Гражданский кодекс часть 1

жалобу ФИО1, г.Набережные Челны, о признании незаконным действия (бездействия) конкурного управляющего ФИО2 по организации торгов о 28.05.2018 (вх.32059), отстранении ФИО2 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Арарат»,

признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, которые состоялись 28 мая 2018 г. в 14.00 ч. на электронной площадке ООО «МЭТС» (www.m-ets.ru). на которые выставлено имущество ООО «Арарат»:

признании недействительным договора купли-продажи по лоту № 1, заключенного между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб» 1 июня 2018 года,

с привлечением в качестве ответчика ООО «Учснаб» по требованию о признании недействительным договора купли-продажи по лоту № 1, заключенного между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб» 1 июня 2018 года,

с привлечением, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Управление Росреестра, Ассоциацию «Межрегиональная СРО профессиональных арбитражных управляющих», финансовый управляющий ФИО3, КУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района»,

при участии

от заявителя – личное участие, паспорт, представитель ФИО4. доверенность,

от конкурсного управляющего – личное участие, паспорт, ФИО5. доверенность,

от ООО «Учснаб» - не явился, извещен,

СРО, третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 августа 2017г. общество с ограниченной ответственностью «Арарат», г.Елабуга, (ИНН<***>, ОРГН1061674037512) (далее по тексту - должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, и.о. конкурсного управляющего утвержден ФИО2.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 ноября 2017г. конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 13 июня 2018 года поступило заявление ФИО1, г.Набережные Челны (вх.32059).

Определением АС РТ от 18 июня 2018 года заявление принято к производству.

Определениями АС РТ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Управление Росреестра, Ассоциация «Межрегиональная СРО профессиональных арбитражных управляющих», финансовый управляющий ФИО3, КУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района».

Заявителем требования поддержаны, просит:

1. признать незаконными действия (бездействия) конкурсного управляющего ООО «Арарат» ФИО2 по организации торгов от 28 мая 2018 года, выразившиеся в:

1) организации торгов по продаже имущества должника без включения в конкурсную массу и в состав лота земельного участка (кад.№ 16:47:011008:46) на праве аренды, на котором расположено здание кафе «Арарат» и иные строения по адресу: г.Елабуга,,. пр-кт Нефтяников, 26, территория детской площадки «Чебурашка», с разрешенным использованием «под строительство кафе» на срок 3 года с последующим продлением по договору аренды №ТО-06-071-0539 от 03.11.2006г., рыночной стоимостью права аренды в размере 471 555 руб.,

2) непринятии мер по включению в конкурсную массу и определению начальной цены продажи права аренды земельного участка (кад.№16:47:011008:46 ) адресу: <...>, территория детской площадки «Чебурашка», с разрешенным использованием «под строительство кафе» на срок 3 года с последующим продлением по договору аренды №ТО -06-071-0539 от 03.11.2006г., рыночной стоимостью права аренды в размере 471 555 руб., иных строений, принадлежащих должнику и расположенных на арендованном земельном участке согласно техническому паспорту,

3) организации торгов по продаже имущества должника по лоту № 1 с начальной ценой в размере 2 537 000 руб., что в 7,2 раза ниже цены, установленной по результатам судебной экспертизы,

отстранить ФИО2 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Арарат»,

признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, которые состоялись 28 мая 2018 г. в 14.00 ч. на электронной площадке ООО «МЭТС» (www.m-ets.ru). на которые выставлено имущество ООО «Арарат»:

Лот 1. Здание (кафе Арарат), нежилое, пл. 293,7 кв. м, кадастровый номер 16:47:011005:115 по адресу: <...>. Начальная цена Лот 1-2 537 000 руб., без НДС.

ввиду продажи имущества на торгах без права аренды земельного участка рыночной стоимостью 471 55 руб., без иных строений связанных со зданием кафе согласно техническому паспорту БТИ, вследствие чего должник получил неравноценное встречное исполнение по результатам продажи согласно статье 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» за проданное имущество, поскольку:

покупатель ООО «Учснаб» получил безвозмездно право аренды земельного участка

покупатель ООО «Учснаб» получил безвозмездно строения, принадлежащие должнику и расположенные на арендованном земельном участке.

единственный участник торгов ООО «Учснаб» получил имущество должника по цене в 7,2 раза ниже его рыночной стоимости,

признать недействительным договор купли-продажи по лоту № 1, заключенный между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб» 1 июня 2018 года.

Также заявителем подано ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости здания кафе «Арарат» по адресу <...> и права аренды земельного участка общей площадью 4033 кв.м., кадастровый номер 16:47:011008:46 по адресу: <...>, территория детской площадки «Чебурашка», строений согласно техническому паспорту, принадлежащих ООО «Арарат» и расположенных на земельном участке общей площадью 4033 кв.м., кадастровый номер 16:47:011008:46 по адресу: <...>, территория детской площадки «Чебурашка».

К судебному заседанию 4 июля 2018 года конкурсным управляющим представлены отзыв, договор купли-продажи по лоту № 1, заключенный между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб» 1 июня 2018 года, договор аренды земельного участка № ТО-06-071-0539 от 3 ноября 2006 года, письмо КУ Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района от 13.04.2017 № 1199.

Конкурсным управляющим даны пояснения: право аренды на земельный участок прекращено, в связи с чем, на торги выставлено только одно здание кафе. На 5 июля 2018 года на 15.00 назначен осмотр и передача объекта договора купли-продажи. Заявитель жалобы находится в процедуре банкротства, финансовым управляющим является ФИО3

Конкурсным управляющим заявлено об оставлении заявления ФИО1 без рассмотрения, в связи с подписанием неуполномоченным лицом, представителем ФИО4, принятием решения АС РТ от 7 июня 2018 года по делу №А65-38803/2017 в отношении гражданина ФИО1 о признании его банкротом и введении процедуры реализации имущества, утверждением финансового управляющего ФИО3

Ассоциация «Межрегиональная СРО профессиональных арбитражных управляющих» представила отзыв, просит отказать в удовлетворении жалобы.

Заявитель ходатайствует в порядке ст. 47 АПК РФ о привлечении соответчиками по требованию о признании недействительным договора купли-продажи по лоту № 1, заключенный между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб» 1 июня 2018 года, его сторон. Возражал в отношении прекращения действия договора аренды.

Определением АС РТ от 4 июля 2018 года в порядке ст. 47 АПК РФ привлечены соответчиками по требованию о признании недействительным договора купли-продажи по лоту № 1 от 1 июня 2018 года, - ООО «Арарат» и ООО «Учснаб».

Определением АС РТ от 4 июля 2018 года в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены третьими лицами финансовый управляющий ФИО3, КУ Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района .

Сторонам предложено представить акт осмотра имущества от 5 июля 2018 года.

КУ Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района - документально обоснованные письменные пояснения о праве аренды земельного участка, о сроке действия договора.

В судебное заседание 15 августа 2018 года третьи лица, ООО «Учснаб», извещенные не явились.

Заявитель требования поддержал: конкурсный управляющий должен был обратиться в адрес КУ Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района для оформления права аренды земельного участка, потом выставлять на торги и недвижимое имущество и земельный участок, необходимый для эксплуатации здания и служебных построек. На земельном участке имеет место быть замощение, каменно-деревянный забор по периметру земельного участка, что многократно повышает стоимость объекта, проданное здание и служебные постройки, находящиеся на земельном участке, огороженные забором, составляют единый комплекс.

Заявитель уточнил требование в части п. 2) раздела 1 требований, просит признать незаконными действия (бездействия) конкурсного управляющего ООО «Арарат» ФИО2 по организации торгов от 28 мая 2018 года, выразившиеся в:

- организации торгов по продаже имущества должника от 28 мая 2018 года без включения в конкурсную массу, непринятие мер по включению в конкурсную массу и определению начальной цены продажи иных строений (служебных построек), принадлежащих должнику и расположенных на арендованном земельном участке неразрывно со зданием кафе «Арарат» согласно техническому паспорту, рыночной стоимостью согласно определению Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 декабря 2015 года по делу №А65-20699/2014 по результатам экспертного заключения №346/3 от «9» декабря 2015 г. о рыночной стоимости комплекса имущества, расположенного по адресам: РТ, <...> в том числе:

№

Наименование

Кол-во, шт.

Стоимость, руб. без НДС

Беседка № 1 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г8

103 203

Беседка № 2 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г7

69 381

Беседка № 3 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г6

69 381

Беседка № 4 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г5

99 737

Беседка № 5, технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г9

97 136

Беседка № 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. ГЗ;

378 127

Уборная - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г2;

595 331

Сцена - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г1

488 312

Летний бар - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г;

803 949

10.

Навес (летняя шашлычная) - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г4

220 975

11.

Беседка № 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. ПО;

Оценка отсутствует

12.

Беседка № 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г11;

Оценка отсутствует

13.

Беседка № 6 - технический паспорт БТИ от 11.07.2011г. инвен. № 9832 лит. Г12;

Оценка отсутствует

Заявитель пояснил, что указанные служебные постройки не могут эксплуатироваться без здания кафе «Арарат», расположены на одном со зданием кафе земельном участке, имеют со зданием кафе общую инфраструктуру (водоподведение и водоотведение, электроснабжение и освещение), расположены вокруг здания кафе, что исключает разделение земельного участка для отдельной эксплуатации здания кафе и служебных построек, обладают вместе со зданием кафе свойствами неделимой вещи.

Кроме того, заявитель уточнил требование в части п. 2) раздела 1 требований, просит признать незаконными действия (бездействия) конкурсного управляющего ООО «Арарат» ФИО2 по организации торгов от 28 мая 2018 года, выразившиеся в организации торгов по продаже имущества должника от 28 мая 2018 года без включения в конкурсную массу имущества, состоящее из 35 наименований, находящегося по адресу <...>

Уточнение в данной части (35 наименований) судом к рассмотрению не принимается, поскольку первоначально в заявлении не указывалось.

Конкурсным управляющим приобщено дополнение к отзыву: 5 июля 2018 года состоялся осмотр имущества, по итогам осмотра проведена инвентаризация служебных построек, указанных в техпаспорте здания, и включение в конкурсную массу, проведена оценка рыночной стоимости 14 наименований сооружений, приобщил копии акта от 5 июля 2018 года, инвентаризационную опись, отчет об оценке № 73/2018 от 8 августа 2018 года, протокол собрания кредиторов от 10 августа 2018 года. Даны пояснения: денежные средства от ООО «Учснаб» получены, договор купли-продажи регистрирован в установленном порядке.

В судебном заседании объявлен перерыв до 23 августа 2018 года до 9.00. Информация размещена на сайте АС РТ и на доске объявлений. Судебное заседание продолжено в указанное время в присутствии сторон. Третьи лица, ООО «Учснаб» извещенные, не явились. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Заявителем требования поддержаны, в обоснование доводов ссылается на определение от 28 декабря 2015 года по делу №А65-20699/2014 по обращению ФИО1 о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «Арарат» от 15.07.2015 года, об отмене торгов по продаже имущества ООО «Арарат», об утверждении Положения о порядке, сроках и реализации имущества ООО «Арарат», согласно которого на торги необходимо выставлять одним лотом задние кафе, право аренды земельного участка и служебные постройки. Предыдущее дело о банкротстве ООО «Арарат» №А65-20699/2014 прекращено в связи с погашением требований кредиторов, включенных в реестр.

Конкурсный управляющий на вопрос суда пояснил о том, что о наличии вышеуказанного судебного акта - определения от 28 декабря 2015 года по делу №А65-20699/2014 ему было известно.

В судебных заседаниях присутствовал заявитель ФИО1, выступал в прениях, на вопрос суда поддерживает ли заявление вх. 3 32059 от 13.06.2018 года, подписанное представителем ФИО4, дал положительный ответ.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости здания кафе «Арарат», права аренды земельного участка общей площадью 4033 кв.м., кадастровый номер 16:47:011008:46 по адресу: <...>, строений согласно техническому паспорту, отклонено, поскольку не соответствует предмету и основанию заявленных требований. Может быть заявлено при оспаривании порядка реализации имущества.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, судом установлено следующее.

Согласно сведений ФИО6 Гургенович, г.Набережные Челны является единственным учредителем ООО «Арарат».

Решением АС РТ от 7 июня 2018 года по делу №А65-38803/2017 гражданин ФИО1 признан банкротом, введена процедура реализации имущества, утверждена финансовым управляющим ФИО3

Заявление ФИО1 вх. № 32059 от 13 июня 2018 года подписано представителем ФИО4, действующим на основании доверенности от 16.11.2017 года, предусматривающей право подписи исковых заявлений.

Довод конкурсного управляющего о необходимости оставления заявления без рассмотрения во внимание не принимается, поскольку явка обеспечена в судебное заседание гражданином ФИО1, требования, изложенные в заявлении, подписанном представителем, ФИО1 поддержаны.

В силу ст. 17 ГК РФ гражданская правоспособность, то есть способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникает в момент рождения человека и прекращается с его смертью.

В силу наличия статуса единственного учредителя ООО «Арарат» гражданин ФИО1 обладает правом на предъявление заявления в рамках дела о банкротстве ООО «Арарат», процессуальным правомочием заявителя на возбуждение обособленного спора в рамках дела о банкротстве ООО «Арарат», наличие которого связано с предпосылками (наличие у заявителя гражданской процессуальной правоспособности, подведомственность дела суду, рассматривающему дело о банкротстве ООО «Арарат»).

Кроем того, ФИО1 является конкурсным кредитором должника (25.09.2017 года оглашена резолютивная часть определения по делу №А65-29763/2016 о включении в реестр требований кредиторов ООО «Арарат» требования ФИО1).

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) подлежат рассмотрению жалобы кредиторов, представителя учредителей (участников) должника, иных лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, на действия арбитражного управляющего, нарушающие их права и законные интересы.

По общему правилу, при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве).

Основанием для удовлетворения жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом:

- или факта несоответствия этих действий законодательству о банкротстве (неисполнение или ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим своих обязанностей);

- или факта несоответствия этих действий требованиям разумности;

- или факта несоответствия этих действий требованиям добросовестности.

Жалоба может быть удовлетворена только в случае, если вменяемыми неправомерными или недобросовестными или неразумными действиями (бездействием) действительно нарушены те или иные права и законные интересы подателя жалобы.

При рассмотрении жалоб на действия (бездействие) арбитражного управляющего бремя доказывания должно распределяться следующим образом: заявитель обязан доказать наличие незаконного, недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то, что такое поведение нарушает права и законные интересы заявителя, а арбитражный управляющий обязан представить доказательства отсутствия его вины в этом поведении или обосновать соответствие его действий требованиям закона, добросовестности и разумности.

Действия (бездействие) арбитражного управляющего могут быть обжалованы. При этом лицо, подающее жалобу, исходя из статьи 65 АПК РФ, должно доказать незаконность, неразумность и недобросовестность действий арбитражного управляющего, а также нарушение данными действиями своих прав и законных интересов.

Основной круг обязанностей (полномочий) конкурсного управляющего определен в статьях 20.3, 129 Закона о банкротстве, невыполнение которых является основанием для признания действий (бездействия) конкурсного управляющего незаконными и отстранения его от возложенных обязанностей конкурсного управляющего.

Пунктом 1 статьи 145 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражным судом может быть удовлетворена жалоба лица, участвующего в деле, на неисполнение или ненадлежащее исполнение конкурсным управляющим возложенных на него обязанностей.

По первому доводу жалобы 1) организации торгов по продаже имущества должника без включения в конкурсную массу и в состав лота земельного участка (кад.№ 16:47:011008:46) на праве аренды, на котором расположено здание кафе «Арарат» и иные строения по адресу: г.Елабуга,,. пр-кт Нефтяников, 26, территория детской площадки «Чебурашка», с разрешенным использованием «под строительство кафе» на срок 3 года с последующим продлением по договору аренды №ТО-06-071-0539 от 03.11.2006г., рыночной стоимостью права аренды в размере 471 555 руб.,

2) организации торгов по продаже имущества должника от 28 мая 2018 года без включения в конкурсную массу, непринятие мер по включению в конкурсную массу и определению начальной цены продажи иных строений (служебных построек), принадлежащих должнику и расположенных на арендованном земельном участке неразрывно со зданием кафе «Арарат» согласно техническому паспорту, рыночной стоимостью согласно определению Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 декабря 2015 года по делу №А65-20699/2014 по результатам экспертного заключения №346/3 от «9» декабря 2015 г. о рыночной стоимости комплекса имущества, расположенного по адресам: РТ, <...>

судом установлены следующие обстоятельства:

Из материалов дела следует, что 14.04.2018 в газете «Коммерсант» опубликовано сообщение о торгах в форме открытого аукциона по продаже имущества должника, назначенные на 28 мая 2018 года: лот №1 - здание кафе «Арарат» нежилое, площадью 293,7 кв.м., кадастровый № 16 47 011005 115, по адресу: г.Елабуга,,. пр-кт Нефтяников, 26, начальная цена – 2.537.000 руб.

28 мая 2018 года оформлен протокол № 27076-ОАОФ/1, победителем является ООО «Учснаб», г. Елабуга, цена – 2.537.000 руб. (л.д. 28).

2.06.2018 в газете «Коммерсант» опубликовано сообщение о результатах торгов, победителем является ООО «Учснаб», г. Елабуга.

По итогам торгов заключен договор купли-продажи имущества по лоту №1 от 1 июня 2018 года с ООО «Учснаб», г. Елабуга, по цене – 2.537.000 руб. (л.д. 101). Договор зарегистрирован в Управлении росреестра в установленном порядке.

Стоимость объекта, равная 2.537.000 руб. установлена ЭКЦ «Оценщик» (л.д. 106), порядок реализации имущества утвержден собранием кредиторов ООО «Арарат» (протокол от 20 декабря 2017 года – л.д. 109).

В обоснование доводов об отсутствии права аренды на земельный участок, и отсутствие необходимости включения в конкурсную массу и в состав лота земельного участка (кад.№ 16:47:011008:46) на праве аренды, конкурсный управляющий ссылается на прекращение арендных правоотношений.

Третьим лицом МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» представлены письменные пояснения, согласно которых договор № ТО-06-071-0539 от 3.11.2006 расторгнут, приобщил копию письма от 13.04.2017 года.

Конкурсным управляющим в материалы дела представлен договор № ТО-06-071-0539 от 3.11.2006, во исполнение условий которого МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» (арендодателем) передан Обществу «Арарат» (арендатору) земельный участок кадастровый № 16:47:011008:46 по адресу г. Елабуга, территория детской площадки «Чебурашка», общей площадью 4.033 кв.м. в целях строительства кафе.

Срок аренды установлен по 1 ноября 2009 года. Согласно штампа Управления Росреестра государственная регистрация договора произведена в установленном порядке. Сторонами по делу данное обстоятельство не отрицается. Данное обстоятельство подтверждается выводами, изложенными в решении АС РТ от 29.12.2014 по делу №А65-19131/2914 о взыскании арендной платы на основании указанного договора.

По условиям п. 4.2 договор может быть досрочно расторгнут по решению суда либо в одностороннем порядке арендодателем в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В силу положений ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положениями ч. 2 ст. 610 НК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По условиям п. 4.3 договора договор считается продленным на 1 год на тех же условиях в случае, если ни одна из сторон в течении 30 дней до даты окончания срока не заявит письменно о расторжении договора.

В материалы дела конкурсным управляющим представлено письмо КУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» в адрес директора ООО «Арарат» ФИО1 и временного управляющего ООО «Арарат» ФИО2 с письмом от 13 апреля 2017 года о расторжении договора (л.д. 89).

В письме от 13 апреля 2017 года изложено: договор считается расторгнутым, право аренды по договору аренды земельного участка № ТО-06-071-0539 от 3.11.2006 будет прекращено по истечении 1 месяца с момента отправки данного уведомления.

Как указано выше, по условиям договора от 2016 года срок аренды установлен по 1 ноября 2009 года.

Учитывая условия п. 4.3 договора, предусматривающие возможность заявлять о расторжении договора в течении 30 дней до даты окончания срока, содержание письма от 13 апреля 2017 года не соответствует положениям ст. 4.3 договора. поскольку оно оформлено в апреле 2017 года, а не в течении 30 дней до даты окончания срока (1 ноября 2017 года).

Кроме того, содержание письма от 13 апреля 2017 года не соответствует положениям ч. 2 ст. 610 НК РФ, которыми регламентировано оформление отказа от договора в случае аренды недвижимого имущества - за три месяца до даты прекращения арендных правоотношений.

Заявитель ФИО1 в судебных заседаниях отрицал получение данного письма от 13.04.2017 года.

Определением АС РТ от 13.01.2017 года принято к производству заявление о признании ООО «Арарат» несостоятельным (банкротом). 12 апреля 2017 года оглашена резолютивная часть определения АС РТ по делу №А65-29763/2016, в отношении ООО «Арарат» введена процедура наблюдения, временным управляющим общества утвержден ФИО2, 8 августа 2017 года оглашена резолютивная часть решения по делу, Общество признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Таким образом, на момент создания письма от 13 апреля 2017 года ООО «Арарат» находилось в процедуре наблюдения.

Положениями ст. 66, 67 Закона о банкротстве определены права и обязанности временного управляющего.

В силу положений ст. 64 Закона о банкротстве введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными пунктами 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.

По состоянию на 13 апреля 2017 года директором ООО «Арарат» являлся ФИО1

Доказательства получения директором ФИО1 письма МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» от 13 апреля 2017 года в материалы дела не представлены.

Из письменных пояснений МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района». представленных к судебному заседанию 23 августа 2018 года, следует, что 13 апреля 2017 года письмо о расторжении договора направлено в адрес временного управляющего.

Конкурсным управляющим (ранее временным управляющим) доказательства вручения бывшему директору ООО «Арарат» письма от 13.04.2017 года в материалы дела не представлены.

Таким образом, арендодателем земельного участка нарушен порядок расторжения договора, предусмотренный условиями договора, положениями ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Следовательно, договор № ТО-06-071-0539 от 3.11.2006, согласно условий которого МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» (арендодателем) передало Обществу «Арарат» (арендатору) земельный участок кадастровый № 16:47:011008:46 по адресу г. Елабуга, территория детской площадки «Чебурашка», общей площадью 4.033 кв.м. в целях строительства кафе, является действующим.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и выводы, довод конкурсного управляющего и третьего лица МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» о прекращении арендных правоотношений является несостоятельным.

Суд приходит к выводу, что право аренды земельного участка подлежало включению в конкурсную массу и продаже с торгов.

Кроме того, согласно технического паспорта от 11 июля 2012 года в объект недвижимости инвентарный № 9832, расположенного адресу: г.Елабуга,,. пр-кт Нефтяников, 26, литер А, включены следующие составляющие:

1) здание кафе «Арарат» нежилое, площадью 293,7 кв.м., по плану литер А, 2006 года постройки,

и служебные постройки:

2) летний бар площадью 108 кв.м., по плану литер Г,

3) сцена площадью 67.1 кв.м., по плану литер Г1,

4) уборная площадью 23.2 кв.м., по плану литер Г2,

5) беседка площадью 43.6 кв.м., по плану литер Г3,

6) навес площадью 21.6 кв.м., по плану литер Г4,

7) беседка площадью 11.5 кв.м., по плану литер Г5,

8) беседка площадью 8 кв.м., по плану литер Г6,

9) беседка площадью 8 кв.м., по плану литер Г7,

10) беседка площадью 11.9 кв.м., по плану литер Г8,

11) беседка площадью 8 кв.м., по плану литер Г9,

12) беседка площадью 8 кв.м., по плану литер Г10,

13) беседка площадью 11.2 кв.м., по плану литер Г11,

14) беседка площадью 11.3 кв.м., по плану литер Г12,

Всего 14 объектов.

В техническом плане указана площадь участка - 4.033 кв.м., площадь застройки - 663.1 кв.м., площадь замощения - 442 кв.м. замощения.

В обоснование довода о наличии замощения из белого мрамора на земельном участке заявителем жалобы в материалы дела приобщена распечатка сведений о земельном участке № 16:47:011008:46 из публичной кадастровой карты.

Также конкурсным управляющим в материалы дела представлен перечень имущества, подписанный управляющим и ФИО1, в котором указано – покрытие территории белым мрамором, каменно-деревянный забор по периметру территории.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи, отличающиеся тем, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 по делу N А56-31923/2006 и от 11.06.2013 N 294/13, вещь, созданная исключительно в целях улучшения качества основной, главной вещи и обслуживающая эту главную вещь, является ее неотъемлемой частью и применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должна следовать судьбе главной вещи.

Поскольку вышеуказанные объекты (служебные постройки, замощение из белого мрамора, каменно-деревянный забор) обслуживают исключительно здание кафе «Арарат», их нельзя рассматривать отдельно от здания кафе «Арарат».

В соответствии с положениями ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, в конкурсную массу и выставлению на торги подлежали совместно здание кафе «Арарат», служебные постройки, расположенные на земельном участке кадастровый № 16:47:011008:46 по адресу г. Елабуга, территория детской площадки «Чебурашка», общей площадью 4.033 кв.м., право аренды указанного земельного участка.

В определении от 28 декабря 2015 года по делу №А65-20699/2014 по обращению ФИО1 о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «Арарат» от 15.07.2015 года, об отмене торгов по продаже имущества ООО «Арарат», об утверждении Положения о порядке, сроках и реализации имущества ООО «Арарат» изложен вывод, согласно которого на торги необходимо выставлять одним лотом здание кафе, служебные постройки, право аренды земельного участка.

Согласно заключения судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении обращения ФИО1 в рамках дела №А65-20699/2014, определена стоимость объектов лота №1, в состав которого вошли здание кафе «Арарат», служебные постройки, право аренды земельного участка, и движимое имущество: стоимость здания кафе – 13.143.779 руб., стоимость права аренды земельного участка – 471.555 руб.

Учитывая степень износа здания со времени проведения судебной экспертизы в рамках дела №А65-20699/2014, суд не находит оснований для признания довода заявителя об организации торгов по продаже имущества должника по лоту № 1 с начальной ценой в 7,2 раза ниже цены, установленной по результатам судебной экспертизы, несостоятельным.

Действительная стоимость здания на данный момент времени, совместно со служебными постройками и правом аренды земельного участка, подлежит исследованию при установлении порядка реализации имущества.

При изложенных обстоятельствах, жалоба подлежит удовлетворению в части признания незаконными действий (бездействий) конкурсного управляющего ФИО2 выразившихся в организации торгов без включения в конкурсную массу земельного участка на праве аренды и служебных построек.

Учитывая последующую возможность реализации здания кафе совместно со служебными постройками и правом аренды земельного участка, основания для удовлетворения требования об отстранении конкурсного управляющего от исполнения обязанностей не усматриваются.

Проведение торгов и продажа имущества должника в нарушение требований Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" послужили основанием для предъявления заявления о признании торгов недействительным, о признании договора купли-продажи имущества по лоту №1 от 1 июня 2018 года недействительным.

На основании пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом

Как отмечено выше, заявитель является единственным учредителем должника, а также конкурсным кредитором должника (25.09.2017 года оглашена резолютивная часть определения по делу №А65-29763/2016 о включении в реестр требований кредиторов ООО «Арарат» требования ФИО1).

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсное производство представляет собой процедуру банкротства, применяемую к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Удовлетворение требований кредиторов производится из конкурсной массы, которая формируется конкурсным управляющим из выявленных им активов должника.

Согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В связи с чем, отчуждение имущества должника затрагивает имущественные права и интересы заявителя как конкурсного кредитора должника и единственного учредителя и свидетельствует о наличии заинтересованности заявителя в предъявлении заявления о признании торгов недействительными.

Учитывая нарушение при проведении торгов положений ст. ст. 135, 552 ГК РФ торги, проведенные 28 мая 2018 года с оформлением протокола № 27076-ОАОФ/1, победитель - ООО «Учснаб», являются недействительными.

Согласно положений ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц.

Пункт 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, а также пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено право оспаривать сделки должника как по специальным основаниям, установленным главой III.1 Закона о банкротстве, так и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Учитывая вышеизложенные выводы судебной экспертизы, к сумме оценки здания кафе «Арарат» 2.537.000 руб., установленной ЭКЦ «Оценщик» (л.д. 106), принятой во внимание при проведении торгов, суд относится критически.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а именно сделка совершена должником при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Требование о признании договора купли-продажи имущества по лоту №1 от 1 июня 2018 года недействительным подлежит удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 61.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ предусмотрены последствия признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 названного Закона, подлежит возврату в конкурсную массу.

В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

В пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что если сделка, признанная в порядке гл. III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 1 ст. 61.6 и абз. второй п. 6 ст. 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

При изложенных обстоятельствах, последствием недействительности сделки будет являться возврат спорного имущества в конкурсную массу должника.

Из разъяснений данных в абз. 1, 2 п. 25 Постановления от 23.12.2010 № 63 следует, что согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.

В связи с этим в случае признания на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства (путем зачета встречного однородного требования, предоставления отступного или иным способом), обязательство должника перед соответствующим кредитором считается восстановленным с момента совершения недействительной сделки, а право требования кредитора по этому обязательству к должнику (далее - восстановленное требование) считается существовавшим независимо от совершения этой сделки (абзац первый пункта 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве).

Расходы по госпошлине относятся на ответчика.

руководствуясь с ч.ч.1-3 ст.184, ч.1 ст.185, ст.187, ч.1, ч.3 ст.223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» Арбитражный суд Республики Татарстан

О П Р Е Д Е Л И Л:

Жалобу ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным действия (бездействия) конкурсного управляющего ФИО2 выразившегося в организации торгов без включения в конкурсную массу земельного участка на праве аренды и служебных построек.

В остальной части отказать.

Признать недействительными торги от 28 мая 2018г.

Признать недействительным договор купли-продажи от 1 июня 2018г. между ООО «Арарат» и ООО «Учснаб».

Возвратить в конкурсную массу ООО «Арарат» объект недвижимости - здание кафе площадью 293,7 кв.м., по адресу <...>.

Определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья Шакурова К.Н.