Гражданский кодекс часть 1

от ответчиков: Кабинета Министров - ФИО2 по доверенности от 21.06.2016 № 04/26-3689, Минстроя Чувашии - ФИО2 по доверенности от 11.01.2016 № 04/26-10,

от третьих лиц: ОАО "Водоканал" – ФИО3 по доверенности от 11.01.2016 № 02/30,

установил:

открытое акционерное общество "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп" (далее – истец, ОАО "ИСКО-Ч") обратилось в арбитражный суд с иском к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики (далее – Минстрой Чувашии) об обязании заключить соглашение (предварительный договор), основные условия которого указаны в Приложении № 2 к соглашению от 30.07.2014 № 09/8131-14 об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно-технического обеспечения.

Исковые требования мотивированы следующим.

Минстроем Чувашии заявка истца отобрана для участия в реализации программы "Жилье для российской семьи", 30.06.2015 между сторонами подписан договор № 11/08-31 об обеспечении реализации программы.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404 за счет государственных средств застройщику оказывается поддержка путем выкупа построенных им объектов инженерно-технического обеспечения.

Истцом в жилом районе "Новый город" построены сети водоснабжения и бытовой самотечной канализации, ОАО "АФЖС" произведен расчет выкупной цены указанных объектов, подписанные истцом предварительные договоры купли-продажи и аренды данных объектов направлены на подписание в Минстрой Чувашии, однако им до настоящего времени не подписаны.

Письмом от 27.04.2016 № 11/16-4410 Минстрой Чувашии сообщил об отсутствии у него обязательств заключения предварительного договора купли- продажи и аренды объектов инженерно-технического обеспечения.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Чувашской Республики –Чувашии от 11.07.2016 по настоящему делу произведена замена судьи Яхатиной С.Ю. на судью Юрусову Н.В.

Определением суда от 26.05.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, открытое акционерное общество "Водоканал", акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", открытое акционерное общество "Агентство финансирования жилищного строительства".

В предварительном судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что обязанность по заключению договора существует в силу пункта 3.2.2 соглашения от 30.07.2014 № 09/8131-14 об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно- технического обеспечения. Заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего ответчика – открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Также заявил об уточнении исковых требования, просил обязать Кабинет Министров Чувашской Республики, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" исполнить обязательство, предусмотренное пунктом 3.1.10, 3.2.2 соглашения от 30.07.2014 № 09/8131-14 об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно- технического обеспечения путем заключения с ОАО "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп" соглашения (предварительного договора), основные условия которого указаны в Приложении № 2 к соглашению от 30.07.2014 № 09/8131-14 об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно-технического обеспечения:

Стороны предварительного договора: ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - Агентство), Кабинет Министров Чувашской Республики или Министерство строительства, архитектуры и жилищно- коммунального хозяйства Чувашской Республики (далее - Субъект Российской Федерации), ресурсоснабжающая организация и ОАО "Инвестиционно-строительная компания "Честр-Групп" (Застройщик).

Объект предварительного договора: предварительное соглашение заключается отдельно в отношении каждого объекта инженерно-технического обеспечения или

совокупности таких объектов, обеспечивающих поставку (предоставление) каждого вида коммунального ресурса (услуги) в сфере водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, электроснабжения и газоснабжения (при необходимости обеспечения газоснабжением) в объекты капитального строительства, строящиеся (построенные) в рамках проекта жилищного строительства: микрорайон № 1 жилого района "Новый город" г.Чебоксары. Невозможность заключения и (или) исполнения предварительного соглашения по какому-либо из вида коммунального ресурса (услуги) не влечет отказ от заключения и (или) исполнения предварительного договора по другому виду коммунального ресурса (услуги).

Предмет предварительного договора: закрепление сторонами условий заключения специализированным обществом (специализированное общество проектного финансирования, создаваемые после 01.07.2014 в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2013 № 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях приобретения созданного в рамках Программы объекта инженерно-технического обеспечения у лица, осуществляющего строительство такого объекта за счет собственных и (или) привлеченных средств) в будущем договора купли-продажи объекта инженерно- технического обеспечения и договора аренды (лизинга) такого объекта, включая описание способа расчета выкупной цены объекта, а также событий и обязательств сторон, наступление и (или) выполнение которых является условием для заключения указанных договоров купли-продажи и аренды (лизинга), а также предоставления Агентством специализированному обществу целевых займов для финансирования выкупа объекта инженерно-технического обеспечения, в том числе:

а) обязательство специализированного общества заключить в течение 30 календарных дней после ввода в эксплуатацию объекта инженерно-технического обеспечения построенного Застройщиком, с началом передачи (поставки) коммунальных ресурсов (услуг) с использованием этого объекта, договор купли- продажи такого объекта с Застройщиком при строительстве объекта инженерно- технического обеспечения, и перечислить денежные средства в оплату такого договора. Срок ввода объекта инженерно-технического обеспечения в эксплуатацию с началом передачи (поставки) коммунальных ресурсов (услуг) ресурсоснабжающей организацией фиксируются сторонами в предварительном договоре. Нарушение сроков ввода в эксплуатацию и (или) отказ ресурсоснабжающей организации принять объект в эксплуатацию является основанием для отказа от заключения специализированным обществом договоракупли-продажи объекта и прекращения обязательств Агентства по предварительному договору;

б) в договоре купли-продажи указывается выкупная цена объекта инженерно-технического обеспечения, которая рассчитывается в предварительном договоре по формуле (финансовой модели) Агентства, учитывающей, в том числе, плановый период выхода объекта инженерно-технического обеспечения на проектную мощность, отношение расходов и доходов ресурсоснабжающей организации, согласованный размер платежа за аренду или лизинг объекта инженерно-технического обеспечения, другие факторы, применяемые в финансовой модели. При этом выкупная цена не может превышать сметной стоимости строительства объекта инженерно- технического обеспечения. Субъект Российской Федерации к дате заключения договора купли-продажи объекта обеспечивает проведение проверки и представление Агентству заключение органа и (или) организации, уполномоченных на проведение проверки достоверности сметной стоимости строительства объекта инженерно-

технического обеспечения. Заключение является обязательным условием подтверждения рассчитанной при заключении предварительного договора выкупной цены. Непредставление Субъектом Российской Федерации указанного заключения является основанием для переноса срока заключения специализированным обществом договора купли-продажи и проведения такой проверки Агентством за счет Субъекта Российской

Федерации;

в) Субъект Российской Федерации к дате заключения договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения принимает нормативный правовой акт, утверждающий порядок учета расходов ресурсоснабжающей организации на аренду или лизинг объекта инженерно-технического обеспечения при установлении (утверждении) тарифов ресурсоснабжающей организации, в том числе предусматривая ежегодную индексацию тарифа (соответствующей части тарифа), как это предусмотрено пунктами 2.6 - 2.8 Соглашения об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для российской семьи" объектами инженерно-технического обеспечения. Непринятие в установленный срок указанного акта или в случае, если положения нормативного правового акта ведут к существенному изменению ставки арендной платы (платы за лизинг) для ресурсоснабжающей организации по сравнению с рассчитанной моделью на дату заключения предварительного договора, является основание для переноса срока заключения договора купли-продажи и проведения расчета новой цены выкупа объекта исходя из принятого Субъектом Российской Федерации нормативного правового акта;

г) жилье экономического класса должно быть введено в эксплуатацию в сроки, согласованные при отборе земельного участка, застройщика, проекта жилищного строительства. Сроки и объем ввода жилья экономического класса фиксируются в предварительном договоре. Субъект Российской Федерации ведет учет количества проданного жилья экономического класса (в том числе подоговорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов) и предоставляет регулярную отчетность в Минстрой России. На дату заключения договора купли- продажи объекта инженерно-технического обеспечения, гражданам, включенным в сводный по Субъекту Российской Федерации реестр граждан, включенных в списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках Программы, должно быть продано не менее 50 процентов от объема жилья экономического класса, которое должно быть введено в эксплуатацию на эту дату в рамках реализации проекта жилищного строительства. Все отклонения являются основанием для переноса срока заключения договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения.

В части договора аренды (лизинга) объекта инженерно-технического обеспечения:

а) обязательство специализированного общества и ресурсоснабжающей организации заключить до или вдень заключения договора купли-продажи объекта инженерно-технического обеспечения договор аренды или лизинга такого объекта с условием выплаты арендной платы (платежей по лизингу) на условиях, определенных по формуле (финансовой модели) Агентства, использованной для расчета выкупной цены объекта на дату заключения предварительного договора. Отказ ресурсоснабжающей организации от заключения такого договора аренды или лизинга является основанием для переноса сроков заключения договора купли- продажи объекта, а изменение условий арендных платежей (платежей по лизинг) является основанием для проведения расчета новой цены выкупа объекта;

б) обязательство ресурсоснабжающей организации открыть к моменту подписания договора аренды (лизинга) объекта инженерно-технического обеспечения специальный счет для сбора и учета платежей потребителей коммунальных ресурсов (услуг), поставляемых или предоставляемых с использованием такого объекта инженерно-технического обеспечения и с которого будет происходить списание в пользу специализированного общества сумм арендной платы (платежи по лизингу) за пользование объектом инженерно- технического обеспечения. Специальный счет должен быть открыт в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2013 № 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступающими в силу с 1 июля 2014 года и актами Банка России, которые будут приняты для реализации указанной нормы. Отказ ресурсоснабжающей организации от открытия специального счета является основанием для отказа от заключения договоров купли-продажи и аренды (лизинга) объекта инженерно- технического обеспечения специализированными обществами.

Особые условия предварительного договора:

Представитель ответчиков исковые требования не признал, поддержав доводы, изложенные в отзывах. Пояснил, что между Минстроем Чувашии и ОАО "Иско-Ч" обязательства определены договором от 30.06.2015 № 11/08-31, предметом которого является сотрудничество и скоординированные действия сторон по реализации проекта: строительство многоквартирных жилых домов в микрорайоне № 1 жилого района "Новый город" г. Чебоксары в рамках программы на территории Чувашской Республики. Предметом указанного соглашения не являлось строительство объектов инженерной инфраструктуры в микрорайоне № 1 жилого района "Новый город" г.Чебоксары в рамках программы на территории Чувашской Республики. Следовательно, у Кабинета Министров Чувашской Республики, а равно иных органов исполнительной власти Чувашской Республики отсутствуют обязательства по заключению указанных договоров.

Проектами предварительных договоров, приложенных истцом к исковому заявлению, предусматриваются обязательства открытого акционерного общества "Водоканал" по заключению в будущем основного договора аренды. Вместе с тем условие о заключении предварительного договора в части заключения договора аренды с ОАО "Водоканал" (ресурсоснабжающая организация) не подлежит применению в связи с тем, что органы исполнительной власти субъекта Российской

Федерации не вправе вмешиваться в деятельность муниципальных образований, в собственности которых находится ресурсоснабжающая организация (ОАО "Водоканал").

Также несостоятельна ссылка истца на основные условия предварительного договора, утвержденные приказом Минстроя России от 10.06.2014 № 287/пр, так как данный приказ не зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации, следовательно, как не вступивший в силу применяться не может.

Кроме того, указал на то, что истец в обоснование своих требований ссылается на соглашение от 30.07.2014 № 09/8131-14, стороной которого ОАО "Иско-Ч" не является. Вместе с тем, в пунктах 2.4 и 2.5 названного соглашения установлено, что объемы выкупа по Чувашской Республике являются предварительными и подлежат утверждению Минстроем России, в связи с чем указанное условие является отлагательным в соответствии со статьей 157 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, не утвержден объем выкупа по Чувашской Республике, а по условию о выкупе не возникли какие-либо обязательства.

Представитель третьего лица - ОАО "Водоканал" возразил против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. Указал на то, что участие ОАО "Водоканал" в программе "Жилье для российской семьи" на сегодняшний день не представляется возможным, так как не проработан механизм возмещения затрат ресурсоснабжающей организации по внесению арендных платежей, расходов на капитальный, текущий ремонты, реконструкцию и модернизацию объектов инженерной инфраструктуры.

Предложенная редакция договоров в отношении ресурсоснабжающей организации имеет ряд замечаний и вопросов, требующих дополнительного обсуждения и доработки.

Возложение на ресурсоснабжающую организацию обязательства по исполнению договора аренды объектов инженерно-технического обеспечения требует внесения изменения в действующее законодательство в области тарифного регулирования, а сами затраты могут привести к росту тарифов на соответствующие коммунальные услуги для населения. Вместе с тем величина и темп роста коммунальных платежей регулируются в соответствии с законодательством о тарифах. Соответственно, если требуется увеличение тарифа, такое увеличение может происходить только в разрешенных пределах, следовательно, часть затрат на осуществление производственной деятельности будет урезана, что негативно скажется на поддержании работоспособности всей системы водоснабжения и водоотведения Тарифное законодательство должно в полном объеме учитывать арендную плату за выкупленный объект инженерно-технического обеспечения при утверждении (согласовании) тарифа ресурсоснабжающей организации на аналогичный период. Также не определен источник возмещения ресурсоснабжающей организации расходов на капитальный и текущий ремонты, реконструкцию и модернизацию объекта; согласно пункту 3.7.3 договора указанные мероприятия должны выполняться арендатором за свой счет. Рестроспективный анализ выполнения Производственной программы за несколько лет показывает, что происходит существенное снижение физических объемов, что приводит к неполучению финансовых источников для покрытия необходимых затрат. Рост тарифов по водоснабжению и водоотведению предыдущих лет в пределах индекса изменения тарифа недостаточен для осуществления нормальной производственной деятельности. Даже при проведенных мероприятиях по оптимизации затрат, применении энергосберегающих технологий, ОАО "Водоканал" имеет убыток по водоснабжению и водоотведению, что приводит к неблагоприятным изменениям в финансовом положении Общества. Включение в

тариф затрат, связанных с уплатой арендных платежей независимо от сроков аренды, однозначно приведет к превышению предельного индекса изменения тарифа. В связи с вышеуказанными обстоятельствами ОАО "Водоканал" не имеет возможности согласовать и подписать предварительные договоры купли-продажи и аренды объектов инженерно-технического обеспечения в рамках программы "Жилье для российской семьи".

Третьи лица - акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и открытое акционерное общество "Агентство финансирования жилищного строительства", надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих полномочных представителей в суд не направили; от АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в суд поступил отзыв, которым доводы, изложенные в исковом заявлении АО "АИЖК" считает незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404 утверждены основные условия и меры реализации программы "Жилье для российской семьи" в Российской Федерации (Далее по тексту - Постановление Правительства), пунктом 2 которых в рамках программы предусматривается ввод в эксплуатацию не менее 25 млн. кв. метров общей площади жилья экономического класса дополнительно к объемам ввода жилья, ранее запланированным государственной программой Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.11.2012 № 2227-р.

В соответствии с пунктом 16 Основных условий и мер реализации программы "Жилье для российской семьи" в целях обеспечения строительства жилья экономического класса в рамках программы объектами инженерно-технического обеспечения органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации - участников программы могут принимать участие в мероприятиях акционерных обществ, предусматривающих финансирование выкупа таких построенных в рамках программы объектов специализированными обществами проектного финансирования путем выпуска облигаций с залоговым обеспечением в соответствии с законодательством Российской Федерации либо приобретения закладных, удостоверяющих право залога на объекты инженерно-технического обеспечения, созданные в рамках программы.

Условия реализации мероприятий по выкупу объектов инженерно-технического обеспечения и условия выпуска облигаций с залоговым обеспечением утверждаются акционерными обществами после рассмотрения Советом при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья.

Согласно пункту 17 Постановления Правительства предельный объем указанного в пункте 16 настоящего документа финансирования выкупа объектов инженерно-технического обеспечения, построенных в рамках программы, либо приобретения закладных, удостоверяющих право залога на объекты инженерно- технического обеспечения, созданные в рамках программы, который не может превышать 4 тыс. рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилья экономического класса, подлежащего строительству (построенного) в рамках программы на территории субъекта Российской Федерации, для каждого субъекта Российской Федерации - участника программы утверждается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Порядок финансирования выкупа объектов инженерно-технического обеспечения определяется в соглашении об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы объектами инженерно-технического

обеспечения, заключаемом между Министерством строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и акционерным обществом "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Считает, что договор от 30.06.2015 № 11/08-31 об обеспечении реализации программы "Жилье для российской семьи" на территории Чувашской Республики не содержит обязательств относительно заключения с застройщиком предварительного договора купли-продажи и аренды объектов инженерно-технического обеспечения, в связи, с чем у Минстроя Чувашии отсутствуют обязательства перед истцом, связанные с заключением указанного предварительного договора. Поскольку истец не является стороной указанного соглашения, ссылка на его положения в обоснование своих требований является необоснованной. Указал на то, что возведенные истцом многоквартирные жилые дома не соответствуют требованиям установленным программой "Жилье для российской семьи", утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404: истцом не были соблюдены установленные условия относительно класса энергоэффективности возведенных зданий, так в разрешении на ввод в эксплуатацию от 23.06.2015 объекта, расположенного по адресу: <...> отражено, что указанный объект соответствует классу энергоэффективности "С" (нормальный). Кроме того, истцом не выполнена внутренняя отделка жилого помещения, что также является безусловным нарушением вышеприведенных условий. Заключение предварительного договора купли-продажи и аренды объектов инженерно-технического обеспечения с застройщиками участниками программы возможно только в отношении жилых помещений экономического класса, которыми возведенные истцом жилые помещения не являются. Следовательно, при указанных обстоятельствах понуждение ответчиков к заключению договора с истцом помимо их воли является ограничением принципа свободы договора, что в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

Выслушав представителей сторон и третьего лица – ОАО "Водоканал", изучив материалы дела, суд считает необходимым по собственной инициативе привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – муниципальное образование "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице Администрации города Чебоксары и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом. Также суд находит подлежащим удовлетворению ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве ответчика открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Подготовка дела к судебному разбирательству окончена, дело подготовлено к судебному разбирательству.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 46, статьями 49, 51, 136, частями 1, 2, 3 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

уточнение истцом исковых требований принять.

Ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве ответчика открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворить. Привлечь к участию в деле в качестве ответчика открытое акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, муниципальное образование "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице Администрации города Чебоксары и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом.

Назначить дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 12 августа 2016 года на 10 час. 00 мин. в помещении суда по адресу 428000, <...>, каб. 316, тел. 24-01- 43, факс <***>.

Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, открытому акционерному обществу "Агентство финансирования жилищного строительства", Администрации города Чебоксары и Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом – представить письменный мотивированный отзыв.

Объявления о перерывах в ходe судебного заседания размещаются на официальном сайте Арбитражного суда Чувашской Республики: www.chuvashia.arbitr.ru

Судья Н.В. Юрусова