Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Мингазов Л.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Огиенко А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Аракчеевой Татьяны Анатольевны (вх.28797) о признании в совокупности соглашения о намерениях от 26.12.2018 г., договора займа от 26.12.2018 г., заключенных между Аракчеевой Татьяной Анатольевной и ООО «ФОН» договором участия в долевом строительстве,

с участием:

заявителя – не явился, извещен;

конкурсного управляющего – Соловьев М.В., по доверенности от 01.02.2021 г.;

заинтересованного лица Фонда РТ по защите прав граждан-участников долевого строительства – Абдуллаев Р., по доверенности от 24.02.2021 г.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.08.2019 г. Общество с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год до 09.08.2020 г.

Указанным решением к банкротству общества с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) применены правила параграфа 7 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) утвержден Храмов Дмитрий Владимирович, член Ассоциации арбитражных управляющих «Сибирский центр экспертов антикризисного управления» имеющий аккредитацию при Фонде защиты прав граждан-участников долевого строительства №08-32/2019г.

Сообщение о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №152 от 24.08.2019 года, стр. 14, на сайте 23.08.2019 года.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 25.05.2021 г. поступило заявление Аракчеевой Татьяны Анатольевны (вх.28797) о признании в совокупности соглашения о намерениях от 26.12.2018 г., договора займа от 26.12.2018 г., заключенных между Аракчеевой Татьяной Анатольевной и ООО «ФОН» договором участия в долевом строительстве, переданное по подсудности Советским районным судом г. Казани определением от 02.02.2021 г. по делу № 2-1627/2021.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.06.2021 г. заявление принято к производству, назначено судебное заседание.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель в судебное заседание не явился, извещен, явку представителя не обеспечил, направил ходатайство о рассмотрении заявления в отсутствие её представителя. В связи с чем, суд, руководствуясь частью 2 статьи 159 и частью 2 статьи 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вынес протокольное определение о рассмотрении заявления в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал заявление в полном объеме.

Представитель Фонда РТ по защите прав граждан-участников долевого строительства также не возражал относительно удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

При исследовании доказательств арбитражным судом установлено.

26.12.2018 года между ООО «ФОН» и Аракчеевой Т.А. заключено соглашение о намерении, в силу которого стороны пришли к соглашению в срок до 31.12.2018 г. заключить договор участия в долевом строительстве в отношении машиноместа в предполагаемом к строительству доме по адресу: Социально-жилищный комплекс, жилой дом № 3 с подземной автостоянкой на 302 машиноместа, РТ, г. Казань, ул. Ак. Губина.

В пункте 1 Соглашения о намерениях от 26.12.2018 г. стороны конкретизировали помещение, подлежащее передачи должником кредитору, а именно: нежилые помещения (Машино-мест) №187, площадью 14,32 кв. м., №198, площадью 18,71 кв. м., №199, площадью 19,45 кв. м., этаж 1, на отметке – 6,05, блок Б*, расположенные по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 3.

Согласно заключенного между сторонами договора беспроцентного займа от 26.12.2018 г. займодавец (Аракчеева Т.А.) передает заемщику (ООО «ФОН») денежные средства в размере 1 019 629,66 руб., а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в сроки, определенные настоящим договором.

Письмом о зачете взаимных требований от 22.03.2019 г. произведен в одностороннем порядке взаимозачет между кредитором и должником в размере 1 019 629,66 руб.

07.10.2019 г. Аракчеевой Т.А. в адрес конкурсного управляющего должника Храмова Д.В. направлено заявление о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче нежилых помещений: (Машино-мест) №187, площадью 14,32 кв. м., №198, площадью 18,71 кв. м., №199, площадью 19,45 кв. м., этаж 1, на отметке – 6,05, блок Б*, расположенных по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 3, оплаченных в сумме 1 019 629,66 руб.

Решением конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» Храмова Д.В. от 01.11.2019 г. отказано во включении в реестр требований участников строительства должника.

Уведомление об отказе во включении в реестр требований участников строительства получено кредитором 11.11.2019 г.

Не согласившись с принятым конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» Храмовым Д.В. решением, кредитор обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.03.2020 г. признано обоснованным и включено в реестр требований участников строительства Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500) требование Аракчеевой Татьяны Анатольевны о передаче нежилых помещений (Машино-мест) №187, площадью 14,32 кв. м., №198, площадью 18,71 кв. м., №199, площадью 19,45 кв. м., этаж 1, на отметке – 6,05, блок Б*, расположенных по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 3, оплаченных в сумме 1 019 629,66 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-14136/2017 от 03.06.2020 удовлетворено заявление Фонда Республики Татарстан по защите прав граждан – участников долевого строительства, г. Казань (ИНН 1655425486, ОГРН 1191690084750) о намерении стать приобретателем прав общества с ограниченной ответственностью «ФОН», Казань, (ИНН 1656008446, ОГРН 1021603148500).

Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан – участников долевого строительства переданы:

- права аренды по договору аренды № 14-45з от 30.07.2014 земельного участка с кадастровым номером 16:50:050147:510, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г Казань, Советский район, ул. Ак.Губкина;

- права собственности на следующие объекты:

«Социально-жилищный комплекс. Жилой дом № 2 со встроенными нежилыми помещениями, по ул. Академика Губкина г. Казани»;

«Социально-жилищный комплекс по ул. Ак. Губкина в Советском районе г. Казани, с кадастровым номером 16:50:050147:3154; Жилой дом № 3 с подземной автостоянкой, БКТП 1250кВ, наружными сетями водоснабжения фекальной и ливневой канализации, электроснабжения 10 кВ и 0,4 кВ, наружного освещения и теплоснабжения»;

- права на проектную документацию Жилых домов №2, №3, №4, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- права требования по подключению (технологическому присоединению) Жилых домов №2, №3, №4 к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с обществом с ограниченной ответственностью «ФОН»;

- права и обязанностей Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» по договорам, заключенным конкурсным управляющим ООО «ФОН» в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве;

- права требования Общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в размере 40 405 903,72 руб. к участникам строительства по Жилым домам №2, №3, №4 по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения согласно реестра требований участников строительства по Жилым домам №2, №3, №4 в части требований о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения;

- обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные реестр требований участников строительства по Жилым домам №2, №3, №4, в размере 2 131 912 110,78, а также 2 735 815 389,81 руб. убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.12.2020 г. Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан-участников долевого строительства (ОГРН 1191690084750, ИНН 1655425486) переданы:

- обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещения, включенные в реестр требований участников строительства по Жилым домам №2, №3, №4 в размере 67 211 251,50 рублей (шестьдесят семь миллионов двести одиннадцать тысяч двести пятьдесят один рубль 50 копеек) из которых

- по Жилому дому № 2 в общей сумме 22 480 223 рублей;

- по Жилому дому № 3 в общей сумме 33 017 883,50 рублей;

- по Жилому дому № 4 в общей сумме 11 713 145 рублей;

- права требования ООО «ФОН» в размере 2 912 300 (два миллиона девятьсот двенадцать тысяч триста рублей) к участникам строительства по Жилым домам №2, №3, №4 по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения согласно реестра требований участников строительства по Жилым домам №2, №3, №4 в части требований о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения;

- права и обязанности по:

- Гражданско-правовому договору № 3403Д-20/ГРТ-18810/01 возмездного оказания услуг, заключенный с ГАУ «УГЭЦ РТ», на проведение государственной экспертизы проектной документации в отношении жилого дома №4;

- Гражданско-правовому договору № 3420Д-20/ГРТ-15856/01 возмездного оказания услуг, заключенный с ГАУ «УГЭЦ РТ», на проведение экспертизы проектной документации в отношении жилого дома № 3;

- Договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от 11.07.2014 № 2014/КЭС/Т0315, заключенному с АО «Сетевая компания», с учетом Дополнительного соглашение № 2020/КЭС/2014/КЭС/Т0315/158тд от 06.10.2020 и Дополнительного соглашение № 2014/КЭС/Т0315/1 от 20.11.2020;

- Договору на осуществление авторского надзора за строительством № АН-2060 от 03.07.2020 в отношении Жилого дома №2 по ул. Ак. Губкина в Советском р-не г.Казани;

- Договору на осуществление авторского надзора за строительством № АН-2061 от 03.07.2020 в отношении Жилого дома №3 по ул. Ак. Губкина в Советском р-не г.Казани;

- Договору на осуществление авторского надзора за строительством № АН-2062 от 03.07.2020 в отношении Жилого дома №4 по ул. Ак. Губкина в Советском р-не г.Казани.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2021 г. разъяснено Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.06.2020 г., в части передачи Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан - участников долевого строительства обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные реестр требований участников строительства по Жилым домам №2, №3, №4, в размере 2 131 912 110,78 руб., в том числе обязательства перед Аракчеевой Т.А. о передаче нежилых помещений (Машино-мест) №187, площадью 14,32 кв. м., №198, площадью 18,71 кв. м., №199, площадью 19,45 кв. м., этаж 1, на отметке – 6,05, блок Б*, расположенных по адресу: РТ, г. Казань, ул. Академика Губкина, д. 3, оплаченных в сумме 1 019 629,66 руб.

При этом, в виду того, что согласно ч. 6 ст. 39 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются, суд с учетом обстоятельств дела приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Факт оплаты объектов недвижимости в размере 1 019 629,66,00 руб. не оспаривается сторонами.

По условиям заключенного между сторонами соглашения о намерении от 26.12.2018г. стороны согласовали срок заключения основного договора, определив дату заключения договора участия в долевом строительстве не позднее 31.12.2018 г.

Однако в нарушение условий соглашения о намерении от 26.12.2018 г. основной договор участия в долевом строительстве не был заключен.

Как следует из содержания соглашения о намерении, его сторонами были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. Так, из текста соглашения о намерении, следует, что общество с ограниченной ответственностью «Фон» обязалось передать объект недвижимости кредитору, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена нежилого помещения сторонами определена, при этом площадь нежилого помещения, указанного в соглашениях, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органом технической инвентаризации.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из содержания приведенных норм, кредитор надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья.

В соответствии с пунктами 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из содержания соглашения о намерении, сложившихся между сторонами отношений, суд в определении от 02.03.2020 г. пришел к выводу, что между кредитором и обществом с ограниченной ответственностью «Фон» фактически сложились отношения, связанные с участием в долевом строительстве; общество с ограниченной ответственностью «Фон» обязалось построить многоквартирный дом и продать нежилое помещение в данном доме кредитору, основной договор должен был быть подписан не позднее 31 декабря 2018 года. Факт оплаты объекта недвижимости в размере 1 019 629,66 руб. не оспаривается конкурсным управляющим.

Следовательно, совокупность указанных выше сделок, а именно соглашения о намерении и договора беспроцентного займа, заключенных между Аракчеевой Т.А. и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в их содержание, позволяют квалифицировать их, как договор участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При этом, поскольку права и обязанности застройщика переданы Фонду Республики Татарстан по защите прав граждан – участников долевого строительства, суд полагает необходимым удовлетворить заявление в полном объеме, признать в совокупности соглашение о намерениях от 26.12.2018 г. и договор займа от 26.12.2018 г., заключенные между Аракчеевой Татьяной Анатольевной и ООО «ФОН» договором участия в долевом строительстве, указав, что настоящее определение является основанием для регистрации Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке, без участия застройщика.

Руководствуясь ст.ст. 184, 187, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 60, 201.7, 201.8 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Арбитражный суд Республики Татарстан,

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать в совокупности соглашение о намерениях от 26.12.2018 г. и договор займа от 26.12.2018 г., заключенные между Аракчеевой Татьяной Анатольевной и ООО «ФОН» договором участия в долевом строительстве.

Настоящее определение является основанием для регистрации Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке, без участия застройщика.

Определение подлежит немедленному исполнению.

Определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья Л.М. Мингазов