Определение № А60-7705/12 от 25.02.2013 АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об отложении рассмотрения вопроса о возобновлении
производства по делу

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Микушиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Бакчиной, рассмотрев по иску общества с ограниченной ответственностью Стоматологическая поликлиника - Фирма "ПроМЭК"

к Администрации муниципального образования "город Екатеринбург"

третьи лица: Департамент по управлению муниципальным имуществом, Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга

об урегулировании разногласий по договору,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 01.09.2012 №34, ФИО1, представитель по доверенности от 01.09.2012 №34,

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 29.12.11 №288, от третьего лица - Департамент по управлению муниципальным имуществом: ФИО2, представитель по доверенности от 28.12.11 №176.

эксперт: ФИО3, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 21.11.11 №718 между Администрацией МО "город Екатеринбург" и обществом с ограниченной ответственностью Стоматологическая поликлиника - Фирма "ПроМЭК", а именно, истец просит изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1.Цена Объекта составляет 2865074 (два миллиона восемьсот шестьдесят пять тысяч семьдесят четыре) рубля 82 копейки без учета НДС, в том числе:

2.1.1. рыночная стоимость здания составляет 2000610 (два миллиона шестьсот десять) рублей без учета НДС;

2.1.2. выкупная стоимость земельного участка составляет 255074 (двести пятьдесят пять тысяч семьдесят четыре) рубля 82 копейки без учета НДС».

Истец в судебном заседании – 16.05.2012 представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 21.11.11 №718 между Администрацией МО "город Екатеринбург" и обществом с ограниченной ответственностью Стоматологическая поликлиника - Фирма "ПроМЭК", а именно, истец просит изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1.Цена Объекта составляет 6610000 (шесть миллионов шестьсот десять тысяч) рублей без учета НДС, в том числе:

2.1.1. рыночная стоимость здания составляет 2610000 (два миллиона шестьсот десять тысяч) рублей без учета НДС;

2.1.2. выкупная стоимость земельного участка составляет 4000000 (четыре миллиона) рублей без учета НДС».

Заявление об уточнении исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик возражает относительно удовлетворения заявленных истцом требований, ссылаясь на то, что при приобретении зданий, строений, сооружений в порядке Федерального закона от 22.07.08 №159-ФЗ земельный участок выкупается по рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно отчету ООО «Трансэнергоресурс» №309 рыночная стоимость стоматологической поликлиники составила 11040000 руб. (без НДС) (земельный участок – 8430000 руб., отдельно-стоящее здание – 2610000 руб.).

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка площадью 430 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0601039:23 по состоянию на 25 января 2010г.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2012 производство по делу №А60-7705/2012 приостановлено до завершения судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Фирма «ЭКСИН» ФИО4.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 20.07.2012 назначено судебное заседание арбитражного суда для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу, т.к. в Арбитражный суд Свердловской области поступило заключение эксперта от 18.07.2012 №12-14.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.11.2012 производство по делу возобновлено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2012 производство по делу №А60-7705/2012 приостановлено до завершения повторной судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альт-Энерго» ФИО3.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2013 назначено судебное заседание арбитражного суда для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу, т.к. в Арбитражный суд Свердловской области поступило заключение эксперта.

В судебном заседании – 31.01.2013 истец представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией МО "город Екатеринбург" и обществом с ограниченной ответственностью Стоматологическая поликлиника - Фирма "ПроМЭК" при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 21.11.11 №718, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1.Цена Объекта составляет 6700000 (шесть миллионов семьсот тысяч) рублей без учета НДС, в том числе:

2.1.1. рыночная стоимость здания составляет 2600000 (два миллиона шестьсот десять) рублей без учета НДС;

2.1.2. рыночная стоимость земельного участка составляет 4100000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей без учета НДС».

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 25000 руб. в возмещение судебных издержек на оплату услуг представителя.

В судебном заседании – 31.01.2013 представителем ответчика и третьего лица заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению.

Представителем ответчика заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, т.к. по мнению ответчика, имеются противоречия в выводах эксперта и возникают сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта - ФИО3 судом рассмотрено и удовлетворено.

В судебном заседании – 25.02.2013 эксперт представила письменные пояснения по экспертному заключению, которые приобщены к материалам дела, а также дала устные пояснения, которые зафиксированы с помощью средств аудиозаписи.

В настоящем судебном заседании представителем ответчика и третьего лица представлены следующие замечания по экспертному заключению:

«1. В разделе «Задание на оценку» стр. 6 не корректно указаны дата составления отчета и сроки проведения оценки»

2. Нарушен п. 8в ФСО№3:

В разделе 3 Отчета «Сведения о заказчике оценки и об оценщике» нарушен п.8в ФСО №3, так как отсутствует информация о документах, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

3. Нарушен п.19 ФСО №1: «Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки».

Дата оценки - 25.01.2010 г. При определении рыночной стоимости объекта оценки Оценщик использует информацию после даты оценки, что

является грубым нарушением законодательства об оценочной деятельности, в частности:

- На стр. 19 приведены итоги социально-экономического развития Свердловской области за январь-июнь 2010 г.

- На стр. 20 приведен Рынок коммерческой недвижимости г. Екатеринбурга и Свердловской области на январь - все источники, опубликованы позже даты оценки: в феврале 2010 г., апреле 2010 г. и декабре 2010 г. Следовательно, проведенный анализ рынка, к которому относиться объект оценки не соответствует дате оценки.

4. Нарушены основные «принципы - однозначности, проверяемости и обоснованности» п. 4 ФСО №3:

На стр. 25 приведен расчет рыночной стоимости. При детальном рассмотрении возникают следующие вопросы:

1. Почему удельный показатель строительства на основании удельных показателей стоимости единицы строительства продукции на 01.01.2010 г., а не стоимость строительства самого здания?

2.Чистый операционный доход определяется как Арендная ставка * Площадь* коэффициент недозагрузки (15%) и коэффициент учитывающий операционные расходы (15%). Однако коэффициент недозагрузки, используемый в расчетах, принят на основании раздела 4.3., который как уже было сказано выше проведен с нарушением ФСО № 1.

3.В разделе 4.4. Отчета операционные расходы для офисных помещений составляют 6,3-18,9, при этом модальное значение составляет 14,7 %. Однако оценщики в расчетах используют другое значение в размере 15%.

Оценщик нарушил принцип «обоснованности» п.4 ФСО № 3 и п. 12 ФСО № 3, так как размер поправки не подтвержден ни анализом рынка, ни расчетом.

4.Расчет стоимости земельного участка произведен с математической ошибкой. Рыночная стоимость земельного участка = величина земельной ренты /коэффициент капитализации для земли = 410 506 / 14% = 2 932 186 руб. (стр. 26).

5. Нарушен п. 15 ФСО 3. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

На стр. 26 произведен расчет стоимости нового строительства. В рамках затратного подхода был выбран метод сравнительной единицы. В рамках данного метода был использован сборник укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и архитектуры, а не обычный справочник строительства. Однако, возникает вопрос сопоставимы ли затраты на строительство памятника архитектуры и его реставрации.

При расчете стоимости нового строительства были учтены такие коэффициенты как изменения стоимости строительства по состоянию на 1 января 2010 г. к сметным ценам 1984 г., хотя чуть выше написано, что

стоимость 1 куб. м. аналогичного строения в ценах 1969 г. У пользователя отчета возникает вопрос, почему нет коэффициента перехода цен от 1969 г. к ценам 1984 г. Индекс изменения стоимости строительства по состоянию на 01.01.2010 г. к сметным ценам 1984 принят в размере 79,23 - для реставрационных работ, хотя в рамках затратного подхода определяется рыночная стоимость строительства.

Кроме того, в соответствии с общей частей сборника, необходимо учитывать поправочный коэффициент изменения сметной стоимости материалов областям. Для Свердловской области он составляет 1,1. Однако, данный коэффициент не применялся в расчетах.

Поправка на доход застройщика также выполнена с нарушением п. 19 ФСО №1, так как в качестве дохода застройщика принят доходность строительной отрасли в среднем по стране по итогам 2011 года, что не соответствует дате оценки.

6.Нарушены «принципы однозначности и обоснованности» п. 4 ФСО №3:

На стр. 28 определяется величина физического износа. Пользователям отчета не понятно, почему некоторым конструктивным элементам необоснованно начислен износ, превышающий 60%, что говорит о неудовлетворительном состоянии здания, однако на стр. 11 указано, что последний капитальный ремонт проводился в 2005 году, т.е. 5 лет назад. Таким образом, складывается неоднозначное впечатление о состоянии здания.

7.Нарушен п.4 ФСО №3.

На стр. 32 приведены, обоснование выбора объектов аналогов и описание вносимых поправок.

Одним из критериев подбора аналогов является отнесения объекта недвижимости офисного назначения к классу С. Однако, в заключении не было проведено анализа классификации офисной недвижимости у объектов аналогов.

Аналог № 3 расположен на 2 этаже жилого 17 этажного здания, данное здание не подлежит классификации, однако данный объект недвижимости принят в качестве аналога без дополнительных корректировок на класс здания, так как представлена заведомо недостоверная информация об этажности.

Оценщики отказались от применения поправки на масштаб. Оценщик нарушил принцип «обоснованности» п.4 ФСО №3 и п.12 ФСО №3, так как отказ от применения поправки не подтвержден ни анализом рынка, ни расчетом.

Оценщиками вносится поправка на этаж в размере 7,7 %, которая учитывает, что часть помещений расположена в подвале, и не учитывает, что часть помещений расположена на втором этаже. В качестве аналогов приняты помещения, расположенные на первых этажах, кроме аналога № 3, который расположен на 2 этаже. Оценщик нарушил принцип «обоснованности» п.4 ФСО №3 и п. 12 ФСО №3, так как размер поправки не подтвержден ни анализом рынка, ни расчетом, а в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие

рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка, что также отсутствует.

На стр. 21 указано, что одним из ценообразующих факторов является качество отделки, однако Оценщик не проводит анализ на сопоставимость по данному фактору между оцениваемым объектом и объектами - аналогами, тем самым нарушает п.4 ФСО №3, в частности «принцип обоснованности» и «принцип проверяемости»

8. Нарушен п.19 ФСО Ml:

На стр. 35 при расчете ставки капитализации используются данные, не соответствующие дате оценки, за февраль 2010 г., при этом датой оценки является 25.01.2010г.

9. Нарушены принципы «однозначности, обоснованности и проверяемости» п.4 ФСО МЗ.

На стр. 35 Оценщики указывают, что срок экспозиции аналогичной недвижимости составляет от 3 до 6 месяцев с тенденцией увеличиваться по мере удаленности от центра. Объект оценки находится на границе центра с I ценовым поясом, при этом, в расчетах оценщики используют значение равное 8 месяцев. Что вызывает неоднозначное толкование применяемых в расчетах значений. При этом округление ставки капитализации с 13,83% до 14 % приводит к значительному расхождению итоговой стоимости.

10. Нарушены принципы «однозначности, обоснованности и проверяемости» п.4 ФСОМЗ.

На стр. 36 при определении условно-постоянных расходов при расчете затрат на оплату налога за землю в качестве удельного показателя налога принято значение 0,45 - для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности .... Оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование - земли под объектами здравоохранения и соцобеспечения.

На стр. 36 расходы на страхование не были учтены, Оценщики это объясняют тем, что они учтены в ставке капитализации. Однако, в ставке капитализации надбавка за риск вложения в недвижимость принята в размере страховых отчислений, а не учтены сами затраты на страхование имущества

11. Нарушены принципы «однозначности» п.4 ФСО МЗ

На стр. 37 приведен расчет затрат на замещение. Затраты на замещение необходимы собственнику для накопления денежных средств, которые будут использованы на замену строительных элементов с коротким сроком службы. На стр. 36 указано, что затраты на капитальный ремонт могут составлять до 55%, при износе более 40% вводится повышающий коэффициент 1,25. Однако на стр.28 износ здания определен в размере 39,11 %, а не более 40 %, при этом Оценщики в расчетах принимают значение резервного фонда в размере 70% от восстановительной стоимости.

12. В Таблице 5.3.6.1 Рассчитываются расходы на налог на имущества от остаточной стоимости, однако пользователю отчету не совсем понятно, что

принято за налогооблагаемую базу (т.е. какая остаточная стоимость объекта оценки принята в основу расчета данной статьи затрат.

13. Нарушены принципы «проверяемости и однозначности» п,4 ФСО №3.

При расчете итоговой стоимости доходным подходом, в табл. 5.3.6.1, была определена ставка капитализации, при этом на стр. 35 надбавка за низкую ликвидность вложения определена в размере 5,33, а в табл. 5.3.6.1, эта же надбавка уже принята в размере 5,5%.

Вывод: Заключение не соответствует требованием закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. и Федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО N1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3).

В качестве основных выводов следует отметить, что количество замечаний к Отчету и нарушений, грубо противоречащих требованиям оценочного законодательства (Федеральных стандартов оценки №1,3) позволяет нам усомниться в объективности проведенной оценки и достоверности отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Данное Заключение вводит пользователей Отчета в заблуждение, так как информация, представленная в Отчете, не достоверна, о чем более подробно написано ранее.

Одним из грубейших нарушений является использование в отчете информации после даты оценки - п.19 ФСО Ml.

Заключение не соответствует принципам объективности, обоснованности и однозначности (п.4 ФСО №3). Расчет произведен с нарушением методологии оценки. Применяемые поправки не подтверждены ни анализом рынка, ни ссылками на источники информации, ни расчетными данными и носят вероятностный и субъективный характер. Также в Заключении допущены математические ошибки. Выявленные замечания, могут повлиять на итоговую стоимость объекта оценки.»

При указанных обстоятельствах суд повторно вызывает в судебное заседание эксперта – ООО «Альт-Энерго» ФИО3 и откладывает рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу.

Руководствуясь ст. 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу отложить на 05.03.2013 15:30. Судебное заседание состоится в помещении Арбитражного суда Свердловской области по адресу: 620000, <...>, зал № 804.

Вызвать в судебное заседание эксперта – ООО «Альт-Энерго» Соловьянову Ирину Борисовну (Свердловская обл., г. Березовский, ул. Красных Героев, 6а). Эксперту явиться в судебное заседание с паспортом.

Предложить эксперту заблаговременно представить письменные ответы на вопросы ответчика и третьего лица.

Адрес для корреспонденции: 620000, <...>. При переписке просьба ссылаться на номер дела.

телефон справочной службы: <***>,

Специалист судьи Исакова Юлия Валерьевна, тел. <***>.

Информацию о движении настоящего дела можно узнать на сайте суда www.ekaterinburg.arbitr.ru или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.