Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Чумаченко Т.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дмитриевой С.Б., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного в г. Абакане по адресу: улица Кати Перекрещено, 7, помещение 116Н, кадастровый номер 19:01:010105:1212, площадью 108,2, кв.м.,

об изложении спорных условий договора, предусмотренных пунктами 1.5, 1.6, 2.1, 2.3.1, 2.3.7, 2.3.9, 3.2, 4.3, в редакции предложенной истцом в протоколе разногласий от 11.06.2021 к указанному договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, об исключении пунктов 1.3, 2.2, 2.3.8, 3.1, 3.3, 4.2 из договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

истцов – ФИО2 по доверенности от 10.06.2021, при предъявлении паспорта;

ответчика – ФИО3 по доверенности от 04.06.2021 №1028, при предъявлении паспорта.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного в г. Абакане по адресу: улица Кати Перекрещено, 7, помещение 116Н, кадастровый номер 19:01:010105:1212, площадью 108,2, кв.м., об изложении спорных условий договора, предусмотренных пунктами 1.5, 1.6, 2.1, 2.3.1, 2.3.7, 2.3.9, 3.2, 4.3, в редакции предложенной истцом в протоколе разногласий от 11.06.2021 к указанному договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, об исключении пунктов 1.3, 2.2, 2.3.8, 3.1, 3.3, 4.2 из договора.

Представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы, производство которой просил поручить экспертам ООО «Центр оценки и аудита» ФИО4, ФИО5 и ФИО6. На разрешение экспертов ФИО7, ФИО5 просил поставить следующий вопрос:

«Какова величина рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного в г. Абакане по адресу: улица Кати Перекрещенко, 7, помещение 116H, кадастровый номер 19:01:010105:1212, площадью 108,2 кв.м. на дату оценки 19 марта 2021 г. без учёта НДС?».

На разрешение эксперта ФИО6 истец просил поставить следующие вопросы:

«Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений произведённых при обустройстве и отделки фасада нежилого помещения, расположенного в г. Абакане по адресу: улица Кати Перекрещенко, 7, помещение 116Н, кадастровый номер 19:01.010105:1212, площадью 108,2 кв.м. в соответствии с объёмом предусмотренным проектным решением отделки фасада на дату оценки 19 марта 2021 г. с учётом их фактического состояния степени износа и повреждения?».

«Имели ли место при создании неотделимых улучшений отступления от проектного решения. Если да, то в чем они заключались и привели ли они к улучшению качества работ?».

«Какова в таком случае разница рыночной стоимости неотделимых улучшений фактически произведённых при обустройстве и отделки фасада нежилого помещения из фактически используемых материалов от стоимости таких улучшений, которые должны быть произведены в соответствии с проектным решением отделки фасада на дату оценки 19 марта 2021 г. с учётом их фактического состояния степени износа и повреждения?».

«Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений произведённых в результате внутренних ремонтно-строительных работ нежилого помещения, расположенного в г. Абакане по адресу: улица Кати Перекрещенко, 7, помещение 116Н, кадастровый номер 19:01:010105:1212, площадью 108,2 кв.м. на дату оценки 19 марта 2021 г. с учётом их фактического состояния степени износа и повреждения?».

Также представитель истца в письменных пояснениях от 26.10.2021 указал, что в части ремонтно-строительных работ внутри помещения истец считает, что в помещении им проведены не учтенные в локально-сметном расчете (отчет № 21-06-03-10) следующие виды работ:

- изготовление и установка двух дверей внутри помещения, приобретение и установка одной входной металлической двери;

- работы по отоплению, водоснабжению и канализации (замена четырех стояков и трех радиаторов отопления, десяти шаровых кранов, проводка водопровода из полипропилена, замена канализационной трубы, установка сантехники, установка индивидуальных учетов прибора);

- работы по энергоснабжению (замена электропроводки, электросчетчика, установка осветительных приборов);

- установка композитных алюминиевых панелей оконных проемом и уличных подоконников, а так же внутренних металлических решеток;

- установка кондиционера.

Представитель истца полагал, что указанные работы привели к качественному улучшению помещения (повышению его рыночной стоимости), наличие отделки помещения является ценообразующим фактором.

Представитель ответчика не возражал против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы, а также в отношении экспертов экспертной организации ООО «Центр оценки и аудита».

В случае назначения экспертизы рыночной стоимости помещения представитель ответчика полагал необходимым перед экспертами поставить следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения по ул. Кати Перекрещенко, 7, помещение 116Н в г. Абакане, площадью 108,2 кв.м по состоянию на 19.03.2021, НДС не облагается?».

В случае назначения экспертизы по стоимости возможных неотделимых улучшений при ремонтных работах внутри помещения по ул. К.Перекрещенко, 7, ответчик предлагал следующую постановку вопроса:

«Какие неотделимые улучшения были фактически созданы в результате внутренних ремонтно-строительных работ в помещении по ул. Кати Перекрещенко, 7, пом. 116Н согласно локальному сметному расчёту и какова стоимость указанных неотделимых улучшений по состоянию на 19.03.2021 с учётом их фактического состояния, степени износа и повреждения, НДС не облагается?».

В части вопросов по стоимости неотделимых улучшений на разрешение эксперта ответчик предлагал поставить следующий вопрос:

«Какова стоимость неотделимых улучшений, фактически созданных в результате работ по отделке фасада нежилого помещения по ул. Кати Перекрещенко, 7 пом. 116Н, в пределах объёмов работ согласно проектной документации по состоянию на 19.03.2021 с учётом их фактического состояния, степени износа и повреждения, НДС не облагается?».

В отношении остальных работ, которые заявлены истцом в качестве неотделимых улучшений ответчик пояснил, что согласно локальному сметному расчёту на внутренние ремонтно-строительные работы в помещении, содержащемуся в отчёте об оценке № 21-06-03-10, к неотделимым улучшениям внутри помещения были отнесены:

- работы по оштукатуриванию поверхностей;

- работы по окрашиванию поверхностей;

- работы по устройству покрытий из линолеума и плинтусов;

- работу по устройству покрытий из керамогранита.

Ответчик полагал, что все вышеуказанные работы не относятся к неотделимым улучшениям, а являются текущим ремонтом. По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации к неотделимым улучшениям относятся те работы, которые повышают качественные характеристики объекта аренды. Вышеуказанные работы относятся к тому же типу отделки, который существовал на момент передачи помещения. Так, согласно акту приёма-передачи от 11.03.2016 к договору аренды от 11.03.2016 № 223 техническое состояние помещения на момент передачи помещения арендатору было следующим: стены - окрашены, полы - деревянные, потолки - побелка, окна пластиковые, дверь входная металлическая, инженерное оборудование являлось технически исправным. Таким образом, качественного улучшения состояния отделки не наблюдается. Также в помещении не производилось перепланировок и реконструкций, то есть работы по оштукатуриванию и замене не были обусловлены изменением конструктивных элементов. Вышеуказанные работы не были согласованы с ответчиком. Кроме того, истцом не представлен договор подряда на работы внутри помещения, а также акты приёмки-выполненных работ. Состав работ определён оценщиком ФИО8 в локальном сметном расчёте, без которого не было бы понятно на зачёт каких работ претендует истец. Работы по штукатурке являются спорными, так как после окраски стен невозможно определить были ли фактические проведены данные работы и в каком объёме.

ООО «Центр оценки и аудита» выразило согласие на проведение экспертизы с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, пом. 116Н, кадастровый номер 19:01:010105:1212, общей площадью 108,2 кв.м. опыт производства подобных экспертиз имеется у экспертов ФИО5, ФИО4, представило сведения о стоимости услуг эксперта, которая составляет 30 000 руб., сведения о сроке её проведения - 20 рабочих дней, сведения о кандидатуре экспертов, документы об образовании, специальности, стаже работы предлагаемых экспертов.

ООО «Центр оценки и аудита» выразило согласие на проведение экспертизы с целью определения стоимости произведённых неотделимых улучшений в нежилом помещении по адресу: <...>, пом. 116Н, кадастровый номер 19:01:010105:1212, общей площадью 108,2 кв.м. на дату оценки 19.03.2021 с учётом их фактического состояния, опыт производства подобных экспертиз имеется у эксперта ФИО6, представило сведения о стоимости услуг эксперта, которая составляет 20 800 руб., сведения о сроке её проведения - 30 рабочих дней, сведения о кандидатуре эксперта, документы об образовании, специальности, стаже работы предлагаемого эксперта.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу экспертизы, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Руководствуясь статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным удовлетворить ходатайство истца, назначить экспертизы, поскольку разрешение возникшего вопроса требует специальных познаний.

При выборе кандидатур экспертов суд учитывает документальное подтверждение наличия у кандидатур экспертов, предложенных сторонами, необходимых специальных познаний, уровень квалификации, стаж работы, принимает во внимание отсутствие объективных препятствий для проведения экспертизы предложенными экспертами.

В подтверждение квалификации эксперта ФИО4 представлены: диплом Финансовой академии при Правительстве РФ по специальности «Финансы и кредит» от 2000 года, диплом о профессиональной переподготовке Института права, экономики и судебной экспертизы «Московского университета МВД России» по программе «Судебная экспертиза по оценке стоимости недвижимого имущества и земельных участков» от 2006 года, диплом о профессиональной переподготовке Института права, экономики и судебной экспертизы «Московского университета МВД России» по программе «Судебная экспертиза по оценке стоимости инеллектуальной стоимости и нематериальных активов» от 2008 года, диплом магистра экономики ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова» с отличием от 2014 года, квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия» от 2013 года, свидетельство о членстве в Союзе судебных экспертов «Экспертный совет» от 01.02.2017 N 21, свидетельство об избрании в состав Экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков от 18.10.2017, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка бизнеса» от 20.09.2019.

В подтверждение квалификации эксперта ФИО5 представлены: диплом Московского госуниверситета экономики, статистики, информатики по квалификации «Экономист» по специальности «Финансы и кредит» от 2003 года, диплом о профессиональной переподготовке Института профессиональной оценки по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 2006 года, свидетельство о членстве в СРО от 18.10.2017 № 298, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 26.10.2018.

В подтверждение квалификации эксперта ФИО6 представлены: диплом Красноярского политехнического института по специальности «Промышленная энергетика», квалификация «Инженер-промтеплоэнергетик» от 02.09.1976, диплом Сибирского государственного университета путей сообщения по программе «Оценочная деятельность» специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 2002 года, диплом о профессиональной переподготовке Негосударственного образовательного частного учреждения высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синерия» по программе «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости» от 2021 года, удостоверение о повышении квалификации Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Санкт-Петербургский Межотраслевой институт повышения квалификации по программе «Проектирование зданий и сооружений» от 2017 года, удостоверение о повышении квалификации Негосударственного образовательного частного учреждения высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синерия» по программе «Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объёма, качества и стоимости выполненных работ, используемых материалов» от 16.12.2020.

Отводы кандидатам от сторон не поступили.

На основании части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Проведение экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения арбитражный суд считает необходимым поручить экспертам ООО «Центр оценки и аудита» ФИО4 и ФИО5.

Арбитражный суд считает, что экспертам ФИО4 и ФИО5 необходимо поставить вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 116H, кадастровый номер 19:01:010105:1212, площадью 108,2 кв.м., по состоянию на 19.03.2021? Экспертам учесть при подготовке заключения, что в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС».

Проведение экспертизы по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений арбитражный суд считает необходимым поручить эксперту ООО «Центр оценки и аудита» ФИО6. На разрешение эксперта ФИО6 следует поставить следующие вопросы: 1) какова рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещении по адресу: <...>, помещение 116H, кадастровый номер 19:01:010105:1212, площадью 108,2 кв.м., произведенных в соответствии с проектным решением отделки фасада, по состоянию на 19.03.2021, с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения? 2) 2.1. Имели ли место при создании неотделимых улучшений отступления от проектного решения отделки фасада? 2.2. Если да, то в чем они заключались и привели ли они к изменению рыночной стоимости неотделимых улучшений? 3) если ответы на вопросы №2.1, 2.2 утвердительные, какова стоимость неотделимых улучшений, фактически произведенных в результате работ по отделке фасада нежилого помещения по ул. Кати Перекрещенко, 7 пом. 116Н, по состоянию на 19.03.2021, с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения? 4) Какие неотделимые улучшения были фактически созданы в результате внутренних ремонтно-строительных работ в помещении по ул. Кати Перекрещенко, 7-116Н согласно локальному сметному расчету на внутренние ремонтно-строительные работы в помещении, содержащемуся в отчете об оценке №21-06-03-10, а также в результате работ по изготовлению и установке двух дверей внутри помещения, приобретению и установке одной входной металлической двери; работ по отоплению, водоснабжению и канализации (замене четырех стояков и трех радиаторов отопления, десяти шаровых кранов, проводка водопровода из полипропилена, замена канализационной трубы, установка сантехники, установка индивидуальных учетов прибора); работ по энергоснабжению (замене электропроводки, электросчетчика, установке осветительных приборов); установке композитных алюминиевых панелей оконных проемов и уличных подоконников, а так же внутренних металлических решеток; установке кондиционера, и какова стоимость указанных неотделимых улучшений по состоянию на 19.03.2021 с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения?

В качестве доказательства внесения денежных средств на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Хакасия индивидуальным предпринимателем ФИО1 в материалы дела представлен чек-ордер ПАО «Сбербанк» Абаканского отделения 8602/3 от 21.09.2021 операция № 30 на сумму 30 000 руб., платёжное поручение от 15.10.2021 № 108 на сумму 20 800 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

На основании части 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения экспертизы по делу.

Руководствуясь статьями 82, 86, пунктом 1 статьи 144, статьями 147, 159, 176, 184 - 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1.Удовлетворить ходатайство истцао назначении судебных экспертиз.

Назначить по делу судебные экспертизы.

2. Поручить проведение экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения экспертам ООО «Центр оценки и аудита» ФИО4 и ФИО5.

На разрешение экспертов поставить следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 116H, кадастровый номер 19:01:010105:1212, площадью 108,2 кв.м., по состоянию на 19.03.2021?».

Экспертам учесть при подготовке заключения, что в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.

Установить фиксированную стоимость вознаграждения экспертов 30 000 руб.

Установить срок проведения экспертизы до 17.12.2021.

3. Поручить проведение экспертизы рыночной стоимости неотделимых улучшений эксперту ООО «Центр оценки и аудита» ФИО6.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1) какова рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом помещении по адресу: <...>, помещение 116H, кадастровый номер 19:01:010105:1212, площадью 108,2 кв.м., произведенных в соответствии с проектным решением отделки фасада, по состоянию на 19.03.2021, с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения?

2) 2.1. Имели ли место при создании неотделимых улучшений отступления от проектного решения отделки фасада?

2.2. Если да, то в чем они заключались и привели ли они к изменению рыночной стоимости неотделимых улучшений?

3) если ответы на вопросы №2.1, 2.2 утвердительные, какова стоимость неотделимых улучшений, фактически произведенных в результате работ по отделке фасада нежилого помещения по ул. Кати Перекрещенко, 7 пом. 116Н, по состоянию на 19.03.2021, с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения?

4) Какие неотделимые улучшения были фактически созданы в результате внутренних ремонтно-строительных работ в помещении по ул. Кати Перекрещенко, 7-116Н согласно локальному сметному расчету на внутренние ремонтно-строительные работы в помещении, содержащемуся в отчете об оценке №21-06-03-10, а также в результате работ по изготовлению и установке двух дверей внутри помещения, приобретению и установке одной входной металлической двери; работ по отоплению, водоснабжению и канализации (замене четырех стояков и трех радиаторов отопления, десяти шаровых кранов, проводка водопровода из полипропилена, замена канализационной трубы, установка сантехники, установка индивидуальных учетов прибора); работ по энергоснабжению (замене электропроводки, электросчетчика, установке осветительных приборов); установке композитных алюминиевых панелей оконных проемов и уличных подоконников, а так же внутренних металлических решеток; установке кондиционера, и какова стоимость указанных неотделимых улучшений по состоянию на 19.03.2021 с учетом их фактического состояния, степени износа и повреждения?

Установить фиксированную стоимость вознаграждения эксперта ФИО6 20 800 руб.

Установить срок проведения экспертизы до 17.12.2021.

4. В указанный срок экспертам представить в арбитражный суд экспертное заключение и приложить к нему счёт на оплату экспертиз.

В случае невозможности проведения порученной экспертизы в срок, указанный в определении, направить в адрес Арбитражного суда Республики Хакасия соответствующее заявление с указанием срока, в течение которого экспертиза может быть проведена.

5. Предоставить в распоряжение экспертов копии следующих документов (с возвратом в адрес суда после проведения экспертизы):

- подписки о предупреждении об уголовной ответственности,

- копию отчета об оценке № А 46-21,

- копию отчета № 21-06-03-10,

- копию проектного решения отделки фасада магазина по адресу: <...>, пом. 116Н,

- копию проектной документации подключения электронного цифрового табло,

- копию договора строительного подряда № 6 от 07.05.2018 с приложением,

- копию счета на оплату № 4 от 27.04.2018,

- копию товарного чека № 3633 от 23.05.2018,

- копию акта о приемки выполненных работ № 28 от 20.04.2018,

- копию договора аренды №223 от 11.03.2016,

- копию акта приема передачи нежилого помещения от 11.03.2016,

- копию технического паспорта нежилого помещения,

- копию накладной №000004720 от 27.06.2018,

- копию товарного чека от 28.06.2018 №5925,

- копию товарного чека №4693 от 23.04.2016,

- копию накладной от 27.06.2018 №66116,

- копию накладной от 27.06.2018 №66108,

- копию паспорта на счетчик электрический,

- копию акта о приемке выполненных работ от 25.04.2016 №17.

6. Экспертам при подготовке заключения выполнять требования, предусмотренные статьёй 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

7.Предупредить экспертов об уголовной ответственности, установленной статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Подписку о том, что эксперт предупреждён об уголовной ответственности и ему известны основания для её наступления, экспертам следует возвратить арбитражному суду, приложив её к экспертному заключению.

8. Приостановить производство по делу до получения экспертного заключения.

Настоящее определение в части приостановления производства по делу может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Чумаченко Т.В.