Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Шамина А.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Малёнкиным Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании ходатайство конкурсного кредитора публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» о назначении повторной экспертизы в рамках обособленного спора по заявлению должника в лице конкурсного управляющего Конюкова Алексея Андреевича к 1) обществу с ограниченной ответственностью «СитиТранс» (ИНН 7447252650, 1157456007532), 2) обществу с ограниченной ответственностью «Исен-Ва» (ИНН 7411054502), 3) обществу с ограниченной ответственностью «Айава» (ИНН 7449113370) о признании сделки должника недействительной и применении последствий недействительности сделки

в деле о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Джемир-Северозапад», г. Челябинск (ОГРН 1077447003303, ИНН 7447017110),

при участии в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: 1) общества с ограниченной ответственностью «НовоБилд», г. Москва (ИНН 7703800564 ОГРН 5137746076100), 2) временного управляющего обществом «СитиТранс» Яковенко Евгения Анатольевича,

при участии в судебном заседании
конкурсного управляющего: Конюков А.А.,

представителя общества «НовоБилд»: Визавитиной О.Н., доверенность от 11.01.2022,

представителей кредитора ПАО «Промсвязьбанк»: Русалиной К.В., доверенность от 12.07.2021, Филлипова Д.В., доверенность от 24.03.2022,

участника общества «Джемир-Северозапад»: Рыжкова Е.П., протокол от 02.04.2019,

представителя общества «Исен-ва»: Смирновой Е.Н., доверенность от 01.02.2022,

УСТАНОВИЛ:

определением суда от 30.08.2017 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Джемир- Северозапад» (далее – общество «Джемир-Северозапад»).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.03.2018 (резолютивная часть от 19.03.2018) в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение, временным управляющим утвержден Лавров Андрей Анатольевич, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал».

Информация о введении в отношении должника процедуры, применяемой в деле о банкротстве – наблюдении, опубликована в печатной версии издания газеты «Коммерсант» от 31.03.2018.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.09.2018 (резолютивная часть от 18.09.2018) общество «Джемир-Северозапад» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Конюков Алексей Андреевич.

Информационное сообщение об открытии процедуры конкурсного производства опубликовано в официальном издании «Коммерсантъ» от 29.09.2018.

Должник в лице конкурсного управляющего Конюкова Алексея Андреевича обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.02.2017, заключенного между обществом «Джемир-Северозапад» и обществом «СитиТранс» и применении последствий признания сделки недействительной.

Определением от 28.02.2019 заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Определением от 15.04.2019 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество «НовоБилд», общество «Исен-Ва», общество «Айва».

Определением от 26.01.2021 общество «Исен-Ва» и общество «Айва» привлечены к участию в рассмотрении заявления в качестве соответчиков.

Определением от 01.06.2021 произведена замена судьи Теплоуховой С.Л. судьёй Шаминой А.А., обособленные споры по делу № А76-26414/2017 переданы на рассмотрение судьи Шаминой А.А.

Определением от 01.07.2021 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён временный управляющий общества «Сити-Транс» Яковенко Евгений Анатольевич.

На основании определения от 04.09.2019 в рамках рассмотрения спора была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлен вопрос об определении рыночной стоимости следующих объектов недвижимости по состоянию на 14.02.2017:

- нежилого здания (салон по продажам и услугам), назначение: нежилое, площадь: общая 1073,1 кв.м. инвентарный номер: 44256, литер А. Этажность:

- незавершенного строительством объекта (многофункциональный центр по обслуживанию автомобилей, Автосалон № 1), назначение: нежилое. Общая площадь застройки 5080,90 кв.м. Степень готовности объекта 10%. Инвентарный номер: 74:401:002:000104410, Литер: 1. Этажность: 0 Подземная этажность: 0. Кадастровый номер 74:36:0616002:41. Адрес места нахождения: г. Челябинск, ул. Университетская набережная;

- земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов - для строительства многофункционального центра по обслуживанию автомобилей. площадь - 2388 кв.м. кадастровый номер 74:36:0616001:7093. Адрес места нахождения: г. Челябинск, ул. Университетская набережная;

- земельного участка, Категории земель: земли населенных пунктов - для строительства многофункционального центра по обслуживанию автомобилей. Площадь: 26644 кв.м. Кадастровый номер 74:36:0616001:7092. Адрес места нахождения: г. Челябинск, ул. Университетская набережная.

В материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Палата независимой оценки и экспертизы» поступило заключение эксперта (вх. 81853 от 16.12.2019), в соответствии с которым (с учетом уточненного расчета, представленного экспертом) стоимость объектов оценки установлена в размере 32 993 496 руб.

Кредитор ПАО «Промсвязьбанк» в судебном заседании 28.09.2021 заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, полагает, что при производстве экспертизы были допущены ошибки и нарушения, повлекшие за собой неверное определение рыночной стоимости объектов.

В соответствии со ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание был вызван эксперт Кривошеев И.А., проводивший экспертизу. В ходе судебного заседания, эксперт дал ответы на вопросы лиц, участвующих в деле. Объяснил, что использовал наиболее подходящие сегменты при выборе аналогов, за основу брал объявления из архива Авито, однако с учетом ретроспективного исследования вариантов было немного. Отметил, что при производстве экспертизы руководствовался Федеральным законом № 73, Федеральные стандарты оценки не использовал; принимал во внимание все необходимые корректировки. Относительно определенной стоимости земельных участков пояснил, что стоимость зависит от площади земельного участка, чем больше площадь земельного участка, тем ниже стоимость квадратного метра.

В судебном заседании кредитор ПАО «Промсвязьбанк» и конкурсный управляющий поддержали ходатайство о назначении экспертизы; участник должника Рыжков Е.П., общество «Исен-ва» относительно удовлетворения ходатайства возражали, общество «НовоБилд» оставило ходатайство на усмотрение суда.

Рассмотрев заявленное ходатайство о проведении повторной экспертизы, арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для его удовлетворения.

В силу ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим ч. 3 ст. 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно ч. 1 ст. 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 АПК РФ).

Опровержение заключения судебной экспертизы как одного из доказательств по делу является элементом бремени доказывания, возлагаемого процессуальным законом на лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73- ФЗ эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно ст.ст.82, 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом

всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Так, арбитражным судом установлены следующие основания для назначения повторной судебной экспертизы.

В качестве объектов-аналогов для оценки земельных участков с назначением «под строительство многофункционального центра по обслуживанию автомобилей» были взяты земельные участки для индустриальной (производственно-складской) застройки (стр. 105-109 заключения). А сами объявления не позволяют установить индивидуальные характеристики объекта. В качестве объектов-аналогов для оценки здания автосалона не были взяты другие автосалоны, выставленные на продажу в тот же период, и сведения о которых находятся в общем доступе. При этом экспертом учитывались объекты из разных сегментов рынка, например (стр.27 заключения): аналог № 1 (1 этаж нежилого здания), аналог № 3 (подвальное помещение). Указанные аналоги имеют несопоставимые характеристики по масштабу, возможность их использования в качестве салонов по продаже и обслуживанию автомобилей крайне затруднительна. Суммарный размер корректировок по данным аналогам (по местоположению, по типу, по размеру) превышал рекомендованные в Стандартах и правилах оценочной деятельности, утвержденных СРО Российских магистров оценки, в которой состоит эксперт. При этом в заключении не произведено описание причин превышения фактической накопленной корректировки над рекомендуемыми значениями.

Объяснения эксперта о небольшом выборе аналогов с учетом ретроспективного исследования опровергаются представленной в материалы дела рецензией от 05.02.2020, в которой на страницах 76-91 приведены объявления о продаже автосалонов и автосервисов в городе Челябинск в тот же период времени, к которому относится оспариваемая сделка.

Таким образом, при осуществлении расчетов стоимости объекта экспертизы (нежилое здание с земельным участком под ним) в рамках сравнительного подхода экспертом были подобраны аналоги, относящиеся к другому подсегменту рынка, в то время как по состоянию на дату, приближенную к дате экспертизы в открытом доступе имелись объявления о продаже объектов торгово-офисного назначения, предназначенных для ведения определенного вида бизнеса (автоцентры/автосалоны).

Экспертом при использовании доходного подхода ставка капитализация объекта оценки оказалась значительно (почти в 2 раза) выше среднего значения доходности торгово-офисных объектов, указанных в Справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера (интервал 9,1%-15,2%, среднее 12,1). У эксперта ставка капитализации составила 21,8%.

При оценке земельного участка (2 388 кв.м.) в качестве аналогов ( № 1, № 2) были выбраны земельные участки, право собственности на которые не оформлено, а реализовывалось только право аренды или пользования. Относительно аналога № 1 – в объявлении о его продаже, на стр. 118

Заключения указан его кадастровый номер. При внесении кадастрового номера в поисковую систему Публичной кадастровой карты (https://pkk.rosreestr.ru/) в графе «собственность» стоит прочерк, что свидетельствует о том, что право собственности на участок не оформлено, а реализации подлежит право долгосрочной или краткосрочной аренды. В объявлении о продаже аналога № 2 на стр. 120 Заключения прямо указано, что участок находится в долгосрочной аренде. Из имеющихся в Заключении сведений невозможно сделать вывод о реализуемом праве в отношении аналога № 3. Экспертом такие сомнения не устранены.

В судебном заседании эксперт не объяснил, почему при расчете стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода не учитывались локальные особенности местоположения объектов (в пределах города, относительно остановок общественного транспорта, уровень проходимости), которые являются ценообразующими характеристиками.

Более того, эксперт не обосновал, почему при производстве экспертизы он не руководствовался Федеральными стандартами оценки, которые, по сути, регламентируют методику экспертных работ любого рода.

Арбитражный суд также полагает заслуживающими внимание доводы конкурсного управляющего и кредитора о том, что стоимость земли на двух смежных земельных участках, относящихся к одной категории земель, имеющих одинаковое разрешенное использование, оформленных в собственность, имеющих одинаковое расположение относительно подъездной автодороги, отличается в восемь раз. Стоимость 1 кв.м. участка площадью 2388 кв.м. составила 2 622,47 руб./кв.м., а стоимость 1 кв.м. участка площадью 26644 кв.м. составила 312,54 руб./кв.м.

На основании изложенного, учитывая заявленные конкурсным управляющим и кредитором доводы, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы.

О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

Участвующие в рассмотрении настоящего обособленного спора лица реализовали свое право, предложив проведение повторной судебной экспертизы в нескольких организациях. В одну из организаций запрос направлен по инициативе суда.

В предложенные организации были направлены запросы о сроках и стоимости экспертизы, квалификации эксперта и получены соответствующие ответы.

Общество с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» направило в материалы дела письмо о согласии на проведение экспертизы в срок 20 рабочих дней, стоимость оценочной экспертизы составляет 70 000 руб. и 58 000 руб. по первому и второму вопросу соответственно.

Общество с ограниченной ответственностью «Оценка» направило в материалы дела письмо о согласии на проведение экспертизы в срок 15 рабочих дней, стоимость оценочной экспертизы составляет 70 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Агенство Вита-гарант» направило в материалы дела письмо о согласии на проведение экспертизы в срок 1 месяц, стоимость оценочной экспертизы составляет 110 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Первая оценочная компания» направило в материалы дела письмо о согласии на проведение экспертизы в срок 15 рабочих дней, стоимость оценочной экспертизы составляет 120 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Агентство независимой оценки» направило в материалы дела письмо о согласии на проведение экспертизы в срок 15 рабочих дней, стоимость оценочной экспертизы составляет 35 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «НЭУ «Эсконс» направило в материалы дела письмо о согласии на проведение экспертизы в срок 20 рабочих дней, стоимость оценочной экспертизы составляет 60 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Урало-Сибирский центр экспертизы» направило в материалы дела письмо о согласии на проведение экспертизы в срок 30 рабочих дней, стоимость оценочной экспертизы составляет 90 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» направило в материалы дела письмо о согласии на проведение экспертизы в срок 2 месяца, стоимость оценочной экспертизы составляет 50 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» при назначении экспертизы суд должен руководствоваться требованиями законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также положениями АПК РФ об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле.

Соответственно, если экспертиза подлежит проведению в экспертном учреждении (организации), суд в целях обеспечения реализации участвующими в деле лицами их права на отвод эксперта (ст. 23 АПК РФ), а также права заявить ходатайство о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц (ч. 3 ст. 82 АПК РФ) в определении о назначении экспертизы указывает, помимо наименования экспертного учреждения (организации), фамилию, имя, отчество судебного эксперта, которому руководителем экспертного учреждения (организации) будет поручено проведение экспертизы.

В материалах обособленного спора от всех организаций имеются ответы о готовности провести экспертизу с указанием стоимости экспертизы и срока проведения, а также кандидатур эксперта.

Определяя экспертную организацию, которой будет поручено проведение экспертизы, арбитражный суд руководствуется соотношением цены и сроков проведения экспертизы.

Учитывая изложенное, арбитражный суд считает необходимым поручить проведение экспертизы по настоящему делу экспертной организации, выбранной судом.

В ответе общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» имеется необходимая информация об эксперте, его компетентности, о сроках и стоимости проведения экспертизы. Указанные сведения сообщены арбитражному суду и сторонам до вынесения определения о назначении экспертизы. Сумма (50 000 руб. вне зависимости от количества вопросов) и сроки проведения экспертизы (2 месяца) соответствуют принципу разумности и обеспечивают необходимый баланс.

В соответствии с положениями ч. 4 ст. 82, ч. 2 ст. 107 АПК РФ в определении о назначении экспертизы должен быть решен вопрос о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией).

С учетом стоимости экспертизы, указанной в ответе на запрос суда и поставленного перед экспертом вопроса, арбитражный суд определил предварительную стоимость производства экспертизы в размере 50 000 руб.

Учитывая согласие общества «Промсвязьбанк» на финансирование судебной экспертизы, на него возлагается обязанность по оплате в срок до 11 апреля 2022 года, после чего дело будет направлено эксперту.

Лицами, участвующими в рассмотрении обособленного спора, отводов эксперту не заявлено (ч.3 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд полагает, что на разрешение эксперта следует поставить тот же вопрос, который был предметом исследования экспертизы, а именно: «Определить по состоянию на 14.02.2017 рыночную стоимость следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания (салон по продажам и услугам), площадью 1073,1 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0000000:47440, инвентарный номер: 44256, литер А. этажность: 1.;

- объекта незавершенного строительства (многофункциональный центр по обслуживанию автомобилей, автосалон № 1), с кадастровым номером 74:36:0616002:41 площадью застройки 5080,90 кв.м. степень готовности объекта 10%. инвентарный номер: 74:401:002:000104410, литер: 1, этажность: 0, подземная этажность: 0;

- земельного участка (категории земель: земли населенных пунктов - для строительства многофункционального центра по обслуживанию автомобилей) площадью 2388 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0616001:7093;

[A1]

Постановку вопроса об определении стоимости объектов по состоянию на дату следующей продажи с учетом предмета заявленного требования арбитражный суд полагает излишней.

В силу ч. 4 ст. 82 АПК РФ в определении о назначении экспертизы указывается срок ее проведения, который может быть определен путем указания точной календарной даты окончания экспертизы либо периода, в течение которого она должна быть проведена.

В соответствии с ч. 4 ст. 82 АПК РФ в определении о назначении экспертизы указываются материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта.

Арбитражный суд предоставляет в распоряжение эксперта все материалы обособленного спора.

При невозможности проведения экспертизы эксперту следует обратиться в арбитражный суд с ходатайством о предоставлении дополнительных документов и указать их перечень.

Арбитражный суд разъясняет, что АПК РФ не относит определение о назначении экспертизы к судебным актам, которые могут быть обжалованы в соответствии с ч. 1 ст. 188 АПК РФ. Поэтому возражения по поводу назначения экспертизы могут быть заявлены при обжаловании судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ч. 2 ст. 188 АПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 144 АПК РФ арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения арбитражным судом экспертизы.

Руководствуясь статьями 82, 87, 158, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

назначить повторную судебную экспертизу.
На разрешение эксперта поставить следующий вопрос:

«Определить по состоянию на 14.02.2017 рыночную стоимость следующих объектов недвижимости:

[A2]

- земельного участка (категории земель: земли населенных пунктов - для строительства многофункционального центра по обслуживанию автомобилей), площадью 26644 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0616001:7092».

Поручить проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки», эксперт Кондрух Юлия Николаевна.

Установить предварительный размер вознаграждения экспертной организации 50 000 руб.

Обязанность по оплате экспертизы в сумме 50 000 руб., подлежащие перечислению на депозитный счет Арбитражного суда Челябинской области, возложить на заявителя ходатайства – конкурсного кредитора публичного акционерного общества «Промсвязьбанк».

Доказательства оплаты экспертизы необходимо представить в суд до 11 апреля 2022 года.

При получении судом доказательств, подтверждающих оплату проведения экспертизы, материалы по заявлению в рамках дела № А7626414/2017 будут направлены на экспертизу.

Установить срок проведения экспертизы и представления экспертного заключения в арбитражный суд – не позднее 01 июля 2022 года.

Разъяснить эксперту, что в соответствии с ч. 1 ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации заведомо ложное заключение или показания эксперта, наказываются штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до трех месяцев.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» представить расписку эксперта о том, что он до начала проведения экспертиза предупрежден о положениях статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Производство по настоящему обособленному спору в рамках дела № А76-26414/2017 приостановить, в случае необходимости продления процессуального срока проведения экспертизы, эксперту необходимо обратиться в арбитражный суд с мотивированным ходатайством в соответствии со ст. 118 АПК РФ.

Определение в части приостановления производства по заявлению может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья А.А.Шамина

- земельного участка (категории земель: земли населенных пунктов - для
строительства многофункционального центра по обслуживанию
автомобилей), площадью 26644 кв.м. с кадастровым номером
74:36:0616001:7092».

- земельного участка (категории земель: земли населенных пунктов - для
строительства многофункционального центра по обслуживанию
автомобилей) площадью 2388 кв.м. с кадастровым номером
74:36:0616001:7093;