Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании суда заявление некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о намерении стать приобретателем и исполнить обязательства застройщика, а также о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии:

от заявителя – генерального директора ФИО1 (паспорт гражданина РФ) (до перерыва), ФИО2 по доверенности от 24.04.2020 (сроком на один год);

конкурсного управляющего ФИО3 (паспорт гражданина РФ) (до перерыва);

от конкурсного управляющего ФИО3 – ФИО4 по доверенности от 22.04.20219 (сроком на три года) (после перерыва);

кредитора ФИО5 (паспорт гражданина РФ) (до перерыва),

кредитора ФИО6 (паспорт гражданина РФ) (до перерыва),

кредитора ФИО7 (паспорт гражданина РФ) (до перерыва),

от кредитора ФИО8 – ФИО9 по доверенности от 18.04.2019 (сроком на три года);

от кредитора ФИО10 – ФИО11 (до перерыва), ФИО12 по доверенности от 24.07.2019 (сроком на три года);

от кредитора ФИО13 – ФИО14 по доверенности от 23.11.2018 (сроком на десять лет),

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" (далее – должник, застройщик, ООО "Кратонстрой"), рассматриваемого по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве), некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике" (далее – заявитель, Фонд) обратилась 17.01.2020 в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о намерении стать приобретателем и исполнить обязательства застройщика, а также о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.

Определением суда от 22.01.2020 заявление Фонда принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Минстрой России).

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии Лазаревой Т.Ю. от 09.04.2020 в порядке частей 2, 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, с учетом автоматизированного распределения, произведена замена судьи Максимовой М.А. по делу № А79-14184/2017 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Кратонстрой" на судью Михайлова В.В.

Отзывом от 26.05.2020 Управление Федеральной налоговой службы по Чувашской Республике разрешение заявления Фонда оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть заявление Фонда без участия представителя уполномоченного органа (т. 14 л.д. 88, 89).

Отзывом от 25.06.2020 кредитор ФИО15 просила заявление Фонда удовлетворить при условии внесения Фондом в депозит суда денежных средств в сумме 15 606 000 руб. для удовлетворения требований кредиторов, не являющихся участниками строительства по обязательствам, обеспеченным залогом прав на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Протокольным определением от 29.06.2020 судом отказано в удовлетворении ходатайства кредиторов ФИО16, ФИО17 о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и вызове эксперта, ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Протокольным определением от 24.07.2020 судом отказано в удовлетворении ходатайства бывшего руководителя ООО "Кратонстрой" ФИО18 о приостановлении производства по делу до проведения экспертизы по уголовному делу, возбужденному в отношении него, ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Отзывом, поступившим в суд 31.07.2020 по системе "Мой арбитр", публично правовая компания "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" пояснила следующее. Граждане и юридические лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась передача нежилого помещения более 7 кв.м, не относятся к участникам строительства в понятии, изложенном подпункте втором пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. Требования граждан и юридических лиц, включенных в реестр требований кредиторов, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, предполагающих передачу нежилых помещений площадью более 7 кв.м, не подлежат погашению при передаче объекта незавершенного строительства. С учетом того, что производство по настоящему делу возбуждено 11.12.2017, расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты, ООО "Кратонстрой" не привлекало денежные средства участников строительства с использованием счетов эскроу, а первые договоры долевого участия были заключены до 01 июля 2019 года, при рассмотрении заявления Фонда необходимо руководствоваться положениями частью 14 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем у Фонда отсутствует обязанность по внесению денежных средств в депозит суда в размере достаточном для погашения требований кредиторов не являющихся участниками строительства по обязательствам, обеспеченным залогом прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. Рассмотрение заявления Фонда до рассмотрения обоснованности требований ФИО19 с учетом положений пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве является возможным. При рассмотрении заявления Фонда подлежит применению пункт 11.1 статьи 201.15-1, введенный Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В судебном заседании 05.08.2020 представитель Фонда требования с учетом уточнения от 27.07.2020 поддержал, просил его удовлетворить, пояснил, что заявитель согласен перечислить на специальный счет ООО "Кратонстрой" денежные средства в сумме 1 838 111 руб. 13 коп., для погашения задолженности по текущим платежам, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.

Конкурсный управляющий должника требования заявителя поддержал, представил справку об определении ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества № 21 от 05.08.2020, выданную обществом с ограниченной ответственностью "Гарант Успеха", согласно которой рыночная стоимость права аренды земельного участка, кадастровый номер - 21:01:010602:450, расположенного по адресу (местоположение): Чувашская Республика, г. Чебоксары, составляет 25 000 руб.

Представители кредиторов ФИО10, ФИО8 не возражали против удовлетворения заявления Фонда при условии внесения Фондом в депозит суда денежных средств в размере равном 100% требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, по основаниям указанным в представленных письменных пояснениях.

Кредиторы ФИО7, ФИО6, ФИО5 просили удовлетворить заявление Фонда в полном объеме.

До начала судебного заседания от ликвидатора общества с ограниченной ответственностью "Новый свет" (далее – ООО "Новый свет") в суд поступило ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы с целью поставить перед экспертом вопрос: определить вид, объем и стоимость фактически выполненных работ на объекте: "Многоквартирный 10-этажный жилой дом", расположенный по адресу: <...>.

Конкурсный управляющий должника возражал против удовлетворения ходатайства ликвидатора ООО "Новый свет" о назначения строительно-технической экспертизы, суду пояснил, что оценщик руководствовался официальными данными о характеристиках объекта незавершенного строительства, в том числе о степени его готовности, и земельного участка, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, степень готовности определена кадастровым инженером и указана в техническом плане объекта незавершенного строительства.

Представитель Фонда возражал против удовлетворения ходатайства ликвидатора ООО "Новый свет" о назначения строительно-технической экспертизы, суду пояснил, что основания для назначения строительно-технической экспертизы отсутствуют, у Фонда нет возражений в отношении данных о стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, предоставленными конкурсным управляющим на основании отчета об оценке от 15.11.2019 № 484, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка Гарант", и справки об определении ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.08.2020 № 21.

Представитель кредитора ФИО10 возражал против удовлетворения ходатайства ликвидатора ООО "Новый свет" о назначения строительно-технической экспертизы, суду пояснил, что основания для назначения строительно-технической экспертизы отсутствуют, при разрешения заявления Фонда необходимо руководствоваться данными о стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, предоставленными конкурсным управляющим на основании отчета об оценке от 15.11.2019 № 484, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка Гарант", и справки об определении ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.08.2020 № 21.

Кредитор ФИО7 возражал против удовлетворения ходатайства ликвидатора ООО "Новый свет" ФИО20 о назначении строительно-технической экспертизы, суду пояснил, что ООО "Новый свет" связан с бывшим руководителем должника ФИО18 и ходатайство о назначении экспертизы направлено на необоснованное затягивание рассмотрения заявления Фонда.

Суд, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание отсутствие доказательств недостоверности сведений о стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, предоставленными конкурсным управляющим на основании отчета об оценке от 15.11.2019 № 484, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка – Гарант" и справки об определении ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.08.2020 № 21, выданной обществом с ограниченной ответственностью "Гарант Успеха", а также отсутствием разногласий между конкурсным управляющим и Фондом по данному вопросу, определил: отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы ввиду отсутствия процессуальных оснований.

В соответствии со статьями 163, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 06 августа 2020 года.

В судебном заседании после перерыва 06.08.2020 представитель Фонда заявление с учетом уточнения от 27.07.2020 поддержал, просил суд его удовлетворить, суду пояснил, что у Фонда отсутствует обязанность по внесению в депозит суда денежных средств для 100% погашения требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Конкурсный управляющий должника требования заявителя поддержал, считает их подлежащим удовлетворению при условии внесения Фондом в депозит суда денежных средств в размере 15 606 000 руб. для удовлетворения требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Представители кредиторов ФИО10, ФИО8 поддержали ранее изложенные доводы.

Кредиторы ФИО7, ФИО6 просили удовлетворить заявление Фонда в полном объеме.

Определением суда от 06.08.2020 в порядке части 3 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по обособленному спору по заявлению Фонда было возобновлено.

В соответствии со статьями 163, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин. 07 августа 2020 года.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего должника поступили дополнительные пояснения от 06.08.2020 № 141, согласно которым стоимость прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями исходя из отчета об оценке от 15.11.2019 № 484, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Оценка – Гарант" и справки об определении ориентировочной рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.08.2020 № 21, выданной обществом с ограниченной ответственностью "Гарант Успеха", составляет 113 682 100 руб., совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 137 693 572 руб. Таким образом, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, на 24 011 472 руб.

В судебном заседании после перерыва представитель Фонда заявление с учетом уточнения от 27.07.2020 поддержал, просил суд его удовлетворить, суду пояснил, что с дополнительными пояснениями от 06.08.2020 № 141, представленными конкурсным управляющим, Фонд ознакомлен, возражений в отношении указанных в них данных о соотношении стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (- 24 011 472 руб.) не имеется, просил установить срок для перечисления Фондом денежных средств на специальный счет должника в сумме 1 838 111 руб. 13 коп., для погашения задолженности по текущим платежам, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди – до 07.09.2020.

Представитель конкурсного управляющего должника поддержал ранее изложенные доводы.

Представители кредиторов ФИО10, ФИО8 поддержали ранее изложенные доводы.

Представитель кредитора ФИО13 не возражал против удовлетворения заявления Фонда при условии внесения Фондом в депозит суда денежных средств в размере равном 100% требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, изучив заявление, поступившие отзывы, дополнительные пояснения и прилагаемые к ним документы, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявление Фонда подлежит удовлетворению, ввиду следующего.

Определением суда от 31.08.2018 (резолютивная часть определения объявлена 28.08.2018) в отношении ООО "Кратонстрой" введена процедура наблюдения, определено применить при банкротстве ООО "Кратонстрой" правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Закона о банкротстве, временным управляющим утвержден ФИО21.

Решением суда от 19.04.2018 (резолютивная часть решения объявлена 15.04.2019) ООО "Кратонстрой" признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена ФИО3 (далее – конкурсный управляющий).

17.01.2020 Фонд обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о намерении стать приобретателем и исполнить обязательства застройщика, а также о передаче имущества и обязательств застройщика приобретателю, которым просит:

1) Удовлетворить заявление Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем прав ООО "Кратонстрой" на земельный участок, площадью 1200,0 кв.м, с кадастровым номером 21:01:010602:449, принадлежащий ООО "Кратонстрой" на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 29.02.2016г), в том числе объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 21:01:010602:1243: многоквартирный жилой дом №6 по ул. Гражданская в г. Чебоксары Чувашской Республики, и земельный участок площадью 1015,0 кв.м, с кадастровым номером 21:01:010602:450 на праве субаренды, предназначенные для строительства ЖК по ул. Гражданская, 6 в г. Чебоксары Чувашской Республики, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и исполнить обязательства ООО "Кратонстрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела № А79- 14184/2017;

2) Передать приобретателю - Фонду имущество и обязательства застройщика ООО "Кратонстрой" на земельный участок, площадью 1200,0 кв.м., с кадастровым номером 21:01:010602:449, принадлежащий ООО "Кратонстрой", в том числе право на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 21:01:010602:1243: многоквартирный жилой дом №6 по ул. Гражданская в г. Чебоксары Чувашской Республики, права по договорам аренды на земельные участки, предназначенные для строительства ЖК по ул. Гражданская, 6 в г. Чебоксары Чувашской Республики, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) Обязать конкурсного управляющего "Кратонстрой" исключить из реестра требований участников строительства "Кратонстрой" требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано Фонду.

В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно части 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 151-ФЗ) положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2 - 1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указанный закон вступил в силу 01.07.2019 (сведения о публикации: официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 27.06.2019, "Российская газета", № 140, 01.07.2019, "Собрание законодательства РФ", 01.07.2019, № 26, ст. 3317).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 202-ФЗ) положения Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) и части 14 статьи 25 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

В соответствии с частью 1 статьи 13 Закона № 202-ФЗ указанный закон вступил в силу 16.07.2019 (сведения о публикации: официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 13.07.2020, "Российская газета", № 155, 16.07.2020, "Собрание законодательства РФ", 20.07.2020, № 29, ст. 4512).

Производство по настоящему делу на основании определения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии возбуждено 11.12.2017, расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты.

Таким образом, к данному обособленному спору по заявлению Фонда подлежат применению положения соответствующих статей Закона о банкротстве в редакции Законов № 151-ФЗ и № 202-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в рамках процедуры банкротства должника - застройщика предусмотрен способ урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, путем возмездной передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений.

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация).

К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Значение понятий участник строительства, требование о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения для целей параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве раскрывается в пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Так, под участником строительства понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), а под требованием о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно подпункту 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Абзацем вторым пункта 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве установлено, что заявление о намерении направляется и рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно абзацу 1 пункта 6 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

Приобретателем может быть Фонд либо Фонд субъекта Российской Федерации на основании принятого Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, которые приняты по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (абзац шестой пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

К заявлению о намерении Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации прилагаются документы, подтверждающие возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке). В целях подтверждения возможности финансирования Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации вправе представить решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, или решение Фонда субъекта Российской Федерации о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в том числе за счет имущества Фонда субъекта Российской Федерации, сформированного за счет имущественного взноса субъекта Российской Федерации (пункт 7.1. статьи 201.15-1 Закона о банкротстве).

Некоммерческая организация "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике" создана в соответствии с нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации – Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 28.08.2019 № 345 "О создании некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике".

Согласно представленной в материалы дела выписке из протокола заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (заочное голосование) № НС-11/2019 от 12.12.2019 (дата подведения итогов заочного голосования: 09.12.2019; дата составления протокола: 10.12.2019) публично правовой компанией "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, в отношении объектов незавершенного строительства ООО "Кратонстрой" (т. 13 л.д. 32 – 37).

Между публично правовой компанией "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" и заявителем заключено соглашение от 13.12.2019 № ФЗП-28/369-19, предусматривающее финансирование мероприятий по завершению строительства объекта ООО "Кратонстрой" по адресу: <...> (т. 13 л.д. 40 – 93).

Таким образом, заявитель соответствует установленным требованиям к приобретателю имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации.

Минстроем России представлено заключение от 12.03.2020 № 8883-НС/07 о возможности передачи Фонду имущества и обязательств застройщика – ООО "Кратонстрой" (т. 14 л.д. 83).

Минстроем России в лице представителя ФИО22, действующей по доверенности от 07.08.2019 № 18-С, также заявлено ходатайство от 04.02.2020 № 3448-ВМ/02 об исключении министерства из числа участников по настоящему делу (т. 13 л.д. 127, 128).

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Определением суда от 22.01.2020 Минстрой России привлечено к участию в рассмотрении настоящего дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, у него запрошено указанное выше заключение.

Предоставление данного заключения в силу приведенной выше императивной нормы пункта 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве является одним из необходимых, существенных условий возможности удовлетворения заявления Фонда о намерении.

Заключение Минстроя России является доказательством по делу о несостоятельности (банкротстве) на которое распространяются все требования главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе об относимости, допустимости и достоверности.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершение ими процессуальных действий.

С учетом изложенного, в данном случае, суд полагает исключение Минстроя России из числа лиц, участвующих в деле, преждевременным.

Более того, в доверенности от 07.08.2019 № 18-С, выданной Минстроем России ФИО22, отсутствует указание на предоставление данному представителю специальных полномочий на ведение дела о банкротстве в арбитражном суде.

Между тем в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 44 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно пункту 1 статьи 36 Закона о банкротстве представителями граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и организаций, являющихся лицами, участвующими в деле о банкротстве или в арбитражном процессе по делу о банкротстве, могут выступать любые дееспособные граждане, имеющие надлежащим образом оформленные полномочия на ведение дела о банкротстве. Пунктом 4 этой же статьи определено, что полномочия других представителей на ведение дела о банкротстве в арбитражном суде должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с федеральным законом, а в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом, в ином документе. В силу указанных норм полномочия на ведение дела о банкротстве должны быть специально оговорены в доверенности; доверенность на ведение дел в арбитражных судах, не содержащая такого специального указания, не предоставляет упомянутых полномочий. Однако требование кредитора в порядке статей 71 или 100 Закона о банкротстве может быть подписано и предъявлено лицом, имеющим общую доверенность на ведение дел кредитора в арбитражных судах с правом подписания искового заявления (часть 2 статьи 62 АПК РФ).

Поскольку указанной доверенностью ФИО22 не предоставлено право участия в деле о банкротстве, настоящее ходатайство также не может быть удовлетворено.

Частью 14 статьи 16 Закона № 151-ФЗ установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных настоящей частью, если в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны быть построены на передаваемом земельном участке, договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключен без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года. Передача указанного в настоящей части земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 и 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

ООО "Кратонстрой" не привлекало денежные средства участников строительства с использованием счетов эскроу, а первые договоры долевого участия были заключены до 01 июля 2019 года, следовательно, при рассмотрении заявления Фонда необходимо руководствоваться положениями части 14 статьи 16 Закона № 151-ФЗ.

Соответственно для целей рассмотрения заявления Фонда не подлежат применению условия, предусмотренные пунктом 2 статьи 201.15-1 о необходимости соблюдения условий, предусмотренных подпунктом 3 пункта 3 и требований пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, об отсутствии требований кредиторов не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо получения согласия от таких кредиторов, либо перечислении средств на депозитный счет арбитражного суда в размере достаточном для погашения требований указанных кредиторов в установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

В связи с чем, доводы конкурсного управляющего, кредиторов ФИО15, ФИО8, ФИО10, ФИО13 о необходимости внесения Фондом в депозит суда денежных средств в размере 15 606 000 руб. для погашения требований кредиторов не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, судом отклоняются, как не соответствующие законодательству.

Таким образом, на основании части 14 статьи 16 Закона № 151-ФЗ передача имущества и обязательств застройщика Фонду в соответствии со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве осуществляется с соблюдением следующих условий и требований:

- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве);

- после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места, нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, или договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения (подпункт 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве);

- если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства (пункт 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве);

- если жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, после завершения их строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, в указанных многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в указанных многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в этом объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются конкурсному управляющему и в арбитражный суд (пункт 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве);

- согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется (пункт 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему (внешнему управляющему) заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

Согласно сведениям, предоставленным конкурсным управляющим:

- сумма, необходимая для погашения задолженности по текущим платежам, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом
"О несостоятельности (банкротстве)" является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, составляет 1 838 111 руб. 13 коп., после передачи объекта незавершенного строительства у ООО "Кратонстрой" имущества, за счет которого возможно погашение указанной задолженности, не остается;

- стоимость прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями исходя из отчета независимого оценщика ООО "Оценка Гарант" от 15.11.2019 № 484, справке ООО "Гарантия Успеха" от 05.08.2020 составляет 113 682 100 руб., совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 137 693 572 руб. Таким образом, стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, на 24 011 472 руб.;

- в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <...>, достаточно жилых помещений, нежилых помещений (по проекту машино-места в данном объекте отсутствуют) после завершения его строительства для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, нежилых помещений отсутствуют.

В отношении представленных конкурсным управляющим, указанных выше сведений, от Фонда возражений не поступало.

Возражения кредиторов ФИО16, ФИО17, бывшего руководителя ООО "Кратонстрой" ФИО18, ООО "Новый свет" в отношении отчета о рыночной стоимости от 15.11.2019 № 484, подготовленного ООО "Оценка Гарант", сводятся к несогласию со степенью готовности объекта незавершенного строительства – 60%.

При этом, как следует из отчета о рыночной стоимости от 15.11.2019 № 484, подготовленного ООО "Оценка Гарант", независимый оценщик руководствовался официальными данными в отношении объекта незавершенного строительства, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, в том числе в части степени готовности объекта незавершенного строительства.

Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости на основании технического плана объекта незавершенного строительства, подготовленного кадастровым инженером 14.10.2019 в установленном порядке в целях кадастрового учета указанного объекта.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений; государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, которая осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (части 2 - 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Указанный отчет об оценке в установленном порядке не оспорен, недействительным не признан.

При указанных обстоятельствах оснований не доверять данным, предоставленным конкурсным управляющим в отношении стоимости прав застройщика на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями исходя из отчета независимого оценщика ООО "Оценка Гарант" от 15.11.2019 № 484, справки ООО "Гарантия Успеха" от 05.08.2020, у суда не имеется.

Поскольку после передачи объекта незавершенного строительства у ООО "Кратонстрой" не остается имущества, за счет которого возможно погашение задолженности по текущим платежам, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии Законом о банкротстве является обязательным, Фонду в соответствии с положениями пункта 2 статьи 201.15-1, подпункта 2 пункта 3 статьи 201.10, пункта 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве, статьи 201.15, пункта 13 статьи 201.15-1 в срок не позднее 07 сентября 2020 года подлежит перечислить денежные средства в сумме 1 838 111 руб. 13 коп. на специальный счет ООО "Кратонстрой", открытый конкурсным управляющим в соответствии с пунктом 8 статьи 201.15 Закона о банкротстве.

Денежные средства со специального банковского счета должника списываются по распоряжению конкурсного управляющего только в целях погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 Закона о банкротстве, и не могут списываться по иным обязательствам должника или обязательствам конкурсного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц. На находящиеся на специальном банковском счете должника средства не может быть обращено взыскание по иным обязательствам должника или обязательствам конкурсного управляющего либо осуществляющих удовлетворение требований кредиторов лиц (абзацы второй и третий пункта 8 статьи 201.15 Закона о банкротстве).

Исходя из сведений, предоставленных конкурсным управляющим, и материалов дела, суд приход к выводу, что условие подпункта 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве соблюдено.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

При этом, в соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.

Таким образом, требование Фонда в сумме 24 011 472 руб. подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Кратонстрой" в порядке, установленном пунктом 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.

В соответствии с частью 15 статьи 16 Закона № 151-ФЗ передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных частью 14 настоящей статьи, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве. Передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с частью 14 настоящей статьи осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, таким участником, а в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Судом установлено, что ООО "Кратонстрой" принадлежат:

- на праве собственности - земельный участок, кадастровый номер - 21:01:010602:449, расположенный по адресу: <...>, номер и дата государственной регистрации права: № 21-21/001-21/001/003/2016-1737/8 от 29.02.2016, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.07.2020, свидетельством о государственной регистрации права от 29.02.2016;

- на праве аренды - земельный участок, кадастровый номер - 21:01:010602:450, расположенный по адресу (местоположение): Чувашская Республика, г. Чебоксары, номер и дата государственной регистрации права: № 21:01:010602:450-21/001/2017-12 от 26.09.2017, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.07.2020, договором аренды земельного участка от 13.09.2017 № 153/5633-М;

- на праве собственности - объект незавершенного строительства, кадастровый номер - 21:01:010602:1243, расположенный по адресу: <...>, номер и дата государственной регистрации права: № 21:01:010602:1243-21/042/2019-1 от 24.10.2019, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 28.07.2020.

Таким образом, указанные земельные участки и объект незавершенного строительства отвечают установленным законом требованиям к объектам, в отношении которых может быть подано рассматриваемое заявление.

Из выписки на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010602:449, также следует, что он обременен ипотекой в силу закона в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России", акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк", Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество).

Из материалов дела следует, что указанные банки конкурсными кредиторами должника не являются, земельные участки обременены в их пользу ипотекой в силу закона, так как они осуществляли ипотечное кредитование участников строительства, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не усматривает необходимость привлечения их к участию в рассмотрению данного обособленного спора, поскольку судебный акт, вынесенный по результатам рассмотрения заявления Фонда, не может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

Ранее конкурсный управляющий в судебном заседании пояснил, что неисполненные обязательства по оплате у участников строительства перед ООО "Кратонстрой" отсутствуют, доказательств обратного материалы дела не содержат.

Таким образом, условие части 15 статьи 16 Закона № 151-ФЗ о банкротстве соблюдено.

В соответствии с пунктом 11 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 настоящей статьи, а также при отсутствии предусмотренного статьей 201.10 настоящего Федерального закона ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо отказа в удовлетворении такого ходатайства и при наличии заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем;

2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случаях несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 настоящей статьи, и (или) наличия заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.

При этом согласно пункту 11.1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в случае, если приобретателем является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение пяти рабочих дней со дня представления сведений, указанных в пункте 8 настоящей статьи. Арбитражный суд вместе с определением об удовлетворении заявления о намерении, приобретателем по которому является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с правилами, предусмотренными пунктами 3 и 4 статьи 201.15-2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:

1) наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2) размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления приобретателем денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, предусмотренном статьей 201.15 настоящего Федерального закона;

3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;

5) иная необходимая для перечисления приобретателем денежных средств на соответствующий счет застройщика информация.

Согласно пункту 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются:

2) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, передаваемый приобретателю;

3) сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона;

4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона;

5) сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;

6) иная необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок информация.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве при передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика не применяются правила:

1) получения согласия кредиторов застройщиком на перевод долга на иное лицо;

2) предварительного уведомления кредиторов застройщиком о переводе долга застройщика на приобретателя;

3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей.

Согласно пункту 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.

На основании вышеизложенного, поскольку условия, предусмотренные пунктами 2 – 5 статьи 201.15-1 во взаимосвязи с частями 14 и 15 статьи 16 Закона № 151-ФЗ соблюдены, Минстроем России представлено заключение о возможности передачи имущества и обязательств застройщика – ООО "Кратонстрой" Фонду, и отсутствует ходатайство, предусмотренное статьей 201.10 Закона о банкротстве, о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, заявление Фонда подлежит удовлетворению в полном объеме.

ФИО19 (далее – ФИО19) заявлено возражение против удовлетворения заявления Фонда, поскольку требование ФИО19 судом на данный момент не рассмотрено.

Указанное возражение судом отклоняется в ввиду следующего.

В рамках дела о банкротстве ООО "Кратонстрой" судом рассматривается обособленный спор по заявлению ФИО19 о включении в реестр требований кредиторов должника требования о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры под условным номером 58 (тип 2Г), ориентировочной проектной площадью с учетом жилой комнаты 1, жилой комнаты 2, кухни, прихожей, лоджии, ванной и туалета: 90,20 кв.м, расположенной на восьмом этаже 10-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", либо после дня принятия Фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, не рассмотрение на данный момент судом указанного заявления ФИО19 не является препятствием к рассмотрению заявления Фонда, в силу специального регулирования данной ситуации нормой пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве.

ООО "Новый свет" заявлено возражение против удовлетворения заявления Фонда, поскольку требование ООО "Новый свет" судом не рассмотрено.

Указанное возражение судом отклоняется в ввиду следующего.

В рамках дела о банкротстве ООО "Кратонстрой" судом рассматривается обособленный спор по заявлению ООО "Новый свет" о включении в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника требования в сумме 3 565 485 руб. 19 коп., в том числе, как обеспеченного залогом имущества должника в сумме 2 388 500 руб.: нежилого помещения № 4, ориентировочной проектной площадью 92,90 кв.м, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, нежилого помещения – кладовой № 8, ориентировочной проектной площадью 6,6 кв.м, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...> и принадлежащего должнику права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010602:449 и 21:01:010602:450 в части созданного на них объекта незавершенного строительства.

Не рассмотрение судом указанного заявления ООО "Новый свет", по мнению суда, не является препятствием к рассмотрению заявления Фонда, поскольку применительно к требованию в части кладовой, площадью 6,6 кв.м, может быть применена норма пункта 15 статьи 201.4 Закона о банкротстве, а в оставшейся части, требования ООО "Новый свет" не относятся к требованиям участника строительства, соответственно ни как не влияют на возможность рассмотрения заявления Фонда по указанным выше основаниям.

Довод кредитора ООО "РОСТЭЛЕКТРО" о том, что Фонд должен также внести в депозит суда денежные средства для расчетов с кредиторами, являющимися подрядчиками должника, судом отклоняется, как противоречащий положениям пункта 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Руководствуясь статьями 32, 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона
"О несостоятельности (банкротстве)", статьями 184, 185 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявление некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике" (ОГРН <***>, ИНН <***>) о намерении стать приобретателем земельного участка, кадастровый номер - 21:01:010602:449, расположенного по адресу: <...>, права аренды на земельный участок, кадастровый номер - 21:01:010602:450, расположенного по адресу (местоположение): Чувашская Республика, г. Чебоксары, с находящимися на них неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства, кадастровый номер - 21:01:010602:1243, расположенный по адресу: <...>, и исполнить обязательства застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по делу № А79-14184/2017, удовлетворить.

Передать некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике" имущество (права) и обязательства застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой":

- земельный участок, кадастровый номер - 21:01:010602:449, расположенный по адресу: <...>, право аренды на земельный участок, кадастровый номер - 21:01:010602:450, расположенный по адресу (местоположение): Чувашская Республика, г. Чебоксары, с находящимися на них неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства, кадастровый номер - 21:01:010602:1243, расположенный по адресу: <...>;

- права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

- права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" в отношении передаваемых: земельного участка, кадастровый номер - 21:01:010602:449, расположенного по адресу: <...>, права аренды на земельный участок, кадастровый номер - 21:01:010602:450, расположенного по адресу (местоположение): Чувашская Республика, г. Чебоксары, с находящимися на них неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства, кадастровый номер - 21:01:010602:1243, расположенный по адресу: <...>;

- обязательства застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по делу № А79-14184/2017, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.

Некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике" в срок не позднее 07 сентября 2020 года перечислить на специальный счет общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" денежные средства в сумме 1 838 111 руб. 13 коп., для погашения задолженности по текущим платежам, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом
"О несостоятельности (банкротстве)" является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.

Конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" в течение трех рабочих дней с даты вынесения настоящего определения направить в адрес Некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике" сведения о специальном счете общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой", открытом в соответствии с пунктом 8 статьи 201.15 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Установить соотношение стоимости прав застройщика - общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" на земельный участок, кадастровый номер - 21:01:010602:449, расположенный по адресу: <...>, права аренды на земельный участок, кадастровый номер - 21:01:010602:450, расположенный по адресу (местоположение): Чувашская Республика, г. Чебоксары, с находящимися на них неотделимыми улучшениями, включая объект незавершенного строительства, кадастровый номер - 21:01:010602:1243, расположенный по адресу: <...> – 113 682 100 руб. и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства – 137 693 572 руб. в размере – "- 24 011 472 руб.". Требование некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике" в сумме 24 011 472 руб. подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" в порядке, установленном пунктом 14 статьи 201.15-2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" исключить из реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Кратонстрой" требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано Некоммерческой организации "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в Чувашской Республике". Денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", признаются погашенными.

В удовлетворении ходатайства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации об его исключении из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, отказать.

Определение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в течение четырнадцати дней со дня его принятия.

Судья В.В. Михайлов