Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление гражданки ФИО1 о признании недействительными торгов от 29.05.2020, договора купли-продажи от 31.05.2017 и о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии в судебном заседании представителей:

ФИО1 - ФИО2 по доверенности от 29.01.2020;

ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 15.05.2020,

установил:

производство по делу № А78-10285/2015 о признании несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>; место жительства: 673370, <...>; ИНН <***>; ОГРН ИП 310752720400028, далее – предприниматель ФИО5, должник) возбуждено на основании заявления Федеральной налоговой службы, принятого к производству определением суда от 10 августа 2015 года.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 09 марта 2016 года предприниматель ФИО5 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждён ФИО6 (далее – финансовый управляющий).

Определением от 30 октября 2019 года на основании части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Малышева Л.В. в деле №А78-10285/2015. Дело распределено судье Антоновой О.П.

20.01.2020 ФИО1 (далее – ФИО1, заявитель) обратилась в суд с заявлением (вх. № 4/3137) о признании недействительным договора купли-продажи от 31.05.2017, заключенного между должником и ФИО3 и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО3 вернуть ФИО1 нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...> и недостроенное нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>.

Определением суда от 27 января 2020 года заявление оставлено без движения.

26.02.2020 в суд от ФИО1 поступило заявление об уточнении требований, в котором заявитель просит:

- признать недействительными торги посредством публичного предложения по реализации имущества должника, состоявшиеся 29.05.2017,

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 31.05.2017, заключенный между должником и ФИО3;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО3 вернуть ФИО1 нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...> и недостроенное нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>.

Определением от 26 февраля 2020 года заявление ФИО1 в уточненной редакции принято к производству, заявителю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

02.09.2020 в суд от ФИО1 поступило заявление об уточнении требований, в котором заявитель просит:

- признать недействительными результаты торгов посредствам публичного предложения по продаже имущества от 29.05.2017 в части продажи здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д.8,

- признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 31.05.2017,

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания права собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...> и недостроенное нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ФИО1 заявленные требования (в редакции уточнений от 02.09.2020) поддержал в полном объеме.

Представитель ФИО3 просила отказать в удовлетворении требований ФИО1 по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом, судебное заседание проведено в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 04.09.2020 объявлялся перерыв до 09 часов 30 минут 11.09.2020, о чем сделано публичное извещение в сети Интернет.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела, по результатам инвентаризации имущества должника в конкурсную массу (в числе прочего имущества) включены:

- земельный участок (земли населенных пунктов - для строительства, эксплуатации и обслуживания магазина), площадь 30 кв.м., <...>
, кадастровый номер 75:24:240202:4, стоимостью 9 715,5 руб.;

- земельный участок (земли населенных пунктов - для строительства, эксплуатации и обслуживания магазина), площадь 394 кв.м., <...>
, кадастровый номер 75:24:240202:3, стоимостью 127 569 руб.;

- здание магазина на земельном участке по адресу <...> и д. 8, кадастрового номера нет (самострой), стоимостью 1 088 000 руб. (инвентаризационная опись № 1 от 05.08.2016, л.д. 31-32 т.26.1).

Стоимость имущества определена финансовым управляющим (письменное решение о стоимости имущества должника л.д. 27-30 т.26.1).

На собрании кредиторов, состоявшемся 12.08.2016, утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, выявленного в ходе инвентаризации (л.д. 25-26 т. 26.1).

Вышеуказанное имущество выставлено на торги единым Лотом № 1.

Первоначальные и повторные торги признаны несостоявшимися.

Согласно протоколу № SBR013-170309002 об определении победителя торгов путем публичного предложения от 25.05.2017, победителем торгов признан ФИО3, цена приобретения имущества составила 736 000 рублей (л.д. 69 т.26).

29.05.2017 на официальном сайте https://bankrot.fedresurs.ru. размешено сообщение, согласно которому в результате состоявшихся публичных торгов произведена продажа имущества должника ФИО5 (земельный участок (земли населенных пунктов), площадь 30 кв. м, <...>; земельный участок (земли населенных пунктов), площадь 394 кв. м., <...>; здание магазина по адресу: <...> и д. 8). Победителем торгов признан ФИО3 с ценовым предложением 736 600 рублей (л.д. 70 т.26).

31.05.2017 между ФИО5 (в лице финансового управляющего ФИО6) и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО3 купил земельный участок, площадью 30 кв.м. по адресу: <...>; земельный участок, площадью 394 кв.м., расположенный по адресу: <...>; здание магазина на земельном участке по адресу: <...> и д.8 (недостроенное). Цена имущества, установленная сторонами на основании протокола о результатах проведения торгов по продаже имущества ФИО5 от 25 мая 2017 года составляет 736 600 рублей.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 30.06.2017 должник передал, а ФИО3 принял имущество, реализованное на торгах (л.д.137-139 т.26).

27.10.2017 произведена государственная регистрация права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами кадастровый номер 75:24:240202:4 и 75:24:240202:3 за ФИО3 (номер регистрации 75:24:240202:4-75/010/2017-4 и 75:24:240202:3-75/010/2017-4) (л.д. 71-72 т.26).

Право собственности на здание магазина на земельном участке по адресу <...> и д. 8 за ФИО3 до настоящего времени не зарегистрировано.

Согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 18.05.2020, собственником здания по адресу: <...>, является ФИО1 (л.д. 20 т.26.1).

В письменных пояснениях ФИО3 указал, что по поводу регистрации здания по адресу: <...>, он обращался в устной форме к регистратору Росреестра о возможности зарегистрировать право собственности на данный объект. Регистратор пояснила, чтобы зарегистрировать право собственности на здание необходимо поставить его на кадастровый учет. Чтобы поставить его на кадастровый учет необходимо выполнить кадастровые работы (технический план), то есть описать технические характеристики этого объекта. До настоящего времени кадастровые работы выполнить не смог, так как фактически здание находится в незаконном владении ФИО7, который осуществляет в нем торговую деятельность. Когда ФИО3 пытался зайти в здание, ему оказал препятствие лично ФИО5 и его родственники. В связи с этим ФИО3 в 2017 году подан иск в арбитражный суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В настоящее время производство по делу № А78-19025/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Шилкинского районного суда Забайкальского края по гражданскому делу № М-680/2019 (л.д 124 т.26.1).

При рассмотрении предъявленных требований судом установлено, что победитель торгов определен протоколом от 25.05.2017 (л.д. 69 т.26). В пункте 3.1. договора купли-продажи от 31.05.2017 так же имеется ссылка на протокол о результатах проведения торгов от 25.05.2017 (л.д. 137. т 26). 29.05.2017 на официальном сайте https://bankrot.fedresurs.ru. размешено сообщение о результатах торгов.

Следовательно, датой проведения торгов является 25.05.2017, а не 29.05.2017, как ошибочно указала ФИО1 в своем заявлении. Вместе с тем, указанная ошибка предмет заявленных требований не изменяет, расценивается судом в качестве опечатки.

ФИО1 не оспаривает торги в части реализации земельных участков. Требования предъявлены заявителем только в части продажи «здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8».

Сославшись на статьи 10, 166-168, 209, 448-449 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 в обоснование заявленных требований (с учетом уточнений) указала следующие обстоятельства.

В конкурсную массу должника были включены два здания, расположенные по адресу: <...>, не принадлежавшие должнику. Недостроенное здание по адресу: <...>, принадлежит ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Нежилое здание магазина по адресу: <...>, также является собственностью ФИО1 (было восстановлено после пожара на принадлежавшем ей земельном участке). По результатам торгов по реализации имущества должника посредством публичного предложения ФИО3 признан победителем, 31.05.2017 с ним заключен договор купли-продажи. Данная сделка противоречит требованиям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как от имени ФИО1 договор купли-продажи подписан неуполномоченным лицом, воля собственника не была направлена на отчуждение имущества. В договоре отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (здания). ФИО3 при заключении договора купли-продажи от 31.05.2017 мог проявить должную осмотрительность и получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, расположенные на приобретаемых земельных участках.

ФИО3 в отзыве на заявление просил отказать в удовлетворении предъявленных требований по следующим основаниям:

- заявителем пропущен срок исковой давности;

- поскольку на принадлежавшем должнику земельном участке находилось незарегистрированное строение, оно было включено в конкурсную массу и реализовано на торгах, состав имущества должника был определен финансовым управляющим по результатам инвентаризации;

- ФИО1 не является собственником здания магазина по адресу: <...> (указанные обстоятельства установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 13 июня 2019 года по делу № 33-2041/2019, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела);

- право собственности на нежилые здания перешло к ФИО3 в установленном законом порядке;

- в нарушение требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 и ее внук ФИО5 злоупотребляют правом, пытаясь ввести суд в заблуждение в отношении правообладателя спорного имущества;

- до настоящего времени ФИО3 фактически не владеет зданиями, расположенными по адресу: <...>, в связи с чем им подано исковое заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения (дело № А78-19025/2017); спорными зданиями в настоящий момент фактически владеет индивидуальный предприниматель ФИО7; производство по исковому заявлению ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения (дело
№ А78-19025/2017) приостановлено до рассмотрения Шилкинским районным судом искового заявления ФИО3 о признании права собственности.

ФИО1 представила возражения на отзыв ФИО3, указала на ошибочность доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, сообщила о том, что:

- в силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки составляет три года, на дату обращения с заявлением указанный срок не истек;

- выводы, изложенные в определении Судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 13 июня 2019 года по делу № 33-2041/2019, преюдициального значения для настоящего спора не имеют по причине нетождественности оснований заявленных исковых требований;

- право собственности ФИО1 на нежилое здание после смерти наследодателя ФИО8, а затем и на сохранившуюся после пожара часть здания хоть и не было зарегистрировано, но являлось действительным, ФИО1 принадлежало право на восстановление имущества, пострадавшего при пожаре, доказательства отказа ФИО1 от прав собственности на здание отсутствуют;

- доводы о злоупотреблении правом являются необоснованными, на момент перехода права собственности на земельный участок ФИО5, срок действия разрешения на строительство закончился, объект был введен в эксплуатацию, к ФИО5 право собственности на объект капитального строительства не переходило.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (абзацем 7 пункта 1 пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

Таким образом, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

ФИО1 не является ни кредитором должника, ни участником оспариваемых торгов, ни стороной оспариваемой сделки.

Заинтересованность в оспаривании торгов и договора купли-продажи в части продажи здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8 заявитель обосновывает тем, что на торгах проданы здания, принадлежащие не должнику, а ФИО1

ФИО5 в отзыве на заявление указал на законность и обоснованность предъявленных требований, сообщил о том, что по независящим от заявителя причинам ФИО1 не смогла зарегистрировать право собственности на здание магазина, восстановленное на месте сгоревшего, принадлежавшего её умершему супругу, поскольку начинала строительство, когда земельный участок принадлежал ей, а получила разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, когда участок находился под арестом. При этом, право собственности супруга никем не оспорено, соответственно, она имеет полное право со всеми разрешительными документами оформить право собственности на своё имя. Здания на ул. Клубной, 6, так и на ул. Клубной, 8 в г. Шилка ФИО5 никогда не принадлежали, право собственности за ним никогда зарегистрировано не было.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является женой и наследником первой очереди к имуществу ФИО8, умершего 11.13.2010.

Вступившим в законную силу решением Шилкинского районного суда от 09.07.2012 по делу № 2-677/2012 было признано право собственности ФИО1 в порядке наследования на:

-земельный участок, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 394 кв.м.;

-на земельный участок, расположенный по адресу: <...> общей площадью 30 кв.м.;

- на нежилое здание магазина, расположенное по адресу: <...> общей площадь 19,4 кв.м.

Право собственности ФИО1 на земельные участки по адресу: <...> а также на здание по адресу: <...>, было зарегистрировано в установленном законом порядке, выданы свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 13 т.26.1)

Кроме того, в состав наследственного имущества, оставшегося после смерти ФИО8 (наследодатель заявителя) вошло нежилое здание магазина по адресу <...>, общей площадью 285,6 кв.м., которое ФИО1 при обращении в суд с иском о признании права собственности на наследственное имущество в составе наследства не указала.

06.02.2011 в <...>, произошел пожар магазина «Карина». Согласно справке Начальника ОНД по Шилкинскому, Нерченскому, Тунгокоченскому районам и г. Шилка, г. Нерчинск УНД и ПР Главного управления МЧС России по Забайкальскому краю от 25.07.2017, в результате пожара огнем полностью уничтожено строение магазина, сохранились фрагменты стен и фундамента (л.д. 130 т.26.1).

В акте обследования объекта недвижимости на предмет определения физического износа от 08.09.2017, проведенного КГУП «Забайкальское БТИ» в описании конструктивных элементов и технического состояния строения по адресу: <...> указано, что сохранение фрагментов фундамента (частично), сохранений фрагментов стен (частично). Физический износ, рассчитанный в соответствии с ВСН 53-86 (р) составил 95%. В результате пожара здание сгорело (л.д. 31 т. 26.1).

02.07.2013 ФИО1 обратилась в Администрацию городского поселения «Шилкинское» с заявлением о выдаче ей разрешения на строительство на земельном участке по адресу: <...> объекта недвижимости - мебельного магазина, общей площадью 465,9 кв.м., то есть указала иные технические данные, отличающиеся от сгоревшего здания магазина.

04.07.2013 Администрацией городского поселения «Шилкинское» вынесено постановление № 196 «о разрешение строительства магазина», ФИО1 выдано разрешение на строительство № RU 92531102 63-13 (л.д. 18 т.26).

Получив разрешение на строительство магазина, ФИО1 01.08.2013 продала ФИО5 земельные участки, расположенные по адресу: <...> общей площадью 30 кв.м., и по адресу: <...> общей площадью 394 кв.м. (л.д. 14-17 т. 26.1).

В пункте 2 вышеуказанных договоров купли-продажи стороны сделки указали о том, что отчуждаемые участки свободны от притязаний третьих лиц. Сведений о том, что на земельном участке, расположенном по адресу: г. Шилка, ул. Клубная, 6имеется незавершенный строительством объект недвижимости, договор не содержит. Соответственно на момент продажи земельного участка строительство магазина
ФИО1 начато не было.

23.08.2013 между ФИО5 и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка, по которому ФИО1 получила в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <...> площадью 394 кв.м., сроком на 11 месяцев. Аналогичные договоры были заключены 24.06.2014, 25.04.2015, 26.02.2016, 27.12.2016 (л.д. 75-114 т. 26).

21.06.2016 Администрацией городского поселения «Шилкинское» ФИО1 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию магазина, расположенного по адресу:
<...>, общей площадью 465,9 кв.м. (л.д. 20 т.26).

В ЕГРН правообладателем здания по адресу <...>, общей площадью 285,6 кв.м. до настоящего времени значится ФИО8 (л.д. 125 т.26, л.д. 12 т.26.1).

В 2017 году ФИО1 обратилась в Шилкинский районный суд Забайкальского края к Администрации городского поселения «Шилкинское» муниципального района «Шилкинский район» Забайкальского края с иском о прекращении права собственности, снятии с кадастрового учета нежилого здания магазина с кадастровым номером 75:24:00 00 00:00:06:00-2885/5/А/28, расположенного по адресу: <...>., ссылаясь на то, что 11.12.2010 умер ее муж ФИО8, у которого на праве собственности имелось имущество в виде земельного участка площадью 394 кв.м., кадастровый номер 75:24:240202:0003 по адресу: <...> расположенным на нем нежилым зданием магазина площадью 285,6 кв.м., кадастровый номер 75:24:00 00 00:00:06:00-2885/5/А728. 06.02.2011 произошел пожар нежилого здания магазина по адресу: <...>, в результате чего здание уничтожено огнем.

Решением Шилкинского районного суда Забайкальского края от 31 октября 2017 года по делу № 2-973/17 исковые требования удовлетворены (л.д. 136-138 т.26.1).

Апелляционным определением Забайкальского краевого суда от 01.03.2018 решение Шилкинского районного суда Забайкальского края от 31 октября 2017 года по делу № 2-973/17 отменено, производство по исковому заявлению прекращено в связи с отказом истца от исковых требований (л.д. 139-141 т.26.1).

Как утверждает ФИО1, право собственности на сохранившуюся после пожара часть дома, хоть и не было зарегистрировано, но является действительным, и в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации ей принадлежит право на восстановление имущества, пострадавшего при пожаре. Позиция основана на практике Верховного Суда Российской Федерации, обобщенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) Определение от 25 октября 2016 г. № ЗЗКГ16-12).

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 13 июня 2019 года по делу № 33-2041/2019 отменено решение Шилкинского районного суда Забайкальского края от 17 января 2019 года, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю и ФИО3 о признании права собственности на наследственное имущество – нежилое здание магазина общей площадью 465,9 кв.м., по адресу: <...>. Основанием для отмены решения послужило то, что договор купли-продажи от 31.05.2017 на момент принятия решения по настоящему гражданскому делу оспорен не был, однако суд первой инстанции надлежащей правовой оценки данному обстоятельству в решении не привел (л.д. 140-143 т.26).

В производстве Шилкинского районного суда Забайкальского края имеется исковое заявление ФИО3 к Управлению Росреестра по Забайкальскому краю, к администрации городского поселения «Шилкинское» муниципального района Шилкинский район Забайкальского края о признании права собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, недостроенное нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...> (дело № 680/2019). Производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему обособленному спору.

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Забайкальского края имеется дело № А78-19025/2017, возбужденное на основании искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО7 об истребовании из чужого незаконного владения следующих объектов недвижимости: земельный участок площадью 30 кв.м., кадастровый номер 75:24:240202:4, расположенный по адресу: <...>; земельный участок площадью 394 кв.м., кадастровый номер 75:24:240202:3, расположенный но адресу по адресу: <...>; нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, недостроенное нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>. Производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Шилкинского районного суда Забайкальского края по гражданскому делу № 680/2019.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 465,9 кв.м., до настоящего времени ни за кем не зарегистрировано.

Согласно справке ООО «Судебно-экспертное агентство» о вероятной рыночной стоимости нежилой недвижимости (магазин), общей площадью 465,9 кв.м., без учета стоимости земельного участка под зданием, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19.06.2020 составляет 9 063 618,6 рублей (л.д. 3-11 т.26.1).

Согласно сведениям, отраженным в инвентаризационной описи имущества должника № 1 от 05.08.2016, здания на земельных участках по адресу: <...>, были включены в конкурсную массу ФИО5 как единый объект - самострой (л.д. 31 т.26.1).

При определении рыночной стоимости указанного объекта по состоянию на 05.08.2016 финансовым управляющим было учтено, что объект находится на принадлежащих должнику земельных участках, не зарегистрирован в ЕГРП, его характеристики не известны, готовность помещения магазина составляет около 80%, средняя цена составляет 1 088 000 рублей (л.д. 23-30 т.26.1).

Судом установлено, что спор о праве на здания на земельном участке по адресу: <...> (не разрешенный до настоящего времени), возник между ФИО1 и ФИО3 после продажи указанного имущества по договору купли-продажи от 31.05.2017 как единого объекта на торгах по реализации имущества ФИО5, состоявшихся 25.05.2017.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что заявление о признании торгов недействительными подано в арбитражный суд заинтересованным лицом.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждено, что здания на земельных участках по адресу: <...>, единым объектом недвижимого имущества не являются.

Здание по адресу: <...>, общей площадью 19,4 кв.м. принадлежит ФИО1 на праве собственности на основании вступившего в законную силу решения Шилкинского районного суда от 09.07.2012 по делу № 2-677/2012 (выписка из ЕГРН и свидетельство о государственной регистрации права л.д. 124 т.26, л.д. 13 т. 26.1).

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Установленные законом основания для прекращения права собственности на здание по адресу: <...>, не возникли.

Здание по адресу: <...>, общей площадью 19,4 кв.м., ФИО5 ни когда не принадлежало, из владения ФИО1 не выбывало.

В случае проявления ФИО3 минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, - осмотра недвижимости перед заключением сделки и проверки сведений об объекте, содержащихся в ЕГРН, он с неизбежностью узнал бы о том, что право собственности на здание по адресу: <...>, зарегистрировано за иным лицом, находится во владении иного лица, отличного от продавца.

В отношении здания по адресу: <...>, общей площадью 465,9 кв.м. ФИО1 указала, что здание она восстановила после пожара.

В подтверждение доводов о наличии у ФИО1 денежных средств, необходимых для восстановления здания магазина по адресу: <...>, общей площадью 465,9 кв.м. в материалы дела представлен договор займа от 04.07.2013.

ФИО3 11.08.2020 заявил ходатайство о фальсификации договора займа и назначении судебно-технической экспертизы.

ФИО1 01.09.2020 заявила ходатайство об исключении договора займа от 04.07.2013 из числа доказательств, указала на то, что факт наличия денежных средств у лица, создавшего вещь, не входит в предмет доказывания по предъявленным требованиям.

ФИО3 утверждает, что после июня 2013 года земельным участком по
ул. Клубная, 6 владел и пользовался ФИО5, именно он фактически построил на нем здание общей площадью 465,9 кв.м., система отопления этого здания (котел) смонтирована в жилом доме, принадлежащем ФИО5, расположенном на соседнем земельном участке по адресу: <...> (указанные факты установлены в ходе проверки Шилкинской межрайонной прокуратуры).

Вместе с тем, из материалов дела следует, что разрешение на строительство № RU 92531102 63-13 здания магазина по адресу: <...> и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.06.2016 получила именно ФИО1 (л.д. 18 т.26).

Право собственности на введенный в эксплуатацию построенный объект не зарегистрировано за ФИО1 по причине введения процедуры реализации имущества в отношении ФИО5 (09.03.2016), являвшегося собственником земельных участков, на которые был наложен арест (л.д.23 т. 26.1).

ФИО5 отрицает факт принадлежности ему здания магазина по адресу:
<...>, общей площадью 465,9 кв.м.

Доказательств, подтверждающих доводы ФИО3 о том, что именно ФИО5 построил указанное здание, в материалы дела не представлено.

Судебные акты по делам № 2-1302/2015 от 28.10.2015 и № А78-12363/2015 от 04.12.2015 (л.д. 133-134 т.26.1) о взыскании с ФИО5 денежных средств в пользу его кредиторов сами по себе указанные обстоятельства не подтверждают.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что при наличии у ФИО1 разрешительной документации на строительство здания магазина по адресу: <...>, общей площадью 465,9 кв.м., и правоустанавливающих документов на здание по адресу: <...>, общей площадью 19,4 кв.м., оснований для включения названного имущества в конкурсную массу ФИО5 как единого объекта «здание магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8. (самострой)» не имелось.

Здания, расположенные на земельных участках по адресу: <...> и д. 8 должнику не принадлежали (доказательств обратного в материалы дела не представлено), они включены в конкурсную массу должника в отсутствие к тому законных оснований.

При проведении торгов по реализации имущества должника в части продажи в составе Лота №1 «здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8» было допущено нарушение закона.

В нарушение пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации на торги выставлено имущество, не принадлежавшее должнику. Указанные нарушения носят неустранимый характер и нарушают права ФИО1

Следовательно, требование о признании недействительными торгов, состоявшихся 25.05.2017, в части продажи «здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8», подлежит удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При таких обстоятельствах суд признает договор купли-продажи от 31.05.2017 в части продажи здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8 ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац 2 пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указание на это в заявлении об оспаривании сделки.

Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 61.6 Закона о банкротстве, согласно которым по общим правилам возвращение полученного носит двусторонний характер.

В предмет доказывания по спору о применении последствий недействительности сделки входит установление фактически полученного каждой из сторон.

В отличие от двусторонней реституции применение односторонней реституции или недопущение реституции является формой гражданско-правовой ответственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.

Стороны договора купли-продажи от 31.05.2017 оформили акт приема-передачи недвижимого имущества от 30.06.2017.

Судом установлено, что данный акт недостоверен. ФИО5 (в лице финансового управляющего) не мог передать «здание магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8» ФИО3, а последний принять его, поскольку имущество все время находилось во владении ФИО1

Таким образом, основная обязанность по договору купли-продажи от 31.05.2017 не была исполнена продавцом - не состоялась передача недвижимости покупателю.

Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата переданного покупателю имущества не заявлено.

С учетом изложенного, в качестве последствий недействительности сделки суд считает необходимым применить одностороннюю реституцию в виде взыскания с ФИО5 в пользу ФИО3 денежных средств в сумме 654 055,55 рублей, составляющих стоимость «здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8».

При определении стоимости «здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8» суд исходит из следующего.

После того, как не состоялись первоначальные и повторные торги, на стадии публичного предложения (пункт 4 статьи 139 Закона о банкротстве) снижение цены происходит пошагово (поэтапно) до тех пор, пока какое-либо лицо не выразит желание приобрести имущество и не представит организатору торгов надлежаще оформленную заявку, в которой указана цена приобретения, равная цене соответствующего этапа публичного предложения либо превышающая ее.

На торги в составе Лота № 1 было выставлено имущество:

- здание магазина на земельном участке по адресу <...> и д. 8, кадастрового номера нет (самострой), стоимостью 1 088 000 руб.

Начальная цена Лота№1 составляла 1 225 311,5 рублей (1 088 000+127 569+9715,5).

Цена продажи Лота №1 (с учетом пошагового снижения цены) составила 736 600 рублей, то есть цена снижена на 39,8846% (736 600 х 100 / 1 225 311,5).

Таким образом, цена здания магазина на земельном участке по адресу <...> и д. 8 по итогам торгов составила 654 055,55 рублей (1 088 000 – 39,8846%).

Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания права собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...> и недостроенное нежилое здание, расположенное на земельном участке, находящемся по адресу: <...>, удовлетворению не подлежат поскольку в силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Доводы ФИО3 о пропуске срока исковой давности для оспаривания торов суд признает необоснованными в связи со следующим.

Как указывает ФИО3 информация о реализации имущества должника в состав которого вошло «здание магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8» была опубликована в ЕФРСБ 04.10.2016 (сообщение № 1337486) и в газете «Коммерсантъ» № 157 от 08.10.2016, об обстоятельствах, положенных в основание иска, заявителю должно было стать известно с момента указанных публикаций. Заявление направлено в арбитражный суд только 19.01.2020, то есть с пропуском срока исковой давности.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации
№ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Вместе с тем, срок исковой давности по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки составляет три года (пункт 1 статьи 181 данного Кодекса).

Срок исковой давности не может начать течь ранее момента возникновения у истца права на иск и объективной возможности для его реализации, то есть момента, начиная с которого истец должен был узнать о нарушении своих прав, об основаниях для предъявления иска и о личности надлежащего ответчика.

В случае предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки лицом, не являющимся стороной сделки, течение срока исковой давности начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Договор купли-продажи заключен от 31.05.2017. С точки зрения ничтожности, срок исковой давности в рамках настоящего обособленного спора не был пропущен, так как заявление поступило в суд 19.01.2020. Даты публикации сообщений в ЕФРСБ и газете «Коммерсантъ» в данном конкретном случае определяющего значения не имеют, поскольку такой подход базируется на неверном понимании стандарта разумности поведения. У лица, не являющегося участником дела о банкротстве, не имеется обязанности по ежедневному мониторингу данных, размещаемых в ЕФРСБ или газете «Коммерсантъ».

Определением от 26 февраля 2020 года ФИО1 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию в доход федерального бюджета с ФИО3

Руководствуясь статьями 209, 167, 168, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 61.1, 61,6, 61.8 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 110, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ :

заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительными торги посредством публичного предложения по реализации имущества от 25.05.2017 в части продажи здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8.

Признать недействительным договор купли-продажи от 31.05.2017 в части продажи здания магазина на земельном участке по адресу: <...> и д. 8.

Применить последствия недействительности части сделки в виде односторонней реституции. Взыскать с ФИО5 (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (ИНН <***>) денежные средства в размере 654 055,55 рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 31.05.2017 за здание магазина на земельном участке по адресу: <...>
и д. 8.

В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Определение может быть обжаловано в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия.

Судья

О.П. Антонова