Определение № А79-10753/09 от 03.11.2009 АС Чувашской Республики

Арбитражный суд в составе:

судьи Ростовой З.М.,

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Волгаойлсервис", 428000, <...> а, оф.42

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике, 428000, <...>,

третье лицо – Федеральное государственное учреждение «Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород-Уфа Федерального дорожного агентства», 428032, <...>,

о перерасчете арендной платы,

при участии:

от истца: ФИО1 (по доверенности от 02.11.2009),

от ответчика: ФИО2 (по доверенности от 11.01.2009),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Волгаойлсервис" (далее истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Чувашской Республике (далее ответчик) о признании дополнительной суммы арендной платы к договору на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 14.03.2007 №598 в размере 165420 руб. необоснованно начисленной и обязании произвести перерасчет арендной платы по договору за период с 01.08.2007 по 22.05.2008 с уменьшением на 100276 руб.

Исковые требования мотивированы следующим.14.03.2007 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению   федеральным   имуществом   по   Чувашской   Республики   (арендодатель), государственным учреждением «Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород - Федерального дорожного агентства» (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Волгаойлсервис» (арендатор) был заключен договор №598на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Российской  Федерации  (далее договор),  согласно  которому  ООО   «Волгаойлсервис» была предоставлена во временное владение и пользование за плату асфальтированная площадка, расположенная на автодороге М-7 «Волга», Чувашская Республика, км 666+900 справа для организации платной площадки отдыха, общей площадью 1500 кв.м. Срок аренды установлен с 01.02.2007 до 30.01.2008.

В соответствии с условиями п. 3.1. договора годовой размер арендной платы с 01.02.2007установлен в сумме 25500 руб. Истцом обязательства по оплате арендной платы согласно договоравыполнены в полном объеме в порядке, предусмотренном договором. Задолженности по договору не имеется.

Однако ответчик в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, в связи с проведением оценки рыночной стоимости объекта и размера рыночной платы,на основании чего размер арендной платы был увеличен до 165420 рублей в год (согласно отчету №139 от 24.07.2007 об определении рыночной стоимости и размера арендной платы ас­фальтированной площадки площадью 1500 кв.м., находящейся по адресу: ЧР, Чебоксарский район, автодорога «Волга» М-7 км. 666+900).

Истцом требования об увеличении арендной платы не приняты, т.к. предъявленные цены являются убыточными, противоречащими п. 1 ст. 50 ГК РФ «юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации)».

Однако ответчик, игнорируя буквальное толкование вышеуказанного договора и злоупотребляя правами по установлению арендной платы в одностороннем порядке завысил размер арендной платы, а затем обратился с иском в Арбитражный суд Чувашской Республики о взыскании с истца 104384руб. 58 коп. и обязании освободить асфальтированную площадку общей площадью 1500 кв.м., расположенную на автодороге М -7 «Волга» по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, км. 666+900. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.08.2008 по делу №А79-3187/2008 исковые требования удовлетворены полностью, с истца взыскано95098, 85 руб., в том числе 92 151, 62 руб. долга по арендной плате, 2947,23руб. пени за период с 10.06.2007 по 31.01.2008.

По обстоятельствам указанным в решении Арбитражного суда Чувашской Республики имеются следующие новые обстоятельства, которые не могли быть учтены при вынесении судебного акта по делу № А79-3187/2008:

В связи с увеличением в одностороннем порядке размера арендной платы до 165420 руб. в год, излишне начислена арендная плата в размере 100276 руб.

Увеличение арендной платы на указанную сумму было проведено с мотивировкой «увеличение рыночной стоимости объекта».Однако это обстоятельство не соответствует действительности, имеются следующие юридические и объективные факты:

а) пп. 2.5.3. п. 2.5. договора №598 от 14.03.2007 предусмотрена обязанность балансодержателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду объекта. Тем не менее, Государственным учреждением «Управление автомобильной магистрали Нижний Новгород - Уфа Федерального дорожного агентства» за весь период пользования асфальтированной площадкой ООО «Волгаойлсервис», не производился. Состояние асфальтированной площадки оставалось неизменным с момента передачи во временное пользование арендатору до момента окончания пользования объектом;

б)      согласно акта приема-передачи от 28.08.2008истец не пользуется
открытой асфальтированной площадкой с 30.01.2008;

в)      после сдачи объекта по акту приема-передачи от 28.08.2008 асфальтированная площадка, расположенная на автодороге М-7 «Волга», Чувашская Республика, км 666+900 справа для организации платной площадки отдыха, общей площадью 1500 кв.м. находится в неизменном состоянии и никаких попыток улучшения указанного имущества не осуществляется;

г)  асфальтированная площадка, расположенная на автодороге М-7 «Волга» км 666+900 справа, площадью 1500 кв.м. (земельный участок) является заброшенным(оставленным без внимания, ухода, употребления (толковый словарь русского языка ФИО3)), по целевому назначению не используется, доход государству не приносит, рыночной ценности и рыночного интереса в предпринимательской деятельности не представляет.

Данный факт подтверждается актом осмотра земельного участка от  15.06.2009 с приложением фотографий.

В соответствии со ст.7 Федерального закона «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ и «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 №519 дано определение рыночной стоимости. Подрыночной стоимостьюобъекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может бытъ отчужден на открытом рынке в условияхконкуренции (толковый словарь русского языка СИ. ФИО3 определяет «конкуренция» как соперничество; борьба за достижение больших выгод, преимуществ), кода стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Таким образом, заброшенный участок не является объектом, на котором осуществляется деятельность и в отношении которых завышается цена против договора от 14.03.2008 №598.

Предъявление завышенной арендной платы в размере 165420 руб. не соответствует основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582):

принцип экономической обоснованности,в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с уче­том категории земель и их разрешенного использования;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы,в соответствии с кото­рым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы,в соответ­ствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользова­телей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с перео­формлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза раз­мер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельно­стипосредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Излишне начисленная арендная плата не соответствует доходности земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции, однако предъявленная арендная плата не соответствует действительному размеру рыночной платы, действующей на момент изменения в одностороннем порядкe арендной платы.

Истец является субъектом малого предпринимательства и не имеет крупных денежных средств от деятельности. В условиях экономического и финансового кризиса излишне начисленная арендная плата негативно сказалась как на деятельности, так и на финансовом состоянии истца — все это привело к признакам банкротства. В отношении истца возбуждено исполнительное производство № 21/2/3578/24/2009.

Данный    земельный    участок неконкурентоспособный, т.е. выступать субъектом рыночных отношений на рынке наравне с присутствующими там конкурирующими субъектами рыночных отношений не способен и не приносит дохода.

Истец считает, что арендная плата за пользование земельным участком в данном случае завышена ответчиком необоснованно, а предъявленная к уплате сумма является завышенной. При нарушении основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности повлекло наличие признаков банкротства ООО «Волгаойлсервис».

Истец обращался по вышеуказанным обстоятельствам как вновь открывшиеся. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 01.07.2009 по делу №А79-3187/2008 в удовлетворении заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.

Однако в определении суда указано (абз. 2 стр. 4): «Оценив представленные заявителем документы и доводы, изложенные в заявлении, суд считает, что названные обстоятельства. по смыслу пункта 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не являются вновь открывшимися, а рассматриваются в качестве новых доказательств по делу».

Таким образом, в порядке преюдиции установлено, что обстоятельства изложенные в настоящем заявления являются новыми доказательствами по настоящему делу.

Представитель истца иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, заявил ходатайство об отложении предварительного судебного заседания.

Представитель ответчика суду пояснил, что требование о перерасчете рассматривалось в деле о взыскании с истца арендной платы, эти доводы истца уже рассматривались, в соответствии со статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» должна производиться оценка.

Третье лицо явку своего представителя не обеспечило.

Выслушав представителе     сторон, изучив материалы дела, суд считает необходимым предварительное судебное заседание отложить.

Руководствуясь статьями 136, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Рассмотрение дела в предварительном судебном заседании отложить на ноября 2009 года в час. мин.

Истцу – в срок до 09.11.2009 уточнить требование со ссылками на нормы закона, представить доказательство направления уточнения ответчику.

Ответчику – в срок до 18.11.2009 представить документального обоснованный отзыв на исковое заявление, доказательство направления отзыва истцу.

Судья                                                                                 З.М. Ростова