Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Челябинской области Воронов при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Благининой Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании требование ФИО1, предъявленного в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик», ИНН <***>, г. Челябинск, о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

представителя конкурсного управляющего – ФИО2, паспорт, доверенность от 21.01.2023;

представителя ФИО1 – ФИО3, паспорт, доверенность от 06.02.2020,

УСТАНОВИЛ:

публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – кредитор) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением (вх. № А76-41567/2019 от 02.10.2019) о признании общества с ограниченной ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик» (далее – ООО «Фирма Челябстройподрядчик», должник, застройщик) банкротом, в котором просила ввести в отношении должника процедуру банкротства – конкурсное производство сроком на 1 год; утвердить арбитражным управляющим должника – ФИО4, являющегося членом союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.10.2019 возбуждено производство по делу о банкротстве должника общества с ограниченной ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик» (далее – ООО «Фирма Челябстройподрядчик», должник, застройщик).

Судом применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета рассматриваемого спора, Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.02.2020 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО «Фирма Челябстройподрядчик» утвержден ФИО4, член союза «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

Объявление о признании должника банкротом опубликовано в газете «Коммерсант» от 15.02.2020.

В Арбитражный суд Челябинской области поступило заявление ФИО1 (вх. от 24.10.2022), в котором просит признать право собственности на нежилое помещение № 7 с кадастровым номером 74:30:0102033:4326, общей площадью 285,6

кв.м. расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Коммунистический, д. 35.

От заявителя поступило заявление об уточнении требований, согласно которым просит признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик» от договора участия в долевом строительстве № 159-К35-К-1-НЖ от 13.04.2016, а сам договор участия в долевом строительстве № 159-К35-К-1-НЖ от 13.04.2016 действующим; признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение № 7, с кадастровым номером 74:30:0102033:4326, общей площадью 285,6 кв.м расположенное по адресу: <...>. Указанное уточнение принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От конкурсного управляющего поступили возражения на указанное требование, в котором он указал, на отсутствие документов, подтверждающих оплату по договору долевого участия в строительстве № 159-К35-К-1-НЖ, заключенного между ООО «Фирма Челябстройподрядчик» и ФИО1, в связи с чем конкурсным управляющим было принято решение о расторжении указанного договора. Конкурсный управляющий в возражениях обращает внимание на то, что заявитель в своем заявлении ссылается только на справку об оплате, не указывая каким образом вносилась оплата и не предоставляя документ, подтверждающий оплату по договору, равно как и отсутствуют доказательства финансовой возможности оплаты в размере 8 817 600 руб. Также управляющий ссылается на пропуск срока давности для обращения с заявлением о признании права собственности на спорное помещение.

Посредством системы «Мой Арбитр» 23.01.2023 от заявителя поступили письменные пояснения с приложением документальных доказательств, согласно которым финансирование оплат по договору долевого участия производилось ФИО1 из собственных средств, из средств, полученных в наследство на несовершеннолетних сыновей, а также из средств, предоставленных ей отцом – ФИО5. Относительно заявления о пропуске срока давности для обращения с заявлением ФИО1 пояснила, что, получив сведения от соседей по нежилым помещениям, собрав все имеющиеся документы, обратилась в правовое бюро, где после анализа ситуации в рамках дела № А76-41567/2019 был подготовлен иск о признании права собственности.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования.

Представитель конкурсного управляющего возражал относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам ч.1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом в их отсутствие.

Арбитражный суд, изучив заявление ФИО1 исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные по делу доказательства, приходит к выводу об обоснованности заявленного требования.

При рассмотрении настоящего обособленного спора судом установлено, что право требования на указанное нежилое помещение возникло у ФИО1 на основании по договор участия в долевом строительстве жилого дома № 159-К35-К-1-НЖ от 13.04.2016.

Согласно пункту 3.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику в собственность следующие объекты долевого строительства: нежилое помещение № 1 (один) (строительный), общей приведенной площадью с учетом площади лоджии, взятой с коэффициентом 3,88-293,92

квадратных метров, находящееся на 1 этаже в доме по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Коммунистический, д. 35, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома указанное помещение.

В соответствии с пунктом 3.4 договора цена договора (стоимость помещения) составляет 8 817 600 руб.

Обязательства об оплате заявителем выполнены, что подтверждается справкой ООО «Фирма Челябстройподрядчик» об оплате по договору № 159-К35-К-1-НЖ № 151 от 23.06.2016 на сумму 8 817 600 руб.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области был зарегистрирован договор № 159-К35-К-1-НЖ от 13.04.2016.

Конкурсным управляющим в адрес заявителя 25.11.2020 была направлена претензия/предупреждение о расторжении договора долевого участия № 159-К35-К-1-НЖ № 151 от 23.06.2016.

Затем 30.12.2020 управляющим в адрес заявителя было направлено уведомление о расторжении договора долевого участия № 159-К35-К-1-НЖ № 151 от 23.06.2016.

В связи с тем, что конкурсным управляющим в материалы дела ранее были представлены документы, указывающие на отсутствие актов ввода объекта в эксплуатацию и невозможности признания на него права собственности, ФИО6 (участник строительства) обращался в Федеральный суд г. Копейска с исковым заявлением о том, чтобы считать нежилое помещение № 4 (по сведениям ГКН № 10) общей площадью 127 кв.м с КН 74:36:0102033:4329 в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> пригодным (введенным) для эксплуатации и соответствующим его функциональному назначению.

Решением Копейского городского суда Челябинской области от 26.07.2021 по делу № 2-2229/2021 исковые требования ФИО6, ФИО7 удовлетворены. Суд признал нежилые помещения:

- помещение № 4 (по сведениям ГКН № 10) общей площадью 127, 0 кв.м, с КН 74:36:0102033:4329;

- помещение № 5 (по сведениям ГКН № 11) общей площадью 103, 8 кв.м с КН 74:36:0102033:4330;

- помещение № 2 (по сведениям ГКН № 8) общей площадью 128, 1 кв.м, с КН 74:36:0102033:4327;

- помещение № 3 (по сведениям ГКН № 9) общей площадью 135, 4 кв.м, с КН 74:36:0102033:4328 в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...> пригодными (введенными) для эксплуатации и соответствующие их функциональному назначению.

В решении суда 26.07.2021 по делу № 2-2229/2021 указано, что жилой дом (2 этап строительства), 1 очереди – жилые помещения по адресу: <...> введен в эксплуатацию, а 2 этап, 2 очередь – нежилые помещения в установленном законом порядке не введены в эксплуатацию. В решении также указано, что согласно техническому заключению ООО «Эдванс» в отношении нежилых помещений по адресу: <...> № 69.1-01.2020 нежилого помещения № 2, № 69.2.-01.2020 нежилого помещения № 9, № 69.1.-03.2020 нежилого помещения № 11 от 27.01.2020 все соответствуют строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам. Фактическое техническое состояние конструкций помещения обеспечивает безопасную эксплуатацию и устойчивость. Техническое состояние основных конструктивных элементов помещения, а также его объемно-планировочное решение позволяют использование его в соответствии с назначением.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное решение имеет для суда по рассматриваемому заявлению преюдициальное значение и обстоятельства, установленные судом, повторному доказыванию не подлежат.

Исходя из пояснений лиц, участвующих в деле, нежилые помещения находятся на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> являются единым целым с жилыми помещениями в этом доме. Помимо спорных нежилых помещений на первом этаже указанного дома расположены также иные нежилые помещения.

Фактически дом был введен в эксплуатацию 16.04.2018 без первого этажа, вместе с тем, первый этаж не может существовать отдельно от остальных помещений в доме.

Исходя из совокупности обстоятельств, установленных решением суда от 26.07.2021 по делу № 2-2229/2021, дом введен в эксплуатацию, а нежилые помещения соответствуют строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, фактическое техническое состояние конструкций помещения обеспечивает безопасную эксплуатацию и устойчивость, техническое состояние основных конструктивных элементов помещения, а также его объемно-планировочное решение позволяют использование его в соответствии с назначением. Учитывая, что судьба нежилых помещений, находящихся на первом этаже дома не может быть разделена от судьбы жилых помещений, суд полагает, что спорные нежилые помещения введены в эксплуатацию, доказательств иного не представлено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, строительство которого завершено (подпункт 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Согласно статье 16 Закона об участии в долевом строительстве, право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации и Законом об участии в долевом строительстве. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Обязательными условиями договора долевого участия являются определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Отсутствие указанных условий влечет признание договора незаключенным.

Правоотношения сторон в данном случае урегулированы зарегистрированным в установленном законом порядке договором долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома, и по смыслу вышеназванных положений § 7 главы IX Закона о банкротстве, заявитель является участником строительства, а обращение заявителя в арбитражный суд с требованием о признании за ним права собственности на квартиру вызвано введением в отношении должника процедуры конкурсного производства в соответствии с § 7 главы IX Закона о банкротстве.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности должника суд пришел к выводу о том, что в данном случае права и законные интересы заявителя подлежат судебной защите путем признания за ним права собственности на спорное нежилое помещение.

Учитывая наличие решения суда общей юрисдикции о признании нежилых помещений пригодными (введенными) для эксплуатации, а также то, что жилые помещения 1-ой очереди введены в эксплуатацию и являются единым объектом с нежилыми помещениями, расположенными на 1-ом этаже не введенными в эксплуатацию, суд приходит к выводу о том, что дом, расположенный по адресу: <...> считается введенным в эксплуатацию.

При этом в материалах дела отсутствует уведомление ФИО1 о введении нежилых помещений в эксплуатацию, доказательства уведомления застройщиком о готовности к передаче спорной квартиры, акт приема-передачи нежилого помещения от застройщика участнику строительства.

Значимым обстоятельством для определения начала течения срока исковой давности является момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после наступления которого у заявителя возникает право требовать исполнения застройщиком своих

обязательств по передаче нежилого помещения в построенном и введенном в эксплуатацию доме.

Принимая во внимание, что заявителю ранее даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию фактически не может быть передано соответствующее помещение и до сдачи дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует как таковое обязательство по передаче предмета договора (поскольку объекта строительства как объекта гражданского оборота до такой сдачи еще не существует), суд приходит к выводу о том, что течение срока исковой давности по требованию участника долевого строительства начинается не с момента планируемого срока окончания строительства, а с момента фактического окончания строительства и с даты утверждения акта о сдаче объекта в эксплуатацию.

Из пояснений заявителя следует, что о передаче нежилых помещений ФИО1 стало известно от собственников соседних помещений в 2021 году.

Учитывая отсутствие в настоящем деле, как такового разрешения на ввод нежилых помещений в эксплуатацию, суд полагает, что трехлетний срок давности по настоящему требованию кредитором нельзя признать пропущенным, поскольку кредитор не имел возможности установить факт ввода помещения в эксплуатацию.

Отклоняя доводы конкурсного управляющего об отсутствии доказательств оплаты по спорному договору, суд исходит из того, что подтверждение оплаты справкой ООО «Фирма Челябстройподрядчик» об оплате по договору № 159-К35-К-1-НЖ № 151 от 23.06.2016 на сумму 8 817 600 руб. в рамках настоящего дела является сложившимся оборотом, поскольку в ранее рассмотренных требованиях участников строительства судами исследовался этот вопрос и справки об оплате по договору долевого участия были признаны надлежащим доказательством оплаты.

К участникам строительства не применим повышенный стандарт доказывания, применяемый к профессиональным инвесторам. Участник строительства, получивший право требования недвижимости по договору цессии, и добросовестно исполнивший принятые на себя обязательства по оплате приобретенного права, не являющийся лицом, аффилированным (взаимозависимым) с должником, не должен и не может нести негативные последствия возможного введения его в заблуждение относительно факта оплаты первоначальным участником строительства стоимости жилого помещения.

Отсутствие у конкурсного управляющего первичных бухгалтерских документов по первоначальной оплате стоимости договоров участия в долевом строительстве, поскольку такие документы конкурсному управляющему не переданы, не может повлечь неблагоприятные последствия для стороны, добросовестно исполнившей свои обязательства.

Конкурсный управляющий указывает, что справка об оплате по договору долевого участия не является достаточным доказательством для установления факта финансирования строительства жилого помещения. Однако управляющим не учтено, что ранее судом рассмотрены заявления лиц, чьи требования включены в реестр требований кредиторов должника, у которых имелась исключительно справка об оплате по договору долевого участия (например, ФИО8, ФИО9).

Вышеуказанные обстоятельства в части нарушения ООО «Фирма Челябстройподрядчик» кассовой дисциплины подтверждаются и пояснениями самого конкурсного управляющего данными ранее по другим обособленным спорам, который указал на отсутствие в его распоряжении документов, касающихся кассы должника, однако оплата по оспариваемым сделкам в полном объеме отражена в программе 1С. Данные обстоятельства неоднократно были подтверждены материалами дела.

В материалах дела не имеется доказательств того, что ФИО1 является аффилированным по отношению к должнику лицом. Цена договора на момент заключения сделки соответствовала рыночной. В связи с чем, суд не признает действия сторон не соответствующими условиям рыночного оборота и направленными на причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника.

В подтверждение финансовой возможности Наумовой И.А. представила выписку по счету Наумовой И.А. в филиале АО «Сбербанк» от 16.01.2023, выписку по счету Наумовой И.А. в ПАО КБ «УБРиР» от 19.01.2023, свидетельства о рождении Панькова З.П. и Панькова С.П., свидетельства о наследстве, выписку-отчет о выдаче денежных средств Панькова П.В. наследникам, свидетельство о рождении Наумовой И.А., справка по сберегательному сертификату от 17.01.2023, договор займа между физическими лицами Наумовым А.Ф. (отцом Наумовой И.А.) и Бородиным П.В. от 31.05.2016.

Суд отмечает, что пояснения ФИО1 о наличии у нее финансовой возможности на приобретение спорного помещения подтверждается также тем, что возврат денежных средств ее отцу по договору займа согласно выписке о состоянии вклада ФИО13 был произведен 23.06.2016, после получения денежных средств от заемщика в размере 1 100 000 руб., указанные денежные средства были направлены на внесение оставшихся денежных средств для приобретения нежилого помещения и в этот же день заявителю была выдана справка от 23.06.2023 об оплате по договору долевого участия в строительстве № 159- К35-К-1-НЖ № 151.

Оценивая представленные кредитором доказательства, суд приходит к выводу о том, что они в достаточной степени подтверждают наличие у ФИО1 финансовой возможности на дату заключения договора долевого участия в строительстве оплатить соответствующую сумму денежных средств.

С учетом того, что материалами дела подтверждается внесение ФИО1 денежных средств по договору участия в долевом строительстве и неисполнение застройщиком обязательств по указанному договору, суд приходит к выводу о признании недействительным одностороннего отказ ООО «Фирма Челябстройподрядчик» от договора участия в долевом строительстве № 159-К35-К-1-НЖ от 13.04.2016, а сам договор участия в долевом строительстве № 159-К35-К-1-НЖ от 13.04.2016 действующим.

Доказательств того, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между ФИО1 и должником является недействительными или ничтожными материалы дела не содержат.

Принимая во внимание отсутствие пропуска срока на обращение с заявлением, подтверждение участником строительства финансовой возможности для приобретения спорного нежилого помещения, доказательства внесения оплаты по договору, отсутствие признаков заинтересованности, суд считает подлежащим удовлетворению требование заявителя о признании права собственности на спорное нежилое помещение.

Руководствуясь статьями 16, 201.1, 201.4, 201.6, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 187, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Фирма Челябстройподрядчик» от договора участия в долевом строительстве № 159-К35-К-1-НЖ от 13.04.2016, а сам договор участия в долевом строительстве № 159-К35-К-1-НЖ от 13.04.2016 действующим.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение № 7, с кадастровым номером 74:30:0102033:4326, общей площадью 285,6 кв.м расположенное по адресу: <...>.

Разъяснить, что определение может быть обжаловано в течение десяти дней с даты принятия определения в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья В.П. Воронов

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.