Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2005 г. и применении последствий недействительности данной сделки; о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2006 г. и применении последствий недействительности данной сделки

при участии в заседании:

от истца – ФИО3 – представителя по доверенности (доверенность от 16.07.2008 г., л.д. 68);

от ответчика – 1 – Розе Ю.В. – представителя по доверенности (доверенность от 06.08.2008 г., л.д. 115);

от ответчика – 2 – ФИО4– представителя по доверенности (доверенность от 10.09.2008 г., л.д. 114);

Установил:

Истец – гражданин ФИО1 – обратился с иском к Открытому акционерному обществу «Втормет», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2005 г. и применении последствий недействительности данной сделки; о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2005 г. и применении последствий недействительности данной сделки.

Исковые требования предъявлены на основании п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 1 ст. 81, п. 4 ст. 83, п. 1 ст. 84 ФЗ «Об акционерных обществах».

Представитель истца заявленные исковые требования поддержала, представила дополнительные пояснения, пояснив, что ФИО1 является акционером Открытого акционерного общества «Втормет» с 21.11.2005 г., что подтверждается выпиской из реестра именных ценных бумаг ОАО «Втормет».

В феврале 2008 года истцу стало известно, что административно-управленческий персонал ОАО «Втормет» переехал из здания по ул.ФИО6-3 на базу по адресу: <...> «А», в связи с продажей здания по ул. ФИО6-3 .

Для выяснения обстоятельств совершения указанной сделки в соответствии со ст. 91 и п.1 ст. 89 ФЗ «Об акционерных обществах» истец обратился «4» марта 2008 г. с заявлением на имя директора ОАО «Втормет» о выдаче, как акционеру ОАО «Втормет», копий документов, которые были получены им 11 марта 2008 года.

Изучив представленные документы, а именно документы, подтверждающие, право общества на недвижимое имущество истец получил информацию о том, что офисное здание и земельный участок по адресу: <...> а также гаражные боксы которые расположены около здания проданы на основании двух договоров: договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2005 г. (право собственности покупателя зарегистрировано 25.01.2006 г.) и договора купли-продажи недвижимости от 02.03.2006 г. (право собственности покупателя зарегистрировано 06.04.2006 г.). Оба этих договора заключены ОАО «Втормет» с одним и тем же лицом - ФИО2, который в тот период времени, когда совершались данные сделки являлся генеральным директором ОАО «Втормет». В иных документах, копии которых также были предоставлены никакой информации о совершении сделок по отчуждению здания и земельного участка нет. Например, согласно аудиторского заключения по результатам проверки ОАО «Втормет» за 2006 год, к которому приложены бухгалтерские документы, а именно бухгалтерский баланс на 1 января 2007 г. по строке 120 «Основные средства» на начало 2006 г. составляют 1958 тыс. руб. на конец 2006 г. (на начало 2007 г.) сумма 6800 тыс.руб., т.е. исходя из данных документов вообще не видно никакого уменьшения основных средств, в связи с заключением вышеназванных договоров и продажей имущества, но тем не менее фактически договоры были заключены и право собственности на недвижимое имущество ОАО «Втормет» утратило.

Совершенные ОАО «Втормет» сделки: договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2005 г. и договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2006 г. являются недействительными поскольку при заключении данных сделок нарушен порядок их одобрения, истец, как акционер лишен был права проголосовать по данному вопросу. Право на голосование по вопросу одобрения сделок предусмотрено: п. 15 ст. 48 ФЗ «Об акционерных обществах», а также Уставом ОАО «Втормет».

Кроме того, права акционера являются нарушенными в связи с тем, что совершенные сделки с заинтересованным лицом являлись убыточными, поскольку продажа имущества была произведена по низкой стоимости. Согласно отчета № 179/08 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <...> составляет на дату отчуждения 914800 рублей, а недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке 10418000 рублей - административное здание и 1042000 руб. - здание гаража. Таким образом, общая рыночная стоимость недвижимого имущества составляет: 12374800 рублей с НДС, а в оспариваемых договорах данная стоимость составляет всего 900600 рублей, т.е. стоимость ниже в 13 раз, чем могла бы быть при соблюдении действующего законодательства об акционерных обществах. Это подтверждается и иными документами. В рамках уголовного дела вопрос о рыночной стоимости недвижимого имущества также рассматривался и согласно отчета об оценке рыночной стоимости № 08/08/018 Торгово-промышленной палаты Забайкальского края от 20.08.2008 г., на момент продажи (на 19.12.2005 г.) рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <...> составляла 1261736 рублей без учета НДС, а согласно отчета об оценке рыночной стоимости № 08/08/016 от 20.08.2008 г. Торгово-промышленной палаты Забайкальского края рыночная стоимость недвижимого имущества (на дату продажи на 2.03.2006 г.) по адресу: <...> составляла: 9615067 руб. без учета НДС. Итого рыночная стоимость имущества по двум взаимосвязанным сделкам составляет: 10876803 рублей без НДС (18%). При этом различные эксперты дали примерно аналогичные заключения, поскольку разница в ценах не значительна.

Наличие доказательств убыточности сделок для акционерного общества в силу п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.07.2007 г. № 40 «О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью» дает возможность акционеру указывать на то, что данными сделками нарушены его права и законные интересы. В результате указанных сделок ОАО «Втормет» не дополучено около 10.000.000 (десяти миллионов) рублей, которые могли быть направлены на погашение задолженности предприятия и не только перед ФИО2, но и перед иными кредиторами.

В соответствии с п.1 ст. 84 ФЗ «Об акционерных обществах» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований главы 11 «Заинтересованность в совершении обществом сделки» ФЗ «Об акционерных обществах» может быть признана недействительной по иску акционерного общества или акционера. При этом закон не ставит в зависимость право на обращение акционера в суд от количества принадлежащих ему акций.

При заключении данных сделок нарушены требования главы 11 ФЗ «Об акционерных обществах» и вышеуказанные сделки являются недействительными по следующим основаниям:

В соответствии с положениями п.1 ст. 81 Закона «Об акционерных обществах» ФИО2 признается лицом заинтересованным в совершении сделки, поскольку он является одновременно и покупателем и генеральным директором (единоличным исполнительным органом ОАО «Втормет»), в связи с чем при заключении договоров решение об одобрении сделок должно было приниматься с соблюдением порядка, предусмотренного п. 4 ст. 83 Закона «Об акционерных обществах». То есть при наличии фактически 2-х условий действует иной порядок одобрения сделок: взаимосвязанность сделок в совершении которых имеется заинтересованность; стоимость отчуждаемого имущества должна быть более 2 % от балансовой стоимости активов общества.

Во – первых, в соответствии с п. 1.1 договора купли-продажи земельного участка, который был заключен между ОАО «Втормет» и ФИО2 19 декабря 2005 года предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 75:32:030841:0001 , общей площадью 1061,5 кв.м., на котором расположено административное здание и гараж, являющиеся предметов второго договора купли-продажи, но уже от 2.03.2006 г. При этом видно, что данные сделки являются взаимосвязанными по следующим признакам: 1) Наличие у данных сделок единой хозяйственной цели, а именно : абзац 4 части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке производится вместе с земельным участком, за исключением нескольких случаев. Абзац 3 этой же статьи не допускает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий строений и сооружений, в случае если они принадлежат одному лицу. Таким образом, в силу действующего законодательства в конечном итоге обе вышеуказанные сделки изначально должны были быть осуществлены одновременно и преследовали одну деловую цель: приобретение недвижимого имущества и земельного участка, на котором оно находится. 2) Обе сделки были заключены с небольшим временным промежутком между датами их заключения. Договор купли продажи земельного участка заключен 19.12.2005 г., а договор купли-продажи недвижимого имущества заключен 02.03.2006 г.; 3) Оба договора заключены между ОАО «Втормет» в лице генерального директора ФИО2 и ФИО2, как физическим лицом. 4) Оба договора заключены в отношении недвижимого имущества, которое расположено по одному и тому же адресу: <...> и фактически имеет одно предназначение, а именно: земельный участок необходим для обслуживания приобретаемых по второму договору зданий и сооружений, поскольку они на нем расположены и самостоятельно, отдельно от данных целей использован быть не может.

Во-вторых, стоимость отчуждаемого недвижимого имущества по адресу: г. Чита, ул. ФИО6 -3 согласно данных договоров составляет: земельного участка: 444800 рублей и недвижимого имущества (административного здания площадью 528,5 кв.м. и гаражей площадью 70,3 кв.м и 26,1 кв.м.) - 455800 рублей . Таким образом, общая стоимость продаваемого имущества по адресу: <...> составляет: 900600 рублей. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2005 г. и на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.3006 г. имелись только данные бухгалтерской отчетности за 3 квартал 2005 года, поскольку годовой баланс еще не был сдан, в соответствии с которыми стоимость активов ОАО «Втормет» составляла: 23768 тыс. руб., следовательно, 2% от указанной суммы - это 475360 рублей, а общая стоимость имущества отчужденного на основании данных сделок составляет: 900600 рублей, т.е. превышает 2% балансовой стоимости активов.

В соответствии с экспертным исследованием от 27.02.2008 г. № 191/17 Читинской лаборатории судебных экспертиз балансовая стоимость имущества расположенного по адресу : <...> административного здания составляет 684764 рублей, гаража 54860 рублей, земельного участка -444768,50 руб. Итого общая балансовая стоимость недвижимого имущества составляет: 1184392,5 рублей или 4,98 % от стоимости активов ОАО «Втормет». Данная информация о балансовой стоимости недвижимого имущества проданного по оспариваемым договорам подтверждается и в заключение № 1740 Экспертно-Криминалистического центра УВД по Забайкальскому краю от 26 августа 2008 года (составленного в рамках уголовного дела).

Если принять позицию представителя ФИО2 о том, что вопрос о заключении сделок должен был рассматриваться на Совете директоров ОАО «Втормет», а не на общем собрании, то нарушен порядок принятия решений Советом Директоров. Согласно протоколов заседаний Совета директоров ОАО «Втормет» № 4/05 от 05 декабря 2005 г. и № 2/06 от 08 февраля 2006 года, на которых рассматривались вопросы о заключении спорных договоров, указано, что «...предложено утвердить...» следующую стоимость имущества: 444800 рублей - земельного участка, иного имущества 455800 рублей, в том числе: 300000 рублей - административного здания, 15000 рублей - тамбура , 100000 рублей - гараж (литер Б) , 40800 рублей - гараж (литер Б1), но из протоколов Совета Директоров ОАО «Втормет» не следует, что вышеуказанная стоимость является рыночной стоимостью. В силу п. 7 ст. 83 ФЗ «Об акционерных обществах» для принятия советом директоров общества и общим собранием акционеров решения об одобрении сделки в совершении которой имеется заинтересованность цена отчуждаемых либо приобретаемых имущества или услуг определяется советом директоров общества в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об акционерных обществах». В силу п.1 ст. 77 указанного федерального закона цена имущества определяется исходя из рыночной стоимости. Рыночная стоимость отчуждаемого имущества в данной ситуации определена не была. Стоимость административного здания и здания гаражей, указанная в протоколах Совета Директоров ОАО «Втормет» указана ниже балансовой стоимости имущества на дату принятия решения и не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости.

Из содержания указанной нормы следует, что сделки с заинтересованностью закон относит к оспоримым сделкам. Для применения последствий недействительности к оспоримой сделке необходимо, чтобы она была признана судом недействительной (п.1 ст. 166 ГК РФ). При недействительности сделки в силу положений п. 2 ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученной по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Представитель ответчика-1 представил в материалы дела запрос, копию отчета об оценке рыночной стоимости № 08/08/016, копию отчета об оценке рыночной стоимости № 08/08/018, копию заключения судебно-бухгалтерской экспертизы № 1740, проведенной ЭКЦ УВД по Забайкальскому краю, дополнительный отзыв на исковое заявление, пояснив, что исковые требования акционера ФИО1 Открытое акционерное общество «Втормет» признает в полном объеме по следующим основаниям:

Доводы, изложенные в исковом заявлении, касающиеся того, что договор купли-продажи земельного участка от 19.12.2005 г. и договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2006 года являются взаимосвязанными сделками, обоснованны. Обоснованность доводов о том, что сделки являются взаимосвязанными, подтверждается тем, что сделки заключены между одними и теми же лицами, у сделок имеется единая хозяйственная цель, имущество расположено по одному и тому же адресу. Таким образом, в соответствии с действующим законодательством, ОАО «Втормет» не имело права отчуждать в 2005 году земельный участок без расположенных на нем объектов недвижимости. Кроме того, сделки были разделены целенаправленно и преднамеренно для того, чтобы балансовая стоимость отчуждаемого по сделкам имущества составляла менее 2% от балансовой стоимости активов общества по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. Согласно заключения № 1740 от 2008 года, составленного экспертом ЭКЦ УВД ФИО5, балансовая стоимость земельного участка определена в размере 444786 рублей 50 копеек, балансовая стоимость здания Административного, расположенного по адресу: <...> определена в 664763 рублей, балансовая стоимость гаража, расположенного по адресу: <...> определена в 54860 рублей 10 копеек (страница 11 заключения). Таким образом, балансовая стоимость отчуждаемого имущества составила 1164409 рублей 60 копеек. Балансовая стоимость активов ОАО «Втормет» (согласно последнему отчетному периоду на 1.10.2005 г.) на момент отчуждения имущества составляла 23.768.000 рублей. Таким образом, балансовая стоимость отчуждаемого имущества составила 4,89% от балансовой стоимости активов общества.

Обоснованны доводы истца и том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 19.12.2005 г. и договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.03.2006 г. был нарушен порядок, предусматривающий одобрение сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

Указанная в протоколах стоимость имущества занижена по сравнению с рыночной стоимостью имущества. Согласно Отчета № 356/07 «Об оценке рыночной стоимости Административного здания и гаражей, расположенных по адресу: г. Чита, Центральный район, ул. Полины Осипенко, 3» рыночная стоимость здания и гаражей составила на 1.03.2006 года 11460000 рублей (страница 4 отчета). Согласно Отчета № 179/08 «Об оценке земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный район, ул. Полины Осипенко - 3» рыночная стоимость земельного участка составила на 15.12.2005 914800 рублей. Таким образом, при совершении указанных договоров купли-продажи цена отчуждаемого имущества была существенно занижена.

Кроме того, в материалы дела представлены отчеты об оценке рыночной стоимости отчужденного имущества, сделанные в рамках уголовного дела (Отчет № 08/08/016 и Отчет № 08/08/018) согласно которым рыночная стоимость имущества составила земельного участка на 19.12.2005 г. - 1261736 рублей, зданий на 02.03.2006 года -9615066 рублей (без НДС). Таким образом, рыночная стоимость в разных отчетах, составленных разными экспертами практически аналогична.

Также обоснованны доводы истца о том, что в соответствии с п. 1 ст. 84 ФЗ «Об акционерных обществах» сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, совершенная с нарушением требований к сделке, предусмотренных ФЗ «Об акционерных обществах», может быть признана недействительной по иску общества или акционера.

Представитель ответчика – 2 с иском не согласилась, представив в материалы дела копию заключения судебной финансово-аналитической экспертизы № 1741, проведенной ЭКЦ УВД по Забайкальскому краю, копию постановления о прекращении уголовного дела от 05.11.2008 г., копию протокола № 2/06 от 08.02.2006 г., доказательства получения дополнительных документов истцом, ответчиком – 1, дополнительный отзыв на исковое заявление, пояснив следующее:

О балансовой стоимости отчуждаемого имущества, свидетельствует представленный отчет по основным средствам за 2005 год, по которому балансовая стоимость земельного участка на момент совершения сделки составляла 444 768 руб. 50 коп., амортизация-0; остаточная балансовая стоимость здания гаража составляла 0 руб.; остаточная балансовая стоимость административного здания составляла 0 руб.

Ответчиком -1 представлено экспертное исследование ГУ «Читинская лаборатория судебной экспертизы» от 27.02.2008 г. № 191/17, которое содержит исследование и выводы по вопросу № 5: «Какова балансовая стоимость земельного участка по ул. ФИО6,3 и строений, расположенных по этому адресу, на день их покупки?» (лист 7-8 экспертного исследования). Как видно из содержания исследования, по данным бухгалтерского учета, балансовый счет 01 «Основные средства» содержит здание конторы, инвентарный №119, балансовая стоимость 684 763,60 руб., начислен износ в этой же сумме, остаточной стоимости объект не имеет; здание гаража, инвентарный №118, балансовая стоимость составляет 54 860 руб. 10 коп., начислен износ в этой же сумме, остаточной стоимости объект не имеет.

Земельный участок приобретен ОАО «Втормет» по цене 444 768 руб. 50 коп., балансовая стоимость земельного участка подтверждается в этой сумме. Как видно из исследования, первоначальная балансовая стоимость административного здания и гаража на 01.01.2000 г., 01.01.2005 и 06.03.2006 г. составляет вышеуказанные суммы и расхождений не имеет. Эти объекты приобретены ОАО «Втормет» в процессе приватизации в 1993 г. и на 1992 год уже имели износ соответственно 46% и 42%.

Согласно представленному заключению судебной финансово-аналитической экспертизы №1741, проведенной ЭКЦ УВД по Забайкальскому краю в ходе следствия по уголовному делу№9970 перед экспертом поставлен вопрос №4: «Каким образом повлияла на состояние задолженности и платежеспособности ОАО «Втормет продажа ФИО2 земельного участка и объектов недвижимости (здание административное, гараж), расположенных по ул. ФИО6,3 г. Читы по договорам купли-продажи от 19.12.2005 г. и 02.03.2006 г.?». Исследуя этот вопрос, (лист заключения 7-10) эксперт одновременно исследует остаточную балансовую стоимость отчуждаемых объектов, расхождений с вышеуказанным экспертным исследованием не имеется.

Таким образом, остаточная балансовая стоимость на момент совершения оспариваемых сделок составляла: земельного участка - 444 768руб. 50 коп.; здания и гаража - 0 руб.

Как видно из представленных протоколов заседания Совета директоров ОАО «Втормет» от 05.12.2005 г. об одобрении сделки по отчуждению земельного участка и от 08.02.2006 г. об одобрении сделки по отчуждению здания и гаража, совершаемые сделки не преследовали цели ущемить интересы акционеров, в протоколе указано об имеющейся задолженности общества перед ФИО2 на сумму 900 678 руб. 43 коп. и что погашение этой задолженности возможно путем отчуждения недвижимости в пользу ФИО2

Имеющаяся задолженность подтверждена документально бухгалтерской отчетностью, договором займа от 06.12.2004 г. и вышеуказанными заключениями.

Кроме того, при проведении вышеназванной судебной финансово-аналитической экспертизы, отвечая на вопрос №4: «Каким образом повлияла на состояние задолженности и платежеспособности ОАО «Втормет продажа ФИО2 земельного участка и объектов недвижимости (здание административное, гараж), расположенных по ул. ФИО6,3 г. Читы по договорам купли-продажи от 19.12.2005 г. и 02.03.2006 г.?», эксперт делает вывод о том, что совершенные сделки повлияли на уменьшение долгов предприятия.

Совершение сделок отражено бухгалтерскими проводками: выбытие основных средств - земельного участка на сумму 444 768,50 руб.; перенесена сумма накопленной амортизации по зданию и гаражу на сумму 739 623,70 руб., погашена задолженность по займу от 06.12.2004 г. ФИО2 в размере стоимости земельного участка и зданий на сумму 900 600 руб.

С учетом указанных бухгалтерских проводок: активы общества (основные средства) уменьшились на 444 768 руб. 50 коп. -стоимость земельного участка; пассивы баланса (займы и кредиты) уменьшились на 900 600 руб., что повлияло положительно на повышение уровня платежеспособности предприятия и уменьшило долги предприятия.

Согласно п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 20 июня 2007 г. N 40 «О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью», «при рассмотрении дел об оспаривании сделок с заинтересованностью судам необходимо исходить из того, что условием для признания сделки с заинтересованностью недействительной является наличие неблагоприятных последствий, возникающих у акционерного общества или акционеров в результате ее совершения. Доказательства отсутствия неблагоприятных последствий представляются ответчиком».

Как видно из содержания оспариваемых договоров купли- продажи имущества и бухгалтерской отчетности общества, имущество отчуждено по цене, превышающей его балансовую стоимость на момент совершения сделки. Цена сделок определена Советом директоров общества.

Согласно ст. 77 ФЗ «Об акционерных обществах», привлечение независимого оценщика в данном случае не обязательно. Общество имеет право привлечь независимого оценщика, но не обязано руководствоваться отчетом оценщика и брать его за основу при определении цены сделки. В связи с этим, не имеют правового значения отчеты об оценке рыночной стоимости от 27.09.2007 г., представленные ответчиком -1. Кроме того, объекты оценивались и осматривались значительно позднее даты совершения сделок, их техническое состояние учтено на момент осмотра - сентябрь 2007 г. - после проведения капитального ремонта новым собственником. Оценка объектов на дату оценки, а не на дату продажи без учета всех фактических обстоятельств и документальных оснований не может иметь полной достоверной силы.

Как видно из материалов дела (л.д. 18, т.1), истец имеет 15 штук обыкновенных акций, акционеры ФИО7 и ФИО8 - 40 596 акций, всего выпущено 43 620 акций, количество голосов акционера Федорященко составляет 0,03% от общего количества голосов акционеров, количество голосов ФИО7 и Ким - 93 %. Допрошенные в ходе следствия ФИО7 и Ким пояснили, что они не возражали против совершения оспариваемых сделок, действия по совершению сделок считают законными, ущерб этими сделками им не причинен. ФИО7 дал предварительное согласие на совершение сделок от своего имени и от имени Ким, имея от него доверенность, как от держателей контрольного пакета акций. В связи с этим, если бы вопрос о продаже недвижимости решался на общем собрании акционеров, акционер Федорященко не мог повлиять на принятие решения о совершении сделки.

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что оспариваемые сделки совершены без нарушения ФЗ «Об акционерных обществах», совершение сделок правильно одобрено Советом директоров, так как стоимость отчуждаемого имущества по отношению к активам общества составляет 1,87%; активы общества уменьшились на 444 768 руб. 50 коп., долги общества уменьшились на 900 600 руб.; права акционера Федорященко на управление обществом и его законные интересы не нарушены.

Суд, изучив материалы дела, считает целесообразным отложить судебное заседание для ознакомления сторон с дополнительно представленными в материалы дела документами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

Рассмотрение дела в судебном заседании отложить на 15 января 2009 г. на 09 часов 30 минут.

Сторонам обеспечить явку представителей, представить документальное обоснование своих доводов и возражений.

Судья Олейник В. Ф.