Определение № А78-2548/12 от 16.05.2012 АС Забайкальского края

222/2012-30079(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ
672000 г. Чита, ул. Выставочная, 6
http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
о назначении дела к судебному разбирательству

Судья Арбитражного суда Забайкальского края О.В. Герценштейн

рассмотрел в предварительном судебном заседании

дело по иску Администрация МР "Читинский район"

к Дачному некоммерческому товариществу "Смоленские пруды" (ОГРН <***>,

ИНН ), с участием в деле третьего лица Общество с ограниченной ответственностью

«Технология»

о расторжении договора аренды земельного участка №1602 от 12.03.2009 г.

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца – ФИО1 , представителя по доверенности от 30.05.2011г.;

от ответчика – ФИО2 представителя по доверенности от 15.05.2012г., ФИО3 представителя по доверенности от 15.05.2012г.;

от третьего лица – ФИО4 конкурсного управляющего.

В предварительном судебном заседании суд установил:

Администрация Муниципального района "Читинский район" обратилась в арбитражный суд с заявлением к Дачному некоммерческому товариществу "Смоленские пруды" о расторжении договора аренды земельного участка №1602 от 12.03.2009 г.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

По заявлению истца, 12 марта 2009 года между Администрацией муниципального района «Читинский район» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Технология» (Арендатор) был подписан договор аренды земельного участка №1602 (далее - Договор).

По данному Договору Арендодатель предоставил Арендатору в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, а.д. «Амур», км. 7+850м, владение №1, общей площадью 13,7806 га, кадастровый номер 75:22:660120:24, сроком на десять лет.

Данный земельный участок был предоставлен для сельскохозяйственного производства.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельным участком регулируются гражданским законодательством, если иное не установлено земельным законодательством, специальными федеральными законами.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 20 октября 2011 года общество с ограниченной ответственностью «Технология» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника было введено конкурсное производство сроком на три месяца. Конкурсным управляющим должника утверждён ФИО6

Сергеевич из числа членов некоммерческого партнерства «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих». 20.12.2011г. проведено собрание кредиторов, на котором принято положение об организации проведения уступки права путем продажи права аренды земельного участка посредством проведения электронных торгов. 28.12.2011г. в газете «Коммерсант» опубликовано объявление о проведении торгов. Торги прошли 14.02.2012 г., победителем торгов признано ДНТ «Смоленские пруды». 22.02.2012 г. между ООО «Технология» и ДНТ «Смоленские пруды» заключен договор уступки права № 1. По данному договору продавец передает, а покупатель полностью принимает на себя права и обязанности арендатора по договору № 1602. От 12.03.2009 г.

Пунктом 7.2 договора аренды № 1602 от 12 марта 2009 года стороны согласовали условие о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных гражданским законодательством и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года и в случаях, указанных в подпункте «б» пункта 4.1 настоящего договора.

В подпункте «б» пункта 4.1 договора аренды № 1602 от 12 марта 2009 года предусмотрено два случая расторжения договора: неуплата арендных платежей более чем за шесть месяцев, нецелевое использование земельного участка.

В отношении нецелевого использования земельного участка в договоре есть отсылочная норма к статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, из содержания которой следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Актом проверки, составленным 30 марта 2012 года сотрудником муниципального контроля администрации муниципального района «Читинский район» установлено, что земельный участок не используется вообще. Следовательно, применению подлежат нормы подпункта 4 пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие последствия неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, прекращение договора аренды в этом случае возможно по истечении трех лет. Данный срок истек 12 марта 2012 года.

Администрация муниципального района «Читинский район» считает необходимым расторгнуть договор аренды № 1602 от 12.03.2009 г.

Представитель ответчика представил отзыв на исковое заявление, указал, что ответчик не согласен с заявленными исковыми требованиями по следующим основаниям:

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 20.10.2011 г. ООО «Технология» признано несостоятельным (банкротом) и отношении должника введено конкурсное производство. 20.12.11 г. на собрании кредиторов было принято решение о проведении уступки права путем продажи аренды земельного участка расположенного по адресу: Забайкальский край, Читинский район, автодорога «Амур», км. 7+850 м., владение № 1. По результатам торгов от 14.02.12 г. победителем признано ДНТ «Смоленские пруды». 22.02.2012 г. между ООО «Технология» и ДНТ «Смоленские пруды» заключен договор уступки права № 1, который 21.03.12 г. был зарегистрирован в УФС госрегистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю.

Согласно п. 1.4., 1.5. договора № 1602 аренды земельного участка от 12.03.09 г. участок предоставляется для сельскохозяйственного производства и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В силу ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

В декабре 2007 г. был разработан Генеральный план сельского поселения «Смоленское» и спорный земельный участок, расположенный по адресу: Забайкальский край, Читинский район, автодорога «Амур», км. 7+850 м., владение № 1, т.е. территория Дачного некоммерческого товарищества «Смоленские пруды», входит в планируемые границы населенного пункта Смоленка с установлением функциональной зоны СХ4 (Ф), на котором в соответствие с регламентом Правил землепользования и застройки сельского поселения «Смоленское» допускается размещение подсобных, дачных хозяйств (кооперативов), садоводства и огородничества в границах населенного пункта.

Постановлением администрации муниципального района «Читинский район» № 2024 от 26.10.09 г., в связи с изменением категории земель, были внесены изменения в постановление Главы администрации MP «Читинский район» № 115 от 01.02.08 г. и оно обязывало Управление имущественных и земельных отношений и архитектуры MP «Читинский район» подготовить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 1602 от 12.03.09 г. Однако дополнительное соглашение между сторонами по договору заключено не было.

Поскольку была изменена категория «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенного пункта расположенные в границах сельского поселения «Смоленское», а дополнительное соглашение подписано не было, Арендатор ООО «Технология» было лишено возможности осуществлять какую-либо деятельность на спорном земельном участке, т.к. подпунктом «б» пункта 4.1. договора аренды № 1602 от 12.03.09 г. было предусмотрено, что Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в случае нецелевого использования земельного участка и не подписания дополнительных соглашений к договору.

После того как ДНТ «Смоленские пруды» приняло на себя обязательства Арендатора по договору аренды, оно 09.04.12 г. обратилось с письмом к Главе администрации MP «Читинский район» с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка. Из ответа Главы администрации ФИО5 № 2-10/2029 следует, что у администрации отсутствуют правовые основания для подготовки и подписания дополнительного соглашения.

Ст. 62 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены требования к порядку выдачи разрешений на строительство. Подготовку документов для выдачи разрешений на строительство осуществляют местные органы архитектуры и градостроительства.

Для получения разрешения на строительство ДНТ «Смоленские пруды» 16.04.12 г. направило главному архитектору Читинского района заявление на получение разрешения на строительство. Однако до настоящего времени заявление не рассмотрено и разрешение не выдано.

В исковом заявлении истец ссылается на ст. 46 ЗК РФ и указывает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного

строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В обоснование своих доводов истец указывает, что актом проверки от 30.03.12 г. установлено, что земельный участок не используется вообще. При этом истец не указал как должен был использоваться данный земельный участок - для сельскохозяйственного производства или для размещения подсобных, дачных хозяйств (кооперативов), садоводства и огородничества.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В исковом заявлении истец указал, что существенные нарушения договора аренды земельного участка выражаются в том, что Арендатор не использует земельный участок для сельскохозяйственного производства, и поэтому возможно прекращение договора аренды по истечении трех лет, т.е. с 12.03.12 г.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В информационном письме ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора" (см. Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, <...>) разъяснено, что сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства его наличия. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено.

В настоящее время по договору между ООО «Землемер» и Арендатора земельного участка ДНТ «Смоленские пруды» проведено межевание участков и вынос точек в натуре; начата установка забора вокруг участка в соответствие с его границами; произведена уборка мусора и его вывоз на полигон твердых отходов; по договору с ТАМП «Читаархпроект» разработан проект планировки ДНТ «Смоленские пруды». Более того, согласно п. 2.1. договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на десять лет с момента государственной регистрации Договора - с даты внесения записи в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация договора была произведена 29.05.2009 года. Поэтому у истца отсутствовали правовые основания для обращения в суд с иском.

В соответствие с п. 4 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Ст. 619 ГК РФ определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя. Применительно к земельным участкам это случаи, когда арендатор:

пользуется участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает состояние земельного участка;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит обусловленных законом или договором работ по поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии (например, мелиоративных, агротехнических и иных мероприятий).

Поскольку ни одного из вышеуказанных негативных последствий не наступило договор аренды земельного участка не может быть расторгнут судом по требованию истца Администрации муниципального района «Читинский район» в иске к Дачному некоммерческому товариществу «Смоленские пруды» о расторжении договора аренды земельного участка ответчик просит суд отказать.

Представитель третьего лица пояснил на вопросы суда, представил письменное пояснение, указал следующее.

Оспариваемый договор аренды земельного участка № 1602 от 12.03.2009 года первоначально была заключен с Обществом с ограниченной ответственностью «Технология», государственная регистрация договора аренды была проведена 29.05.2009 года. В свою очередь ООО «Технология» в декабре 2009 года заключило договор субаренды всего земельного участка с ДНТ «Смоленские пруды» с согласия собственника земельного участка.

В отношении первоначального арендатора земельного участка ООО «Технология» 14.04.2011 года арбитражным судом Забайкальского края по заявлению конкурсного кредитора введена процедура несостоятельности (банкротства) наблюдение (дело № А78- 2180/2011). Временным управляющим был назначен ФИО6. В ходе проведения процедуры наблюдения временным управляющим было установлено наличие права аренды земельного участка по договору №1602 от 12.03.2009 года, иного имущества и имущественных прав у должника установлено не было.

Одновременно с введением в отношении должника ООО «Технология» процедуры несостоятельности Администрация муниципального района «Читинский район» обратилась в арбитражный суд 04 апреля 2011 года с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Технология» о расторжении договора аренды земельного участка № 1602 от 12 марта 2009 года (дело № А78-2549/2011). По данному делу 09.09.2011 года было вынесено решение об отказе в удовлетворении заявленных требований истца.

При подготовке первого собрания кредиторов, в связи с отсутствием у должника иного имущества, кроме имущественных прав аренды на земельный участок, возникших из договора № 1602 от 12.03.2009 года, было принято решение об оценке указанных прав с целью включения их в дальнейшем в конкурсную массу должника. В результате проведения оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка ООО «Агентство по оценке имущества» был подготовлен отчет № 231 от 06.10.2011 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки : Права аренды земельного участка общей площадью 13,7806 га с кадастровым номером 75:22:660120:24, местоположение которого установлено: Забайкальский край, Читинский район, а.д. «Амур», км. 7+850 м., владение 1 (с учетом обременения действующим договором субаренды) составило 199300 рублей. 20 октября 2011 года в отношении должника ООО «Технология» решением арбитражного суда Забайкальского края по делу о банкротстве введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим назначен ФИО4. Правила и нормы о порядке и условиях реализации имущества должника, признанного банкротом, формировании конкурсной массы, статусе арбитражного (временного) управляющего как лица, формирующего конкурсную массу, определяющего (согласующего) оценку, осуществляющего реализацию имущества

должника и выполняющего иные обязанности, предусмотренные ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», имеют приоритетный характер по отношению к общим гражданско-правовым нормам, который вызван специальным характером этих норм (закона о несостоятельности), направленных на обеспечение удовлетворения требований кредиторов за счет имущества, включенного в конкурсную массу. В конкурсную массу должника ООО «Технология» вошло право аренды спорного земельного участка, рыночная стоимость которого была определена на основании отчета об оценке. Собранием кредиторов, прошедшим 20 декабря 2011 года было утверждено положение о продаже (уступке) права аренды земельного участка, принадлежащего ООО «Технология». Продажа (уступка) права осуществлена посредством проведения электронных торгов, в результате проведения которых был заключен договор уступки права №1 от 22.02.2012 года с ДНТ «Смоленские пруды», государственная регистрация договора проведена 21.03.2012 года.

Считает, что использование спорного земельного участка арендатором ООО «Технология» в течение 2011 года было невозможно по причине несостоятельности (банкротства) арендатора, подтвержденное решением арбитражного суда Забайкальского края. Кроме того, считаю необходимым обратить внимание на поведение собственника земельного участка по отношению к арендаторам, который начиная с апреля 2011 года пытается под различными предлогами расторгнуть договор аренды №1602 от 12.03.2009 года, что безусловно не может не влиять на возможность использования земельного участка по назначению.

Рассмотрев материалы дела, суд считает подготовку дела к судебному разбирательству завершенной, дело подготовленным к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 137, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Назначить дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 14 часов 30 минут 30 мая 2012 года в помещении суда по адресу: <...>, тел. <***>; факс <***>.

Информация о движении дела, о принятых судебных актах, а также о перерывах в судебных заседаниях может быть получена на официальном сайте Арбитражного суда Забайкальского края: http://www.chita.arbitr.ru.

2. Предложить лицам, участвующим в деле, выполнить следующие действия: Истцу обеспечить явку представителя для участия в судебном заседании, представить документы в обоснование исковых требований, в том числе уведомление об уступке права требования, доказательства регистрации: дополнительного соглашения к договору аренды, договора субаренды, дополнительное соглашение к договору аренды .

Ответчику обеспечить явку представителя, представить документы в обоснование возражений, в том числе договор субаренды, план межевания земельного участка, постановление администрации муниципального района «Читинский район» № 2024 от

26.10.09 г., и др. Третьему лицу: обеспечить явку представителя.

При представлении документов в суд ссылаться на номер дела №А78-2548/2012.

Сторонам все документы представлять суду в подлинниках для обозрения в судебном заседании и надлежащим образом заверенных копиях для приобщения к материалам дела и вручения лицам, участвующим в деле.

«Надлежащим образом заверенной копией» может быть признана либо нотариально заверенная копия документа, осуществленная нотариусом в соответствии с требованиями статей 77 и 79 «Основ законодательства РФ о нотариате», либо копия документа, заверенная с соблюдением требований государственных стандартов.

Пунктом 3.26 ГОСТа Р 6.30-2003 «Унифицированные системы документации» (Постановление Госстандарта России от 03.03.2003 № 65-ст) установлено, что при заверении соответствия копии документа подлиннику ниже реквизита «Подпись» проставляется заверительная надпись: «Верно»; указывается должность лица, заверившего копию; проставляются личная подпись и расшифровка подписи (инициалы, фамилия); указывается дата заверения; проставляется печать. При заверении копий документов представителем по доверенности необходимо указать, кем и когда она выдана.

Если документ содержит более одного листа, все листы копий должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписью и печатью.

Указанный порядок заверения копий документов распространяется не только на юридических, но и на физических лиц, как имеющих, так и не имеющих статус индивидуального предпринимателя.