Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью 685,1 кв.м., степень готовности 5%, к.н. 76:23:011001:3277, расположенного по адресу: <...> в районе д. 25, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» и обществом с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Реалишен Компании»,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Реалишен Компани» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» (далее – заявитель, ООО «Сити-Строй») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительнымдоговора купли-продажи объекта незавершенного строительства, общей площадью 685,1 кв.м., степень готовности 5%, к.н. 76:23:011001:3277, расположенного по адресу: <...> в районе д. 25, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» и обществом с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Реалишен Компани» (далее – ООО ТД «Реалишен Компани»).

Лица, участвующие в деле, явку в суд своих представителей не обеспечили, в связи с чем судебное заседание проводится в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что 25.11.2016 на основании заявления Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Арбитражным судом Ярославской области вынесено определение о возбуждении производства по делу № А82-16047/2016 Б/397 о несостоятельности (банкротстве) ООО ТД «Реалишен компани».

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 01.02.2017 (резолютивная часть определения оглашена 25.01.2017) в отношении ООО ТД «Реалишен компани» введена процедура наблюдения, временным управляющим имуществом должника утвержден ФИО1, член Союза арбитражных управляющих «ДЕЛО».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.07.2017 (резолютивная часть решения оглашена 10.07.2017) общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Реалишен компани» (ИНН <***>, ОГРН <***>, зарегистрировано 20.01.2009, состоит на учете в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 5 по Ярославской области, адрес (место нахождения): 150000, <...>, к. 2) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.07.2017 (резолютивная часть определения от 10.07.2017) конкурсным управляющим имуществом должника утвержден член Союза арбитражных управляющих «ДЕЛО» ФИО1.

07.12.2018 в ЕФРСБ размещено сообщение № 3288830 о проведении торгов по продаже имущества должника, согласно которому предметом торгов являлся Лот №1 – объект незавершенного строительства общей площадью 685,1 кв.м., степень готовности 5%, адрес объекта: <...> в районе д. 25.

К данному сообщению конкурсным управляющим были прикреплены (приложены):

- проект договора купли-продажи имущества,

- копия отчета об опенке имущества должника, являющегося предметом торгов,

- договор о задатке.

Торги признаны несостоявшимися в связи с тем, что поступила только одна заявка (от ООО «Сити-Строй»).

28.01.2019 по результатам открытых торгов по продаже имущества должника в соответствии с протоколом о результатах торгов № 214698 от 23.01.2019 между ООО ТД «Реалишен Компани» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (продавец) и ООО «Сити-Строй» (покупатель) подписан договор купли-продажи объекта незавершенного строительства общей площадью 685,1 кв.м., степень готовности 5%, кадастровый номер 76:23:011001:3277, адрес объекта: <...> в районе дома 25.

13.02.2019 между контрагентами подписан акт приема-передачи объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация права собственности ООО «СтройСити» на спорный объект произведена 22.04.2019 (запись регистрации № 76:23:011001:3277-76/023/2019-10).

По мнению заявителя вышеуказанный договор является недействительным.

В частности, как следует из текста заявления, в Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО ТД «Реалишен Компани» от 30.11.2018, не находящегося в залоге, не содержится информации о земельном участке, на котором располагается объект незавершенного строительства, отсутствует также информация о правах пользования земельным участком.

Заявитель обратился в КУМИ мэрии города Ярославля с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 76:23:011001:737, на котором располагается объект незавершенного строительства.

Приказом председателя КУМИ мэрии города Ярославля № 3801 от 01.11.2019 ООО «Сити-Строй» отказано в предоставлении указанного земельногоучастка в аренду. В качестве основания для отказа КУМИ сослалось на подпункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; ранее договор аренды заключался на основании пункта 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства незавершенного строительством объекта станции технического обслуживания по диагностике с инженерными коммуникациями. В письменном отказе отражено, что в соответствии с действующим земельным законодательством предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства осуществляется однократно.

При изложенных обстоятельствах ООО «Сити-Строй» считает сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства заключенной под влиянием существенного заблуждения, а также под влиянием обмана.

Заявитель полагает, что ООО ТД «Реалишен Компани» действовало недобросовестно, не поставив в известность ООО «Сити-Строй» о том, что уже реализовало свое право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В судебное заседание от конкурсного управляющего поступил отзыв, в котором он возражал против удовлетворения требований заявителя. ФИО1 полагает, что действуя разумно и осмотрительно, заявитель мог и имел возможность получить информацию о правах на земельный участок, на котором расположен предмет торгов, а также об основаниях, на которых ранее был предоставлен этот участок должнику, до заключения договора (26.01.2019).

До вынесения окончательного судебного акта по существу спора ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. Указывает, что с настоящим заявлением заявитель обратился в арбитражный суд 25.02.2020, то есть по истечении годичного срока исковой давности, установленного в пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая позицию конкурсного управляющего ООО ТД «Реалишен Компани» об истечении срока исковой давности для судебной защиты нарушенного права, суд исходит из следующего:

По смыслу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Под сроком защиты гражданских прав понимается срок, в течение которого лицо, право которого нарушено, может требовать принудительного осуществления или защиты своего права.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В рассматриваемом случае заявитель ссылается, в том числе, на совершение сделки под влиянием заблуждения и обмана.

Применительно к диспозиции статей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения» и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств» указанные сделки являются оспоримыми.

В силу положений пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

По утверждению заявителя об отсутствии у него возможности заключения договора аренды земельного участка и, соответственно, о наличии у него права на обжалование спорного договора, ему стало известно из приказа КУМИ мэрии г. Ярославля № 3801 от 01.11.2019.

Вместе с тем, суд учитывает, что ООО «Строй-Сити» участвовало в проведении торгов.

В объявлении о проведении торгов указано, что подробно с характеристиками лота, условиями договора о задатке и договора купли-продажи можно ознакомиться у организатора торгов.

На сайте ЕФРСБ к соответствующему объявлению был прикреплен файл «Отчет 2 Осташинская».

Применительно к тексту отчета № НД09-А/08-2018-2, размещенному под данным названием, в качестве документов, содержащих характеристики объекта оценки, указан, в том числе, договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 27-яс от 20.08.2015 и доп.соглашения к нему (страница 5 отчета). На странице 10 отчета указано, что «Объект оценки расположен на земельном участке общей площадью 1092 кв.м., категория земель: населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов, характерных для населенных пунктов (строительство станции технического обслуживания по диагностике с инженерными коммуникациями). Участок принадлежал заказчику на праве аренды. На дату оценки срок аренды по договору истек. Новый договор не заключен.».

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что о заключении должником договора аренды спорного земельного участка заявитель мог узнать с момента ознакомления с вышеуказанным отчетом, которое осмотрительный и осторожный покупатель должен был осуществить до своего участия в торгах.

У суда отсутствуют данные, позволяющие с достоверной точностью установить дату ознакомления ООО «Строй-Сити» с документацией по торгам, в то же время, учитывая, что в протоколе о торгах от 23.01.2019 отражено поступление заявки от указанного общества, суд пришел к выводу, что данное событие (ознакомление заявителя с отчетом) не могло произойти позже указанного числа.

Поскольку заявление об оспаривании сделки поступило в суд 25.02.2020, доводы конкурсного управляющего ФИО1 о попуске заявителем срока исковой давности для судебной защиты нарушенного права признаются судом обоснованными.

Из содержания пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В то же время, с учетом информации об отражении в Отчете об оценке наличия договора аренды на земельный участок и истечении срока его действия, считает суд необходимым отметить и недоказанность заявителем в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельств обмана со стороны конкурсного управляющего, сокрытия им какой-либо информации в отношении объекта торгов и земельного участка, на котором он расположен. Заблуждение покупателя допущено исключительно по его вине, в силу невнимательного ознакомления с конкурсной документацией.

Помимо вышеизложенных доводов, по мнению заявителя имеются основания для признания сделки недействительной как совершенной при злоупотреблении правом со стороны продавца.

В силу положений статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если при совершении сделки допущено злоупотребление правом, такая сделка является ничтожной.

Исходя из положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Поскольку в рассматриваемом случае сделка подписана контрагентами 28.01.2019, а с заявлением в суд ООО «Сити-Строй» обратилось 25.02.2020, суд пришел к выводу, что трехлетний срок исковой давности, установленный вышеизложенной нормой, заявителем не пропущен, в связи с чем заявление в данной части подлежит рассмотрению по существу.

Конкурсный управляющий, оспаривая правомерность заявленных требований, указывает, что предоставление информации о реализации должником права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов не является обязательным как в силу Закона о банкротстве, так и в силу обычаев делового оборота. Более того, как следует из сообщения о проведении торгов № 3288830, размещенном в ЕФРСБ 07.12.2018, конкурсным управляющим была предоставлена достаточная и достоверная информация о предмете торгов. В частности, к указанному сообщению прилагался Отчет о проведении оценки имущества – предмета торгов, в котором указано, что участок принадлежал заказчику на праве аренды, на дату оценки срок аренды по договору истек, новый договор не заключен. В связи с этим, действуя с необходимой степенью осмотрительности, заявитель при ознакомлении с документами, характеризующими предмет торгов мог достоверно узнать, что срок действия договора аренды земельного участка истек, а новый договор аренды не заключен.

Дополнительно конкурсный управляющий отмечает, что согласно Выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности заявителя является строительство жилых и нежилых зданий, в связи с чем заявитель, как профессиональный участник рынка строительства (создания) объектов недвижимости, не мог не знать, что, приобретая объект незавершенного строительства с целью последующего завершения строительства, необходимо иметь информацию о правах на земельный участок, на котором расположен данный объект незавершенного строительства.

Ответчик считает, что заявитель не был лишен возможности узнать о судьбе земельного участка, на котором расположен предмет торгов, получив соответствующую информацию у конкурсного управляющего должника, однако к конкурсному управляющему должника с какими-либо вопросами относительно предмета торгов, в том числе относительно прав на земельный участок, заявитель не обращался. Полагает, что если бы заявитель действовал с необходимой степенью осмотрительности, обычной для деловой практики в подобных условиях, он получил бы необходимую информацию о правах на земельный участок, в том числе договор аренды земельного участка от 20.08.2015, о котором упоминается в Отчете об оценке (пункт 2.1 Отчета, страница 5). В данном договоре четко указано, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Этим же пунктом предусмотрено, что данные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

При таких обстоятельствах действуя с необходимостью степенью осмотрительности обычной для деловой практики совершения подобных сделок с учетом того, что заявитель является профессиональным участником рынка строительства объектов недвижимости, заявитель имел бы информацию о том, что, приобретая предмет торгов, он не смог бы получить право на заключение договора аренды земельного участка без торгов.

Оценивая сложившуюся правовую ситуацию, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску оспаривающего такой договор лица, чьи права или охраняемые законом интересы он нарушает.

Пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснено: исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Если фактическое исполнение договора было сопряжено со злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), то действия по его исполнению являются недействительными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.02.2013 № 12913/12 по делу № А27-15517/2011).

Исходя из пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» и постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2014 № 13846/13 по делу № А19-2903/10-58, недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной стороны сделки, воспользовавшейся тем, что лицо, исполняющее функции единоличного исполнительного органа другой стороны при заключении договора действовало явно в ущерб последней, является основанием для признания сделки недействительной в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумность их действий.

Вместе с тем презумпция добросовестности и разумности является опровержимой: в ситуации, когда лицо, оспаривающее совершенную со злоупотреблением правом сделку купли-продажи, представило достаточно серьезные доказательства и привело убедительные аргументы в пользу того, что продавец и покупатель при ее заключении действовали недобросовестно, с намерением причинения вреда должнику, на ответчиков переходит бремя доказывания того, что сделка совершена в интересах контрагентов, по справедливой цене, а не для причинения вреда второй стороне и третьим лицам.

Оценив доводы и возражения сторон, а также документы, представленные в материалы дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств наличия злоупотребления правом при совершении сделки со стороны конкурсного управляющего ООО ТД «Реалишен Компани».

Как было указано выше, информация о договоре аренды на земельный участок, имелась в Отчете об оценке, который был размещен на сайте ЕФРСБ и с которым у заявителя была возможность ознакомиться до проведения спорных торгов.

Доказательства искажения ответчиком информации, отказа конкурсного управляющего в предоставлении дополнительных разъяснений по вопросу аренды земельного участка, на котором расположен реализуемый объект, или в предоставлении копии договора аренды, в деле отсутствуют.

Суд соглашается с позицией ответчика, что заявитель, как профессиональный участник рынка строительства объектов недвижимости, должен был знать об особенностях оформления договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором располагается незавершенный строительством объект, и предпринять соответствующие меры для полного выяснения всех обстоятельств, связанных с данным вопросом, с целью исключения для себя рисков, связанных с невозможностью заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В рассматриваемом случае, по мнению суда, произошло неосмотрительное бездействие со стороны заявителя, что не может ставиться в вину ответчику по настоящему спору.

Признаки реализации конкурсным управляющим каких-либо противоправных целей при размещении документации по торгам, указании на сайте ЕФРСБ информации о продаваемом объекте, подписании оспариваемого договора, судом не установлены.

Ввиду отсутствия обстоятельств злоупотребления правом со стороны ответчика по оспариваемой сделке при её заключении, заявление удовлетворению не подлежит.

Заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63).

С учетом отказа в удовлетворения заявленных требований, расходы по госпошлине, понесенные заявителем при подаче настоящего требования в суд, возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 110, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявлениеобщества с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» оставить без удовлетворения.

Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Определение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ст.186 АПК РФ).

Судья Е.А. Савченко