Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Кузнецова И.А. при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Сабировой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области по адресу: <...>, каб. 224, дело по исковому заявлению ФИО1, г. Челябинск, ФИО2, г. Челябинск,к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «ИнвестСтрой», ОГРН <***>, г. Челябинск, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности, при участии в заседании представителей:

ООО «ЮжУралБизнес»: ФИО3, по доверенности № 5 от 20.11.2017, на основании удостоверения адвоката № 797 от 06.03.2003.

ФИО1: ФИО4, по доверенности от 01.11.17, личность удостоверена паспортом;

ООО «Компании «ИнвестСтрой»: ФИО5, ФИО6 по доверенности № 1 от 10.10.2017, личности удостоверены паспортом;

ФИО1: ФИО3 по доверенности № 74 АА 3820939 от 16.10.2017, на основании удостоверения адвоката № 797 от 06.03.2003.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, г. Челябинск, ФИО2, г. Челябинск (далее – истцы, ФИО1, ФИО2) обратились 28.09.2017 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «ИнвестСтрой», ОГРН <***>, г. Челябинск (далее – ответчик, общество, ООО «Компания «ИнвестСтрой»), о признании недействительным договора № б/н купли-продажи объекта незавершенного строительства (бассейна) и уступки права аренды земельного участка от 20.07.2015, заключенный ООО «ЮжУралБизнес» и ООО «Компания «ИнвестСтрой»,

о применении последствий недействительности сделки: обязать ООО «Компания «ИнвестСтрой» возвратить ООО «ЮжУралБизнес»:

- объект незавершенного строительства (бассейн), площадь застройки 4480 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): Челябинская обл., г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска вместе с относящейся к нему проектной, технической и иной документацией, связанной со строительством объекта;

- право аренды земельного участка, площадью 10442 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:260, назначение: для строительства бассейна со всей сопутствующей и необходимой документацией.

Определением суда от 29.09.2017 исковое заявление ФИО1, ФИО2 принято к производству.

Определением суда от 17.10.2017 к участию по делу в качестве материального истца по настоящему делу привлечено ООО «ЮжУралБизнес» в лице участников общества ООО «ЮжУралБизнес» ФИО2 и ФИО1. Материальным ответчиком по делу считается ООО «Компания «ИнвестСтрой».

В судебном заседании 21.11.2017 истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической, комплексной экспертизы.

На разрешение эксперта истцом были поставлены следующие вопросы:

-определить степень готовности объекта незавершенного строительства (бассейн), площадь застройки 4480 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска, с учетом инженерных сетей и иных коммуникаций на дату– 20.07.2015 г. с последующим определением рыночной стоимости такого объекта незавершенного строительства на дату – 20.07.2015.;

-определить наличие на дату 20.07.2015 инженерных сетей и иных коммуникаций смонтированных/проложенных для целей строительства объекта незавершенного строительства на земельном участке кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска на дату -20.07.2015.;

-определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства с учетом инженерных сетей, иных коммуникаций, проектной и иной технической документации на дату 20.07.2015.;

-определить экономическую целесообразность для ООО«ЮжУралБизнес» в заключении с ООО «Компания «ИнвестСтрой» договора № б/н купли-продажи объекта незавершенного строительства (бассейна) и уступки права аренды земельного участка от 20.07.2015 г.

Проведение экспертизы истец просил поручить ООО «Центр финансовых стратегий и оценочных технологий» (454091, <...>, тел.: <***>, e-mail:Smolin50@mail.ru) эксперту ФИО7.

Ответчик ООО «ЮжУралБизнес» против поставленных истцом вопросов частично возражал( л.д.1-4,т.5). Пояснил, что процент готовности не оказывает влияние на определение рыночной стоимости объекта, поэтому определение процента готовности не является обстоятельством, имеющим существенное значение для дела и не требует привлечения эксперта для его определения.

Также ответчик считает, что оснований для назначения аудиторской проверки не имеется, поскольку материалы дела содержат достаточное количество доказательств наличия экономической целесообразности и специальных познаний эксперта не требуется.

По вопросу проведения экспертизы по установлению рыночной стоимости права аренды земельного участка и объекта незавершенного строительства, отчужденных по договору б/н от 20.07.2015 г.: указанный вопрос ответчик оставил на усмотрение суда.

Ответчиком было предложено поставить перед экспертом следующие вопросы:

- определить по состоянию на 20.07.2015 г. рыночную стоимость объекта незавершенного строительства (бассейн, кадастровый номер 74:36:0714001:18656, расположенного по адресу: г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавская и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе г. Челябинска с учетом произведенных ООО «ЮжУралБизнес» затрат на его строительство по состоянию на 20.07.2015 г., в т.ч. затрат на строительство инженерных сетей и разработку проектно-технической документации;

- определить по состоянию на 20.07.2015 г. рыночную стоимость права аренды земельного участка кадастровой (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска, принадлежащего ООО «ЮжУралБизнес» на основании договора УЗ № 010281-К-2011 от 21.09.2011 г. краткосрочной аренды земли города Челябинска.

Проведение экспертизы ответчик просил поручить ООО «Тройка К»(454080, <...>, тел. +7 (351) 277- 84-76, e-mail: troykacom@mail.r) эксперту ФИО8

В судебном заседании 11.12.2017 истцом были представлены письменные пояснения по ходатайству о назначении комплексной

экспертизы, в которых истец поддержал вышеуказанное ходатайство и просил поставить перед экспертом следующие вопросы:

- определить степень готовности объекта незавершенного строительства (бассейн), площадь застройки 4480 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска, с учетом инженерных сетей и иных коммуникаций на дату- 20.07.2015 г. с последующим определением рыночной стоимости такого объекта незавершенного строительства на дату – 20.07.2015 г.;

- определить рыночную стоимость проектной, технической и иной разрешительной документации по строительству бассейна, площадь застройки 4480 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска на дату – 20.07.2015 г.;

-определить экономическую целесообразность для ООО «ЮжУралБизнес» в заключении с ООО «Компания «ИнвестСтрой» договора № б/н купли-продажи объекта незавершенного строительства (бассейна) и уступки права аренды земельного участка от 20.07.2015 г.;

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, оставили разрешение ходатайства истца о назначении по делу строительно-технической экспертизы на усмотрение суда.

Судом были направлены запросы в экспертные организации, предложенные лицами, участвующими в деле, а также в экспертные организации по выбору суда, о возможности, стоимости и сроке проведения экспертизы.

Исследовав материалы дела, суд считает ходатайство истца о назначении строительно-технической экспертизы подлежащим удовлетворению.

Предметом спора по настоящему иску является признание недействительным договора № б/н купли-продажи объекта незавершенного строительства (бассейн), площадь застройки 4480 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, и уступки права аренды земельного участка от 20.07.2015 г., заключенный ООО «ЮжУралБизнес с ООО «Компания «ИнвестСтрой», поэтому определение степени готовности объекта незавершенного строительства (бассейн), рыночной стоимости объекта незавершенного строительства (бассейн), с учетом стоимости

инженерных сетей и иных коммуникаций, стоимости проектной, технической и иной разрешительной документации по строительству бассейна и определения рыночной стоимости права аренды земельного участка принадлежащего ООО «ЮжУралБизнес» на основании договора УЗ № 010281-К-2011 от 21.09.2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи – 20.07.2015 г. является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора.

В соответствии ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом (п.2 ст. 82 АПК РФ).

В судебном заседании 01.02.2018 судом были заслушаны мнения лиц, участвующих в деле об экспертах, экспертных организациях, сроках и стоимости проведения экспертизы.

В присутствии лиц, участвующих в деле, с учетом их мнения, судом были сформулированы вопросы, которые следует поставить перед экспертом.

Суд поставил перед экспертом следующие вопросы:

- определить степень готовности объекта незавершенного строительства (бассейн), площадь застройки 4480 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска, на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи – 20.07.2015 г.;

- определить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства (бассейн), площадь застройки 4480 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска, в том числе с учетом стоимости инженерных сетей и иных коммуникаций, стоимости проектной, технической и иной разрешительной документации по строительству бассейна, на дату заключения оспариваемого договора купли- продажи – 20.07.2015 г.;

- определить рыночную стоимость права аренды земельного участка кадастровой (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска, принадлежащего ООО «ЮжУралБизнес» на основании договора УЗ № 010281-К-2011 от 21.09.2011 краткосрочной аренды земли города Челябинска на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи – 20.07.2015 г.

Судом были направлены запросы в следующие экспертные организации: ООО «Центр финансовых стратегий и оценочных технологий» (454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, тел.: +7 (351) 263-94-42, e-mail:Smolin50@mail.ru , ООО «Дом оценки и экспертизы» (454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д.45, оф. 9, тел.: 8 (351) 263-36-33, e-mail:dom_ocenki@mail.ru), Южно-Уральская торгово-промышленная палата (454080, г. Челябинск, ул. С. Кривой, 56, тел. +7 (351) 266−18−16 , факс +7 (351) 266−18−15, e-mail: mail@tpp74.ru, okta@tpp74.ru) , ООО «Центр экспертизы зданий и сооружений» (454126, г. Челябинск, ул. Татьяничевой, д. 9, тел.: +7(351) 777-66-12, e-mail: 7776612@list.ru), ООО «Бюро Независимых Экспертиз и Оценки» (455001, г. Магнитогорск, ул. Строителей, д. 43, тел.: 89026046642, e-mail: kondru@mail.ru), ООО «Судебная экспертиза и оценка» (454000, г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 44Д, оф. 601, тел.: 211-67-06, e-mail:seo7764387@mail.ru) ООО «Дом оценки» (454091, ул. Елькина, д. 45, оф.11, тел.: +7 (351) 263-09-59, e-mail: santag_do@mail.ru), ООО «Тройка К» (454080, г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 11А, оф.505, тел. +7 (351) 277-84-76, e-mail:troykacom@mail.ru)

От экспертных организаций получены ответы, согласно которым стоимость производства экспертизы составила от 50 000 до 250 000 рублей (л.д. 4-57,т.9 ).

Согласно ответу ООО «Центр экспертизы зданий и сооружений», выполнение экспертизы по данному делу не представляется возможным ввиду отсутствия у эксперта квалификации по оценке рыночной стоимости.

При выборе эксперта (экспертного учреждения) суд принимает во внимание как срок и стоимость проведения экспертизы, так и профессиональное образование, специальная квалификация, стаж работы экспертов.

В соответствии со ст. 13 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»: должность эксперта в государственных судебно- экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее профессиональное образование и прошедший последующую подготовку по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. Должность эксперта в экспертных подразделениях федерального органа исполнительной власти в области внутренних дел может также занимать гражданин Российской Федерации, имеющий среднее специальное экспертное образование.

Определение уровня профессиональной подготовки экспертов и аттестация их на право самостоятельного производства судебной экспертизы осуществляются экспертно-квалификационными комиссиями в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. Уровень профессиональной подготовки экспертов подлежит пересмотру указанными комиссиями каждые пять лет.

С учетом обозначенных выше целей проведения судебной экспертизы, на основании, представленных и подтвержденных документально экспертными организациями ответов, суд полагает, что наиболее предпочтительной кандидатурой для поручения производства экспертизы является эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» (454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д.45, оф. 9, тел.: 8 (351) 263-36-33, e-mail:dom_ocenki@mail.ru) Дудко Владимир Григорьевич.

Стоимость указанной экспертизы в Обществе с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» составляет 147 200 руб.( л.д. 44-45,т.9). Указанная стоимость является средней, их предложенных экспертными организациями, в которые были направлены запросы.

По мнению суда, согласно представленным экспертной организацией документам, эксперт ФИО9 является достаточно квалифицированным, обладающим необходимыми познаниями для производства экспертизы по заданным вопросам.

Эксперт ФИО9 –инженер, имеющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере промышленного и гражданского строительства, оценщик первой категории, имеющий высшее профессиональное образование в области оценки, имеющему высшее экономическое образование. Общий стаж работы в оценочной деятельности – 22 года, в ООО «Дом оценки и экспертизы» в качестве судебного эксперта стоимостной, строительно-технической экспертизы- 11 лет.

Суд полагает, что эксперт ФИО9 имеет достаточные познания в области оценочной деятельности , в частности производства строительно- технической экспертизы.

Квалификация эксперта подтверждена необходимыми документами (л.д. 44-57,т.9), а именно :

Профессиональная переподготовка в Институте права, экономики и судебной экспертизы Московского университета МВД России по программе «Судебная экспертиза по оценке стоимости недвижимого имущества и земельных участков», Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I № 003079 от 20 декабря 2006 года на ведение профессиональной деятельности в сфере судебно-экономических экспертиз.

ФИО9 прошел добровольную профессиональную квалификацию на соответствие требованиям Евразийского профессионального стандарта (ПС ЕАЭС 001.04.2016), что подтверждается «Свидетельством о профессиональной квалификации» Е/03.8 Е/07.8 № РБ00 0009 от 03 ноября 2016 года, удостоверяющим профессиональную квалификацию по направлению «Специалист в оценочной деятельности – главный оценщик недвижимого имущества 8 (восьмого) уровня».

Также эксперт ФИО9 прошел добровольную сертификацию методического обеспечения судебной экспертизы, что подтверждается Сертификатом соответствия № 7/253 от 24.04.2007 года по экспертной

специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью оценки».

Прошел обучение по программе повышения квалификации судебных экспертов 16.1 «Исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения стоимости» в НП «СУДЭКС», г. Москва, Свидетельство от 17 декабря 2010 г.

Прошел Систему добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, что подтверждается Сертификатом соответствия № 001518 от 17 декабря 2010 года, удостоверяющим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости».

Прошел обучение по программе повышения квалификации судебных экспертов в объеме 104 учебных часов: 16.1 «Исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения стоимости» в НП «СУДЭКС», г. Москва, Свидетельство от 05 марта 2014 г.

Также эксперт прошел Систему добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов, что подтверждается Сертификатом соответствия № 004860 от 05 марта 2014 года, удостоверяющим компетентность и соответствие требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости».

Возражений против проведения экспертизы в Обществе с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» ( эксперт ФИО9) не заявлено ни одной из сторон.

При назначении экспертизы суд принимает во внимание, что платежным документом- чеком-ордером от 21.12.2017 и от 31.01.2018 истец перечислил на депозитный счет Арбитражного суда Челябинской области денежные средства в счет оплаты судебных расходов на экспертизу в размере 249 000 руб. Суд считает, что денежные средства перечислены в размере, достаточном для оплаты услуг эксперта.

Согласно п. 1 ст. 144 АПК РФ арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения экспертизы.

Таким образом, в связи с назначением экспертизы, суд считает целесообразным приостановить производство по делу.

Руководствуясь ст. ст. 82, 144, 146, 147, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

ОПРЕДЕЛИЛ:

2. Назначить по делу судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручить эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» (адрес: 454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д.45, оф. 9, тел.: 8 (351) 263-36-33, e-mail:dom_ocenki@mail.ru) Дудко Владимиру Григорьевичу.

Поставить на разрешение эксперта следующие вопросы:

- определить степень готовности объекта незавершенного строительства (бассейн), площадь застройки 4480 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:0714001:18656, адрес (местоположение): обл. Челябинская, г. Челябинск, на пересечении ул. Молдавской и Комсомольского проспекта в Курчатовском районе города Челябинска, на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи – 20.07.2015 г.;

Арбитражного суда Челябинской области по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 2, каб. 224.

Настоящее определение, не вступившее в законную силу может быть обжаловано, через арбитражный суд принявший определение, в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия определения (изготовления его в полном объеме).

Судья И.А. Кузнецова