Определение № А82-13338/13 от 08.12.2014 АС Ярославской области

98/2014-110091(2)

Арбитражный суд Ярославской области
150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51
http://yaroslavl.arbitr.ru, e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Резолютивная часть определения оглашена 01.12.2014

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Еремычевой И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мусолиной Л.В.

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» о внесении изменений в пункты 7.1.1, 7.1.2., 6.1. Порядка и условий проведения торгов по продаже имущественных прав ООО «АНК», являющихся предметом залога по требованиям конкурсного кредитора ОАО Банк «ФК Открытие»

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «АНК»,

при участии:

от заявителя – ФИО1 представителя по доверенности от 15.01.2014

от должника – ФИО2 представителя по доверенности от 21.11.2014 (до перерыва), ФИО3 представителя по доверенности от 24.07.2014 (после перерыва)

от кредиторов: от ОАО «Банк «ФК Открытие» - ФИО4 представителя по доверенности от 10.07.2014, от ФИО5 – ФИО6 представителя по доверенности от 07.08.2013, от ФИО7 – ФИО6 представителя по доверенности от 27.01.2014, от ФИО8 – ФИО6 представителя по доверенности от 26.09.2013, от ФИО9 – ФИО6 представителя по доверенности от 24.01.2014, от ФИО10 – ФИО6 представителя по доверенности от 26.09.2013, от ФИО11 – ФИО6 представителя по доверенности от 28.11.2013, от ФИО12 – ФИО6 представителя по доверенности от 03.12.2013

установил

Общество с ограниченной ответственностью «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просит суд внести изменения в п.7.1.1. Порядка и условий проведения торгов по продаже имущественных прав ООО «АНК», находящегося в залоге у ОАО Банк «ФК Открытие», определив реализацию залогового имущества должника отдельными лотами применительно к каждой квартире; внести изменения в п.6.1. Порядка и условий проведения торгов по продаже имущественных прав ООО «АНК», находящегося в залоге у ОАО Банк «ФК Открытие», устранив организатором торгов конкурсного управляющего ООО «АНК».

По мнению ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина», предложенное к утверждению положение (п.7.1.) затрудняет доступ к торгам потенциальных участников и препятствует отчуждению имущества по максимально высокой цене, так как согласно порядку организации и проведения продажи имущества должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим и залоговым кредитором, имущество должника подлежит реализации всего двумя лотами (п.7.1.1. и п.7.1.2.).

Заявитель считает, что продажа одним лотом 285-ти объектов долевого участия за 421 135 448,00 руб. и 3-х объектов долевого участия за 5 091 646,00 руб. ограничит доступ публики к торгам, так как потенциальными покупателями объектов долевого участия являются физические лица, которым 258 или 3 объекта долевого участия, как правило, не требуется и для потенциальных покупателей имеют привлекательность только отдельные лоты. Разбивка по лотам способствует повышению интереса к торгам со стороны потенциальных покупателей и устранению препятствий к получению достоверной информации о реализуемом имуществе.

По мнению заявителя, формирование лотов должно осуществляться отдельными лотами по каждому объекту долевого участия в строительстве, что будет способствовать в большей степени обеспечению интереса покупателей к торгам. При формировании лотов по каждому объекту долевого участия не нарушит прав залогового кредитора в формировании лотов подобным образом, поскольку в случае, если торги будут признаны несостоявшимися в таком виде, залоговый кредитор вправе поставить вопрос о реализации залогового имущества с торгов в виде единого лота, т.е. обратиться с заявлением об изменении порядка реализации заложенного имущества в порядке п.2 ст.139 Закона о банкротстве.

ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» полагает, что предложение конкурсного управляющего и залогового кредитора не отвечает целям конкурсного производства и балансу интересов всех лиц, участвующих в деле о банкротстве, поскольку имущество выставляется на торги с целью получения максимальной цены от продажи заложенного имущества и обеспечения на доступ публики к торгам, а продажа заложенного имущества (288 объектов долевого участия) двумя лотами не способствует цели его реализации, предусмотренной Законом о банкротстве и не способствует соблюдению баланса интересов должника и его кредиторов.

Пункт 6.1. Порядка, по мнению заявителя, не является в достаточной степени определенным, в связи с чем требует внесения в него изменений. Заявитель считает, что определение организатором торгов конкурсного управляющего, а не по выбору конкурсного управляющего специализированной организации, будет способствовать уменьшению расходов по проведению процедуры банкротства.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просит включить в просительную часть заявления п.7.1.2, изложить просительную часть заявления в следующей редакции: «Внести изменения в п.7.1.1. и п.7.1.2. Порядка и условий проведения торгов по продаже имущественных прав ООО «АНК», находящегося в залоге у ОАО Банк «ФК Открытие», определив реализацию залогового имущества должника отдельными лотами применительно к каждой квартире; внести изменения в п.6.1. Порядка и условий проведения торгов по продаже имущественных прав ООО «АНК», находящегося в залоге у ОАО Банк «ФК Открытие», установив организатором торгов конкурсного управляющего ООО «АНК».

Суд в порядке ст.49 АПК РФ принимает уточнение заявленных требований, так как это не противоречит закону, не нарушает законных прав и интересов других лиц.

Представители должника, ОАО Банк «ФК Открытие» возражают против удовлетворения заявленных требований.

ОАО Банк «ФК Открытие» считает, что у ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» отсутствует право на обращение в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, так как с заявлением о разрешении разногласий по порядку и условиям проведения торгов может обратиться в суд либо конкурсный управляющий, либо залоговый кредитор, иные лица, участвующие в деле о банкротстве, не вправе самостоятельно обращаться в суд с таким заявлением, в вправе лишь заявлять возражения относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества в судебном споре между конкурсным управляющим и залоговым кредитором.

По мнению Банка, предложенная залоговым кредитором продажа предмета залога 2 лотами (1 лот – 285 объектов и 2 лот – 3 объекта) соответствует цели конкурсного производства на максимальное удовлетворение требований кредиторов и не ограничивает доступ публики к торгам. Реализация имущественных прав в отношении 288 объектов недвижимости (квартир) будет осуществляться путем организации торгов в форме аукциона, который будет открытым по составу участников и по форме подачи предложений. При разбивке заложенного имущества на 2 лота залоговый кредитор руководствовался тем, что продаются не квартиры, а права участия в долевом строительстве, и надо ориентироваться на покупателя – инвестора, который профинансирует дальнейшее строительство. В случае продажи единичными лотами появляются риски: покупатели – физические лица не смогут достроить незавершенные строительством объекты; невозможна продажа 288 прав требования на первых и последующих торгах, так как при продаже прав требования к застройщику-банкроту не наблюдается покупательского спроса в виде существенных рисков покупателя, цена реализации на последующих торгах будет последовательно снижаться; в случае продажи единичными лотами затраты на процедуру конкурсного производства увеличатся во много раз, также это приведет к затягиванию процедуры банкротства и расчетов с кредиторами.

В отношении п.6.1. Порядка ОАО Банк «ФК Открытие» ссылается на то, что он полностью дублирует норму абз.2 п.5 ст.18.1 Закона о банкротстве, и ввиду его полного соответствия закону не подлежит изменению.

На вопрос суда в части, чем руководствовался Банк при выделении 2 лота, состоящего из трех квартир, представитель Банка пояснила, что по указанным во втором лоте квартирам имеются споры, в связи с чем Банк посчитал разумным и целесообразным выделить их в отдельный лот.

Конкурсный управляющий в судебное заседание явку не обеспечил, представил письменные объяснения на заявление, согласно которым конкурсный управляющий считает доводы, изложенные в заявлении ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина», несоответствующими действительности и фактическим обстоятельствам дела, а само заявление – не подлежащим удовлетворению.

По мнению конкурсного управляющего, реализация имущественных прав в порядке, утвержденном ОАО Банк «ФК Открытие» - 2 лотами, является наиболее эффективной и направленной на получение максимальной выручки от продажи заложенных имущественных прав.

В судебном заседании, состоявшемся 24.11.2014г., в порядке ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв до 01.12.2014г. до 15 час. 30 мин.

После перерыва заседание продолжено с участием представителей заявителя, должника и кредиторов.

Представитель заявителя требования поддержал.

От ООО «АРОНА» в материалы дела поступило письменное мнение на заявление ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина», в котором кредитор просит суд отказать заявителю в удовлетворении заявления. Кредитор считает, что Порядок соответствует цели конкурсного производства, направленного на максимальное удовлетворение интересов кредиторов, ссылается на то, что продажа имущественных прав единым лотом рассчитана на крупного инвестора, способного довести строительство данных объектов до конца. Единственный вариант продажи прав по ДДУ возможен только в результате продажи имущественных прав единым лотом продажи имущества на первых же торгах в полном объеме, реализуя имущество одним лотом, достигается реализация по максимально возможной цене. ООО «АРОНА» полагает, что в случае разбивки лота на отдельные квартиры, в ходе первых и последующих торгов все неликвидное имущество (имеющее наименьшую степень готовности) не будет продано, так как никто не захочет приобретать требования к Застройщику, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.

Не мало важным фактором, по мнению ООО «АРОНА», является то обстоятельство, что в случае покупки прав требований на квартиры единым лотом крупным инвестором, последний профинансирует строительство всех недостроенных домов, в результате чего будут защищены права и законные интересы дольщиков, вложившихся в строительство домов, которые до сих пор не достроены. Только в этом случае, а не в случае продажи предмета залога физическим лицам, все жилые дома будут достроены, что приведет к удовлетворению требований кредиторов, включенных в реестр о передаче жилых помещений. По мнению кредитора, продажа прав по ДДУ единым лотом позволяет сократить сроки проведения процедуры, минимизировать расходы, позволит избежать социального взрыва в г.Ярославле и появлению обманутых дольщиков.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2013 заявление общества с ограниченной ответственностью «АНК» о признании его несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении общества с ограниченной ответственностью «АНК» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО13, член саморегулируемой организации – Некоммерческое партнерство «Союз менеджеров и антикризисных управляющих».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.07.2014 (резолютивная часть от 18.07.2014) по делу № А82-13338/2013 Б/149 общество с ограниченной ответственностью «АНК», ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрированное по адресу: 150040, <...>, состоящее на учете в инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Ярославля, признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением арбитражного суда от 24.07.2014 (резолютивная часть от 18.07.2014) конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «АНК» утвержден ФИО13.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 26.03.2014г. (резолютивная часть от 18.03.2014г.) признано основанным и включено в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «АНК» в составе третьей очереди требование открытого акционерного общества «НОМОС-БАНК» (в настоящее время – ОАО Банк «ФК Открытие») в сумме 505 732 932 руб. 94 коп., в том числе 436 014 525 руб. 82 коп. основного долга и 69 718 407 руб. 12 коп. процентов за пользование кредитными денежными средствами. Установлено, что требование

учитывается в реестре требований кредиторов как требование, обеспеченное залогом имущества должника.

Судом установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле о банкротстве должника, что у должника имеются права требования в отношении 288 объектов недвижимости (квартир), являющихся предметом залога по требованиям ОАО Банк «ФК Открытие».

ОАО Банк «ФК Открытие» и конкурсным управляющим ООО «АНК» ФИО13 22.08.2014г. утвержден Порядок и условия проведения торгов по продаже имущественных прав общества с ограниченной ответственностью «АНК», являющихся предметом залога по требованиям конкурсного кредитора ОАО Банк «ФК Открытие».

Согласно п.7.1. Порядка имущество должника подлежит продаже следующими лотами:

7.1.1. ЛОТ №1: Права требования в отношении объектов недвижимости, указанных в Приложении №2 к настоящему Порядку (имущественные права в отношении 285 объектов долевого строительства).

7.1.2. ЛОТ №2: Права требования в отношении объектов недвижимости, указанных в Приложении №3 к настоящему Порядку (имущественные права в отношении 3 объектов долевого строительства).

Как следует из п.7.2. Порядка, начальная цена продажи имущества определяется Арбитражным судом Ярославской области. Рыночная стоимость определена в Отчете об оценке от 13.08.2014г. №2014V55 «Об определении рыночной стоимости 288 прав требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов, расположенных по адресу: Ярославская область, г.Ярославль, Дзержинский район, Микрорайон №12» и указана в Приложении №2 и №3 к настоящему Порядку.

Таким образом, рыночная стоимость имущества с учетом НДС, если его исчисление необходимо в силу закона, на основании отчета оценщика составляет:

По ЛОТУ №1- 421 135 448 руб. 00 коп.

По ЛОТУ №2 – 5 091 646 руб. 00 коп.

Согласно п.6.1. Порядка организатором торгов является конкурсный управляющий ООО «АНК» либо привлекаемая для этих целей специализированная организация, аккредитованная при НП «СМИАУ» по виду аккредитации (профессиональных услуг) «услуги организатора электронных торгов» по выбору конкурсного управляющего ООО «АНК».

Пунктом 9.2. Порядка определено, что при проведении повторных торгов начальная цена продажи имущества/лота на повторных торгах, устанавливается в размере 10 процентов ниже начальной цены продажи имущества/лота на первоначальных торгах.

Полагая, что положения пунктов 7.1.1., 7.1.2. и 6.1. Порядка нарушают права кредиторов на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику, конкурсный кредитор должника - ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Оценив материалы дела, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в силу следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Закона.

На основании абзаца 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Согласно разъяснению, приведенному Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в абзаце 4 пункта 9 Постановления Пленума от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», в соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Из системного толкования приведенных разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и нормы статьи 124 Закона о банкротстве следует, что, разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.

Рассмотрев представленный Порядок в части оспариваемых пунктов, принимая во внимание срок конкурсного производства, его цель, объект залога (288 имущественных прав требования по договорам долевого участия в незавершенных строительством 5 многоквартирных домах с разной степенью готовности), суд не установил противоречия его требованиям законодательства о банкротстве и нарушения им прав и законных интересов заинтересованных лиц.

Суд пришел к выводу, что условия Порядка в редакции ОАО Банк «ФК Открытие» и конкурсного управляющего ООО «АНК» являются определенными, позволяют сократить сроки продажи и расходы на сопровождение продажи залогового имущества (например, количество публикаций, расходы на оформление сделок по итогам торгов, государственную регистрацию перехода прав требования), что, в свою очередь, минимизирует риски нарушения прав и законных интересов должника и его кредиторов при проведении торгов по продаже имущества, исключает возможность злоупотребления

правами со стороны третьих лиц, сокращает сроки проведения процедуры конкурсного производства и текущие расходы на ее проведение.

Заявителем в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что предложенные залоговым кредитором и конкурсным управляющим должника условия порядка проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества или не являются в достаточной степени определенными.

Кроме того, суд отмечает, что ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина», кроме настоящего дела, оспаривает в обособленном споре начальную цену продажи заложенного имущества.

По ходатайству ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» судом назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости 288 прав требования по договорам долевого участия.

Таким образом, начальная цена будет определяться судом исходя из конкретных обстоятельств дела с учетом возражений ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» о занижении начальной цены продажи имущества.

Учитывая изложенное, заявление ООО «Высотная строительно-ремонтная фирма «Вершина» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 49, 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Определение может быть обжаловано в 10-дневный срок со дня его вынесения во Второй арбитражный апелляционный суд.