АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Ставрополь. Дело № А63 – 3297/2017
09 июля 2018 года
Резолютивная часть определения объявлена 02 июля 2018 года
Определение изготовлено в полном объеме 09 июля 2018 года
Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Антошук Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крымшамхалов С.Р., рассмотрев в судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) кредитного потребительского кооператива «Кредит доверия», г. Ставрополь, ИНН <***>, ОГРН <***>, заявление ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительной,
Заседание начато 25.06.2018. В заседании приняли участие:
от заявителей: ФИО1
от гр. ФИО2: ФИО1 по доверенности от 16.12.2015,
от конкурсного управляющего должника: ФИО3 по доверенности от 26.03.2018.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 02.07.2018.
Заседание продолжено 02.07.2018. В заседании приняли участие:
от заявителей: ФИО1
от гр. ФИО2: ФИО1 по доверенности от 16.12.2015,
от конкурсного управляющего должника: ФИО3 по доверенности от 26.03.2018.
установил: определением от 20.03.2017 по заявлению Центрального банка Российской Федерации возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) кредитного потребительского кооператива «Кредит доверия», г. Ставрополь (далее – должник). Определением от 15.06.2017, резолютивная часть которого оглашена 13.06.2017, в отношении должника введена процедура наблюдения. Решением от 07.11.2017, резолютивная часть которого оглашена 31.10.2017, должник признан несостоятельным банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство.
Сведения о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве) в периодическом издании газете «Коммерсантъ» № 210 от 11.11.2017.
ФИО4 А.Н. и гр. ФИО2 (далее - заявители) обратились с рамках дела о банкротстве должника с заявлением о признании недействительной и ничтожной сделки - договора от 05.10.2016 купли-продажи ? доли в квартире по адресу ФИО5, 26/4, кв. 28, заключенного, между должником, гр. ФИО6 и гр. ФИО7 (далее - ответчики), расторжении договора купли-продажи от 05.10.2016 и возвращении в первоначальное положение сторон до заключения сделки; применении последствий недействительности сделки путем истребования имущества ? доли в квартире по адресу <...>, принадлежащей на праве собственности (ипотека) гр. ФИО6 и гр. ФИО7, выселении гр. ФИО6 и гр. ФИО7 из квартиры, расположенной по адресу: <...>, снятии с регистрационного учета.
Ранее заявители обращались с аналогичным заявлением в суд общей юрисдикции. Поскольку определением суда от 18.09.2017 суд прекратил производство по рассмотрению заявления об оспаривании сделки должника, ссылаясь на то. что спор подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве, заявители подали заявление в рамках дела о банкротстве должника.
Дело №А63-3297/2017 о несостоятельности (банкротстве) должника находится в производстве судьи Якунь В.Д.
На основании пункта 46 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», с учетом нагрузки судьи Якунь В.Д., заявления об оспаривании сделки должника рассматривается судьей Антошук Л.В.
В ходе рассмотрения заявления гр. ФИО8, действующая от своего имени и на основании доверенности от имени гр. ФИО2, заявила ходатайство, в котором просила суд признать недействительным и ничтожным договор от 05.10.2016 купли-продажи ? доли в квартире по адресу <...>, заключенный между КПК «Кредит Доверия», гр. ФИО6 и гр. ФИО7, применить последствия недействительности сделки путем расторжения договора от 05.10.2016 и возврата сторон в первоначальное положение, перевести права покупателя преимущественной покупки на гр. ФИО2 на условиях оформленной сделки между КПК «Кредит Доверия», гр. ФИО6 и гр. ФИО7, внести в Единый Государственный реестр ? доли недвижимости по адресу <...> права собственности на гр. ФИО2
Ответчики отзыв не представили, в заседание суда не явились.
Определения суда и телеграммы суда о рассмотрении настоящего спора направлялись судом по всем известным адресам, в том числе по адресам, представленным Управлением по вопросам миграции ГУ МВД России по Ставропольскому краю. В связи с чем в соответствии со статьями 121-124 АПК РФ суд признает ответчиков надлежаще уведомленными о времени и месте настоящего заседания.
Конкурсный управляющий представил отзыв, требование о признании недействительным договора купли-продажи от 05.10.2016 поддерживает, считает, что в случае признания сделки недействительной ? доли в квартире подлежит возврату должнику и, соответственно, будет включено в конкурсную массу должника. В связи с чем, управляющий просит при принятии решения об удовлетворении заявления указать в решении о восстановлении прежней регистрационной записи в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.03.2016 №2-26/001-26/001/200/2016-6394/3, сделанной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК на ? доли в квартире по адресу ул. ФИО5 26/4 кв.28.
Определением от 17.05.2018 суд в соответствии со статьей 49 АПК РФ принял уточнения требований заявительницы и конкурсного управляющего к рассмотрению.
Поскольку в принятых уточнениях имелись требования, касающиеся действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК (далее - Управление), суд, в силу статьи 51 АПК РФ, привлек Управление к участию в рассмотрении спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.
В заседании суда 25.06.2018 представители поддержали заявленные требования.
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в заседании объявлен перерыв до 02.07.2018.
Управлением представлен отзыв из которого следует, что согласно сведениям ЕГРН 11.03.2016 г. проведена государственная регистрация права общей долевой собственности КПК «Кредит доверия» (1/2 доля в праве) на квартиру № 28 с кадастровым номером 26:12:012001:4361, общей площадью 68,1 кв.м, распложенная по адресу: <...>, на основании Соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 02.03.2016 г., о чем сделана запись о государственной регистрации № 26-26/001-26/001/200/2016-6394/3.
11.10.2016 г. проведена государственная регистрация перехода права общей долевой собственности от КПК «Кредит доверия» к ФИО6 (1/4 доля в праве) и ФИО7 ксандровны (1/4 доля в праве) на квартиру № 28, расположенную по адресу: <...>, на основании Дополнительного соглашения от 16.03.2017 г., Договора купли-продажи 1/2 (одной второй) доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 05.10.2016 г., о чем сделаны записи о государственной регистрации № 26-26/001-26/001/204/2016-120/2 и 26-26/001-26/001 /204/2016-120/3 соответственно.
Представители лиц, участвующих в деле, настаивали на позициях, изложенных в письменном виде.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав лиц, присутствующих в заседании, удовлетворяет требования заявителей в части признания недействительным договора от 05.10.2016, применяет последствия недействительности сделки в виде прекращения зарегистрированного права общей долевой собственности за ответчиками, ввиду следующего.
Согласно части 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
На основании п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как установлено судом, 05.10.2016 между должником, гр. ФИО6 и гр. ФИО7 05.10.2016 заключен договор купли – продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу <...>.
Должником в адрес ФИО2, как совладельцу ? доли в праве общей долевой собственности, было направлено извещение о продаже принадлежащей ему ? доли в спорной квартире за 750 000 руб. ФИО2 было предложено в течение месяца приобрести указанную долю по правилам преимущественной покупки. В извещении поясняется, что снизить цену, отсрочить продажу или принять в рассрочку должник не согласен.
Факт получения указанного извещения заявителями не оспаривается.
В тоже время согласно договору от 05.10.2016 должник продал принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности гр. ФИО6 и гр. ФИО7 на следующих условиях: покупатели покупают у продавца ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру за 750 000 руб. в общую долевую собственность в равных долях в ? доле каждому (п. 4 договора). Стороны пришли к соглашению о том, что оплата стоимости будет осуществляться в следующем порядке: 20 000 руб. до подписания договора, оставшиеся 730 000 руб. выплачиваются равными частями по 12 586,21 руб. в месяц до 30.06.2021.
Из материалов дела следует, что гр. ФИО2 не уведомлялся в установленном законом порядке о намерении продать принадлежавшую должнику ? долю в праве общей долевой собственности на тех условиях, по которым указанная доля была продана ответчикам, узнал о состоявшейся сделке уже после того, как эта сделка была совершена. Доказательств обратного суду не представлено.
Поскольку гр. ФИО2 являлся совладельцем спорной квартиры, то у него, имелось преимущественное право покупки принадлежавшей должнику доли.
Тот факт, что заявители отказались от покупки доли на тех условиях которые были предложены им должником, не предоставляет должнику права продавать указанную долю третьим лицам на иных условиях, прежде того как эти условия будут предложены лицам, обладающим правом преимущественной покупки.
Так как материалами дела подтверждается, что должник продал принадлежавшую ему долю в квартире с нарушением преимущественного права заявителей на покупку этой доли, то требования заявителей о признании следки недействительной являются обоснованными.
В связи с признанием сделки недействительной подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, т.е. возврата имущества в собственность должника.
Постановлением Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в целях обеспечения единообразного применения судами общей юрисдикции, арбитражными судами законодательства о возникновении, прекращении и защите права собственности и других вещных прав даны разъяснения относительно споров о правах на недвижимое имущество.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
Однако, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН, нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определен ст. 29 Закона о регистрации и предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации, вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Поскольку суд удовлетворяет требование о признании недействительным договора заключенного с ответчиками, необходимо решить вопрос о прекращении зарегистрированного права общей долевой собственности за ФИО6 (1/4 доля в праве) и ФИО7 (1/4 доля в праве) и исключения соответствующих регистрационных записей из ЕГРН, а также восстановлении в ЕГРН прежней регистрационной записи от 11.03.2016 г. № 26-26/001-26/001/200/2016-6394/3 о регистрации права общей долевой собственности.
На основании изложенного суд применяет последствия недействительности сделки в виде прекращения зарегистрированного права общей долевой собственности за ответчиками.
Применение последствия недействительности сделки в виде расторжения договора от 05.10.2016 и перевода права покупателя преимущественной покупки на гр. ФИО2 на условиях оформленной сделки между должником, гр. ФИО6 и гр. ФИО7 суд считает невозможным ввиду следующего.
Как указывалось выше в отношении должника открыто конкурсное производство.
В силу ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или передачей его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII Закона о банкротстве.
Согласно ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Пунктом 1 ст. 139 Закона о банкротстве установлено, что продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов.
Цель торгов по продаже имущества должника - банкрота заключается в получении максимальной выручки от реализации имущества, что не противоречит установленному ГК РФ правилу о принадлежности сособственнику недвижимого имущества права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру, отчуждаемой в рамках дела о банкротстве.
При продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру на торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства должника участники общей долевой собственности на данную квартиру могут реализовать преимущественное право приобретения указанного имущества путем участия в торгах и заявления о согласии приобрести долю в праве общей долевой собственности на квартиру по цене, сформированной в ходе торгов.
В случае, если при продаже имущества должника будет нарушено преимущественное право на покупку доли, предусмотренное п. 1 ст. 250 ГК РФ, заинтересованные лица вправе оспорить соответствующие результаты торгов.
По смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок.
Так как суд удовлетворил заявление об оспаривании сделки, суд взыскивает с ответчиков в доход бюджета госпошлину по 3 000 руб. с каждого.
Руководствуясь статьями 102,184, 185, 223, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 60,61, 61.1, 61.6, Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
признать недействительным договор от 05.10.2016 купли-продажи ? доли в квартире по адресу <...>, заключенный между КПК «Кредит Доверия», гр. ФИО6 и гр. ФИО7.
Применить последствия недействительности сделки:
прекратить зарегистрированное право общей долевой собственности за ФИО6 1/4 доли в праве и гр. ФИО7 1/4 доли в праве на квартиру по адресу <...>, исключить соответствующие регистрационные записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: № 26-26/001-26/001/204/2016-120/2 и 26-26/001-26/001/204/2016-120/3.
Восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.03.2016 №2-26/001-26/001/200/2016-6394/3.
Отказать в удовлетворении требования в части применения последствия недействительности сделки в виде расторжения договора от 05.10.2016 и перевода права покупателя преимущественной покупки на гр. ФИО2 на условиях оформленной сделки между КПК «Кредит Доверия», гр. ФИО6 и гр. ФИО7
Взыскать с гражданина ФИО6 и гр. ФИО7, в доход федерального бюджета Российской Федерации по 3 000 руб. государственной пошлины с каждого.
Выдать исполнительные листы.
Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья Л.В. Антошук