Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чубаровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Верниковского Александра Сергеевича конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» о признании недействительным договора купли-продажи доли жилого здания - малосемейного общежития от 27.11.2018, заключенного конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» с Пешковой Юлией Андреевной, и о применении последствий недействительности сделки,

с участием в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: закрытого акционерного общества «Промзащита» (ОГРН: 1037550000278, ИНН 7534001758), Коровина Анатолия Григорьевича, Коровина Л.Ф., Романовой Татьяны Анатольевны, Романова Романа Валентиновича, Мичко Марины Викторовны, Манжуева Антона Андреевича, Ахмедулиной Ольги Сергеевны, Барановой Жанны Николаевны, Барановой Ксении Евгеньевны, Баранова Евгения Алексеевича, Зелескова Владимира Леонидовича, Зелесковой Надежды Филипповын, Трухиной Марины Терентьевны, Козий Сергея Ивановича,

при участии в судебном заседании:

представителя конкурсного управляющего Дюбина С.В. – Курбатова В.А. по доверенности от 16.05.2019,

представителя общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Кварц» Лихановой Д.А. по доверенности от 09.01.2019;

заинтересованного лица Пешковой Ю.А. (личность установлена на основании паспорта),

директора ЗАО «Промзащита» Пешковой Ю.А. (личность установлена на основании паспорта).

Суд установил:

производство по делу № А78-3678/2013 о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» (ОГРН 1028002323470, ИНН 8001001562, далее – ООО «Старательская артель «Кварц», должник) возбуждено Арбитражным судом Забайкальского края на основании заявления Федеральной налоговой службы 03 июня 2013 года.

Определением от 7 февраля 2014 года в отношении ООО «Старательская артель «Кварц» введена процедура наблюдения.

Определением от 14 мая 2015 года в отношении ООО «Старательская артель «Кварц» введено финансовое оздоровление, административным управляющим должника утвержден Петрущенков П.М.

Решением от 12 мая 2016 года в отношении должника прекращена процедура финансового оздоровления, открыто конкурсное производство.

Определением суда от 07 июня 2016 года конкурсным управляющим ООО «Старательская артель «Кварц» утвержден Петрущенков П.М. (далее - конкурсный управляющий).

Определением от 29 мая 2018 года Петрущенков П.М. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Верниковский А.С.

Определением от 30 апреля 2019 года Верниковский А.С. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Дюбин Сергей Викторович.

30.04.2019 конкурсный управляющий Верниковский А.С. обратился в суд с заявлением (входящий №А78-Д-4/19630), уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.95 л.д. 96-100), в котором просит:

- признать недействительной сделкой договор купли-продажи доли жилого здания – малосемейного общежития от 27.11.2018, заключенного конкурсным управляющим ООО «Старательская артель «Кварц» с Пешковой Юлией Андреевной;

- применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу 2/5 доли в малосемейном общежитии и возврата Пешковой Ю.А. оплаченных ею 2 750 000 руб.

Определением от 06 мая 2019 года заявление принято к производству суда.

Определением от 05.06.2019 к участию в данном обособленном споре в качестве третьих лиц привлечены Коровин А.Г., Коровина Л.Ф., Романов Т.А, Романова Р.В., Мичко М.В., Манжуев А.А., Ахмедулин О.С., Баранов Ж.Н., Баранова К.Е., Баранов Е.А., Зелесков В.Л., Зелескова Н.Ф., Трухин М.Т., Козий С.И.

Определением от 28.06.2019 к участию в данном обособленном споре в качестве третьего лица привлечено закрытое акционерное общество «Промзащита».

Представителем конкурсного управляющего 16.09.2019 уточнены заявленные требования в части применения последствий признания сделки недействительной, просит применить последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу 2/5 доли в малосемейном общежитии и возврата Пешковой Ю.А. оплаченных ею 2 250 000 руб. Помимо этого, заявитель в соответствии с ч.3 ст.182 АПК РФ в случае удовлетворения заявленных требований просит суд обратить судебный акт к немедленному исполнения.

Протокольным определением от 16.09.2019 уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

В судебном заседании представители конкурсного управляющего и конкурсного кредитора ООО «Промышленная компания «Кварц» поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и уточненных требованиях.

Сославшись на статьи 10, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации конкурсный управляющий мотивировал предъявленные требования тем, что Пешкова Ю.А., являясь победителем торгов, заключив договор купли-продажи имущества должника, включенного в конкурсную массу, не исполняет условия договора – обязанность сохранить целевое назначение использования приобретенного имущества. Тем самым, по мнению заявителя, Пешковой Ю.А. допущено злоупотребление правом, так как одним из условий проводимых торгов было обеспечение сохранения целевого назначения, выполнения договоров должника, связанных с целевым назначением. Подписывая оспариваемый договор, зная о правах третьих лиц и об условии обременения имущества, Пешкова Ю.А. не намеривалась выполнять указанные условия, после регистрации договора предпринимает действия по выселению жильцов из квартир. Помимо этого, оспариваемый договор не содержит существенные условия, предусмотренные статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пешкова Ю.А. и третье лицо ЗАО «Промзащита» с заявленными требованиями не согласилась по доводам, изложенным в отзывах. Пешковой Ю.А. заявлено о пропуске срока обжалования договора.

Третьи лица (граждане, проживающие в спорном общежитии) в отзывах поддержали заявленные требования (т.90 л.д. 193-219).

Иные лица, участвующие в деле, явку в суд не обеспечили, извещены надлежащим образом, судебное заседание проведено в их отсутствие в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Судом установлены следующие обстоятельства спора:

Собранием кредиторов должника 02.03.2017 утвержден порядок и условия продажи имущества ООО «Старательская артель «Кварц».

Имущество должника – Лот № 1 – 2/5 доли в праве на жилое здание малосемейное общежитие, общей площадью 1502,6 кв.м., по адресу г. Чита, ул. Красноярская, 60, в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися, было выставлено на продажу путем публичного предложения с начальной ценой продажи 8 123 224,50 руб.

Организатором торгов является конкурсный управляющий Петрущенков П.М., торги поведены посредством публичного предложения в форме аукциона открытого по форме представления предложений о цене на электронной площадке «Межрегиональная электронная торговая система» - www.m-est.ru.

Согласно протоколу о результатах торгов от 18.12.2017 победителем признан Дашиев М.В., представлявший интересы Пешковой Ю.С., предложивший цену 2 750 000 руб., по результатам торгов заключен договор купли-продажи № 2/ку от 18.12.2017.

По итогам торгов с Пешковой Ю.С. был подписан договор купли-продажи от 18 (22) декабря 2017 года, который в соответствии с требованиями ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 № 2018-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежал нотариальному удостоверению (т.90 л.д. 94-96). 01.03.2018 между конкурсным управляющим должником Петрущенковым П.М. и Пешковой Ю.А. подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, заключенному по итогам публичных торгов, которым содержание договора дополнено условием о необходимости перезаключения договоров найма с гражданами (т.95 л.д.10-11).

Между конкурсным управляющим Верниковским А.С. (продавец) и победителем торгов Пешковой Ю.А. (покупатель) подписан договор от 27.11.2018 купли-продажи доли жилого здания – малосемейного общежития. Договор заверен в нотариальном порядке.

Переход права собственности по договору купли-продажи от 27.11.2018 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю 29.11.2019 № 75:32:020106:38-75/116/2018-5.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 29.11.2018 на жилое здание малосемейное общежитие, общей площадью 1502,6 кв.м., по адресу г. Чита, ул. Красноярская, 60 зарегистрировано право общей долевой собственности – 2/5 доли за Пешковой Ю.А., 3/5 доли за ЗАОО «Промзащита» (т.90 л.д. 105).

В соответствии с пунктом 8 договора от 27.11.2018 покупатель обязуется выполнить требование торгов, указанное в протоколе № 22035-ОТПП/1, об обременении условий – обеспечение сохранения целевого назначения, выполнения договоров должника, связанных с целевым назначением.

В публикации о проводимых торгах имущества ООО «Старательская артель «Кварц» в разделе «сведения об имуществе» (т.90 л.д. 89) указано, что предмет торгов обременен условием – обеспечение сохранения целевого назначения; выполнение договоров должника, связанных с целевым назначением.

В материалы дела представлены договоры найма жилых помещений в общежитии, заключенные с физическими лицами: Залесковым В.Л., Мичко Е.В., Мичко М.В., Трухиной М.Т., Козий С.И., Ахмидулиной О.С., Барановой Ж.Н., Романовой Т.А., Романовым Р.В., Коровину А.Г. с дополнительными соглашениями, подписанные между ООО «Старательская артель «Кварц» и гражданами. Указанные физические лица проживают в квартирах №№ 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22.

Из содержания договоров найма жилого помещения в общежитии следует, что жилые помещения были предоставлены работодателем (ООО «Старательская артель «Кварц») на период работы, одним из оснований прекращения договоров указано истечение срока трудового договора. Согласно содержанию дополнительных соглашений к договорам найма, срок предоставления жилого помещения изменен на «бессрочно».

Решением Ингодинского районного суда г. Читы от 25.09.2018 по гражданскому делу № 2-1544/2018 по иску ЗАО «Промзащита» к гражданам, проживающим в спорном общежитии,о признании утратившими право пользования и о выселении в удовлетворении требований отказано (т.95 л.д. 83-85). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда оставлены без изменения определения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока обжалования решения и о возврате апелляционной жалобы.

Решением Ингодинского районного суда г. Читы от 16.10.2017 исковые требования прокурора Ингодинского районного суда г. Читы в интересах Залесковых Н.Ф., В.Л., Трухиных М.Т., Т.А., Коровиных А.Г., Л.Ф., Козий С.И. к ЗАО «Промзащита» в лице генерального директора Пешковой Ю.А. о признании действий по приостановлению энергоснабжения, обязании восстановить энергоснабжение, удовлетворены. Апелляционным определением решение оставлено без изменения (т.95 л.д. 59-66).

Приговором мирового судьи судебного участка № 7 Ингодинского судебного района г. Читы Чернышовой Н.А. от 21.08.2018 Пешкова Ю.А. осуждена за совершение преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ (самоуправство) за прекращение подачи электроэнергии в квартиры граждан в виде штрафа. Апелляционным определением Ингодинского районного суда г. Читы от 09.01.2019 приговор изменен в части выводов суда о судьбе гражданских исков потерпевших, иски переданы на рассмотрение в порядке гражданского судопроизводства (т.95 л.д.67-73).

Решением Ингодинского районного суда от 19.11.2018 отказано в удовлетворении административных требований ЗАО «Промзащита» о признании незаконными действий ОВМ ОП «Ингодинский» УМВД России по г. Чите о снятии граждан с регистрационного учета (т.95 л.д.74-76). Апелляционным определением от 24.04.2019 по делу № 33а-1674/2019 решение оставлено в силе (т.90 л.д. 118-123).

Определениями Арбитражного суда Забайкальского края от 19.02.2018 и от 23.07.2018 по данному делу отказано в удовлетворении заявлений Верниковского А.С. и Попова О.В. о признании недействительными торгов в отношении спорного здания общежития.

Решением Ингодинского районного суда от 01.04.2019 по гражданскому делу № 2-500/2019 оставлено без удовлетворения исковое заявление Пешковой Ю.А. к гражданам, проживающим в спорном общежитии, о признании утратившим право пользования, договоров найма недействительными в силу их ничтожности, выселении из квартир № 10, 15-22 жилого здания по адресу г. Чита, ул. Красноярская, 60. Встречное исковое заявление граждан, проживающих в спорном общежитии, к Пешковой Ю.А. и ООО «Старательская артель «Кварц» о признании недействительным заключенного договора купли-продажи доли жилого здания по указанному адресу от 27.11.2018 оставлено без удовлетворения (т.95 л.д.105-107).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 22.08.2019 по делу № 33-2634/2019 решение Ингодинского районного суда от 01.04.2019 оставлено в силе.

При рассмотрении иска Пешковой Ю.А. к гражданам об их выселении из спорного общежития судом общей юрисдикции было установлено, что 17.07.2018 Пешкова Ю.А. направила в адрес граждан уведомление о необходимости заключения договора найма с новым собственником, 26.12.2018 направлены повторные уведомления, стоимость платы за пользование предложена в размере 11 000 руб.

Конкурсный управляющий ООО «Старательская артель «Кварц» считает, что в нарушение условий проведения торгов Пешкова Ю.А. отказалась включить в договор обременительные условия сохранения целевого назначения приобретаемых помещений, после заключения договора ею предпринимаются незаконные меры по выселению граждан, что свидетельствует о злоупотреблении правом. До заключения оспариваемого договора Пешкова Ю.А. знала о проживающих в квартирах жильцах.

В материалы дела конкурсным управляющим представлена аудиозапись переговоров конкурсного управляющего Верниковского А.С. с покупателем у нотариуса (т.95 л.д.100А), аудиозапись исследована судом в судебном заседании 28.06.2019. По мнению заявителя, приняв участие в торгах, Пешкова Ю.А. приняла на себя обязательства исполнять договоры должника со всеми лицами, проживающими в девяти квартирах, и обязалась сохранить целевое назначение использования приобретенного имущества. Соответственно, она не в праве требовать от жильцов заключения иных договоров, требовать их выселения, снятия с регистрационного учета и признания договоров найма жилых помещений недействительными.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 22.08.2019 по делу № 33-2634/2019 установлены следующие обстоятельства, имеющие отношение к рассматриваемому делу:

Договоры, заключенные между ООО «Старательская артель «Кварц» и проживающими в общежитии гражданами следует квалифицировать как договоры коммерческого найма, правоотношения по которым урегулированы главой 35 ГК РФ.

Торги носили публичный характер, объявление о торгах содержит информацию о необходимости сохранить целевое назначение здания (общежитие). Пункты 5 и 8 подписанного Пешковой Ю.А. и ООО «Старательская артель «Кварц» 27.11.2018 договора не противоречат друг другу.

Судом установлено, что с 2004 года собственниками спорного здания (ЗАО «Промзащита» и ООО «Старательская артель «Кварц») был фактически согласован порядок пользования зданием, каждый из собственников владел определенными помещениями, предназначенными для временного проживания граждан.

Судом сделан вывод, что материалами дела подтверждено, что доля в праве продана с условием сохранения прав за проживающими в общежитии лицами. Из дела усматривается наличие между сторонами (собственником помещения Пешковой Ю.А. и проживающими гражданами) спора о размере платы за жилое помещение, возникшего только по результатам приобретения жилых помещений победителем торгов.

Судебная коллегия указала, что пунктом 2 статьи 674 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация не договора найма, заключенного на срок не менее года, а ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, что влечет различные последствия, данное обстоятельство не влечет недействительность договоров найма и отсутствия у граждан право пользования спорными жилыми помещениями. Положения п.2 ст.674 ГК РФ вступили в законную силу 22.07.2014, в то время как договоры найма и дополнительные соглашения к ним заключены до указанной даты (за исключением одного договора и одного соглашения) регистрация обременения не требовалась.

Судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда установлено, что информация о проживании граждан в спорных жилых помещениях имелась у Пешковой Ю.А. до приобретения имущества, поскольку она с 2012 года являлась генеральным директором ЗАО «Промзащита», у которого в доверительном управлении находилась доля здания, принадлежащего ООО «Старательская артель «Кварц».

Ссылки Пешковой Ю.А. на отсутствие сведений об обременении имущества в государственном реестре недвижимого имущества на момент заключения сделки не свидетельствуют об отсутствии оснований для проживания граждан.

Суд общей юрисдикции со ссылкой на статью 247 ГК РФ отклонил доводы Пешковой Ю.А. о ничтожности договоров найма с гражданами, указав, что не имеется оснований для вывода о том, что ООО «Старательская артель «Кварц» пользовалось своей долей имущества вопреки воле второго собственника, также вопреки воле второго собственника предоставило жилые помещения для проживания гражданам.

В апелляционном определении от 22.08.2019 указано, что действия покупателя Пешковой Ю.А. после приобретения недвижимости, направленные на понуждение граждан выселиться из жилых помещений (в том числе, включая факт отключения электрической энергии жильцам) не являются добросовестными.

Таким образом, в судебных актах судов общей юрисдикции, вступивших в законную силу, установлено совершение Пешковой Ю.А. недобросовестных действий после заключения оспариваемого договора, дана квалификация договоров найма, заключенных между ООО «Старательская артель «Кварц» и проживающими в общежитии гражданами как договоров коммерческого найма.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Суд отклоняет доводы Пешковой Ю.А. о пропуске срока исковой давности обжалования договора.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В пункте 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Оспариваемый договор заключен 27.11.2018, переход права собственности зарегистрирован 29.11.2018, с рассматриваемым заявлением конкурсный управляющий обратился в суд 30.04.2019, ссылаясь на ничтожность заключенного договора, как заключенного с злоупотреблением права. Следовательно, срок исковой давности заявителем не нарушен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применять другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 25), если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74 Постановления Пленума ВАС РФ № 25).

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу вышеуказанной нормы злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц.

Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

Для признания договора ничтожным в связи с его противоречием статье 10 ГК РФ необходимо установить волю стороны договора на его недобросовестное заключение с умышленным нарушением прав иных лиц или другие обстоятельства, свидетельствующие о направленности воли стороны договора на подобную цель, понимание и осознание нарушения при совершении сделки принципа добросовестного осуществления своих прав, а также соображений разумности и справедливости, в том числе по отношению к другим лицам, осуществляющим свои права с достаточной степенью разумности и осмотрительности.

При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Злоупотребление правом по своей сути есть неразумное и недобросовестное действие, имеющее своей целью причинить вред другим лицам. В силу презумпции разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений бремя доказывания этих обстоятельств лежит на утверждающей стороне.

С учетом изложенного, для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у участника сделки (сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

Заявитель ссылается на обстоятельство, что при участии в торгах и заключении договора купли-продажи у покупателя отсутствовало намерение исполнить условие торгов – обеспечение сохранения целевого назначения, выполнение договоров должника, связанных с целевым назначением.

Между ООО «Старательская артель «Кварц» и проживающими в общежитии гражданами были заключены договоры коммерческого найма, правоотношения по которым урегулированы главой 35 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со статьей 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, после приобретения спорного имущества на торгах Пешкова Ю.А. стала наймодателем по отношению к проживающим в общежитиях гражданам.

Статьей 678 ГК РФ предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п.1 ст.682 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что Пешкова Ю.А. в июле и в декабре 2018 года направила в адрес граждан уведомление о необходимости заключения с ней договоров найма с установлением платы за коммерческий наём жилых помещений.

Приобретая имущество на торгах, Пешкова Ю.А. имела коммерческий интерес в заключении договоров коммерческого найма жилых помещений.

Между сторонами возник спор относительно платы за спорные жилые помещения, граждане договоры найма не подписали, отказались вносить плату за найм, за исключением оплаты коммунальных платежей.

По мнению граждан, они имеют право проживать в спорных правоотношениях на прежних условиях (без внесения платы), по мнению собственника - жильцы должны вносить плату за наем жилого помещения.

Вместе с тем, указанный спор может быть разрешен сторонами, как путем переговоров, так и в судебном порядке.

За неправомерные действия (отключение электрической энергии), совершенные после заключения договора, Пешкова Ю.А. понесла соответствующее уголовное наказание по приговору суда.

Спор о выселении граждан из общежития разрешен в судебном порядке, права граждан не нарушены. Обращение Пешковой Ю.А. с исковым заявлением в суд, по мнению суда, не является злоупотреблением правом.

Суд считает, что в данном случае действия Пешковой Ю.А. не являются основанием для признания договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, недействительным в силу ничтожности.

Условие торгов о сохранении целевого назначения исполнено. Недобросовестные действия покупателя, совершенные после заключения договора, пресечены в судебном порядке, иные разногласия между собственником и жильцами могут быть разрешены в судебном порядке. В соответствии с действующим законодательством не исполнение условий договора не является основанием для признания его ничтожным.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ существенное нарушение договора стороной является основанием для расторжения договора в судебном порядке, а не для признания его недействительным.

Суд отклоняет доводы заявителя о недействительности оспариваемого договора, как не соответствующего пункту 1 статьи 558 ГК РФ.

В соответствии с указанной нормой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Пешковой Ю.А. было известно о проживающих в спорном общежитии гражданах.

Между конкурсным управляющим должником Петрущенковым П.М. и Пешковой Ю.А. 01.03.2018 подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, заключенному по итогам публичных торгов, которым содержание договора дополнено условием о необходимости перезаключения договоров найма с гражданами (т.95 л.д.10-11).

Оспариваемый договор заверен в нотариальном порядке, на основании договора произведена регистрация перехода права собственности. В силу статьи 675 ГК РФ лица, проживающие в общежитии, сохраняют свое право и после смены собственника.

Основания считать договор незаключенным у суда отсутствуют.

В связи с указанными обстоятельствами суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований не рассматривается ходатайство о применении части 3 статьи 182 АПК РФ.

Заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная пошлина в размере 6 000 рублей была уплачена заявителем при обращении с заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Руководствуясь статьей 60 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 110, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ :

отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» о признании недействительным договора купли-продажи доли жилого здания - малосемейного общежития от 27 ноября 2018 года, заключенного конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью «Старательская артель «Кварц» с Пешковой Юлией Андреевной, и о применении последствий недействительности сделки.

Определение может быть обжаловано в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Определение № А78-3687/13 от 16.09.2019 АС Забайкальского края

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Т.В. Архипенко