Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Яшина Е.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Солтус А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании требование ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений к обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение», ОГРН <***>, г. Челябинск,

УСТАНОВИЛ:

определением суда от 30.08.2018 возбуждено дело о банкротстве обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение».

Решением от 13.05.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» утверждена ФИО2 (ИНН <***>, адрес для направления корреспонденции: 620062, г. Екатеринбург, а/я 188), член ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

Информационное сообщение об открытии конкурсного производства опубликовано в официальном издании «Коммерсантъ» от 18.05.2019.

ФИО1 24.12.2019 обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просит: включить требование о передаче квартиры № 72 (строительный), расположенной на 4 этаже, общей площадью 67,61 кв.м. в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой, на земельном участке 4875 кв. м., с кадастровым номером 74:36:0324013:481, оплаченной в сумме 2 440 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве (в редакции, действующей с 01.01.2018) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов (пункт 8 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве (пункт 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Кредитор обратился к конкурсному управляющему с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения квартиры № 72 (строительный), расположенной на 4 этаже, общей площадью 67, 61 кв.м. (с учетом площадей), общей площадью 65, 35 кв.м. в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой, на земельном участке 4875 кв. м., с кадастровым номером 74:36:0324013:481.

Согласно уведомлению от 07.11.2019 № 368 конкурсным управляющим отказано во включении требования кредитора в реестр передачи жилых помещений должника (л.д.5).

Кредитор, не согласившись с указанным мнением, обратился в арбитражный суд.

Изучив материалы заявления, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела должником и обществом с ограниченной ответственностью «СтройГрад» заключен договор участия в долевом строительстве № 34, согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру № 72 (строительный), расположенной на 4 этаже, общей площадью 65, 35 кв.м. в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой, на земельном участке 4875 кв. м., с кадастровым номером 74:36:0324013:481 (п.2.1 договора).

При этом п. 5.1. цена договора установлена в сумме 2 298 740 руб.

Договор зарегистрирован 13.04.2016 № 74:36:035-74/001/206/2016-4970/1.

ООО «Стройград» и ФИО3 заключили договор уступки права требования в отношении спорной квартиры, с ценой за уступаемые права 2 298 740 руб.

Судом также отмечается, что договор уступки отмечен в «Реестре договоров участия в долевом строительстве Объект строительства: многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями торгово-офисного назначения, подземной автостоянкой (2 этап) (стр.)» (л.д.114 основного дела).

ФИО3 и ФИО1 10.07.2017 заключили договор уступки права требования в отношении спорной квартиры, стоимость определена в сумме 2 440 000 руб.

Договор зарегистрирован 14.07.2017 под номером 74-36-0324013-481-74/038/2017-58.

В подтверждение оплаты представлены расписки в сумме 12.07.2017 на сумму 1 952 000 руб. и от 12.07.2017 на сумму 488 000 руб. (л..д 15).

В подтверждение наличия возможности оплаты представлено соглашение о разделе имущества, кредитный договор на сумму 1 952 000 руб.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как указывалось ранее, из материалов дела следует, что обязательства по договору уступки права требования кредиторами выполнены в полном объеме, что не оспаривается конкурсным управляющим.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 информационного письма от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что невыполнение первоначальным кредитором обязанностей по передаче документов, предусмотренных статьей 385 Кодекса, по общему правилу не влияет на возникновение у нового кредитора прав в отношении должника.

К новому кредитору права (требования) по общему правилу переходят в момент совершения сделки уступки права (требования). Передача документов, удостоверяющих право и подтверждающих его действительность, производится на основании уже совершенной сделки. Право требования возникает у нового кредитора в момент заключения договора цессии и не зависит от исполнения обязанностей по оплате договора уступки.

Также судом отмечается, что согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. По смыслу приведенной нормы, применительно к сложившейся ситуации, для признания обоснованным и включения в реестр требования о передаче жилого помещения достаточно самого факта регистрации права и его последующей уступки. Возражения относительно оснований возникновения такого права не могут служить основанием для отказа во включении в реестр. Обоснованность возникновения права по зарегистрированным договорам долевого участия и последующим договорам его уступки не могут являются предметом исследования в рамках рассмотрения вопроса о включении в реестр требования о передаче жилого помещения, поскольку подлежат оспариванию в отдельном порядке, путем подачи иска об оспаривании зарегистрированного права.

Основанием для отказа во включении в реестр подобных требований может являться только вступивший в законную силу судебный акт о признании недействительной сделки, на основании которой проведена регистрация права участника долевого строительства.

В связи с этим, заключая договор цессии и приобретая за плату права требования к обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» ФИО1 исходил из действительности такого права.

Суд считает, что ФИО1 как не профессиональный инвестор, исполнивший свои обязательства по договору уступки права требования, и полагавшийся на акт регистрации договора долевого участия в строительстве, не должен нести негативные последствия в случае невозможности предоставления первичных документов, подтверждающих оплату первоначальным дольщиком.

Представленные в материалы обособленного спора заявителем первичные документы никем не оспорены, договоры конкурсным управляющим должника не оспорены, недействительными не признаны, заявлений об их фальсификации никем не заявлено, в связи с чем они признаются судом допустимыми доказательствами.

Кроме того, исходя из необходимости обеспечения приоритетной защиты прав участников строительства, не являющихся профессиональными инвесторами, нарушение должностными лицами должника правила учета и движения денежных средств, не является основанием для лишения участника долевого строительства, добросовестно исполнявшего свои обязательства, права на включение его требований в реестр требований кредиторов должника.

Свои обязательства общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» по договору долевого участия в строительстве о передаче жилого помещения участнику строительства не исполнило.

Таким образом, судом установлено наличие у заявителей, как участника строительства права требования к должнику – обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» являющемуся застройщиком, и обоснованность требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии со статьей 201.1, 201.7 Закона о банкротстве требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства; вместе с тем, в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ до утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства как о передаче жилых помещений, так и о передаче машино-мест и нежилых помещений включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанным Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований участников строительства включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) о стоимости переданного застройщику имущества в рублях; о размере неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе о стоимости непереданного имущества, указанной в таком договоре).

Поскольку судом установлен тот факт, что кредитор является участником строительства, а также факт оплаты им жилого помещения, и, как следствие, обоснованность требования заявителя о передаче жилого помещения, указанное требование в силу положений статьи 201.4 Закона о банкротстве подлежит включению в реестр требований участников строительства.

По смыслу ст. 201.1, 201.7 Закона о банкротстве для цели учета в реестре требований о передаче жилых помещений имеет значение стоимость объекта долевого строительства, уплаченная первоначальным участником строительства. Стоимость уступаемого права требования, определенная сторонами в договоре уступке, для данной цели значения не имеет.

Руководствуясь статьями 60, 201.1, 201.4, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

заявление удовлетворить.

Признать обоснованным и включить в реестр требований участников строительства должника – общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» требование ФИО1 о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 72 (строительный), расположенной на 4 этаже, общей проектной площадью 67, 61 кв.м. с учетом площадей лоджии, 65,35 кв.м. без учета площадей лоджии, в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями торгово-офисного назначения и подземной автостоянкой, на земельном участке 4875 кв. м., с кадастровым номером 74:36:0324013:481, расположенном по адресу: Челябинск, р-н Ленинский, ул. Дзержинского/ул. Копейская (адрес строительный).

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение десяти дней с даты принятия определения в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья Е.С. Яшина