Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Шаровой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Суворовой Е.И. рассмотрев в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Оздоровительный центр «Жемчужина Урала» (далее ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», должник) г.Ижевск, (ИНН <***>, ОГРН <***>) жалобу конкурсного кредитора ФИО1 на действия конкурсного управляющего ФИО2 и заявление ФИО1 о признании торгов недействительными с привлечением к участию в деле Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий» г.Москва, ООО «БизнесТрейд» г.Ижевск, ФИО3 г.Ижевск, при участии представителей:

от заявителя: ФИО1, паспорт; ФИО4- представитель ФИО1 по доверенности №2Д-905 от 23.07.13, паспорт;

от конкурсного управляющего ФИО2 представитель ФИО5 по доверенности от 09.09.13, паспорт;

от должника: ФИО5- представитель по доверенности от 11.06.13, паспорт;

от ООО «БизнесТрейд»: ФИО6- представитель по доверенности от 30.09.13, паспорт;

от НП СОАУ Меркурий: не явился (первое определение вручено 30.09.13);

от ФИО3: ФИО7 представитель по доверенности №1-7132 от 30.09.13, паспорт;

от Управления Росреестра по УР: ФИО8- представитель по доверенности №12 от 08.05.13, паспорт;

иные лица не явились извещены публично путем размещения информации на сайте Арбитражного суда в сети интернет

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.03.2007г. принято к производству заявление ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» г.Ижевск о признании его несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия введена процедура наблюдения.

Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2009г. ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» г.Ижевск признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Объявление об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» 28 марта 2009г.

Срок конкурсного производства и полномочия конкурсного управляющего ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» ФИО2 неоднократно продлевались.

В рамках дела о банкротстве ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» 03 сентября 2013 г. конкурсный кредитор ФИО1 обратился в арбитражный суд с жалобой на действия конкурсного управляющего ФИО2 в которой просит признать незаконными действия конкурсного управляющего ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», выразившиеся в выставлении имущества должника для реализации на торгах.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 06 сентября 2013г. жалоба ФИО1 принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 30 сентября 2013г.

Обращаясь с жалобой на незаконные действия конкурсного управляющего ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» ФИО2 ФИО1 полагает, что выставление имущества должника на реализацию является неправомерным исходя из следующего:

1.Согласно объявления о торгах реализуется следующее имущество должника:

-лот № 1: Нежилое помещение (дом-офис); площадь объекта- 387,7 кв. м; адрес объекта: <...>; кадастровый (условный) номер объекта 18:26:020162:04(01,02):38073/А. Здание профилактория; площадь объекта- 3134,2 кв.м.; адрес объекта: <...>; кадастровый (условный) номер объекта: 18:26:020162:004:39123/А. Начальная цена продажи: 18638983,00 рублей, без НДС.

-лот №2: Автомобиль Мерседес-Бенц Е320 4М, идентификационный номер (VIN): <***>, 2004 года выпуска. Начальная цена продажи: 353 390,00 рублей, без НДС.

-лот №3: Мебель, оргтехника, бытовая техника, оборудование. 24 наименования в количестве 24 единицы. Перечень имущества размещен в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Начальная цена продажи: 262203,00 рублей, без НДС.

Заявитель жалобы считает, что определенная начальная цена продажи является существенно заниженной. Вследствие этого, существует обоснованный риск того, что имущество должника будет отчуждено по более низкой цене, чем рыночная, передача имущества на реализацию по такой цене нарушают права ФИО1 как конкурсного кредитора.

2. В состав лота №1 включено недвижимое имущество, расположенное на земельном участке площадью 14499 кв.м. по адресу: <...> 17км.

Согласно ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. № 122-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Из указанного заявитель делает вывод, что для оформления отчуждения недвижимого имущества должник должен обладать оформленными надлежащим образом правами аренды земельного участка. Однако арендатором земельного участка до настоящего времени является ООО «Отель Жемчужина», что подтверждено решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.06.2013 г. по делу № А71-2620/2013. Вследствие этого, будет невозможно произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

До выставления такого имущества на торги конкурсному управляющему необходимо было произвести переоформление прав аренды на должника и осуществить государственную регистрацию замены арендатора. Конкурсный управляющий ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» ФИО2 уклоняется от государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 31 августа 2006 года на земельный участок, площадью 14499 кв.м., расположенный по адресу: <...> что влечет за собой негативные последствия для конкурсных кредиторов. Кроме того, неопределенность прав ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» на земельный участок уменьшает ценность объектов недвижимости, расположенных на нем и включенных в конкурсную массу и делает невозможным оформление отчуждения объектов недвижимости.

Соответственно, выставление на реализацию такого имущества является неправомерным.

3. В нарушение п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве публикация о реализации имущества в печатном органе по месту нахождения должника не осуществлялась, что существенно ограничивает круг лиц, которые могли бы участвовать в данных торгах, что негативно влияет на максимально возможную цену реализации имущества должника.

Согласно п. 4 ст. 20.3 Закона «О банкротстве» арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества

Совершение вышеуказанных действий конкурсным управляющим снижает возможность реализации имущества должника по максимально возможной цене, что не может не затрагивать права и законные интересы ФИО1 на удовлетворение своих требований от реализации имущества должника.

11 сентября 2013 г. конкурсный кредитор ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании торгов, состоявшихся 06 сентября 2013 г., недействительными.

Заявитель считает, что при проведении указанных торгов были допущены нарушения действующего законодательства, что дает основания для признания их недействительными, нарушения, по его мнению, выразились в следующем.

1. Нарушения по лоту № 1:

1.1. В состав данного лота не был включен земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, входящие в состав лота № 1, и отсутствует указание на права должника в отношении такого земельного участка (собственность, аренда либо иное основание).

В силу ст.25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21июля 1997 года №122-ФЗ при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Соответственно, для приобретения права собственности на отчуждаемые объекты недвижимости необходимо также переоформление прав на земельный участок.

Согласно п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже предприятия должны содержаться сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия. Указанные в лоте № 1 объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 14499 кв.м., находящемся по адресу: <...>.

Следовательно, при описании выставленных на продажу объектов недвижимости должны быть указаны также права должника на указанный земельный участок. Между тем, в состав лота права на земельный участок включены не были. В настоящее время в ЕГРП имеются сведения о том, что земельный участок, на котором расположены отчуждаемые объекты недвижимости, принадлежит другому лицу.

Выставление объектов недвижимости на торги без урегулирования вопроса по оформлению на должника права аренды влечет снижение круга потенциальных участников торгов, поскольку существует неопределенность для покупателя в отношении прав на земельный участок и возможны судебные споры.

1.2. Организатором торгов для ознакомления выложен проект договора купли-продажи недвижимости. Согласно п.5.1 раздела 5 такого проекта к Покупателю одновременно с правом собственности на недвижимое имущество, переходят права на земельные участки, которые заняты объектами недвижимого имущества и необходимы для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что существовали для Продавца. После государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на недвижимое имущество Покупатель обязан произвести переоформление прав на земельные участки в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Следовательно, продажа на торгах спорных объектов недвижимости повлечет за собой переход права аренды на земельный участок без оценки права аренды такого земельного участка и оплаты его покупателем. Между тем, право аренды подлежит самостоятельному учету в составе конкурсной массы, поскольку также является активом должника. Наличие права аренды у должника на земельный участок, площадью 14499 кв.м., расположенный по адресу: <...>. подтвержден решением Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу №А71-9376/2006 от 14 февраля 2007 года.

1.3. В состав лота № 1 включены два объекта недвижимости - нежилое помещение (дом-офис) по адресу <...> и здание профилактория по адресу <...>. Включение их в состав одного лота нарушает законные интересы конкурсных кредиторов по реализации имущества по максимально возможной цене. Данные объекты недвижимости имеют разное назначение, эксплуатируются автономно и не связаны между собой. Прилегающая к данным объектам недвижимости территория разделена забором.

Соответственно, продажа их по отдельности привела бы к большему числу участников торгов, поскольку определенным потенциальным участникам было бы интересно приобрести только один объект, тогда как объединение двух объектов в один лот этому препятствует. Таким образом, объединение объектов недвижимости в состав лота №1 влечет ограничение круга потенциальных участников торгов.

ФИО1 считает, что реализация имущества проведена в нарушение требований ст.110 Закона о банкротстве.

Так собранием кредиторов при утверждении предложения о продаже имущества должника не определено печатное издание по месту нахождения должника в котором предлагается опубликовать сообщение о продаже имущества должника.

Положением о продаже имущества должника предусмотрено, что форма представления предложений о цене имущества определяется организатором торгов. Между тем, перечень функций организатора торгов определен в п.8 ст. 110 Закона о банкротстве. В их число определение формы представления предложений о цене имущества не входит. Также Законом о банкротстве организатору торгов не предоставлено право на самостоятельное определение печатного издания по месту нахождения должника, где должна быть осуществлена публикация.

Таким образом, на момент проведения торгов не была утверждена в установленном законом порядке форма представления предложений о цене имущества. Собрание кредиторов закрытую форму представления предложений, как это было указано в публикации о торгах, не утверждало.

Проведение торгов по форме, не утвержденной собранием кредиторов, а также отсутствие публикации в утвержденном местном печатном издании, является грубым нарушением порядка проведения торгов, что является основанием для их оспаривания.

Как следует из текста жалобы и заявления о признании торгов недействительными доводы приведенные заявителем как по жалобе так и по заявлению совпадают, поэтому суд определением суда от 16 сентября 2013 г. заявление ФИО1 о признании торгов недействительными при принятии к рассмотрению, в соответствии со ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединил с рассмотрением жалобы о признании незаконными действий конкурсного управляющего ФИО2 в одно производство, судебное заседание было назначено на 16 октября 2013.

Судебные заседания по рассмотрению заявления и жалобы откладывались неоднократно, в том числе по ходатайству ФИО1 и в связи с заявлением им отвода судье Шаровой Л.П. Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 01 ноября 2013 г. в удовлетворении заявления ФИО1 об отводе судьи Шаровой Л.П. было отказано, судебное заседание по рассмотрению жалобы и заявления по существу отложено на 02 декабря 2013г.

В части заявления о признании торгов недействительными в ходе судебного рассмотрения представителем ФИО1- ФИО9 16.10.13 заявлялись ходатайства об уточнении заявленных требований и о дополнении оснований заявленного требования об оспаривании торгов. Согласно указанным уточнению и дополнению заявитель просит признать торги имуществом ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», проведенные организатором торгов ООО «БизнесТрейд» 06 сентября 2013 года в части лота №1, недействительными и применить последствия недействительности торгов путем признания недействительным договора купли-продажи от 09.09.2013, заключенного между ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» и ФИО3.

В качестве дополнительного основания признания торгов недействительными заявитель просит принять и учесть несоответствие условий проекта договора купли-продажи имущества по лоту №1, выложенного в сети Интернет организатором торгов, заключенному договору с победителем торгов ФИО3 Так в п.2.1 проекта договора указано, что цена продажи имущества определяется без учета НДС, в заключенном же с ФИО3 договоре купли-продажи цена продажи указана - 24787568,44 руб. с учетом НДС. В результате вычленив из указанной суммы НДС в размере 3781154,51 руб., который должник должен будет заплатить в бюджет в качестве текущего платежа, данная сумма будет выведена из конкурсной массы, недополучение указанной суммы влияет на права кредиторов на удовлетворение их требований.

Указанное нарушение правил заключения договора следует признать нарушением правил проведения торгов, влекущих признание торгов недействительными.

Уточнение и дополнение судом принято.

Определением суда от 30 сентября 2013г по ходатайству ФИО3, ФИО3 признан третьим лицом не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета обособленного спора о признании торгов недействительными.

В судебном заседании 02 декабря 2013г. ФИО1 заявлено ходатайство о приобщении дополнительных документов: запроса ФИО10, ответа ФИО10, копии протокола об определении участников торгов. Ходатайство с учетом мнения участников процесса удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Кроме того, представителем ФИО1 заявлено ходатайство об истребовании подлинника регистрационного дела из Управления Росреестра по Удмуртской Республике в отношении объекта недвижимости: земельного участка площадью 14499 кв.м, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер объекта 18:26:020162:0004.

Регистрационное дело, как указывает заявитель ходатайства, является единственным источником объективной информации обо всех сделках, которые совершались в отношении спорного объекта недвижимости. Эти документы позволят определить факт заключенности договора от 31 августа 2006 года, который оспаривается представителем конкурсного управляющего ФИО2, а равно определить возможность регистрации указанной сделки по имеющемуся документу в настоящий момент.

Участники процесса возражают против удовлетворения ходатайства, полагают, что указанные документы значения для рассмотрения данного дела не имеют. Суд, заслушав мнения участников процесса, отказывает в удовлетворении ходатайства, поскольку заключение договора от 31 августа 2006г. между ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» и ООО «Отель Жемчужина» никем не оспаривается, в том числе и представителем конкурсного управляющего ФИО2 Кроме того, данный факт подтвержден решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 11.06.2013 г. по делу № А71-2620/2013, указанным же решением установлено, что в установленном законом порядке договор аренды не зарегистрирован. Истребование регистрационного дела и находящиеся в нем документы не подтвердят и не опровергнут факта заключенности между лицами их подписавшими договора от 31 августа 2006г., а также не определят наличие или отсутствие возможности зарегистрировать данный договор в регистрирующем органе.

В связи с отказом суда в удовлетворении ходатайства об истребовании регистрационного дела ФИО1 в устной форме заявлен отвод судье Шаровой Л.П. по мотиву, что судья препятствует в сборе ФИО1 доказательств в обоснование своей позиции по жалобе на действия конкурсного управляющего. В принятии устного немотивированного заявления об отводе отказано. Кроме того, такого основания как, по мнению заявителя, необоснованный отказ судьи в удовлетворении ходатайства об истребовании документов, для заявления отвода судье в ст.21 АПК РФ не предусмотрено. Своим правом на отвод судьи в рамках, как данного обособленного спора, так и в ходе рассмотрения дела о банкротстве ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», ФИО1 неоднократно уже пользовался. Кроме того, в соответствии с п.2 ст.24 АПК РФ отвод должен быть мотивирован и заявлен до начала рассмотрения дела по существу. Отвод заявлен в устной форме, заявлен в ходе рассмотрения дела по существу и не мотивирован.

В судебном заседании ФИО1, его представитель поддержали жалобу на действия конкурсного управляющего и заявление о признании торгов недействительными по мотивам изложенным ими в заявлениях с учетом уточнений и дополнений сделанных в ходе судебного разбирательства.

Представитель конкурсного управляющего и должника возражает против удовлетворения жалобы на действия конкурсного управляющего и заявления о признании торгов недействительными по мотивам, изложенным в письменных отзывах от 27.09.2013, приобщенных к материалам дела в судебном заседании 30.09.2013.

Представитель ООО «БизнесТрейд» возражает против удовлетворения заявления о признании торгов недействительными по мотивам, изложенным им в письменных возражениях от 29.09.2013, приобщенных к материалам дела в судебном заседании 30.09.2013.

Представитель ФИО3 возражает против удовлетворения заявления о признании торгов недействительными, указывает, что ФИО3 является добросовестным приобретателем имущества должника на торгах, какие-либо заблуждения относительно предмета торгов у него отсутствовали, все условия проведения торгов им соблюдены.

Заслушав доводы сторон, оценив представленные в дело документы суд оснований для удовлетворении жалобы ФИО1 на действия конкурсного управляющего ООО «Оздоровительный центр «Жемчужина Урала» ФИО2 и его заявления о признании торгов по реализации имущества должника недействительными, не находит. При этом руководствуется следующим.

Согласно п. 4 ст. 20.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) №127-ФЗ от 26.10.02 (далее-Закон о банкротстве) при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Статьей 60 Закона о банкротстве предусмотрена возможность защиты прав и законных интересов кредиторов путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования разногласий, восстановления нарушенных прав.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, по смыслу указанных норм права, основанием для удовлетворения жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов действием (бездействием) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом фактов несоответствия этих действий (бездействия) законодательству и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов кредиторов должника.

Заявитель указывает, что конкурсный управляющий ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», незаконно выставил имущество должника для реализации на торгах.

Это выразилось в следующем: имущество выставлено на торги по заниженной цене.

Указанный довод материалами дела о банкротстве не подтверждается.

Согласно п. 1 ст.139 Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 №296-ФЗ, действовавшего в момент открытия конкурсного производства в отношении ООО «ОЦ «Жемчужина Урала»- 05.03.2009) в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи предприятия должника, иного имущества должника.

Согласно п.3 ст.139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона.

Согласно п.4 ст.110 Закона о банкротстве продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса. Продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов.

Согласно п.6 ст.110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора.

Согласно п.7 ст.110 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов по продаже предприятия определяются собранием кредиторов или комитетом кредиторов в соответствии с настоящим Федеральным законом. При проведении торгов по продаже предприятия может использоваться закрытая форма представления предложений о цене предприятия (предложения о цене предприятия представляются одновременно с заявкой на участие в торгах и не подлежат разглашению до начала проведения торгов) или открытая форма представления предложений о цене предприятия (предложения о цене предприятия заявляются участниками торгов открыто в ходе проведения торгов).

Согласно п.1 ст.130 Закона о банкротстве арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника.

Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.

Согласно представленным в материалы дела документам, 02.04.2013г. конкурсным управляющим завершена инвентаризация имущества должника, собранием кредиторов 19.04.2013 большинством голосов принято решение об определении в качестве оценщика для проведения оценки имущества должника в порядке ст.130 Закона о банкротстве ООО «Агентство «Регион».

Согласно отчетам ООО «Агентство Регион» за №13-АО/2309-Р от 07.05.2013 и №13-АО/2309/1-Р от 08.07.2013 рыночная стоимость имущества по лоту №1 составляет 18638983,00 руб., по лоту №2 - 353390,00 руб., по лоту №3 - 262203,00 руб.

Собранием кредиторов 11.07.2013 большинством голосов кредиторов было принято решение «Утвердить Положение о порядке и условиях продажи имущества ООО «Оздоровительный центр «Жемчужина Урала» в редакции, предложенной конкурсным управляющим.

Согласно п.2.2 указанного Положения начальная цена продажи лотов (перечень лотов указан в Приложениях №№1-3) определяется на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетами №13-АО/2309-Р от 07.05.2013, №13-АО/2309/1-Р от 08.07.2013.

На обоих собраниях кредиторов присутствовал ФИО1 лично или его представитель. В ходе рассмотрения указанных вопросов ФИО1 и его представитель свои возражения не высказали, хотя и голосовал «против» и «воздержался». Решения собраний кредиторов им не обжаловались.

Таким образом, начальная продажная цена имущества должника, выставляемого на торги определена на основании оценки, сделанной оценщиком в установленном Законом о банкротстве и Законом об оценочной деятельности порядке. Доказательств несоответствия стоимости имущества выставленного на торги рыночной заявитель жалобы не представил. Заявление возражений в рамках данного обособленного дела о признании недействительными действий конкурсного управляющего по выставлению имущества на торги по причине занижения его стоимости недостаточно для признания оценки в части определения рыночной стоимости недействительной.

Заявитель жалобы указывает, что в состав лота №1 включено недвижимое имущество, расположенное на земельном участке площадью 14499 кв.м. по адресу: <...>; однако регистрация договора от 31 августа 2006г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды данного земельного участка на ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» конкурсным управляющим в установленном порядке не произведено, более того он уклоняется от его регистрации. Оценка земельного участка оценщиком не произведена в результате чего реальная рыночная стоимость имущества должника занижена.

Относительно доводов заявителя жалобы об уклонении конкурсного управляющего от регистрации договора передачи права аренды на вышеуказанный земельный участок исходя из представленных документов суд установил следующее.

09 августа 1996г. на основании Постановления Главы местного самоуправления - Мэра г. Ижевск №156/37 от 06 мая 1996 года между Администрацией города Ижевска и ОАО «Буммаш» был заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) № 762, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор для размещения существующего профилактория принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 14499,00 кв.м., по адресу: <...>. Данный договор заключен сроком до 06 мая 2045 года (пункт 2.1 договора аренды).

11 ноября 2003 года ОАО «Буммаш» и ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» заключили договор уступки права № 1489-211, в соответствии с которым к ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» перешло право аренды земельного участка площадью 14499,00 кв.м. с кадастровым номером 18:26:020162:0004, расположенного на землях поселения с адресным ориентиром: <...>. Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован Учреждением юстиции «Регистрационная палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10 февраля 2004 года ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» и ООО «Отель Жемчужина» заключили договор уступки права № 100204/ц, в соответствии с которым к ООО «Отель Жемчужина» перешло право аренды вышеуказанного земельного участка. Указанный договор в установленном порядке зарегистрирован Учреждением юстиции «Регистрационная палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

31.08.2006г. между ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», г. Ижевск и ООО «Отель «Жемчужина», г. Ижевск заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 31.08.2006г. на земельный участок, площадью 14499 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

ООО «Оздоровительный центр «Жемчужина Урала», г. Ижевск 06.10.2006г. обратилось в Управление федеральной регистрационной службы по УР с заявлением о государственной регистрации указанного договора.

Управлением федеральной регистрационной службы по УР 19.10.2006г. вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации договора на один месяц согласно п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сообщением от 20.11.2006г. № 01/020/2006-335 истцу было отказано в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 31.08.2006г. на основании абзаца 10 п.1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» обратилось в суд с иском о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора (дело № А71-9376/2006-Г27). Решением суда от 14.02.2007 отказ в регистрации признан недействительным.

Как следует из решения суда от 14.02.2007 отказывая в государственной регистрации договора, Управление федеральной регистрационной службы по УР, указало на то, что договор от 31.08.2006г. в нарушение п. 10.6 Устава ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» не был согласован на общем собрании участников общества, а следовательно заключен генеральным директором с превышением полномочий. Кроме того, ответчик сослался на то, что от другого участника общества – ФИО1 поступило письмо с просьбой отказать в проведении государственной регистрации данного договора.

Таким образом, причиной отказа в государственной регистрации данного договора были в том числе и действия одного из участников ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» ФИО1

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2013 лицом, в пользу которого в отношении спорного земельного участка зарегистрировано ограничение (обременение) права в форме аренды, является ООО «Отель Жемчужина» на основании договора уступки от 10 февраля 2004 года №100204/ц.

Таким образом, несмотря на признание недействительным отказа в регистрации договора, регистрирующим органом регистрация договора не была произведена, что дополнительно подтверждается решением суда по делу №А71-2620/2013 о взыскании арендных платежей с ООО «Отель Жемчужина».

Решение суда по делу № А71-9376/2006-Г27 вынесено 14.02.2007, заявление о признании ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» принято судом 13.03.2007, конкурсное производство в отношении должника открыто 05 марта 2009, конкурсный управляющий ФИО2 утвержден 05.03.09. Таким образом, конкурсный управляющий утвержден спустя два года после состоявшегося решения суда о признании отказа в регистрации договора недействительным.

Доказательств того, что руководителем должника был передан конкурсному управляющему вышеуказанный договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 31.08.2006г. на земельный участок, площадью 14499 кв.м., расположенный по адресу: <...> в материалы дела не представлено.

ФИО4 представляющая интересы ФИО1 по данной жалобе утверждает, что конкурсному управляющему ФИО2 директором ФИО11 были переданы все документы по деятельности общества, в том числе данный договор (согласно отчета конкурсного управляющего ФИО4 на основании договора об оказании юридических услуг №1108/16 от 11.12.08 оказывала конкурсному управляющему ФИО2 юридические услуги; по доверенности конкурсного управляющего представляла интересы общества и конкурсного управляющего), однако пояснить когда договор был передан конкурсному управляющему, по какому акту передачи не смогла, из имеющихся в суде документов, в том числе отчетов конкурсного управляющего данный факт установить невозможно. Присутствующий в судебном заседании представитель конкурсного управляющего ФИО5 пояснила, что конкурсный управляющий ФИО2 узнал о наличии данного договора только при подготовке документов для оценщика, с момента вынесения решения суда прошло более 6 лет.

Таким образом, суд не усматривает в действиях конкурсного управляющего уклонение от регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земли от 31.08.2006г. на земельный участок, площадью 14499 кв.м., расположенный по адресу: <...> в результате чего право аренды земельного участка не было оценено оценщиком.

Согласно представленных отчетов оценщиком произведена оценка земельного участка, находящегося непосредственно под объектами недвижимости и необходимого для обслуживания этих объектов (п.п.1, 2 ст.35 ЗК РФ).

Согласно разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» данных в п.25 постановления по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, поскольку законодатель связывает переход прав на земельный участок с переходом права собственности на строение, расположенное на нем, документом-основанием для государственной регистрации изменения арендатора в договоре аренды в данном случае является договор купли-продажи здания, указанные нормы не связывают переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, расположенное на нем, с волеизъявлением сторон договора, так как переход прав на земельный участок в данном случае происходит в силу закона. Оформление соответствующих прав на земельный участок является правом, а не обязанностью сторон договора.

То обстоятельство, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано обременение в отношении земельного участка в виде права аренды в пользу ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, находящееся на этом земельном участке. Следовательно, довод заявителя о невозможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество не основан на нормах права.

Заявитель жалобы указывает, что конкурсный управляющий в нарушение п.9 ст.110 Закона о банкротстве не осуществил публикацию о реализации имущества в печатном органе по месту нахождения должника, что существенно ограничивает круг лиц, которые могли бы участвовать в данных торгах, что негативно влияет на максимально возможную цену реализации.

Жалоба в данной части не соответствует действительности. Сообщение о реализации имущества должника опубликовано в газете «Известия Удмуртской Республики» 25.07.2013, указанное полномочие относится к полномочию организатора торгов.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения жалобы ФИО1 о признании незаконными действий конкурсного управляющего ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», выразившиеся в выставлении имущества должника для реализации на торгах, не имеется.

В подтверждение своих доводов о том, что непринятие конкурсным управляющим мер по регистрации прав на земельный участок и как следствие невключения его в состав лота, отсутствие оценки прав аренды земельного участка привели к отказу некоторых потенциальных покупателей желавших приобрести объекты недвижимости по более высокой цене представлены: запрос ФИО1 в адрес одного из подателей заявки на участие в торгах-ФИО10, его ответ на запрос из которого следует, что он хотел приобрести выставленные на торги объекты недвижимости по цене 46000000 руб., однако в связи с неопределенностью правового положения земельного участка задаток им не был уплачен.

Указанные документы не могут подтверждать незаконность действий конкурсного управляющего по выставлению имущества на торги, поскольку причиной недопуска ФИО10 к участию в торгах явилось невнесение задатка, чем он при этом руководствовался правового значения при рассмотрении жалобы не имеет. Кроме того, доказательств того, что ФИО10 действительно предлагалась указанная цена и он её мог уплатить не представлено.

Обращаясь с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, указанного в лоте №1 ФИО1 приводит аналогичные доводы изложенные им при обращении с жалобой на действия конкурсного управляющего, которым дана оценка выше.

Порядок проведения торгов регулируется ГК РФ и Законом о банкротстве. Нарушений норм законодательства при проведении торгов по реализации имущества банкрота суд не находит.

Согласно ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

Согласно п. 7 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 101- далее Информационное письмо), иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению.

Согласно п. 5 Информационного письма при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В нарушение ст.65 АПК РФ ФИО1 не представлено доказательств наличия существенных нарушений допущенных при проведении торгов влияющих на их результат.

ФИО1 обращаясь с заявлением о признании торгов, проведенных 06.09.13 по продаже имущества должника недействительными указывает, что они проведены в нарушение порядка, установленного Законом о банкротстве, предусматривающего порядок проведения торгов, торги нарушают его права как кредитора должника. Доводы заявителя не подтверждаются материалами дела.

11.07.2013 г. состоялось собрание кредиторов ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», которым утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, а также принято решение о привлечении ООО «БизнесТрейд» для выполнения функций организатора торгов по продаже имущества ООО «ОЦ «Жемчужина Урала».

На основании принятого собранием кредиторов Положения о порядке продажи имущества должника организатором торгов в газете «Коммерсантъ» №132 от 27.07.2013 за номером 77030866272 и в газете «Известия Удмуртской Республики» опубликовано сообщение о проведении 06.09.2013 торгов по продаже имущества, принадлежащего Должнику. Торги по лоту № 1 признаны состоявшимися, определен победитель торгов. По лоту №2 торги признаны несостоявшимися, так как к участию в торгах допущен единственный участник. По лоту №3 торги признаны несостоявшимися, поскольку не подано ни одной заявки на участие в торгах.

Согласно п.2 ст.448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В пункте 10 ст.110 Закона о банкротстве определен необходимый объем информации который должен содержаться в сообщении о продаже имущества должника. Однако ст. 110 Закона о банкротстве не конкретизирует какие конкретно сведения об имуществе, его составе, характеристиках должны содержаться в сообщении о проведении торгов.

Сообщение о торгах содержит всю необходимую информацию, указанную в ст.448 ГК РФ и п.10 ст.110 Закона о банкротстве.

В сообщение опубликованном в газете «КоммерсантЪ», а также в газете «Известия УР» указаны все необходимые сведения, позволяющие идентифицировать объекты недвижимости: наименование, адрес, площадь, кадастровый номер.

ФИО1 указывает, что в состав лота №1 не был включен земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, входящие в состав лота № 1, и отсутствует указание на права должника в отношении такого земельного участка (собственность, аренда либо иное основание).

Однако в состав лота может быть включено только имущество, принадлежащее должнику, земельный участок ему не принадлежит. Начальная цена продажи недвижимого имущества определена с учетом стоимости прав на занимаемый этими объектами земельный участок.

Не указание в сообщении о продаже сведений о правах на земельный участок (аренда, иное основание пользования) не является нарушением порядка проведения торгов. В опубликованном сообщении указано где и когда можно ознакомиться с документами, имуществом и необходимой информацией о продаваемом имуществе. Таким образом, вся информация о продаваемом имуществе и правах на него была доступна потенциальным покупателям, ущемление и нарушение их прав не допущено.

Заявитель указывает, что в состав лота № 1 необоснованно включены два объекта недвижимости - нежилое помещение (дом-офис) по адресу <...> и здание профилактория по адресу <...>. Включение их в состав одного лота, по мнению заявителя, нарушает законные интересы конкурсных кредиторов по реализации имущества по максимально возможной цене. Данные объекты недвижимости имеют разное назначение, эксплуатируются автономно и не связаны между собой. Прилегающая к данным объектам недвижимости территория разделена забором. Соответственно, продажа их по отдельности привела бы к большему числу участников торгов, поскольку определенным потенциальным участникам было бы интересно приобрести только один объект, тогда как объединение двух объектов в один лот этому препятствует. Таким образом, объединение объектов недвижимости в состав лота №1 влечет ограничение круга потенциальных участников торгов.

Утверждение заявителя о целесообразности продажи имущества разными лотами ничем не подтверждено, это лишь предположение заявителя о том, что при раздельной продаже объектов недвижимости выручка от продажи была бы выше. Лоты были сформированы конкурсным управляющим в предложенном кредиторам Положении, это его право, собранием кредиторов Положение о порядке продажи с предложенным формированием лотов утвержден.

ФИО1 считает, что нарушение требований ст.110 Закона о банкротстве выразилось также в следующем: печатное издание по месту нахождения должника в котором предлагается опубликовать сообщение о продаже имущества должника в Положении о порядке продаж не определено, организатор торгов самостоятельно не может определить печатный орган для публикации; незаконно указание в Положении о продаже имущества должника об определении организатором торгов формы представления предложений по цене имущества.

Суд не считает указанные заявителем нарушения нарушениями Закона о банкротства, влекущими признание торгов недействительными.

Конкурсный кредитор заблаговременно был ознакомлен с Положением о порядке продажи который подлежал рассмотрению на собрании кредиторов 11.07.13, кредитор присутствовал на собрании на котором принималось решение об утверждении порядка продажи имущества должника, замечаний и предложений по порядку продажи у него не было. Заявитель не указывает как повлияли указанные нарушения, которые по его мнению были допущены, на результаты торгов.

Сообщение о торгах было размещено в местном печатном органе- в газете «Известия Удмуртской Республики», данное печатное издание используется конкурсными управляющими и организаторами торгов для размещения информации о торгах по продаже имущества должников, находящихся на территории Удмуртской Республики. Данное издание является одним из самых массовых изданий СМИ в Удмуртской Республике. Сообщение о продаже имущества ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» опубликовано в газете «Известия Удмуртской Республики» № 82 (4068) от 25.07.2013 г. на странице 8.

Следовательно, отсутствие указания в Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника на конкретное печатное издание, не повлекло нарушений чьих-либо прав.

Довод заявителя о том, что законом о банкротстве организатору торгов не предоставлено право определения формы представления о цене имущества несостоятелен. Собрание кредиторов должника при утверждении Положения о порядке продажи имущества (п.5.3) наделило таким правом организатора торгов. Наделение организатора торгов дополнительными полномочиями не является нарушением Закона о банкротстве, поскольку Порядок проведения торгов утверждается собранием кредиторов. В данном случае кредитор ФИО1 также не обосновал как данное нарушение повлияло на результаты торгов и каким образом нарушило его права и законные интересы.

В качестве основания для признания торгов недействительными заявитель указывает на несоответствие условий проекта договора купли-продажи имущества по лоту №1, выложенного в сети Интернет организатором торгов, заключенному договору с победителем торгов ФИО3 Так в п.2.1 проекта договора указано, что цена продажи имущества определяется без учета НДС, в заключенном же с ФИО3 договоре купли-продажи цена продажи указана - 24787568,44 руб. с учетом НДС. В результате вычленив из указанной суммы НДС в размере 3781154,51 руб., который должник должен будет заплатить в бюджет в качестве текущего платежа, данная сумма будет выведена из конкурсной массы, недополучение указанной суммы влияет на права кредиторов на удовлетворение их требований.

Нарушений суд не усматривает, поскольку должник как плательщик НДС обязан с реализации имущества уплатить его в бюджет, покупатель плательщиком налога не является, поэтому возместить его из бюджета при увеличении стоимости на размер НДС не сможет. Согласно отчета об оценке рыночная стоимость имущества должника-объектов недвижимости (лот №1) составляет без учета НДС 18638983 руб., с учетом НДС 21994000 руб., ФИО3 была предложена цена 24787568,44 руб., т.е. превышающую рыночную стоимость, определенную оценщиком с НДС, нарушений прав кредиторов суд не усматривает.

При изложенных обстоятельствах, представленными документами обоснованность жалобы и заявления ФИО1 не подтверждается, в удовлетворении жалобы и заявления следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.60,61 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.02г., ст.ст.184-187, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

ОПРЕДЕЛИЛ:

1.В удовлетворении жалобы конкурсного кредитора ООО «Оздоровительный центр «Жемчужина Урала» г.Ижевск ФИО1 о признании незаконным действия конкурсного управляющего ООО «ОЦ «Жемчужина Урала» ФИО2, выразившегося в выставлении имущества должника для реализации на торгах и заявления ФИО1 о признании торгов имущества ООО «ОЦ «Жемчужина Урала», проведенных организатором торгов ООО «БизнесТрейд» 06 сентября 2013 года недействительными и применении последствий недействительности торгов, отказать.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном ст.61 Закона о банкротстве, ст.223 АПК РФ в апелляционном порядке в Семнадцатый Арбитражный апелляционный суд г.Пермь в течение 10-ти дней со дня принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www. 17aas.arbitr.ru.

Судья Л.П. Шарова