Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мингазов Л.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафиуллиной Л.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании возражения Валеева Наиля Рауфовича (вх.35265) по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства,

с участием:

кредитора – Сатарова А.К., по доверенности от 01.11.2019 г.;

конкурсного управляющего – не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019 г. Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до 09.08.2020 г.

Указанным решением к банкротству общества с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) применены правила параграфа 7 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) утвержден Храмов Дмитрий Владимирович, член Ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления» имеющий аккредитацию при Фонде защиты прав граждан-участников долевого строительства №08-32/2019г.

Сообщение о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №152 от 24.08.2019 года, стр. 14, на сайте 23.08.2019 года.

В Арбитражный суд Республики Татарстан поступили возражения Валеева Наиля Рауфовича (вх.35265) по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.11.2019 г. возражения кредитора приняты к производству, назначено судебное заседание по рассмотрению возражений кредитора.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Конкурсный управляющий в судебное заседание не явился, извещен, явку представителя не обеспечил, направил отзыв. В связи с чем, суд, руководствуясь частью 2 статьи 159 и частью 2 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вынес протокольное определение о рассмотрении заявления в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании заявитель поддержал заявление в полном объеме, просил включить в реестр участников строительства должника требование о передаче помещения для хранения негорючих материалов.

При исследовании доказательств арбитражным судом установлено.

23.09.2019 г. Валеевой Н.Р. в адрес конкурсного управляющего должника Храмова Д.В. направлено заявление о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче нежилого помещения: помещение для хранения негорючих материалов №52, площадью 26,83 кв. м., 1 этаж, на отметке – 6,05, Блок Г*, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 3.

Решением конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» Храмова Д.В. от 28.10.2019 г. отказано во включении в реестр требований участников строительства должника.

Уведомление об отказе во включении в реестр требований участников строительства получено кредитором 01.11.2019 г.

Не согласившись с принятым конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» Храмовым Д.В. решением, кредитор обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства.

В соответствии с ч.1 ст.223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно ч. 1 ст. 201.4 с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В силу ч. 8 ст. 201.4 Закона о банкротстве возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.

Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства (п. 10 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

На основании изложенного, требование кредитора правомерно квалифицировано в качестве возражений по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства.

Как следует из материалов требования 14.02.2018 года между ООО «ФОН» и Валеевой Н.Р. заключено соглашение о намерении, в силу которого стороны пришли к соглашению в срок до 31.12.2018 г. заключить договор участия в долевом строительстве в отношении машиноместа в предполагаемом к строительству доме по адресу: Социально-жилищный комплекс, жилой дом № 3 с подземной автостоянкой на 302 машиноместа, РТ, г. Казань, ул. Ак. Губина.

В пункте 1 Соглашения о намерениях от 14.02.2018 г. стороны конкретизировали помещение, подлежащее передачи должником кредитору, а именно: нежилое помещение (машиноместо) №52, площадью 26,83 кв. м., 1 этаж, на отметке – 6,05, Блок Г*, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 3.

Согласно заключенного между сторонами договора беспроцентного займа от 14.02.2018 г. займодавец (Валеева Н.Р.) передает заемщику (ООО «ФОН») денежные средства в размере 200 000,00 руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в сроки, определенные настоящим договором.

Письмом о зачете взаимных требований от 25.02.2019 г. произведен в одностороннем порядке взаимозачет между кредитором и должником в размере 200 000,00 руб.

При этом, факт оплаты данного объекта недвижимости в полном объеме не оспаривается сторонами.

По условиям заключенного между сторонами соглашения о намерении от 14.02.2018 г. стороны согласовали срок заключения основного договора, определив дату заключения договора участия в долевом строительстве не позднее 31.12.2018 г.

Однако в нарушение условий соглашения о намерении от 14.02.2018 г. основной договор участия в долевом строительстве не был заключен.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Как следует из содержания соглашения о намерении, его сторонами были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. Так, из текста соглашения о намерении, следует, что общество с ограниченной ответственностью «Фон» обязалось передать объект недвижимости кредитору, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена нежилого помещения сторонами определена, при этом площадь нежилого помещения, указанного в соглашениях, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органом технической инвентаризации.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из содержания приведенных норм, кредитор надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья.

В соответствии с пунктами 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из содержания соглашения о намерении, сложившихся между сторонами отношений, суд приходит к выводу, что между кредитором и обществом с ограниченной ответственностью «Фон» фактически сложились отношения, связанные с участием в долевом строительстве; общество с ограниченной ответственностью «Фон» обязалось построить многоквартирный дом и продать нежилое помещение в данном доме кредитору, основной договор должен был быть подписан не позднее 31 декабря 2018 года. Факт оплаты объекта недвижимости в размере 200 000,00 руб. не оспаривается конкурсным управляющим, в связи с чем требования кредитора о включении в реестр требований участников строительства Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» требования о передаче нежилого помещения (машиноместа) №52, площадью 26,83 кв. м., 1 этаж, на отметке – 6,05, Блок Г*, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 3подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 184, 187, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 201.7, 201.8 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Арбитражный суд Республики Татарстан,

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать обоснованным и включить в реестр требований участников строительства Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) требование Валеева Наиля Рауфовича о передаче нежилого помещения (машиноместа) №52, площадью 26,83 кв. м., 1 этаж, на отметке – 6,05, Блок Г*, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 3, оплаченного в сумме 200 000,00 руб.

Определение подлежит немедленному исполнению.

Определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья Л.М. Мингазов