Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Якунь В.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дмитриенко Е.А., рассмотрев в заседании суда в рамках дела № А63-12257/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Экспресс-Транзит» г. Ставрополь (ОГРН <***>, ИНН <***>), (далее – ООО «Экспресс-Транзит») заявление конкурсного управляющего ООО «Экспресс-Транзит» о признании недействительной сделки, при участии в судебном заседании ФИО1 (лично),

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2017 (резолютивная часть) ООО «Экспресс-Транзит» признано несостоятельным банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО2.

Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы арбитражным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве, в периодическом издании – газете «Коммерсантъ» от 08.04.2017 № 613.

20 июня 2017 года от конкурсного управляющего ООО «Экспресс-Транзит» поступило заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (земельный участок (26:07:080714:4), производственной здание (26:07:080714:63), склад (26:07:080714:56), склад (26:07:080714:57), склад шерсти (26:07:080714:58), склад (26:07:080714:64)) от 05.03.2015, заключенного между должником и ФИО1 на сумму 357 376,04 руб.

Из заявления следует, что в последующем, а именно 09.12.2015 продал спорную недвижимость по договору купли-продажи ФИО3.

Управляющий указывает, что конкурсным кредитором должника ООО «Семпром» была проведена оценка спорного имущества № 061/01/17 от 17.05.2017, согласно которому рыночная стоимость имущества составила 6 969 792 руб.

Конкурный управляющий просит суд, признать недействительной сделку, с применением последствий недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в пользу ООО «Экспресс-Транзит» денежных средств в сумме 6 969 792 руб.

Определением от 30.10.2017 суд, отложил рассмотрение заявления конкурсного управляющего ООО «Экспресс-Транзит» о признании недействительной сделки, договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2015 заключенного между ООО «Экспресс-Транзит» и ФИО1 в судебное заседание на 15.11.2017, предложив лицам, участвующим в рассмотрении спора представить письменную позицию по проведению дополнительной экспертизы по вопросу влияния на стоимость объекта проведенных работ и улучшений.

В судебном заседании ФИО1 представил ходатайство об участии в судебном заседании без адвоката.

От конкурсного управляющего поступили пояснения с учетом отзыва ответчика. В пояснениях указано, что с учетом экспертного заключения эксперта ФИО4, на предмет физического состояния объектов оценки, следует, что за период с 2015 по 2017 год на спорных объектах недвижимости не проводились какие - либо работы.

Поскольку, конкурсный управляющий обращает внимание суда на характеристики спорных объектов, которые находятся в полуразрушенном состоянии, также обращает внимание на то обстоятельство, что согласно фотографиям объектов, сделанных экспертом и имеющихся в заключении эксперта (стр.268 заключения), какие-либо ремонтные работы не делались вовсе.

Таким образом, полагает, что ответчик пытается ввести суд в заблуждение относительно того, что им производились какие либо затраты, которые могли повлечь увеличение рыночной стоимости объектов недвижимости, предоставляя в суд недостоверные доказательства. Считает, что именно за последние 2 года состояние объектов существенно ухудшилось.

Экспертизой, проведенной в рамках данного дела, установлено, что рыночная стоимость реализованного имущества на дату заключения сделки существенно выше той стоимости, которая определена сторонами при заключении договора купли-продажи 05.03.2015.

Конкурный управляющий настаивает на заявленных требованиях о признании сделки недействительной.

Указал, что к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др. (например: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений и.т.д).

При оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости, что указывает на особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту. Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшении, является затратный.

В результате осуществления расчетов оценщик (эксперт) определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате лицу, которое произвело улучшения, в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Соответственно стоимость улучшений должна быть определена на туже дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Также считает, что необходимо устанавливать: 1) производились ли неотделимые улучшения на объектах недвижимости за период с 19.03.2015 (дата государственной регистрации права собственности за ФИО1 по 09.12.2015 (дата прекращения права собственности ФИО1), 2) если производились, каковы объем работ (характер улучшений) и их стоимость, 3) оказали ли влияние произведенные улучшения на рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату заключения сделки 05.03.2015.

Конкурсный управляющий считает, что ответ на эти вопросы можно получить только в рамках строительно-технической экспертизы.

Указал, что эксперт ФИО4 не компетентен ответить на вышеуказанные вопросы.

Поскольку, в соответствии с дипломом о высшем образовании ФИО5 присуждена квалификация «Экономист», по специальности «Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности». Соответственно, эксперт ФИО5 не обладает специальными знаниями в области строительно-технической экспертизы.

В связи с чем, конкурсный управляющий считает, что в рамках данного спора отсутствует необходимость проведения дополнительной экспертизы по вопросу влияния на стоимость объекта проведенных работ и улучшений, поскольку это приведет к затягиванию процесса.

Конкурсным представлено ходатайство о проведении судебного заседания без его участия.

Суд, данное ходатайство рассмотрел, удовлетворил.

Поскольку, необходимо направить запрос эксперту ФИО5, с целью выяснения, имеется ли у него квалификация для проведения дополнительной экспертизы, для ответа на вопрос о наличии улучшений технического состояния объектов, если проводились работы по ремонту, реконструкции, оценке технического состояния объектов недвижимости и определение добавочной стоимости работ, влияния на рыночную стоимость имущества производимых работ, стоимость имущества без учета улучшений.

Суд на основании статьи 163 АПК РФ считает необходимым объявить перерыв в настоящем судебном заседании.

Руководствуясь статьями 158, 159, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

объявить в судебном заседании по рассмотрению заявления конкурсного управляющего ООО «Экспресс-Транзит» о признании недействительной сделки, перерыв до 22.11.2017 до 12 час. 40 мин. в помещении Арбитражного суда Ставропольского края по адресу: <...> этаж, кабинет № 36.

Направить запрос эксперту ФИО5, с целью выяснения, имеется ли у него квалификация для проведения дополнительной экспертизы, для ответа на вопрос о наличии улучшений технического состояния объектов, если проводились работы по ремонту, реконструкции, оценке технического состояния объектов недвижимости и определение добавочной стоимости работ, влияния на рыночную стоимость имущества производимых работ, стоимость имущества без учета улучшений.

Информацию о дате, времени, месте судебного разбирательства, в том числе перерывах в судебных заседаниях, можно узнать на сайте http://www.stavropol.arbitr.ru.

Судья В.Д. Якунь