Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Ю.В.Кондрашова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.А.Микаелян, рассмотрев в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Сибнефтебанк» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

заявление ООО «ИНФОРМ-АВТО» о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и договора купли-продажи, заключенного по итогам торгов,

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, следующих лиц:

ООО «Ригла-Югра», ИНН <***>, КПП 860201001,

АО «Российский аукционный дом», ИНН <***>, ОГРН <***>, ФИО1,

ФИО2,
ФИО3,

при участии в судебном заседании представителей: заявителя ФИО4 по доверенности от 29.12.2022 посредством веб-конференции, должника в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» ФИО5 по доверенности от 23.12.2020, ФИО6 по доверенности от 20.01.2022,

установил:

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 28.12.2016 открытое акционерное общество «СИБНЕФТЕБАНК» признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) утверждена Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов».

Определением суда от 28.04.2020 о замене судьи произведена замена судьи Ли Эдуарда Геннадиевича на судью Кондрашова Юрия Васильевича в настоящем деле.

В Арбитражный суд Тюменской области 28.12.2022 от ООО «ИНФОРМ-АВТО» поступило заявление о признании недействительными электронных торгов в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений по цене приобретения имущества финансовой организации и признании недействительным договора купли-продажи, заключенного по итогам торгов.

Определением от 09.01.2023 заявление назначено к рассмотрению в судебном заседании.

От должника в лице конкурсного управляющего ГК АСВ поступил отзыв.
От заявителя поступили письменные пояснения.

В судебном заседании 15.03.2023 судом объявлен перерыв с целью представления должником сведений относительно лиц, подлежащих привлечению к рассмотрению заявления.

В период перерыва от должника поступили письменные дополнительные объяснения с данными подлежащих привлечению лиц.

Определением от 15.03.2023 рассмотрение заявления отложено, к участию в обособленном споре привлечены третьи лица.

Определением от 29.05.2023 судебное заседание отложено с целью привлечения третьего лица согласно представленных сторонами уточненных данных.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представители конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» возражали по доводам отзыва.

Судом установлено следующее.

Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» провела электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений по цене приобретения имущества финансовой организации (далее - Торги).

Первые торги имуществом финансовой организации проведены в 14:00 часов по московскому времени 06 июля 2022 г. на электронной площадке АО «Российский аукционный дом» по адресу: http://lot-online.ru (далее – ЭТП).

Предметом Торгов является следующее имущество: недвижимое имущество:

Лот 1 – Нежилое помещение магазин «Арзу» - 350 кв. м., право аренды земельного участка - 1 274 кв. м, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, кадастровые номера 89:05:030301:2545, 89:05:030301:2, земли населенных пунктов - под размещение здания магазина, договор № 60/22 от 04.03.2022г., срок аренды с 25.02.2022 по 24.02.2071, ограничения и обременения: Договор аренды недвижимого имущества № 2022- 0593/17 от 19.01.2022 с ООО «Ригла-Югра» с 01.01.2022 по 30.11.2022– 6 030 000,00 руб.

Торги проведены путем повышения начальной цены продажи предмета Торгов (лота) на величину, кратную величине шага аукциона. Шаг аукциона – 5 (Пять) процентов от начальной цены продажи предмета Торгов (лота).

Для участия в торгах 09.07.2022 ООО «Информ-Авто» платежным поручением № 508 перечислило задаток за участие в Торгах в размере 542 700 руб. 00 коп.

Торги состоялись по лоту 1, победителем Торгов признано ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНФОРМ-АВТО» (ИНН <***>), предложенная цена - 10 854 000.00 руб.».

По условиям договора Продавец обязан передать в собственность Покупателя нежилое помещение магазин «Арзу» - 350 кв. м, право аренды земельного участка - 1 274 кв. м. находящееся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, р-н Пуровский, п.

Пурпе, ул. Железнодорожная, д.8; кадастровые номера 89:05:030301:2545, 89:05:030301:2 земли населенных пунктов - под размещение здания магазина.

Истец тремя платежами произвел оплату за Объект в размере 10 854 000 руб. 00 коп., а также пени в размере 227 934 руб. 00 коп.:

Заявленное требование об оспаривании торгов и заключенного по их итогам договора обосновано утверждением заявителя о том, что торги проведены с нарушением закона, победитель торгов был введен в заблуждение относительно характеристик, обременения и описания выставленного на торги имущества, что является нарушением требований п. 2 ст. 448 ГК РФ, п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве о предмете торгов и п. 1 ст. 432 ГК РФ о существенных условиях договора.

Согласно заявлению, в настоящее время в указанном помещении функционирует пивной магазин, во внутренних помещениях находится имущество третьего лица - ИП ФИО3, доступ в помещения ограничен. Конкурсный управляющий сам не имеет доступа в помещение, и не предпринимал действий по передаче помещения ООО «Информ-Авто».

В описании Лота и в тексте договора купли-продажи имеются сведения об имеющемся обременении - Договор аренды недвижимого имущества № 2022-0593/17 от 19.01.2022 с ООО «РиглаЮгра» с 01.01.2022 по 30.11.2022, однако сведений об имеющихся обременениях со стороны ИП ФИО3 договор не содержит.

Заявитель утверждает, что не знал о наличии фактических притязаний на помещение со стороны ИП ФИО3, как и не знал, что у конкурсного управляющего отсутствует доступ в это помещение

При таких обстоятельствах ООО «Информ-Авто» не может использовать приобретенное помещение по его прямому назначению для своих нужд.

Согласно заявлению, если бы заявитель знал о споре между конкурсным управляющим и ИП ФИО3, то не стал бы принимать участие в торгах и, как следствие, договор купли-продажи не был бы заключен.

Заявитель также ссылается на то, что в настоящее время статус спорного имущества «Нежилого помещения магазина «Арзу» -350 кв. м., право аренды земельного участка - 1 274 кв. м, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, кадастровые номера 89:05:030301:2545, 89:05:030301:2» неясен.

Из судебных актов судов общей юрисдикции видны следующие обстоятельства.

1 725 000 рублей с учетом НДС; в отношении права аренды земельного участка общей площадью 1 159 квадратных метров, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для содержания и эксплуатации магазина «Арзу», 1 019 166,67 рублей без учета НДС и 1 223 000 рублей с учетом НДС.

На основании указанного определения суда, постановлением судебного пристава-исполнителя от 06 апреля 2021 года стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) изменена. Оценка арестованного имущества была проведена, исходя из площади спорного объекта недвижимости 117,1 кв.м.

В связи с не реализацией имущества на повторных торгах, также признанных несостоявшимися, согласно извещению № 82 от 21 июля 2021 года арестованное имущество 16 августа 2021 года возвращено судебному приставу-исполнителю по акту приема-передачи.

ФИО7 (первоначальный собственник помещения) обратился в суд с иском к УФССП России по ЯНАО о признании незаконным действии судебного пристава-исполнителя по изъятию у него и передаче ОАО «Сибнефтебанк» спорного помещения, и об отмене постановления о передаче задолженного имущества залогодателю.

Решением Салехардского городского суда от 30.03.2022 по делу № 2а-454/2022 в удовлетворении исковых требований заявления ФИО7 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегией по административным делам Суда ЯНАО от 27.06.2022, решение Салехардского городского суда от 30.03.2022 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Салехардского городского суда дело № 2а-1356/2022 (новое рассмотрение) от 26.09.2022 исковые требования ФИО7 удовлетворены частично, суд признал незаконными действия судебного пристава-исполнителя по факту ненадлежащего направления постановлений от 06.04.2021 об оценке имущества должника, о передаче на торги арестованного имущества, несвоевременного направления постановлений о снижении цены имущества, переданного на реализацию, о передаче взыскателю нереализованного в принудительном порядке имущества. В остальной части требований отказано.

округа от 26 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 декабря 2022 года по административному делу № 2а-1356/2022 по административному иску Гулиева Асиф Шахшим оглы о признании незаконными действий судебного пристава- исполнителя, отмене постановления о передаче заложенного имущества взыскателю.

Из Кассационного определения по Делу № 88а-8372/2022 от 02.05.2023 следует: «При рассмотрении административного дела судами не дана надлежащая оценка доводам административного истца о нарушении его прав фактической передачей взыскателю имущества, значительно отличающегося от предмета залога в результате проведения реконструкции с увеличением его площади более чем в два раза (со 117 до 350 кв.м.), со значительным увеличением стоимости (с 2 948 000 рублей до 19 775 000 рублей, согласно представленному в материалы дела отчету), а также погашением обеспеченного обязательства по стоимости залогового имущества, установленной в отношении объекта капитального строительства до его реконструкции, что лишило должника права на получение соответствующей разницы в стоимости заложенного имущества. Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции, оставившее его без изменения, нельзя признать законными, они приняты с нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является основанием для отмены указанных судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права, и установленными по делу обстоятельствами, с соблюдением норм процессуального права».

Также, 03.02.2023 ИП ФИО3 в рамках дела № А81-2152/2022 подал заявление о пересмотре судебного акта первой инстанции по новым или вновь открывшимся обстоятельствам (ст.312 АПК, постановление Конституционного суда от 21.01.2010 N 1-П).

То есть спорное помещение является предметом рассмотрения как минимум в двух делах - в Арбитражном суде Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А812152/2022 и в рамках дела Салехардского городского суда № 2а-1356/2022.

На помещение притязания имеют как первоначальный собственник ФИО1, так и арендатор ИП ФИО3.

При том Конкурсный управляющий ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» не уведомил об этом ООО «Информ- Авто», а напротив скрыл данную информацию.

Согласно позиции заявителя, конкурсный управляющий не имел законного права выставлять помещение, находящееся в споре, на торги.

Наличие притязаний на имущество, выставленного на торги нарушает права заявителя, поскольку при подаче заявки и при заключении договора, ООО «Информ- Авто», действуя разумно и добросовестно, полагаясь на предоставленные конкурсным управляющим достоверные сведения о помещении. Данная информация со стороны конкурсного управляющего также не была предоставлена после заключения договора купли-продажи.

В выписке из ЕГРН сведения о наличии обременений отсутствуют.

После заключения договора купли-продажи Истец решил осмотреть помещение, однако доступ в помещение не получил.

По состоянию на 26.12.2022 помещение не освобождено от имущества третьих лиц, по акту приема-передачи помещение ООО «Информ-Авто» не передано.

Возражая, конкурсный управляющий указывает следующее.

Относительно возникновения права собственности Банка на спорный объект недвижимости.

Заочным решением Пуровского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 08.02.2017 по делу № 2-58/2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 22.05.2017 солидарно взыскана с «АС и Компания», ФИО2 в пользу ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» задолженность по кредитному договору <***> от 08.07.2013 в размере 1 022 505,38 руб., и обращено взыскание на заложенное имущество: нежилое помещение, магазин «Арзу », расположенное по адресу: ЯНАО, <...>; право аренды земельного участка: категория - земли населенных пунктов; кадастровый номер 89:05:030301:0002 общей площадью 1159,0 кв.м. (далее - Помещение, заложенное имущество), принадлежащее на праве собственности ФИО7

Наличие в Помещении третьего лица, а также обременении.

В декабре 2021 представителем ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» осуществлен осмотр Помещения, в результате которого выявлено, что часть Помещения занято магазином «Кружка».

Однако по состоянию на текущую дату от Индивидуального предпринимателя ФИО3 заявки на заключение договора аренды не поступило.

ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к ИП ФИО3 об освобождении занимаемого нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.05.2022 по делу № А81-2152/2022 удовлетворено исковое заявление ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» к ИП ФИО3 о признании утратившим право пользования нежилым помещением и об освобождении занимаемого нежилого помещения.

Определением заявление ИП ФИО3 о пересмотре решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.05.2022 года по делу No А81-2152/2022 по вновь открывшимся обстоятельствам было возвращено заявителю. Суд указал, что ФИО3 не указаны конкретные вновь открывшиеся обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, которые могут служить основанием для пересмотра решения от 18.05.2022 по дел № А81-2152/2022, на основании которого суд обязал ФИО3 освободить занимаемое им нежилое

помещение: магазин «Арзу», расположенное по адресу: ЯНАО, Пуровский район, поселок Пурпе, ул. Железнодорожная, д. 8 (которое было реализовано на торгах Заявителю). Арбитражным суд в Определении указывает, что право собственности ОАО «Сибнефтебанк» на спорный объект не оспорено, отсутствующим не признано.

В настоящее время в ОСП по г. Губкинскому УФССП по Ямало-Ненецкому автономному округу на исполнении у судебного пристава-исполнителя ФИО8 находится исполнительное производство 63239/22/89010-ИП от 25.08.2022, возбужденное на основании исполнительного документа ФС № 036175568, выданного Арбитражным судом ЯНАО в отношении ИП ФИО3.

В связи с бездействием судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Губкинскому УФССП по Ямало-Ненецкому автономному округу в части не осуществления действий, предусмотренных постановлением о возбуждении исполнительного производства 63239/22/89010-ИП от 25.08.2022 поданы жалобы в УФССП по Ямало-Ненецкому

}

автономному округу, прокурору г. Губкинский, Ямало-Ненецкого автономного округа.

Таким образом, Банк, как собственник Помещения, осуществил все необходимые действия для освобождения помещения в судебном порядке с привлечением органов принудительного исполнения в рамках исполнительного производства 63239/22/89010-ИП от 25.08.2022, возбужденного на основании исполнительного документа ФС № 036175568, выданного Арбитражным судом ЯНАО в отношении ИП ФИО3

В силу п. 1 статьи 9 Закона о регистрации недвижимости в реестр прав вносятся изменения о правах, об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр права на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременения объектов недвижимости.

При отсутствии ограничений, зарегистрированных в ЕГРН, Банк выставил имущество на торги в рамках Закона о банкротстве законно.

Факт нахождения в Помещении ИП ФИО3 не может являться основанием для признания торгов и договора купли-продажи недействительными, поскольку последний не имеет правовых оснований для нахождения в Помещении, и данное обстоятельство не означает, что объект обременен правами третьих лиц в лице ИП ФИО3. На момент заключения договора купли-продажи и в настоящее время, объект, согласно выписке из ЕГРН, имеет лишь обременение в виде договора аренды недвижимого имущества № 2022-0593/17 от 19.01.2022 с ООО "Ригла-Югра" с 01.01.2022 по 30.11.2022, о чем Покупатель был поставлен в известность, указанная информация размещена на странице проведения торгов, а также в заключенном с Покупателем договоре купли-продажи недвижимого имущества № 2022-10631/17 от 30.08.2022.

Обременение недвижимости - это права третьих лиц, которые препятствуют правообладателю свободно и в полной мере осуществлять свои правомочия собственника. Виды обременении недвижимости названы в ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, в частности, это сервитут, ипотека, доверительное управление, наем жилья. Виды обременении, подлежащие указанию в соответствующей графе ЕГРН указаны, в том числе в п. 69 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», а

именно, в записи об ограничении (обременении) указывается вид зарегистрированного ограничения права и обременения недвижимого имущества¹аренда, безвозмездное пользование, ипотека, сервитут, доверительное управление, наем жилого помещения, установленные уполномоченными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации арест и иные запрещения совершать определенные действия с недвижимым имуществом, запрещение органу регистрации прав осуществлять учетные и (или) регистрационные действия с объектом недвижимости, залог, избранный в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, иные ограничения права и обременения недвижимого имущества, если такие ограничения права и обременения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, а именно слова "аренда", "безвозмездное пользование", "ипотека", "сервитут", "доверительное управление", "наем жилого помещения"; "арест", "запрещение регистрации", "залог в качестве меры пресечения", "прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости" соответственно.

Содержание обременения (специфика каждого его вида) выражается в конкретных правах третьего лица на недвижимость и обязанностях ее правообладателя.

В настоящем случае, обременении в пользу ИП ФИО3, зарегистрированных в ЕГРН в установленном законом порядке, выписка из ЕГРН в отношении Помещения не содержит, что в свою очередь означает об отсутствии у правообладателя Помещения обязанностей по отношению к ИП ФИО3, в связи с чем его незаконное нахождение в Помещении не может считаться обременением.

Истец, как и Банк, обладая правом собственности на объект, вправе реализовать права собственника Объекта по своему усмотрению, в т.ч. принять меры по выселению ИП ФИО3 при содействии службы судебных приставов.

Об отсутствии оснований для признания торгов недействительными.

Торги проводились на электронной торговой площадке АО «Российской аукционный дом».

На странице торгов указана исчерпывающая информация относительно реализуемого объекта, фотографии как изнутри, так и снаружи, порядок ознакомления с реализуемым имуществом и получения информации об объекте.

По результатам электронных торгов в форме открытого аукциона, проведенных 22.08.2022, был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества № 202210631/17 от 30.08.2022 (далее - Договор купли-продажи) с ООО «ИНФОРМ-АВТО», срок оплаты по договору - 30.09.2022,

ООО «ИНФОРМ-АВТО» было ознакомлено с фактом безосновательного нахождения в нежилом помещении, являющемся предметом договора купли-продажи, магазина «Кружка», о чем свидетельствует переписка с Покупателем, а также информация, указанная на торговой электронной площадке в карточке лота реализуемого объекта, в том числе, фотографии реализуемого объекта.

Порядок ознакомления с реализуемым имуществом, а также получения информации об объекте указан в сообщении о проведении торгов и на торговой электронной площадке в карточке лота реализуемого объекта.

Фактом внесения денежных средств в качестве задатка за участие в электронных торгах ООО «ИНФОРМ-АВТО» подтвердило свое согласие со всеми условиями проведения торгов, условиями договора о задатке, условиями договора, подлежащего заключению по итогам торгов. ООО «ИНФОРМ-АВТО» подтвердило, что ознакомилось с имуществом и документацией к нему.

Претензий по качеству, состоянию Имущества и документации к нему на момент внесения задатка, а также подписания Договора купли-продажи ООО «ИНФОРМ-АВТО» не имело.

Непринятие Покупателем мер по надлежащему изучению реализуемого объекта, в том числе посредством выезда к его местонахождению, при наличии обозначенных

средств для связи с организатором торгов, является предпринимательским риском Покупателя, ответственность за который не может быть возложена на продавца.

Кроме того, как следует из содержания абзацев 3-7 пункта 4 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном ст. 110 Закона о банкротстве.

Принять участие в открытых торгах по продаже имущества Банка могло любое лицо, зарегистрированное на электронной площадке в качестве участника торгов и подавшее надлежащую заявку, оплатившее задаток. Имущество на торгах имеет право приобрести победитель торгов по цене, сформированной по итогам торгов.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: -кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

-на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

-продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

-были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

-были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В поданном Истцом иске отсутствуют факты, свидетельствующие о том, что торги проведены с существенным нарушением правил, установленных п. 1 ст. 449 ГК РФ.

В свою очередь, конкурсный полагает, что торги были проведены без нарушений, и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи помещения недействительным.

Согласно п. 1.1. Договора купли-продажи, Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять: нежилое помещение магазин «Арзу» - 350 кв. м, право аренды земельного участка - 1 274 кв. м. находящееся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>; кадастровые номера 89:05:030301:2545, 89:05:030301:2 земли населенных пунктов - под размещение здания магазина, договор № 60/22 от 04.03.2022г., срок аренды с 25.02.2022 по 24.02.2071, ограничения и обременения: Договор аренды недвижимого имущества № 20220593/17 от 19.01.2022 с ООО «Ригла-Югра» с 01.01.2022 по 30.11.2022.

В установленный срок Покупатель оплату не произвел, а направил 30.09.2022 гарантийное письмо о продлении сроков оплаты до 15.10.2022.

Таким образом, договор был полностью оплачен.

При этом, согласно переписке с Покупателем, последний знал о наличии в Помещений пивного магазина, послужившего основанием для подачи настоящего заявления, а именно 31.08.2022 Истцом у конкурсного управляющего запрашивались контакты с пивным магазином.

Спустя 2 месяца после запроса контактов, Истец цену договора полностью оплатил, законность проведенных торгов не оспорил, что в свою очередь говорит о согласии Покупателя с условиями договора купли-продажи и отсутствии претензий в части наличия в Помещении пивного магазина.

Довод Истца о том, что Ответчики не предпринимали никаких действий по передаче Помещения истцу не соответствует действительности.

В последствии ООО «ИНФОРМ-АВТО» возвратило указанные акты, отразил в них отказ в приеме имущества (прилагается к отзыву).

Покупатель в обосновании своего требования указал на то, что в помещении располагается пивной магазин «КРУЖКА», принадлежащий Индивидуальному предпринимателю ФИО3, что затрудняет использование приобретенного помещения.

В удовлетворении указанной претензии Покупателю Банком было отказано, 22.12.2022 направлено требование исполнить обязанность предусмотренную пунктом 3.2.2. договор купли -продажи недвижимого имущества № 2022-10631/17 от 30.08.2022, принять от Продавца (ОАО «СИБНЕФТЕБАНК») по Акту Объект (Нежилое помещение магазин «Арзу», 350 кв. м и право аренды земельного участка, 1 274 кв. м. (кадастровые номера 89:05:030301:2545, 89:05:030301:2, земли населенных пунктов, под размещение здания магазина, договор аренды земельного участка № 60/22 от 04.03.2022г., срок аренды с 25.02.2022 по 24.02.2071, ограничения и обременения: договор аренды недвижимого имущества № 2022-0593/17 от 19.01.2022 с ООО «Ригла-Югра» с 01.01.2022 по 30.11.2022), находящиеся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) и документы, подтверждающие права на него.

Вместе с тем, на текущий момент требование не исполнено, имущество Покупателем по Акту приема-передачи не принято.

Исходя из изложенного, конкурсный управляющий делает вывод, что Банк действовал в рамках заключенного договора купли-продажи, и в рамках закона.

Давая оценку представленным доказательствам и доводам сторон, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждаются и сторонами не оспариваются следующие обстоятельства.

Заявитель ООО «Информ-Авто» является победителем оспариваемых торгов. Расхождения между представленными доказательствами и позициями сторон относительно предмета и условий торгов, его хода и результатов, а также условий заключенного по итогам торгов договора отсутствуют. Данные обстоятельства, изложенные выше, суд считает установленными.

По тем же основаниям суд считает установленными обстоятельства, связанные с тем, что спорное помещение, ранее находившееся в собственности ФИО7, было в ходе исполнительного производства по иску банка изъято и передано банку как взыскателю (залогодержателю) в связи с признанием несостоявшимися первых и повторных торгов по продаже имущества в ходе исполнительного производства.

Также бесспорно, что изъятие предмета залога и его передача залогодержателю оспаривается ФИО7 в судебном порядке, рассмотрение административного дела не завершено.

Разница позиций сторон в этом вопросе состоит в том, что, согласно мнению конкурсного управляющего, притязания ФИО7 носят процедурный характер и неспособны поставить под угрозу право собственности банка на спорное помещение.

Суд находит подтвержденной материалами дела обратную позицию заявителя. Как следует из Кассационного определения по Делу № 88а-8372/2022 от 02.05.2023, доводы заявителя, которым судом надлежит дать оценку при новом рассмотрении, сводятся к несогласию с изъятием и передачей предмета залога банку как таковым, по основанию

существенного различия физических и стоимостных характеристик предмета залога и изъятого объекта (увеличение и удорожание более чем вдвое в результате реконструкции).

Также материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что арендатором спорного помещения до его изъятия у ФИО7 являлся ФИО3, который не освободил помещение после перехода права собственности на него в банку.

В этой части суд находит необоснованным довод заявителя, что рассматриваемое помещение является предметом спора и в деле № А81-2152/2022 об изъятии помещения у ФИО3 как бывшего арендатора. Решение по этому делу вступило в законную силу, заявление о пересмотре решения по новым или вновь открывшимся обстоятельствам возвращено заявителю судом.

С другой стороны, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что решение по делу А81-2152/2022 до настоящего времени фактически не исполнено. Об этом свидетельствует, помимо прочего, заявление банком требования об установлении астрента за неисполнение данного решения, рассмотрение не завершено. Согласно пояснениям представителей конкурсного управляющего, на момент проведения торгов в спорном помещении располагался действующий магазин ИП ФИО3, а в настоящее время помещение не освобождено от принадлежащего ему торгового оборудования; пояснить, в какой момент магазин фактически прекратил деятельность, представители затруднились, из материалов дела это также не следует.

Первое существенное расхождение позиций сторон относительно правовой квалификации рассматриваемых правоотношений заключается в том, что, согласно заявителю, банк был вообще не вправе выставлять рассматриваемое помещение на торги до урегулирования всех юридических и фактических претензий в отношении помещения со стороны третьих лиц, относительно чего банк утверждает об обратном.

В данной части суд находит доводы заявителя необоснованными в буквальном смысле. Заявителем не приведено, и из материалов дела не следует, какие положения закона нарушены тем, что собственник, имея зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, реализовал свое правомочие по распоряжению таким имуществом – тем более, что в данном случае публично-правовой характер процедуры банкротства, в которой находится банк, делает реализацию такого правомочие по распоряжению имуществом должника обязанностью конкурсного управляющего.

Поэтому действительный вопрос, подлежащий разрешению судом, состоит в том, должен ли бы конкурсный управляющий, выставляя спорное помещение на торги, раскрыть информацию о юридических и фактических притязаниях в отношении данного помещения со стороны иных лиц, в данном случае ФИО7 и ФИО3, а если такая информация не была раскрыта явным образом, должны ли были участники торгов, и заявитель в частности, действуя осмотрительно и разумно, самостоятельно установить наличие таких притязаний.

Давая оценку установленным судом обстоятельствам с учетом этого, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 447 ГК РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Порядок проведения торгов по продаже имущества в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, установлен ст. 110, 111, 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), в соответствии с которыми имущество должника подлежит реализации на торгах, проводимых в соответствии с порядком и условиями, утвержденными в рамках конкретного дела.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Определяя необходимый минимум информации в извещениях о проведении предстоящих публичных торгов, ст. 448 ГК РФ, как и ст. 110 Закона о банкротстве, не содержит специальных требований к описанию характеристик предмета торгов.

Соответствующие критерии выработаны в судебной практике и сформулированы, в частности, в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10 и от 28.02.2012 N 14850/11.

Согласно указанным постановлениям, существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Претензии в отношении имущества со стороны ФИО7

Как указано выше, ФИО7 оспаривает изъятие предмета залога и передачу его банку, то есть, по сути, ставит под сомнение право собственности банка на предмет торгов.

На момент проведения спорных торгов дело по административному иску ФИО7 находилось на повторном рассмотрении в суде первой инстанции, о чем конкурсный управляющий банка, как лицо, участвующее в деле, должен был быть извещен, на неизвещение о каком-либо из приведенных судебных дел конкурсный управляющий не ссылается.

Оспаривание права собственности на предмет торгов, равно как и юридического основания для возникновения такого права, несомненно, является существенной информацией, влияющей на покупательский спрос в сторону его уменьшения. Покупатель, обладающий такой информацией, может отказаться от приобретения имущества, фактически находящегося в споре, либо согласиться на его приобретение по более низкой цене. Именно поэтому раскрытие такой информации может быть невыгодно продавцу – и именно поэтому добросовестный продавец обязан ее раскрыть, коль скоро им принято решение о продаже имущества ранее наступления полной правовой определенности относительно его юридической судьбы.

При этом продавец может иметь свое представление о перспективах разрешения претензий в отношении продаваемого имущества (например, конкурсный управляющий мог исходит из того, что требования ФИО7 безосновательны и, вероятно, будут судом отклонены). Но он не вправе лишать потенциального покупателя возможности иметь свое представление о таких перспективах (покупатель может оценивать перспектива претендента как более реалистичные, чем по мнению продавца).

Тем более, что, в данном конкретном случае, из Кассационного определения по Делу № 88а-8372/2022 от 02.05.2023 следует достаточная – в первом приближении – обоснованность доводов ФИО7, нуждающихся тем самым в более тщательной проверке и судебной оценке.

Таким образом, информация о претензиях в отношении спорного объекта со стороны ФИО7, в частности об административном деле № 88а-8372/2022 и сути рассматриваемых в нем требований, должна была быть раскрыта конкурсным управляющим явным образом путем включения в документацию по проведению торгов. То обстоятельство, что раскрытие такой информации могло отрицательно сказаться на результатах торгов, не может быть преодолено путем утаивания информации. Добросовестный продавец принимает информированное решение о проведении торгов ранее на потенциально менее выгодных условиях либо позднее на потенциально более выгодных.

Претензии в отношении имущества со стороны ФИО3

На момент проведения спорных торгов решение арбитражного суда об изъятии имущества у ФИО3 вступило в законную силу, тем самым правовая неопределенность в вопросе правомерности фактического владения спорным имуществом устранена (оставляя в стороне экстраординарные способы преодоления законной силы

судебных актов, которые могут быть связаны с перспективами рассмотрения административного дела по иску Гулиева А.Ш.о.).

Таким образом, отсутствуют основания полагать, что спорное помещение продавалось обремененным правами третьих лиц (ст. 460 ГК РФ).

Вместе с тем, спорное помещение не было фактически изъято из владения ФИО3 ни на момент проведения торгов, ни на данный момент.

В соответствии со п. 1 ст. 454 ГК РФ, базовой обязанностью продавца является передача товара покупателю в собственность, то есть, согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ, в том числе во владение и пользование.

Информация о невозможности фактически исполнить обязанность продавца по передаче помещения целиком во владение и пользование покупателя является существенной и должна была быть раскрыта добросовестным продавцом.

Возможность заявителя получить нераскрытую информацию самостоятельно.

В данной части конкурсный управляющий ссылается на следующее: на фотографиях продаваемого помещения вида вывеска пивного магазина; заявитель в переписке просил у представителей конкурсного управляющего контакты пивного магазина; заявитель, направив представителя в место нахождения приобретенного имущества после заключения договора купли-продажи, мог сделать это и до, при принятии решения об участии в торгах; наконец, принимая участие в торгах, внеся задаток, и в последствии полностью уплатив цену договора, заявитель тем самым подтвердил осведомленность обо всех юридически важных обстоятельствах, связанных с участием в торгах.

Давая оценку данным доводам, суд приходит к выводу, что изображение вывески постороннего магазина на фотографиях продаваемого помещения могло свидетельствовать как о наличии действующего магазина, так и – исходя из презумпции добросовестности продавца – о том, что вывеска принадлежит ранее действовавшему магазину, который добросовестным продавцом к моменту продажи фактически выселен. Бдительный участник торгов мог предпринять меры по получению дополнительной информации (например, запрос контактам продавца) с целью восполнения неполноты информации, размещенной продавцом.

Это же относится к праву участника торгов направить представителя по месту нахождения имущества до участия в торгах. Это было бы наиболее эффективным способом убедиться в наличии неоговоренного препятствия к пользованию помещением – а также, учитывая удаленность месторасположения помещения, наиболее затратным – и, тем самым преодолеть заведомую неполноту информации, допущенную продавцом.

Ключевым, в данном моменте, по выводу суда, является то, что осмотрительность и активность участников гражданского оборота, по смыслу гражданского законодательства, требуется, как правило, в обычных обстоятельствах и условиях. Участник торгов может предпринимать любой на свой выбор объем мер по ознакомлению с предметом торгов с целью выявления и уточнения его обычных характеристик (и не может потом ссылаться на то, что товар, с которым он не ознакомился, не соответствует его ожиданиям и т.п.). Но участник торгов, как и любой другой участник гражданского оборота, не обязан быть осмотрительным до степени бдительности с целью возможного противодействия правонарушению со стороны контрагента, на чью добросовестность он, в свою очередь, вправе рассчитывать. Вне зависимости от того, была ли критичная для участников торгов информация не раскрыта по недосмотру либо по недобросовестности представителей конкурсного управляющего, это является существенным нарушением при проведении торгов, и последствия такого нарушения со стороны продавца не могут быть переложены на покупателя со ссылкой на то, что покупатель не проявил достаточной бдительности против неисправного продавца, и не был готов предотвратить последствия существенного нарушения, допущенного продавцом.

Изложенное является основанием для применения эстоппеля в отношении данных доводов конкурсного управляющего.

Касательно ссылки конкурсного управляющего на переписку сторон, единственный приведенный эпизод, в котором заявитель обращается за контактами пивного магазина, датирован позднее заключения договора купли-продажи. Таким образом, отсутствуют свидетельства того, что заявитель знал о наличии магазина в момент участия в торгах.

Наконец, само по себе участие в торгах лишь создает презумпцию осведомленности обо всех существенных обстоятельствах, которая опровергнута вышеизложенным.

Оплата приобретенного помещения 21.10.2022, по истечении почти двух месяцев с даты заключения договора, свидетельствует, по мнению, конкурсного управляющего, о том, что покупатель постфактум согласился со существованием претензий ФИО3 в отношении спорного помещения. Однако модель поведения, при которой покупатель, проинформированный продавцом о наличии вступившего в законную силу решения арбитражного суда о выселении бывшего арендатора, осуществляет оплату по договору в расчете на исполнение решения о выселении в разумный срок, соответствует общеприменимым стандартам разумности и добросовестности. Ничто в действиях покупателя не свидетельствует о том, что он был согласен принять в собственность помещение в части, с невыселенным в принципе бывшим арендатором.

И все вышеизложенное никак не свидетельствует о возможности, и обязанности, заявителя узнать о наиболее серьезных, юридических претензиях в отношении спорного помещения – со стороны ФИО7 В том числе это невозможно эффективно сделать при помощи открытых сведений ГАС «Правосудие».

Таким образом, конкурсным управляющим ОАО «Сибнефтебанк» Государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» были допущены существенные нарушения при организации и проведении оспариваемых торгов в виде нераскрытия информации относительно юридических характеристик продаваемого помещения (претензии бывшего собственника на помещение, невозможность полной передачи помещения в связи с фактическим невыселением бывшего арендатора), критичной при принятии потенциальными покупателями решения об участии в торгах и / или о цене сделки. Последствия таких нарушений не могут быть переложены на участников торгов, которые, проявляя нормальный уровень осмотрительности, не были обязаны к повышенной бдительности в расчете на противодействие правонарушению со стороны продавца.

Как следствие, требование заявителя об оспаривании торгов является обоснованным.

В соответствии с ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу положений ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В качестве последствий признания торгов недействительными и последствий недействительности сделки, на основании положений ст. 167 ГК РФ, задаток, стоимость помещения и оплаченная неустойка, подлежит возврату ООО «Информ-Авто».

На основании 110 АПК РФ уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит взысканию с ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» в лице Конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Руководствуясь статьями 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

определил:

Признать недействительными электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений по цене приобретения имущества финансовой организации в отношении Лот 1 - Нежилое помещение магазин «Арзу» - 350 кв. м., право аренды земельного участка - 1 274 кв. м, адрес: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>, кадастровые номера 89:05:030301:2545, 89:05:030301:2, земли населенных пунктов - под размещение здания магазина, договор № 60/22 от 04.03.2022г., срок аренды с 25.02.2022 по 24.02.2071, ограничения и обременения: Договор аренды недвижимого имущества № 2022-0593/17 от 19.01.2022 с ООО «Ригла-Югра» с 01.01.2022 по 30.11.2022, проведенные на электронной торговой площадке АО «Российский аукционный дом» по адресу: http://lot-online.ru.

Признать недействительным Договор купли-продажи от 30.08.2022 заключенный между ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» в лице Конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и ООО «Информ-Авто» по итогам торгов.

В порядке применения последствий недействительной сделки взыскать с ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» в лице Конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в пользу ООО «Информ-Авто» все полученное по сделке в общем размере 11 081 934 руб. 00 коп.

Взыскать с ОАО «СИБНЕФТЕБАНК» в лице Конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в пользу ООО «Информ-Авто» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Определение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в десятидневный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Кондрашов Ю.В.

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 07.03.2023 7:43:00

Кому выдана Кондрашов Юрий Васильевич