Определение № А79-2137/09 от 06.05.2009 АС Чувашской Республики

Арбитражный суд в составе:

судьи Яковлевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.В.,

рассмотрев в заседании суда дело по иску

Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Чувашского отделения № 8613, 428000, <...>,

к открытому акционерному обществу «Волжская Текстильная Компания», 428000, <...>,

обществу с ограниченной ответственностью «Си-Энерджи», 428000, <...>,

с участием третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, 428000, <...>,

о признании недействительным договора от 30.10.2007 №12244/11

купли-продажи недвижимости: кирпичного нежилого одноэтажного здания трансформаторной, общей площадью 309,70 кв.м., находящегося по адресу: <...>,

о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности № 340 от 14 января 2007 года, ФИО2 по доверенности № 366 от 14 января 2009 года,

от ответчиков – ФИО3 по доверенности от 02 августа 2007 года (от ОАО «ВТК»), Иванова А.В. по доверенности от 06 мая 2008 года (от ООО «Си-Энерджи»),

установил:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Чувашского отделения № 8613 обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Волжская Текстильная Компания» и обществу с ограниченной ответственностью «Си-Энержди» о признании недействительным договора от 30.10.2007 №12244/11 купли-продажи объекта недвижимости: кирпичного нежилого одноэтажного здания трансформаторной, общей площадью 309,70 кв.м., находящегося по адресу: <...>.

 В обоснование иска указано, что акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Чувашского отделения № 8613 и открытым акционерным обществом  «Волжская текстильная компания» заключены следующие договоры:

- договор ипотеки №3417-2 от 23 января 2006 года в редакции Дополнительного соглашения №1 от 25 декабря 2006 года, Дополнительного соглашения №2 от 06 сентября 2007 года, Дополнительного соглашения №3 от 17 января 2008 года, Дополнительного соглашения №4 от 25 сентября 2008 года, Дополнительного соглашения №5 от 19 ноября 2008 года,

- договор ипотеки №3598-1 от 19 апреля 2006 года,

- договор ипотеки №4259-1 от 28 февраля 2007 года в редакции Дополнительного соглашения №1 от 24 апреля 2007 года, Дополнительного соглашения № 2 от 06 сентября 2007 года, Дополнительного соглашения № 3 от 17 апреля 2008 года, Дополнительного соглашения № 4 от 23 мая 2008 года, Дополнительного соглашения № 5 от 02 июля 2008 год, Дополнительного соглашения №6 от 02 июля 2008 года, Дополнительного соглашения № 7 от 25 сентября 2008 года, Дополнительного соглашения № 8 от 19 ноября 2008 года,

- договор ипотеки №4982-3 от 14 ноября 2007 года в редакции Дополнительного соглашения №1 от 25 сентября 2008 года, в редакции Дополнительного соглашения №2 от 19 ноября 2008 года,

- договор ипотеки № 5017 - 3 от 14 декабря 2007 года в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16 июля 2008 года, дополнительного соглашения № 2 от 19 ноября 2008 года.

- договор ипотеки № 5171 - 4 от 23 января 2008 года в редакции Дополнительного соглашения №1 от 25 сентября 2008 года, Дополнительного соглашения №2 от 19 ноября 2008 года.

Предметом ипотеки являлось право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>; сроком аренды до 04.05.2020 года; общей площадью 535 870 кв.м., кадастровый номер 21:01:03 02 02:0018, категория земель - земли населенных пунктов, в соответствии с кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) № 01-16/07-01405 от 06 марта 2007г., выданным Управлением Роснедвижимости по Чувашской Республике.

Как указывает истец,  согласно статье 64 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Таким образом, исходя из требования статьи 64 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» все объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке за кадастровым № 21:01:03 02 02:0018, находятся в залоге.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

ОАО «Волжская текстильная компания», в нарушение пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации заключило с ООО «Си-Энерджи» договор № 12244/11 купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2007, включив в его предмет объект недвижимости находящийся в залоге у Сбербанка: кирпичное одноэтажное здание - трансформаторная, находящееся по адресу: <...>.

Определением суда от 16 марта 2009 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования с учетом дополнений к иску.

Представитель ОАО «ВТК» иск не признал. Представил дополнения к отзыву на иск, доводы которого поддержал. Суду пояснил, что согласно п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» такие объекты недвижимого имущества, как земельный участок и здания (либо сооружения) являются разными предметами ипотеки, они указаны в различных подпунктах (1 и 2) указанного пункта, правила об ипотеке данных объектов регулируются различными главами вышеназванного закона. Глава XI, в том числе п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право   залога  распространяется  также   на  находящиеся на  земельном участке здание или сооружение залогодателя, применяется только в случаях, когда основным предметом ипотеки является именно земельный участок. Согласно правилам главы XII Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 69) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодержателю права аренды этого участка. Эта норма распространяется на случаи, когда основным предметом ипотеки является здание или сооружение. Во всех случаях право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, было заложено в связи с залогом находящихся на нем зданий и сооружений. Ипотека подлежит государственной регистрации, право залога на имущество считается возникшим с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право ипотеки Сберегательного банка Российской Федерации на объекты недвижимого имущества, не указанные в вышеназванных договорах ипотеки, не зарегистрировано. Следовательно, данное право у истца отсутствует. Соответственно, истец не является залогодержателем в отношении недвижимого имущества, отчужденного ОАО «ВТК» ООО «Си-Энерджи» по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1244/11 от 30.10.2007 г. и его согласия на отчуждение недвижимого имущества не требовалось.

Заявил ходатайство об истребовании с Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике сведений о государственной регистрации права собственности Чувашской Республики на вновь образованные земельные участки в связи с разграничением земельного участка, находящегося в залоге у истца, расположенного по адресу: <...>, ранее находящегося в аренде у открытого акционерного общества «Волжская Текстильная Компания».

Представитель ООО «Си-Энерджи» иск не признал в полном объеме. Суду пояснил, что в данном случае ипотека права аренды земельного участка была произведена в связи с ипотекой отдельных зданий, которые расположены на данном земельном участке, так как статьей 69 Закона об ипотеке установлено обязательное требование об ипотеке земельного участка или ипотеки права аренды такого земельного участка, в случае если предметом ипотеки является здание или сооружение. Несоблюдение требований статьи 69 Закона об ипотеке влечет недействительность договора ипотеки. Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка былаосуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, положения главы XIЗакона об ипотеке к такому договору не применяются. Отметил, что в договорах ипотеки существует оговорка о том, что в залог передается право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего передаваемые в залог объекты недвижимости, что свидетельствует, чтоипотека права аренды земельного участка ОАО «ВТК» не является самостоятельным предметом договоров ипотеки, заключенных банком.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд считает необходимым ходатайство ответчика об истребовании с Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике сведений о государственной регистрации права собственности Чувашской Республики на вновь образованные земельные участки, расположенные по адресу: <...>, ранее находящиеся в аренде у открытого акционерного общества «Волжская Текстильная Компания», удовлетворить, судебное заседание отложить.

Руководствуясь статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Отложить рассмотрение дела на 13 час. мин. 02 июня 2009 года в помещении суда по адресу 428000, г. Чебоксары, пр. Ленина, д.4, каб. , тел. 240172.

Ответчику ООО «Си –Энерджи» в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представитьтехническую документацию на приобретенный объект недвижимости, документ, подтверждающий зарегистрированное право на этот объект недвижимости и земельный участок, на котором находится этот объект недвижимости.

Ходатайство ответчика об истребовании с Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике сведений о государственной регистрации права собственности Чувашской Республики на вновь образованные земельные участки, расположенных по адресу: <...>, ранее находящихся в аренде у открытого акционерного общества «Волжская Текстильная Компания» удовлетворить.

Сторонам, 3 лицу - обеспечить явку в суд своих представителей с надлежащим образом оформленными доверенностями; принять меры по урегулированию спора мирным путем и обсудить вопрос о заключении мирового соглашения.

3 лицу представить отзыв на иск с приложением документов в обоснование своих доводов.

Объявления о перерывах в ходe судебного заседания размещаются на официальном сайте Арбитражного суда Чувашской Республики: www.chuvashia.arbitr.ru

Судья                                                                                                      Г.Н. Яковлева