Гражданский кодекс часть 1

к обществу с ограниченной ответственностью «НИСА» (ОГРН <***>; ИНН <***>); Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о признании незаконными действий ООО «НИСА» по расторжению договоров участия в долевом строительстве; о признании незаконным погашения регистрационной записи о наличии договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить запись о государственной регистрации договоров

У С Т А Н О В И Л:

ассоциации саморегулируемой организации «Объединение смоленских строителей» (ОГРН <***>; ИНН <***>) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НИСА» (ОГРН <***>; ИНН <***>); Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>).

Истцом заявлены следующие требования неимущественного характера: о признании незаконными действий ООО «НИСА» по расторжению договоров участия в долевом строительстве № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г.; о признании незаконным погашения регистрационной записи о наличии договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г.; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить запись о государственной регистрации договоров № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 13.02.2019 (судья Иванов А.В.) исковое заявление оставлено без движения.

Истцу предложено доплатить государственную пошлину и обосновать возможность рассмотрения спора в Арбитражном суде Смоленской области с учетом того, что одно из заявленных требований: о признании незаконными действий ООО «НИСА» по расторжению договоров участия в долевом строительстве № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г. связано с объектами недвижимого имущества (объектами долевого строительства), расположенными на территории субъекта Российской Федерации – Московская область; а два других требования: о признании незаконным погашения регистрационной записи о наличии договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г. и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить запись о государственной регистрации договоров № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г. заявлены к юридическому лицу, зарегистрированному на территории субъекта Российской Федерации – Московская область.

19 февраля 2019 года истцом во исполнение определения суда от 13.02.2019 представлены: платежное поручение о доплате государственной пошлины и обоснование возможности рассмотрения спора в Арбитражном суде Смоленской области.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 19.02.2019 (судья Лазарев М.Е.) продлен срок оставления искового заявления без движения.

14 марта 2019 года истцом во исполнение определения суда от 19.02.2019 представлены дополнительные пояснения в обоснование возможности рассмотрения спора в Арбитражном суде Смоленской области.

Представленные истцом документы и пояснения судом исследованы и установлено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

Таким образом, требования, удовлетворение которых влечёт необходимость внесения записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации, подлежат рассмотрению в соответствии с правилами об исключительной подсудности.

Спор касается договоров участия в долевом строительстве.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3 статьи 4, статья 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Следовательно, в случае удовлетворения заявленных истцом требований, как к первому, так и ко второму ответчику, это повлечет необходимость внесения записи в Единый государственный реестр прав в отношении спорных сделок (договоров).

На основании изложенного, требования подлежат рассмотрению по месту нахождения объектов долевого строительства.

Кроме того, суд учитывает следующее.

Истцом заявлены следующие требования к ООО «НИСА», зарегистрированному на территории Смоленской области: о признании незаконными действий ООО «НИСА» по расторжению договоров участия в долевом строительстве № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «НИСА» и ассоциации саморегулируемой организации «Объединение смоленских строителей» заключены договоры участия в долевом строительстве № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г, согласно условиям которым Ассоциация (истец) участвует в качестве дольщика, а ООО «НИСА» (ответчик) в качестве застройщика в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Можайск, 3-микрорайон.

Таким образом, конечным результатом исполнения спорных договоров является получение Ассоциацией объектов недвижимого имущества (квартир) при условии оплаты денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, для исков о любых правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность по месту нахождения этого имущества, при этом перечень исков о таких правах, изложенный в приведенном выше разъяснении, не является исчерпывающим.

Как следует из Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Кроме того, из пункта 5 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, следует, что иски о правах на объекты долевого строительства, включая объекты незавершенного строительства, предъявляются по месту нахождения объекта долевого строительства.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2016 г. N 14-ПВ16, согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Спорные договоры участия в долевом строительстве имеют своим предметом (пункты 2.1. Договоров) участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Можайск, 3-микрорайон.

Поскольку многоквартирный жилой дом, о правах на который предъявлены требования Ассоциации находится в городе Можайске Московской области, то эти требования по правилам об исключительной подсудности подлежат рассмотрению Арбитражным судом Московской области - по месту нахождения спорного имущества и не могут быть приняты к производству Арбитражного суда Смоленской области.

Довод Ассоциации о том, что дом не сдан в эксплуатацию и объект недвижимости на момент принятия иска не существует, рассмотрен судом и признан несостоятельным, так как исключительная подсудность связана с наличием спора относительно прав на объект недвижимого имущества и фактом нахождения имущества в определенном месте, а не с наличием или отсутствием документов о вводе дома в эксплуатацию.

Поскольку результатом исполнения спорных договоров должна была стать передача в собственность истца объектов недвижимого имущества – квартир, в случае отказа в удовлетворении иска и признания одностороннего расторжения ООО «НИСА» спорных договоров лишит истца права на последующее получение в собственность соответствующих объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Московской области, или подтвердит право истца на получение соответствующих объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах правила предъявлении иска в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения ответчика (статья 35 АПК РФ) в рассматриваемом случае применению не подлежат.

К Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) истцом заявлены следующие требования: о признании незаконным погашения регистрационной записи о наличии договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г.; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить запись о государственной регистрации договоров № 51 от 11.12.2013 г., № 46 от 11.12.2013 г., № 125 от 11.12.2013 г., № 130 от 11.12.2013 г., № 65 от 11.12.2013 г., № 126 от 11.12.2013 г., №; 60 от 11.12.2013 г.

Общим правилом в рамках арбитражного процесса является то, что территориальная подсудность обусловливается местом нахождения или местом жительства ответчика (статья 35 АПК РФ).

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении АС ЦО от 11 мая 2018 г. по делу N А68-1834/2018.

АПК РФ предусматривается три исключения из общего правила.

Исключением из общего правила территориальной подсудности выступает договорная подсудность, возможность которой предусматривается в статье 37 АПК РФ. Договорная подсудность дела устанавливается соглашением сторон, причем стороны вправе изменить только территориальную, но не родовую подсудность. Правом изменить подсудность дела стороны обладают до момента принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает специальную территориальную подсудность отдельных категорий дел, которая императивно закреплена законом и не допускает изменения ни при каких условиях. Это исключительная подсудность, которая, будучи установлена в статье 38 АПК РФ, исключает для поименованных в этой статье дел возможность рассмотрения и разрешения их в каком-либо другом арбитражном суде, кроме прямо указанного в законе.

Между тем возникший между истцом и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) спор не относится к категории тех, в отношении которых процессуальным законом установлена специальная подсудность.

Договорные отношения между истцом и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, изменяющие подсудность спора отсутствуют.

Кроме того, законодательном закреплена допустимость в определенных случаях альтернативной подсудности (статья 36 АПК РФ), что предполагает право истца по некоторым категориям дел, прямо указанным в процессуальном законе, выбрать компетентный суд, на рассмотрение и разрешение которого будет передано его дело.

Доказательств того, что в настоящем случае у истца имеется право выбора подсудности с учетом указанных выше оснований для рассмотрения требований Ассоциации к ООО «НИСА» по правилам исключительной подсудности в суд не представлено.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 129 АПК РФ арбитражный суд возвращает исковое заявление, если при рассмотрении вопроса о принятии заявления установит, что дело неподсудно данному арбитражному суду.

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Смоленской области возвращает заявление Ассоциации.

Руководствуясь статьями 129, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

возвратить ассоциации саморегулируемой организации «Объединение смоленских строителей» (ОГРН <***>; ИНН <***>) исковое заявление с приложенными к нему документами.

Возвратить ассоциации саморегулируемой организации «Объединение смоленских строителей» (ОГРН <***>; ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по платежным поручениям № 39 от 15.02.2019, № 28 от 05.02.2019, № 27 от 05.02.2019 в сумме 21 000 руб., о чем выдать справку.

Настоящее определение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула) в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья А.В.Иванов