Определение № А76-8679/12 от 17.09.2014 АС Челябинской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Резолютивная часть определения объявлена 10 сентября 2014 года.

Полный текст определения изготовлен 17 сентября 2014 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мосягина Е.А., при ведении протокола открытого судебного заседания секретарем судебного заседания Скребковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр», ОГРН <***>, ИНН <***>, поданное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника – индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Челябинск, ОГРНИП <***>, ИНН <***>, об утверждении начальной цены продажи заложенного имущества, при участии в судебном заседании: конкурсного управляющего - ФИО2, паспорт; представителя общества с ограниченной ответственностью ТД «Новатек» - ФИО3, паспорт, доверенность от 11.03.2014; представителя общества с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр» – ФИО4, паспорт, доверенность от 16.07.2014.

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.05.2012 возбуждено производство по делу о банкротстве индивидуального предпринимателя (далее – ИП) ФИО1.

Определением от 05.07.2012 (резолютивная часть от 05.07.2012) в отношении ИП ФИО1 введена процедура наблюдения.

Определением от 20.12.2012 (резолютивная часть от 17.12.2012) в отношении ИП Ильинова С.В. введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден Лепин Максим Константинович.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.08.2013 должник - индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее по тексту – должник) признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО5 – члена некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.08.2013 конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРН <***>, ИНН <***>, утвержден ФИО5 – член некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 07.04.2014 конкурсный управляющий ФИО5 отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника индивидуального предпринимателя ФИО1.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 29.04.2014 конкурсным управляющим должника индивидуального предпринимателя ФИО1 утвержден ФИО2 – член Некоммерческого партнерства «Уральская саморегулируемая организация арбитражных управляющих» (ИНН <***>, номер в реестре – 7455, адрес для корреспонденции: 456600, <...>).

Общество с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр» обратился 19.06.2014 (вх. №20965) в Арбитражный суд Челябинской

области с заявлением, в котором просит установить начальную продажную цену предмета залога ООО «Банковский долговой центр» в следующем размере: Лот №1

- нежилое помещение №4, общей площадью 569,2 кв.м., 2 этаж, расположенное по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер объекта: 74:36:00:0038044:А-IV. Доля в праве  ½ - 15 560 000 (пятнадцать миллионов пятьсот шестьдесят тысяч) рублей 00 копеек с учетом НДС;

Лот № 2

- нежилое помещение №9 (офис), общей площадью 250,4 кв. м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер объекта: 74:36:010000:039926:1009/А, - 16 148 700 (шестнадцать миллионов сто сорок восемь тысяч семьсот) рублей 00 копеек с учетом НДС.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.06.2014 заявление ООО «Банковский долговой центр» принято к производству.

В судебном заседании 04.08.2014 ООО «Банковский долговой центр» обратилось с письменным ходатайством об уточнении предмета заявленных требований, согласно которому просит установить начальную продажную цену залогового имущества должника - нежилого помещения №4, общей площадью 569,2 кв.м., 2 этаж, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер объекта: 74:36:00:0038044:А-IV. Доля в праве  ½ - 15 560 000 рублей 00 копеек с учетом НДС (Т.5, л.д.43-45).

Протокольным определением уточнение предмета заявленных требований судом принято в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

В судебном заседании конкурсный управляющий возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель общества с ограниченной ответственностью ТД «Новатек» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте суда.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела без их участия (п. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2012 требование общества с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр», г. Казань, включены в размере 41 047 500 рублей, в том числе 41 045 500 рублей долга и 2 000 рублей государственной пошлины, в третью очередь реестра требований кредиторов индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Челябинск. Требование в размере 41 045 500 рублей долга обеспечено залогом имущества должника в следующем порядке: 10 753 500 рублей – залогом  ½доли в праве собственности на нежилое помещение №4 (торгово-офисное) общей площадью 565,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> 292 000 рублей – залогом нежилого помещения №9 (офис) общей площадью 268,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>. В удовлетворении остальной части требования отказано.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о

банкротстве, ООО «Банковский долговой центр» обратился в суд с заявлением об установлении начальной продажной цены заложенного имущества должника.

В соответствии с п. 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в составе имущества должника, которое составляет конкурсную массу, отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Согласно п. 3 ст. 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 138 названного Закона.

В соответствии с п. 6 ст. 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном ст. 138 названного Федерального закона.

Согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве начальная цена продажи предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», на основании абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка

заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве). Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Судом установлено, что стоимость имущества (нежилого помещения №4) определена ООО «Банковский долговой центр» на основании отчета об оценке № 80/К-2014 от 28.05.2014, составленного ООО «ЦНО «Эксперт». В соответствии с представленным отчетом по состоянию на 28.05.2014 рыночная стоимость заложенного имущества - нежилого помещения № 4, общей площадью 569,2 кв.м., 2 этаж, расположенного по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер объекта: 74:36:00:0038044:А-IV, составляет – 31 112 000 руб. (Т.5, л.д. 9).

В судебном заседании конкурсный управляющий возражал против удовлетворения заявленных требований, пояснил, что указанный отчет не может быть признан во внимание суда, поскольку основан на недействительной информации и не может являться достоверным источником о рыночной стоимости объекта недвижимости для установления начальной стоимости продажи данного объекта. Для определения технических характеристик объекта оценки, оценщику были предоставлены копии технического паспорта по состоянию на 15.04.2011, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2013. Конкурсный управляющий пояснил, что в настоящее время проведена инвентаризация спорного помещения, выдан новый технический паспорт от 05.09.2014, в соответствии с которым общая площадь нежилого помещения №4 составляет 570 кв.м. и установлен факт проведения реконструкции.

Кроме того, конкурсному управляющему необходимо внести и зарегистрировать изменения адреса с Худякова,12 на Худякова 12А в кадастровом паспорте нежилого помещения для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд полагает, что указанные обстоятельства могут повлиять на начальную цену продажи заложенного имущества, установленную в отчете№80/К от 30.05.2014 и препятствуют последующей продаже спорного помещения.

Руководствуясь статьей 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 126- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр» отказать.

Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его изготовления в полном объеме путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.