Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Сотникова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цыбиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего Теплякова Эдуарда Александровича об установлении начальной продажной цены имущества, являющегося предметом залога по требованию залогового кредитора закрытого акционерного общества «Банк Интеза», поданное в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Торгово-рыночный центр на Северо-Востоке», г. Челябинск (ИНН 7452026021, ОГРН 1027403770118),

при участии в судебном заседании:

представителя участников ООО «Торгово-рыночный центр на Северо-Востоке» – Звягинцева К.А., по протоколу внеочередного общего собрания участников общества от 15.04.2014, личность установлена по паспорту,

представителя ЗАО «Банк Интеза» - Крушиной М.А., по доверенности от 18.10.2013, личность установлена по паспорту,

конкурсного управляющего – Теплякова Э.А., личность установлена по паспорту,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Челябинской области 16.10.2012 (вх. №А76-17201/2012) поступило заявление открытого акционерного общества «МДМ Банк» (далее – ОАО «МДМ Банк»), в котором заявитель просил: возбудить в отношении ООО «Торгово-рыночный центр на Северо-Востоке» дело о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 15.11.2012 заявление принято к производству.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.03.2014 в отношении имущества должника - общества с ограниченной ответственностью «Торгово-рыночный центр на Северо-Востоке» открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Тепляков Эдуард Александрович, член Некоммерческого партнерства Межрегиональная Северо-Кавказская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Содружество».

Сведения об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликованы в официальном издании «Коммерсантъ» от № 53 от 29.03.2014.

Конкурсный управляющий Тепляков Эдуард Александрович 25.08.2014 (вход. № 28642) в рамках дела о банкротстве обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением в порядке статьи 138 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве), в котором просил установить начальную продажную цену имущества, являющегося предметом залога по требованию залогового кредитора закрытого акционерного общества «Банк Интеза» в размере 22 263 000 руб., с учетом рыночной стоимости установленной независимым оценщиком ООО «Первая оценочная компания» согласно отчету об оценке № 14/3184 от 15.08.2014.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.09.2014 заявление принято к производству. Судебное заседание неоднократно было отложено для предоставления дополнительных доказательств и вызова специалиста, для дачи пояснений по представленному конкурсным управляющим в дело отчету об оценке.

03.10.2014 от представителя участников ООО «Торгово-рыночный центр на Северо-Востоке» поступил отзыв с ходатайством о назначении судебной экспертизы, также от кредитора ООО «Символ-Ч» поступило ходатайство 23.10.2014 (вход. 42966) о назначении экспертизы судебной экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества должника. В обоснование доводов о необходимости назначения судебной экспертизы представителем участников должника было указано на наличие недостатков в отчете № 14/3184 от 15.08.2014 ООО «Первая оценочная компания» /т. 2 л.д. 37/, в частности, было указано на некорректный подбор аналогов и на отсутствие учета оценщиком факта наличия асфальтового покрытия на оцениваемом земельном участке.

Определением суда от 10.12.2014 была назначена судебная экспертиза по проверке достоверности отчета № 14/3184 от 15.08.2014 ООО «Первая оценочная компания» и установления рыночной стоимости имущества, в случае недостоверности отчета № 14/3184 от 15.08.2014, проведение экспертизы поручено судом судебному эксперту ООО «Тройка К» Троицкову Андрею Юрьевичу.

27.02.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта Троицкова А.Ю. от 27.02.2015 № 14 /л.д. 128-151 т.2/, в котором эксперт указал на недостоверность отчета № 14/3184 от 15.08.2014 ООО «Первая оценочная компания» и указал, что оцениваемые нежилое здание (кафе и гостиница) и земельный участок имеют рыночную стоимость 30 818 000 руб., в том числе стоимость нежилого здания – 26 681 959 руб. и земельный участок – 4 136 041 руб., определенную по состоянию на 15.01.2015.

В судебном заседании конкурсный управляющий и ЗАО «Банк «Интеза» заявили возражения против установления начальной продажной цены заложенного имущества должника в размере, определенном экспертом ООО «Тройка К» Троицковым А.И., указав, что в судебной экспертизе отсутствует исследование эксперта по вопросу недостоверности отчета, выполненного ООО «Первая оценочная компания», при этом также отметили неверный подбор аналогов.

ЗАО «Банк «Интеза» просило об установлении начальной продажной цены имущества в размере 80 % от суммы оценки, вне зависимости от отчета которым будет руководствоваться суд при установлении начальной продажной цены имущества /л.д. 18 т.3/.

В судебное заседание 14.04.2015 был вызван эксперт Троицков А.Ю., лицами, участвующими в деле ему были заданы вопросы, экспертом даны пояснения. Эксперт пояснил, что методология проведения оценки, была построена им на разбивке помещений в оцениваемом объекте недвижимости по их функциональному назначению, и оценка этих помещений с подбором аналогов осуществлялась в зависимости от эксплуатации помещений, с последующим сложением стоимости таких помещений в общую стоимость здания. По вопросу недостоверности отчета эксперт Троицков А.Ю. согласен с недостатками, приведенными представителем участников должника в ходатайстве о назначении судебной экспертизы /л.д. 37 т. 2/.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, в соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 29.08.2013, требование ЗАО «Банк «Интеза» признано обоснованным в сумме 12 460 172 руб., при этом указанная сумма требований установлена как обеспеченная залогом имущества ООО «Торгово-рыночный центр на Северо-Востоке»: нежилое здание (кафе и гостиница) площадью 1 076,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Мамина, д. 25б, кадастровый номер 74:36:02 04 004:0012:034341:1000/АА1 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилого здания (кафе и гостиница), площадью 1963 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Мамина, д. 25б, кадастровый номер 74:36:02 04 004:0022.

В материалах дела имеется отчет об оценке № 14/3184 от 15.08.2014 ООО «Первая оценочная компания», выполненный по заданию конкурсного управляющего, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания (кафе и гостиница) и земельного участка составляет 22 263 000 руб., в том числе стоимость нежилого здания – 20 208 000 руб. и земельный участок – 2 055 000 руб., определенную по состоянию на 16.07.2014.

Также в материалах дела имеется заключение № 14 от 27.02.2015 ООО «Тройка К» согласно которому нежилое здание (кафе и гостиница) и земельный участок имеют рыночную стоимость 30 818 000 руб., в том числе стоимость нежилого здания – 26 681 959 руб. и земельный участок – 4 136 041 руб., определенную по состоянию на 15.01.2015.

При этом суд соглашается с доводами ЗАО «Банк «Интеза» об отсутствии в судебной экспертизе исследования эксперта по вопросу недостоверности отчета, выполненного ООО «Первая оценочная компания», а значит недостоверность отчета № 14/3184 от 15.08.2014 ООО «Первая оценочная компания» в судебном порядке не установлена. При этом исследование эксперта ООО «Тройка К» в заключении № 14 от 27.02.2015 по вопросу цены имущества подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

В силу частей 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их взаимной связи и совокупности.

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества должника осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке.

Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Согласно п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве, п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога. Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Согласно пункту 11 указанного Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58, на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256).

С учетом указанной нормы, суд не может принять во внимание указанную в представленном конкурсным управляющим отчете № 14/3184 от 15.08.2014 ООО «Первая оценочная компания» величину рыночной стоимости имущества, так как на дату вынесения судебного акта (14.04.2015) прошло более шести месяцев с даты составления отчета (16.07.2014) и в деле имеются доказательства иной стоимости имущества, определенной на более позднюю дату (15.01.2015).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 6 статьи 130 Закона о банкротстве учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

Принимая во внимание положения статьей 12, 13 Закона об оценочной деятельности, разъяснения Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92, поскольку результаты оценки независимого оценщика для целей продажи имущества должника носят рекомендательный характер, суд приходит к выводу, что оба отчета оценщиков должны оцениваться судом как доказательства.

Недостоверность отчета № 14/3184 от 15.08.2014 ООО «Первая оценочная компания» в судебном порядке не установлена, по причине отсутствия описания эксперта ООО «Тройка К» в заключении о причинах приведших его к такому выводу, вместе с тем отчет № 14/3184 от 15.08.2014 имеет истекший срок действия для целей совершения сделки.

При этом в представленном заключении эксперта ООО «Тройка К» от 27.02.2015 № 14 методология подбора объектов аналогов основана на том, что в оцениваемом нежилом здании имеются различные по функциональному назначения помещения: кафе, гостиница, сауна и спортзал, а потому аналоги выбраны в зависимости от вида эксплуатации.

Как уже было отмечено выше, срок оценки, проведенной ООО «Первая оценочная компания» превышает 6 месяцев на дату настоящего заседания, а потому отчет № 14/3184 от 15.08.2014 не может полностью достоверно отражать стоимость имущества на данный момент, в то же время методология составления заключения ООО «Тройка К», выполненного по состоянию на 15.01.2015 (то есть менее 6 месяцев) не принимается судом, поскольку продаже на торгах в процедуре банкротства подлежат не отдельные помещения, а всё здание в целом, невозможность перепрофилирования вида эксплуатации помещений в оцениваемом объекте суду не доказана.

Стоимость имущества в отчете ООО «Тройка К» имеющем более актуальную дату составила 30 818 000 руб., что выше цены определенной ООО «Первая оценочная компания» - 22 263 000 руб., между данными оценками прошло 6 месяцев и фактически недостоверность обоих отчетов не доказана суду.

Отчет независимого оценщика, также как заключение эксперта являются одними из доказательств по делу (ст.ст. 75, 86 АПК РФ).

Результаты оценки независимого оценщика для целей продажи имущества должника носят рекомендательный характер, а цена имущества устанавливается судом не на основании какого-то определенного и единственного отчета оценщика, а исходя из совокупности доказательств по делу.

С учетом недостатков в обоих отчетах суд считает возможным установить начальную продажную цену имущества должника в размере 24 654 400 руб. – примерно средний размер стоимости имущества между двумя оценками.

При этом ходатайство ЗАО «Банк «Интеза» об установлении начальной продажной цены имущества в размере 80 % от суммы оценки не принимается судом, поскольку начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика (пунктом 9 статьи 77.1 Закона об и

Ранее в рамках определения порядка реализации заложенного движимого имущества на торгах в п. 11 ст. 28.2 Закона об ипотеке предусматривалось следующее: начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге; при определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом; если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Между тем, указанные положения утратили силу с 01.07.2014 в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ.

С учетом изложенного, оптимальной начальной ценой заложенного имущества должника будет сумма 24 654 400 руб., в том числе: нежилое здание (кафе и гостиница) – 21 345 567,20 руб.; земельный участок, – 3 308 832,80 руб., с точки зрения суда, данная стоимость не нарушает как прав залогодержателя, так и прав должника и его кредиторов. Сумма требований залогового кредитора ЗАО «Банк Интеза» составляет 12 460 172 руб., вместе с тем помимо удовлетворения требований залогового кредитора, за счет продажи объекта залога будут удовлетворены требования и тех кредиторов, которые не обеспечены залогов, а значит, минимальная цена имущества нарушит права этих кредиторов и должника, в то же время цена устанавливаемая судом незначительно отличается от цены определённой ООО «Первая оценочная компания» об установлении которой просил ЗАО «Банк Интеза», а значит, не будут нарушены и права залогодержателя.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" на основании положений статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперту выплачивается вознаграждение за работу, выполненную по поручению суда.

Исходя из части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную по поручению суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Специалисты получают вознаграждение за работу, выполненную по поручению арбитражного суда. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 26 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23, следует, что денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы.

Материалами дела установлено, что при назначении экспертизы была определена ее стоимость в размере 12 000 руб., оплата произведена Рыжковым В.Г. на сумму 47 200 руб. по чеку-ордеру от 02.12.2014.

ООО «Тройка К» выставлен счет на оплату экспертизы в размере 12 000 руб.

Таким образом, в соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 с депозитного счета Арбитражного суда Челябинской области на расчетный счет ООО «Тройка К» подлежит перечислению сумма в размере 12 000 рублей за проведение экспертизы по делу № А76-17201/2012, оставшаяся сумма 35 200 руб. подлежит возврату Рыжкову Виктору Георгиевичу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 60, 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002, ст. 150, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Установить начальную продажную цену имущества должника - общества с ограниченной ответственностью «Торгово-рыночный центр на Северо-Востоке», являющегося предметом залога по обязательствам должника перед закрытым акционерным обществом «Банк Интеза» в размере 24 654 400 руб., в том числе: нежилое здание (кафе и гостиница), назначение общественное питание, литер АА1, площадью: 1 076,9 кв. м. в размере – 21 345 567,20 руб.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации нежилого здания (кафе и гостиница), площадью: 1 963 кв. м. в размере – 3 308 832,80 руб.

Определение может быть обжаловано в течение десяти дней с даты его изготовления в полном объеме, в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья подпись О.В. Сотникова

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.