Гражданский кодекс часть 1

Требование истца основано на том, что ответчик самостоятельно с момента передачи помещения без проекта, без соответствующих разрешений произвел реконструкцию арендуемых помещений. Письмом от 31.07.06 г. истец потребовал от ответчика оформления исходно-разрешительной документации. Истец считает что ответчик нарушил п. п. 4.2.1 и 4.2.2 договора. Истец также хотел изменить размер арендной платы, однако, ответчик против увеличения размера, предлагаемой истцом арендной платы.

Ответчик сообщил письмом № 57 от 27.03.07 г. и № 59 от 29.03.07 г. об отказе подписывать дополнительное соглашение.

12.04.07 г. истец предложил расторгнуть договор. Ссылается на ст. ст. 179, 450 ГК РФ.

В своем дополнении к иску от 25.07.07 г. истец просит расторгнуть договор аренды № 1-06 от 20.03.06 г., заключенный ИП Трынковым А. А. и ООО «Акцент-Н», зарегистрированный УФРС по Тульской области 21.04.06 г. и обязать ответчика привести переданное ему по договору аренды № 1-06 от 20.03.06 г. нежилое помещение в состояние, в котором ответчик его получил, с учетом естественного износа.

Исходя из дополнительного искового заявления суд в порядке ст. 49 АПК РФ установил, что истец расширил предмет исковых требований и исключил из оснований иска обстоятельства относительно размера арендной платы. Фактически изменился предмет искового требования.

Уточняя основание иска, истец ссылается на ст. ст. 615, 619 ГК РФ в обоснование расторжения договора, считая необязательным соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, поскольку осуществив реконструкцию помещения, ответчик вышел за пределы разрешенного использования, нарушил существенно условия договора, ухудшил арендуемое помещение (площадь изменилась с 175, 8 кв. м. до 172,1 кв. м.). Пункт 6.6 договора считает ничтожным. Уведомлением об исполнении обязательств истец указывает письмо от 31.07.06 г.

В отзыве на исковое заявление ответчик считает требования необоснованными и просит в иске отказать.

При этом он исходит из того, что истец не представил ни одного доказательства того, что ответчик использует помещение с существенным нарушением условий договора, неоднократными нарушениями, ухудшает имущество; истец не выполнил условия п. 6.6 договора; не предупредил за 60 дней о расторжении договора; ответчик не должен получать согласования и необходимые для перепланировки помещений разрешения; проект перепланировки согласован с истцом; расторжение договора всегда требует предварительное предупреждение другой стороны (ст. 452 п. 2 ГК РФ); в требовании от 31.07.06 г. не содержалось предложения расторгнуть договор в случае неисполнения обязательств в разумный срок.

Оценив имеющиеся документы и доказательства, выслушав доводы истца и ответчика, суд не находит, что расторжение договора аренды возможно без соблюдения досудебного порядка, предупреждения ответчика о его расторжении.

При вынесении определения и оставлении иска без рассмотрения, суд руководствуется и исходит из следующего:

В соответствии с общими правилами о порядке расторжения договора согласно ст. 452 ГК РФ «соглашение об изменении или расторжении договора, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не явствует иное».

Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что требования о расторжении договора, может быть заявлено в суд только после получения отказа стороны на предложение расторгнуть договор «либо неполучения ответа в срок, указанный…договором».

Ссылка истца на то, что согласно ст. 615 ГК РФ досудебное урегулирование спора не требуется, не основано на законе. Статья 615 ГК РФ в п. 3 называет лишь одно из оснований возможности расторгнуть договор, но эта возможность применена при наличии соглашения сторон, при этом условиями расторжения могут быть: использование помещения не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. Использование не в соответствии с назначением помещения – это начатая реконструкция, однако как следует из представленных ответчиком двух проектов магазина мобильных телефонов и сопутствующих товаров и магазина мужской одежды, расположенных на торговых площадях по адресу: пр. Ленина, 60, оба они были согласованы со службами района. Управлением градостроительства и архитектуры администрации г. Тулы и самим ИП Трынковым А. А. То есть, проводимая реконструкция была за пределами условий договора и по согласованию с арендатором, собственником помещений. Письмом от 31.07.06 г. истец поставил в известность ООО «Акцент-Н», что необходимо оформить исходно-разрешительную документацию и согласовать проект демонтажа газовых труб в ЗАО «Тулаоблгаз», в противном случае будет расторгнут договор «в соответствии с законодательством РФ».

Однако такие обязательства ответчик на себя не брал, и они не предусмотрены договором.

Из требования истца видно, что он хочет принять помещения в исходном состоянии, обязав привести их в такое положение ответчика, но такого требования истец в досудебном порядке не заявлял.

При этом, основания положенные в основу расторжения договора предусмотрены ст. 619 ГК РФ и п. п.6.6 договора, который также ссылается на ст. 619 ГК РФ, как на основание и порядок расторжения договора с предупреждением другой стороны за 60 дней до даты расторжения.

Истец называет ст. 619 п. 3 ГК РФ как императивную норму, а п. 6. 6 договора ничтожным, что не соответствует понятию императивной нормы, как обязательное, властное предписание правила, отступление от которого недопустимо. «Разумный срок», установленный ч. 3 этой статьи не определяет конкретный срок, т. е. стороны в договоре могли установить его в 60 дней. Этот срок может быть установлен сторонами согласно п. 3 ст. 452 ГК РФ.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть досрочно договор, если арендатор: «пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество».

Именно эти основания расторжения договора называет истец, однако истец в соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ должен был направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в срок, указанный в договоре.

Такого предупреждения, как прекращение проведения реконструкции, приведение помещения в исходное положение (из технических паспортов на помещение видно, что перепланировка состоялась, перенесены стены-внутрекомнатные, изменилась площадь арендуемых помещений, нет на плане 1998 г. некоторых помещений, ранее называвшиеся как тамбур, склады) истец в адрес ответчика не направлял. Переписка сторон носила характер взаимоотношений по проведению реконструкции (письмо от 31.05.07 г.), изготовление проекта на вынос газовых труб и изменение арендной платы.

То есть, истец в досудебном порядке не предупредил ответчика, что он нарушил условия договора, пользуется помещением с нарушением условий о назначении имущества, ухудшил существенно имущество, в связи с чем должен был определить круг обязательств, которые истец обязан предложить к исполнению в срок, установленный п. 6.6 договора.

С учетом изложенного, следует оставить иск без рассмотрения.

Госпошлину следует возвратить истцу в соответствии с 333.40 НК РФ.

Расходы по оплате услуг адвоката ответчика следует взыскать с истца в разумных пределах 7 000 руб.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. ст. 163, 148 ч. 1 п. 2, 149, 110, 49, 184 АПК РФ

ОПРЕДЕЛИЛ:

Исковые требования ИП Трынкова Александра Анатольевича о расторжении договора аренды № 1-06 от 20.03.06 г. и обязании ООО «Акцент-Н» приведения нежилого помещения в состояние, в котором оно было получено оставить без рассмотрения.

Возвратить ИП Трынкову Александру Анатольевичу 18.08.61 г. рождения г. Тула, проживающего в г. Тула, ул. Жуковского, д. 3, 2000 руб. госпошлины из Федерального бюджета РФ.

Взыскать 7000 руб. расходов по оплате услуг адвоката в пользу ООО «Акцент-Н».

Определение может быть обжаловано в месячный срок со дня его вынесения в Двадцатый Апелляционный Арбитражный суд.

СудьяТ. А. Шестопалова