Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.П. Кирилловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.В. Туревич, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техно Тренд» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 132Н, общей площадью 239,3 кв.м., ходатайство истца о назначении судебной экспертизы.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца – адвокат Головченко М.В. по доверенности от 02.10.2019,

ответчика – ФИО1 по доверенности от 30.07.2019 № 1335.

Общество с ограниченной ответственностью «Техно Тренд» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 132Н, общей площадью 239,3 кв.м, заключенного в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы для оценки нежилого помещения, предложил кандидатуру эксперта общества с ограниченной ответственностью ООО «Центр оценки и аудита» ФИО2 из г. Абакан, представил письмо ООО «Центр оценки и аудита» от 22.11.2019 о согласии на проведение экспертизы в ориентировочный срок - 30 рабочих дней, о поручении экспертизы экспертам ФИО2, ФИО3, ФИО4 и документы, подтверждающие квалификацию и опыт экспертов.

Истец просил поставить перед экспертом два вопроса:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 239,3 кв.м. по состоянию на 15.08.2019 года? Расчет рыночной стоимости произвести с учетом фактического использования помещения (офисы, торговые площади и др.)».

- «Какова рыночная стоимость затрат ООО «Техно Тренд» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении, проведённой в соответствии с проектной документацией, по состоянию на 15.08.2019 года, с учетом фактического состояния, износа и степени повреждения?»

Представитель ответчика не возразил против назначения экспертизы, но возразил против вопроса об оценке затрат ООО «Техно Тренд» по созданию неотделимых улучшений в нежилом помещении, указывая на то, что Комитет муниципальной экономики не давал согласия на перепланировку помещения, стоимость произведенных истцом улучшений возмещению не подлежит, проведение экспертной оценки затрат на неотделимые улучшения повлечет удорожание стоимости экспертизы. Кроме того, ответчик имеет информацию о том, что затраты по ремонту помещения нес не только истец – арендатор, но и субарендаторы.

Представитель ответчика представил суду свою кандидатуру эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО5, ее согласие на проведение экспертизы в срок - 20 рабочих дней с момента получения необходимой информации, а также документы, подтверждающие квалификацию и опыт эксперта.

Представитель истца возразил против доводов ответчика об отсутствии оснований для оценки неотделимых улучшений помещения, представил проект перепланировки с отметкой о согласовании, сделанной Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации г. Абакана, просил принять второй вопрос и передать на разрешение эксперта.

Представитель истца возразил против кандидатуры эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО5 из г. Томск, указав, что заключения этого эксперта нередко не положены в основу решений АС РХ.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы, арбитражный суд признал его обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из того, что стороны просят разрешить спор о цене объекта продажи и предлагают значительно различающиеся между собой сведения об оценке объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд вправе назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Частью 2 статьи 82 АПК РФ установлено, что круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

Поскольку разногласия сторон по договору касаются цены выкупаемого имущества, в дело представлены два отчета об оценке нежилого помещения с данными о цене, различающимися на сумму более 3 800 000 руб. арбитражный суд пришел к выводу, что для разрешения вопроса о рыночной стоимости объекта недвижимости требуются специальные познания и назначение оценочной экспертизы.

Рассмотрев предложенный истцом первый вопрос эксперту, суд принял его с внесением редакционных уточнений и объединения уточняющего предложения с основным.

Рассмотрев предложенный истцом второй вопрос эксперту и возражения ответчика против его принятия, суд принял второй вопрос с внесением в него редакционных уточнений, исключив слова «стоимость затрат ООО «Техно Тренд» по созданию», так как суду не представлены документы по фактическим затратам на перепланировку помещения для передачи их эксперту.

Возражения ответчика против вопроса о стоимости неотделимых улучшений суд признал противоречащими части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Целью судебного разбирательства по данному спору является установление всех значимых для дела обстоятельств, к которым относится наличие и стоимость неотделимых улучшений имущества арендатором. Также арбитражный суд учитывает, что предлагаемые сторонами квалифицированные эксперты имеют большой опыт проведения экспертиз по делам, связанным с оценкой выкупаемого муниципального имущества, способные оценить и сделать обоснованные выводы относительно наличия и стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения, в дело представлены соответствующие документы для такой оценки экспертов.

В силу статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту.

В соответствии со статьёй 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом. В силу части 1 статьи 83 АПК РФ экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями в соответствии с федеральным законом. Проведение экспертизы может быть поручено нескольким экспертам.

Истец предложил кандидатуру эксперта - ООО «Центр оценки и аудита» являющегося членом СРО «Соэзпроект», которое подтвердило согласие на проведение экспертизы экспертом ФИО2 с привлечением двух других экспертов - ФИО3, ФИО4

В подтверждение квалификации эксперта ФИО2 представлены: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 29.03.2018, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» от 20.09.2019», диплом о профессиональной переподготовке 2006 г. Института права, экономики и судебной экспертизы Московского университета МВД России по программе «Судебная экспертиза по оценке стоимости недвижимого имущества и земельных участков»; свидетельство об избрании в состав Экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, свидетельство о членстве в Союзе судебных экспертов «Экспертный совет» от 01.02.2017 № 21, диплом Финансовой академии при Правительстве РФ от 2000 г. по квалификации «Экономист по специальности «Финансы и кредит», диплом магистра экономики с отличием ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В.Плеханова» 2014 г.

В подтверждение квалификации эксперта ФИО4 представлены: квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 26.10.2018, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» от 30.11.2018, диплом Московского госуниверситета экономики, статистики, информатики по квалификации «Экономист по специальности «Финансы и кредит», диплом о профессиональной переподготовке 2006 г. Института профессиональной оценки.

В подтверждение квалификации эксперта ФИО3 представлены: диплом ГОУ ВПО «Хакасский государственный университет им. Н.Ф.Катанова» удостоверение о повышении АНО ДПО «Сибирский образовательный центр инноваций и инжиниринга» от 2018 г.

Ответчик предложил кандидатуру эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО5 – члена некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков». В подтверждение квалификации эксперта ФИО5 представлены: квалификационный аттестат «Оценка недвижимости» от 06.09.2017, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, по направлению «Оценка недвижимости», выданный 06.09.2017 №000051-1 Федеральным бюджетным учреждением «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров»; свидетельство Союза финансово-экономических судебных экспертов от 02.02.2016 № 125 о том, что ФИО5 является членом союза финансово-экономических судебных экспертов; диплом о профессиональной переподготовке Томского госуниверситета по программе «Оценочная деятельность: оценка стоимости предприятия (бизнеса)» 2001г.; свидетельство о повышении квалификации в Красноярской государственной академии цветных металлов и золота по программе повышения квалификации по оценочной деятельности 2004 г.; свидетельство о повышении квалификации Томского госуниверситета по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» 2007 г.; свидетельства о повышении квалификации в ГОУ ВПО «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» по программе «Оценочная деятельность», выданные в 2010 г. и 2013 г.; удостоверение о повышении квалификации в ФГБОУ ВО «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» по дополнительной профессиональной программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» , выданное 22.06.2016 г.; свидетельство о членстве в нем ФИО5; трудовую книжку.

Оценив представленные сторонами кандидатуры экспертов на основе документов о квалификации, арбитражный суд пришел к выводу, что предложенная истцом кандидатура эксперта ООО «Центр оценки и аудита» в составе экспертов ФИО2, ФИО4 и ФИО3, соответствует требованиям статей 55, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При выборе суд учел приоритет кандидатуры ФИО2 в силу наличия членства в составе Экспертного совета СРО «Экспертный совет». Суд признал необходимым поручить проведение оценочной экспертизы обществе с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» экспертам ФИО2, ФИО4, ФИО3.

На основании письма ООО «Центр оценки и аудита» от 22.11.2019 суд определяет срок проведения экспертизы – не позднее 03 февраля 2020 года, размер вознаграждения за экспертизу - 80 000 руб. Истец представил доказательства внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств на выплату вознаграждения эксперту - платежное 25.11.2019 № 153 на 80 000 руб.

В соответствии с частью 4 статьи 82, частью 2 статьи 107 АПК РФ в определении о назначении экспертизы должны быть решены вопросы о сроке её проведения, о размере вознаграждения эксперту, определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом, указаны фамилия, имя, отчество эксперта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 144 и пунктом 4 статьи 145 АПК РФ арбитражный суд вправе приостановить производство по делу до получения экспертного заключения в срок, установленный судом.

Руководствуясь статьёй 82, 86, статьями 144, 145, 159, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1.Удовлетворить ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Техно Тренд» о назначении экспертизы в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения.

2.Назначить по делу №А74-11695/2019 судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилого помещения и поставить перед экспертом вопросы:

1. «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 132Н, общей площадью 239,3 кв.м. по состоянию на 15.08.2019 года, с учетом его фактического использования?»

2. «Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещении 132Н, созданных в соответствии с проектной документацией 2016, по состоянию на 15.08.2019 с учетом фактического состояния износа и степени повреждения?»

3. Поручить проведение судебной оценочной экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» экспертам ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Экспертам при подготовке заключения выполнить требования, предусмотренные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

4. Предупредить экспертов ФИО2, ФИО3, ФИО4 об уголовной ответственности, установленной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Подписку о том, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности экспертам следует возвратить арбитражному суду, приложив её к экспертному заключению.

5.Установить срок для проведения экспертизы и представления в Арбитражный суд Республики Хакасия экспертного заключения не позднее 03 февраля 2020 года.

В указанный срокэксперту представить в арбитражный суд экспертное заключение и приложить к нему счёт на оплату экспертизы.

В случае невозможности проведения порученной экспертизы в срок, указанный в определении, направить в адрес Арбитражного суда Республики Хакасия соответствующее заявление с указанием срока, в течение которого экспертиза может быть проведена.

Экспертное заключение должно быть направлено в арбитражный суд немедленно после его изготовления.

6.Установить размер вознаграждения за проведение экспертизы 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей. Оплата за проведение экспертизы будет произведена с депозитного счета Арбитражного суда Республики Хакасия.

7.Разъяснить эксперту, что в случае возникновения необходимости проведения каких-либо мероприятий, связанных с проведением настоящей экспертизы и подготовкой экспертного заключения, влекущих увеличение стоимости работ, проведение таких мероприятий возможно только после согласования со сторонами и судом.

8.Направить в адрес экспертов общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» ФИО2, ФИО3, ФИО4 копию настоящего определения, копию технического паспорта нежилого помещения от 2002 г., копию договора аренды от 14.08.2014, отчет об оценке помещения 132-Н от 22.05.2015, проектную документацию на перепланировку нежилого помещения 132Н от 2016 года.

9.Обязать общество с ограниченной ответственностью «Техно Тренд» и Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана обеспечить доступ эксперта к обследованию нежилого помещения.

10.Сторонам по просьбе эксперта предоставлять всю необходимую для проведения экспертизы документацию через арбитражный суд.

11.Приостановить производство по делу №А74-11695/2019 до получения экспертного заключения.

12.Назначить судебное заседание для возобновления производства по делу на 13 час. 30 мин. 04 февраля 2020 года. Судебное заседание состоятся в помещении суда по адресу: <...>, каб. 415.

Настоящее определение направить в адрес экспертов ООО «Центр оценки и аудита» ФИО2, ФИО3, ФИО4 с приложением документов:

подписка экспертов о разъяснении ответственности за дачу заведомо ложного заключения (на 1 л. в 2 экз.), копия технического паспорта нежилого помещения от 2002 г., копия договора аренды от 14.08.2014, отчет об оценке помещения 132-Н от 22.05.2015, проектная документация на перепланировку нежилого помещения 132Н от 2016 года.

Настоящее определение в части приостановления производства по делуможет быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд (г. Красноярск) в месячный срок после его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Кириллова Н. П.