Гражданский кодекс часть 1

поданного в рамках дела по заявлению ликвидационной комиссии ЗАО «СОЮЗ Т» о признании ликвидируемого должника ЗАО «СОЮЗ Т» несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

конкурсный управляющий ФИО1, представитель ФИО2 по доверенности от 26.05.2011 г.,

от лица, в отношении которого совершена оспариваемая сделка, ООО «РосАртДекор» - ФИО3 по доверенности от 01.11.2010 г.,

от ОАО «Томскпромстройбанк» - ФИО4 по доверенности от 01.12.2010г.,

от ОАО Банк ВТБ – ФИО5 по доверенности от 20.09.2010 года,

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра – ФИО6 по доверенности от 16.06.2011г.;

УСТАНОВИЛ:

12 мая 2010 года в Арбитражный суд Томской области от председателя ликвидационной комиссии Закрытого акционерного общества «СОЮЗ Т» (сокращенное наименование – ЗАО «СОЮЗ Т», ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения) в Российской Федерации: 634057, <...>) (далее – Должник, ЗАО «Союз Т») поступило заявление о признании Общества несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

Решением Арбитражного суда Томской области от 15 июня 2010 г. ликвидируемый должник – ЗАО «СОЮЗ Т», признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим ЗАО «СОЮЗ Т» утвержден ФИО1.

В арбитражный суд 30 марта 2011 года поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании о признании ничтожной сделки – договора купли – продажи недвижимого имущества №СТ–РАД/03-10-01 от 17 марта 2010 г., заключенного между ЗАО «СОЮЗ Т» и ООО «РосАртДекор», недействительной сделкой.

Определением от 06 апреля 2011 г. заявление конкурсного управляющего принято к производству, судебное заседание после отложения назначено на 17 июня 2011 г. на 15час. 00 мин.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении. Конкурсный управляющий обосновывал свою позицию ссылкой на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее ГК РФ), согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Конкурсный управляющий ФИО1 просил признать ничтожную сделку – Договор купли-продажи недвижимого имущества №СТ-РАД/03-10-01 от 17 марта 2010 г., заключенный между ЗАО «Союз Т» и ООО «РосАртДекор» недействительной сделкой, а также применить последствия недействительности сделки, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Представитель ООО «РосАртДекор» полагает заявление конкурсного управляющего необоснованным, оснований для признания сделки недействительной не имеется. ООО «РосАртДекор» представило отзыв на заявление. Ссылаясь на ст. 273 ГК РФ, представитель указывает, что законодательство не обязывает стороны при заключении договора купли-продажи нежилых помещений одновременно продавать земельный

участок под зданием, в котором расположены нежилые помещения. ООО «РосАртДекор» передано право общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально площади занимаемых нежилых помещений в здании. Ссылаясь на судебную практику, указывает, что право на приобретение доли земельного участка при продаже нежилых помещений является безусловным и не зависит от согласия собственника. Также ООО «РосАртДекор» руководствуется п. 3 ст. 61.4 Закона о банкротстве, согласно которой сделки должника, направленные на исполнение обязательств, по которым должник получил равноценное встречное исполнение обязательств непосредственно после заключения договора, могут быть оспорены только на основании пункта 2 статьи 61.2 настоящего Федерального закона, т.е. как подозрительные сделки, совершенные с целью причинения вреда кредиторам.

Представитель ОАО «Томский акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк» (далее ОАО «Томскпромстройбанк», ОАО «ТпсБанк») поддержал позицию ООО «РосАртДекор», в представленном отзыве приводит следующие доводы. По мнению банка, нормы Гражданского кодекса РФ, в частности ст. 273, а также ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее Земельный кодекс РФ, ЗК РФ), запрещающие отчуждение недвижимости без земельного участка, относятся только к зданиям или сооружениям. Нормы императивны и расширительного толкования не допускается. То же касается и п. 11 Постановления Пленума ВАС № 11 от 23.03.2005.

В связи с тем, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводил правовую экспертизу документов и проверял законность совершенной сделки, признание сделки недействительной повлияет на права и обязанности Управления Росреестра. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее Управление Росреестра) привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Третьим лицом представлен отзыв на исковое заявление конкурсного управляющего. Представитель Управления указывает на отсутствие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами, для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости были представлены все необходимые документы, оснований для приостановления государственной регистрации, либо отказе в государственной регистрации права собственности установлено не было. Государственная регистрация перехода права собственности и государственная регистрация права

собственности на вышеуказанные объекты недвижимости была произведена.

По договору купли-продажи, заключенному между ЗАО «Союз Т» и ООО «РосАртДекор» произошло отчуждение нежилых помещений, являющихся неотъемлемой частью здания, расположенного по адресу: <...>. К данным правоотношениям применима норма п. 1 ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, проводится без такого земельного участка.

По мнению представителя Управления Росреестра, истец в своем заявлении применил нормы материального права, не подлежащие применению в данному случае и не отражающие характер правоотношений, возникших между истцом и ООО «РосАртДекор».

Представитель Банка ВТБ (ОАО) поддержал заявление конкурсного управляющего, полагает, что сделка – спорный договор купли-продажи не соответствует законодательству и является ничтожной. Представитель Банка ВТБ (ОАО) также представил в письменном виде свою позицию по рассматриваемому вопросу. Кредитор руководствуется принципом единства судьбы земли и недвижимости, который устанавливает, что вместе с правом собственности на здание к покупателю должно перейти и право собственности на земельный участок. Банк ВТБ исходит из того, что позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (изложенная в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ №11 от 24.03.2005 г.), основанная на нормах ЗК РФ заключается в том, что должен быть единый договор купли-продажи здания и земельного участка, а также, что допускается только одновременная регистрация перехода прав на здание и земельный участок. Банк ВТБ (ОАО) поддерживает требования конкурсного управляющего, полагает необходимым удовлетворить заявление ФИО1 в полном объеме.

Исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, заслушав мнение лиц, участвующих в судебном разбирательстве, суд не находит оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего, при это исходит из нижеследующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 32 ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными законами,

регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с п. 1 ст. 61.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно пункту 1 ст. 166 ГК РФ сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено судом и находит подтверждение в материалах дела, 18.02.2009 г. между ОАО «Томскпромстройбанк» и ЗАО «СОЮЗ Т» был заключен договор об открытии кредитной линии №1132 от 18.02.2009 г. с лимитом задолженности в сумме 44 000 000 рублей со сроком возврата до 18.08.2010 г. В обеспечение обязательств ЗАО «Союз Т» по указанному кредитному договору был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) №1132/2 от 18.02.2009 г. в отношении следующего имущества:

- нежилые помещения, кадастровый номер: 70-70-01/040/2008-988, общей площадью 1057,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>, залоговая стоимость 83 200 000 рублей;

- доля 4037/6137 в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 70:21:0200023:0158, общей площадью 6137,15 кв. м., расположенный по адресу: <...>.

17 марта 2010 г. между ЗАО «Союз Т» и ООО «РосАртДекор» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №СТ-РАД/03-10-01, в отношении следующего имущества:

- нежилые помещения общей площадью 1057,7 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1016,1083,1085, расположенные по адресу: <...>.

31.03.2010 г. Управлением Росреестра по Томской области зарегистрирован переход права собственности на нежилые помещения, кадастровый номер: 70-70-01/040/2008-988, общей площадью 1057,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Помещение, являвшееся предметом договора купли-продажи №СТ-РАД/03-10-01, находится на земельном участке, кадастровый номер: 70-70-01/040/2008-988, общей площадью 1057,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Данный участок принадлежит ЗАО «Союз Т» (Продавцу) на праве общей долевой собственности, доля юридического лица составляет 4037/6137 (подтверждается свидетельством о праве собственности).

Земельный кодекс Российской Федерации исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, однако законом установлен ряд ограничений, в частности, не допускается отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

По договору купли-продажи, заключенному между ЗАО «Союз Т» и ООО «РосАртДекор» №СТ-РАД/03-10-01 произошло отчуждение нежилых помещений, являющихся неотъемлемой частью здания, расположенного по адресу: <...>. Выделение в натуре земельного участка, на котором находится отчуждаемая часть здания, строения и сооружения невозможно, данная вещь признается неделимой согласно общим положениям гражданского законодательства. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ст. 133 ГК РФ).

Законодательство не обязывает стороны при заключении договора купли-продажи нежилых помещений одновременно продавать земельный участок под зданием, в котором расположены нежилые помещения.

В соответствии с ч. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно выписке из ЕГРП от 21.03.2011 №01/118/2011-554 земельный участок принадлежит ЗАО «Союз Т» на праве общей долевой собственности 4037/6137 долей в праве. ООО «РосАртДекор» по договору №СТ-РАД/03-10-01 передано право общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально площади занимаемых нежилых помещений в здании.

Положения ст. 552 ГК РФ устанавливают, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором

находится отчуждаемый объект недвижимости, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичные положения закреплены в ст. 273 ГК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Статьи 273, 552 ГК РФ устанавливают переход права собственности на земельный участок вне зависимости от воли сторон и наличия указания на куплю-продажу земельного участка в договоре, в силу прямого указания закона, право на приобретение доли земельного участка является безусловным и не зависит от согласия собственника.

В силу ч. 1 ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы арбитражного управляющего, связанные с рассмотрением заявления об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве, осуществляются за счет средств должника (пункты 1 и 2 статьи 20.7 Закона о банкротстве).

Такие судебные расходы, понесенные арбитражным управляющим из собственных средств, подлежат возмещению ему в последующем за счет средств должника.

При удовлетворении судом заявления арбитражного управляющего об оспаривании сделки понесенные судебные расходы взыскиваются с другой стороны оспариваемой сделки в пользу должника, а в случае отказа в удовлетворении заявления - с должника в пользу другой стороны оспариваемой сделки. (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ №63)

При принятии судом настоящего заявления к производству, конкурсному управляющему ЗАО «Союз – Т» в соответствии с ч. 2 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 102 АПК РФ была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины до разрешения заявления по существу в связи с тяжелым материальным положением организации.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ЗАО «СОЮЗ Т» ФИО1

Взыскать с ЗАО «Союз Т» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Ю.В. Цыбульский