Гражданский кодекс часть 1

Судьи Сидаковой З.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бурнацевой О.Э., рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Азау» ФИО1 об утверждении начальной продажной цены имущества должника, залогом которого обеспечены требования ФИО2 в сумме 29.925.000,00 руб., возражения конкурсных кредиторов ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

при участии:

представитель ФИО2 – ФИО7, по доверенности,

конкурсный кредитор - ФИО3 ( до перерыва),

представители ФИО5 – ФИО8, по доверенности, ФИО9, по доверенности,

представитель учредителей ООО «Азау» - ФИО10,

конкурсный управляющий – ФИО1, личность установлена,

от ИФНС по Пригородному району РСО-Алания – ФИО11, по доверенности,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

установил:

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Азау» ФИО1 обратился в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением об утверждении начальной продажной цены имущества должника, залогом которого обеспечены требования ФИО2 в сумме 29.925.000,00 руб.

В судебном заседании конкурсный управляющий ФИО1, представитель залогового кредитора ФИО2 требование поддержали, пояснив, что в силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Так как весь земельный участок площадью 0,16 га. С кадастровым номером 15:08:0100141:7, принадлежащий должнику, был передан ООО «Азау» в ипотеку, на возведенные на нем в дальнейшем нежилое здания с кадастровым номером 15:08:0100141:194 площадью 51,2 кв.м. и КН 15:08:0100141:193 площадью 107,6 кв.м также распространяется режим ипотеки.

При определении состава заложенного имущества и его дальнейшей оценки конкурсным управляющим в перечень заложенного имущества, в том числе, были включены указанные объекты.

С целью соблюдения интересов остальных кредиторов, залоговый кредитор увеличил размер первоначальной продажной цены имущества до 29.925.000,00 руб., по сравнению с ценой, указанной в отчете об оценке – 14.962.500руб.

Конкурсные кредиторы не согласны с утверждением первоначальной продажной стоимости заложенного имущества в сумме 29.925.000,00 руб., поскольку считают, что в рассматриваемом случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, исходя из этого нормы главы ХI Закона об ипотеке, определяющие особенности ипотеки земельных участков ( в частности, статья 64), к такому договору не применяются. К отношениям сторон подлежат применению нормы главы ХII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки зданий и сооружений.

В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

ООО «Азау» передало в ипотеку только часть земельного участка, находящегося под зданием с КН 15:08:0100141:171 площадью 549,6 кв.м.

Земельный участок не был разграничен, поэтому был указан при ипотеке здания полностью.

По ранее проведенной ОАО «Сбербанк» оценке земельный участок и здание с КН 15:08:0100141:171 площадью 549,6 кв.м. были оценены выше.

Залоговый кредитор и конкурсный управляющий не вправе произвольно устанавливать первоначальную стоимость заложенного имущества, в том числе, в сторону увеличения. Первоначальная продажная цена должна основываться на результатах независимой оценки.

В отношении порядка реализации имущества возражений не высказано.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В пункте 9 постановления Пленума от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление N 58) Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления №58 следует, что поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Согласно абзацу 5 пункта 9 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе заявить возражения относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

Конкурсные кредиторы не представили письменного отзыва, которым заблаговременно все участники дела были проинформированы об их аргументах и доказательствах.

Обоснование своих доводов представлено сторонами исходя из актуальной редакции Закона об ипотеке, без учета положений закона, действовавших в период заключения договора ипотеки.

Суд, руководствуясь статьями 158, 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Отложить судебное заседание по делу на 10 час. 00 мин. 08 мая 2015 года в помещении суда по адресу: РСО-А, <...>, этаж 4, каб. №11.

Сторонам, представить доказательства заблаговременного информирования участников процесса о своей позиции, договор ипотеки, обоснование своей позиции, исходя из законодательства, действовавшего в период заключения договора ипотеки.

Конкурсным кредиторам представить доказательства, подтверждающие доводы о занижении первоначальной продажной стоимости, доказательства того, что предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам.

Конкурсному управляющему направить в адрес суда и конкурсных кредиторов ответ на возражения, представить отчет об оценке.

Сторонам разъясняется, что в случае объявления перерыва в судебном заседании на иную календарную дату, информация о времени и месте продолжения судебного заседания будет размещена на сайте суда в сети Интернет http://аlania.аrbitr.ru.

Явка сторон в судебное заседание признана судом обязательной.

Судья З.К. Сидакова