Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шарутиным А.С. (до перерыва), помощником судьи Ворониным А.В. (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании заявление ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов ФИО2 (ИНН <***>) требования в размере 6 840 000 руб. 00 коп., как обеспеченные залогом имущества должника,

третье лицо: ФИО3,

при участии:

от заявителя: ФИО4 – представитель по доверенности № 76 АБ 1534303 от 22.01.2019;

от должника: ФИО5 – представитель по доверенности 76 АБ 1679736 от 28.08.2019;

от конкурсного кредитора ФИО6: ФИО7 – представитель по доверенности № 76 АБ 1607670 от 21.03.2019;

установил:

ФИО8 обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - ИП ФИО2, должник).

На основании указанного заявления определением Арбитражного суда Ярославской области от 04.10.2018 возбуждено производство по делу № А82-17048/2018 Б/552 о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2.

Определением суда от 28.12.2018 (резолютивная часть от 24.12.2018) заявление ФИО8 удовлетворено, в отношении ИП ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим имущества должника утверждена член Некоммерческого партнерства «Центр финансового оздоровления предприятий агропромышленного комплекса» ФИО9.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры реструктуризации долгов опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 4 от 12.01.2019.

19.03.2019 ФИО1 (далее – ФИО1, заявитель) в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ФИО2, должник) обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в сумме 6 840 000 руб.

Определением арбитражного суда от 22.04.2019 к участию в рассмотрении заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Определением арбитражного суда от 20.05.2019 (резолютивная часть от 13.05.2019) установлено, что при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2 подлежат применению положения параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Назначено судебное заседание по вопросу завершения процедуры реструктуризации и введения в отношении должника процедуры реализации имущества должника.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.10.2019 (резолютивная часть от 26.09.2019) завершена процедура реструктуризации долгов индивидуального предпринимателя ФИО2 (дата рождения: 27.11.1967, место рождения: г. Рыбинск Ярославской обл.; адрес регистрации: <...>, ИНН <***>, ОГРНИП <***>), гражданин ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина.

Заявление ФИО1 рассматривается в порядке статей 100, 142, 213.24, 201.9-201.11, 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме.

Представитель должника и конкурсного кредитора ФИО6 против удовлетворения заявленных требований возражают.

Остальные лица, участвующие в деле, явку в суд своих представителей не обеспечили, в связи с чем судебное заседание проводится в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв на 5 рабочих дней.

После окончания перерыва рассмотрение заявления продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что 28.06.2013 между ФИО2, ФИО3 (Сторона 1) и ФИО1 (Сторона 2) подписан предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1.1 данного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи недвижимого имущества: офисного помещения, расположенного по адресу: <...>, проектной общей площадью 171 кв.м. в жилом доме на 1 этаже, а также доли земельного участка пропорциональной площади доли офиса № 3 от площади нежилого здания в стадии реконструкции, находящегося по адресу: <...> (далее – недвижимое имущество), по которому Сторона 1 будут выступать продавцами, а Сторона 2 – покупателем недвижимого имущества.

Указанное недвижимое имущество продавец продает покупателю за 6 840 000 руб. (пункт 2.1.4 договора).

Пунктом 2.1.5 договора установлен порядок оплаты по предварительному договору: 2 500 000 руб. будет внесено покупателем на лицевой счет ФИО3 после подписания настоящего предварительного договора и 3 000 000 руб. наличными средствами после подписания настоящего предварительного договора, остаток денежных средств по настоящему договору будет оплачен покупателем наличными средствами продавцам в декабре 2013 года.

Согласно пункту 3.2 договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 01.07.2014 года.

В материалы дела представлены:

- рукописная расписка от 11.07.2013 о получении ФИО2 от ФИО1 денежных средств в размере 2 500 000 руб. в качестве аванса за офис № 3, расположенный по адресу: <...>,

- платежное поручение № 189 от 15.07.2013 о перечислении ФИО1 на счет ФИО3 2 500 000 руб., в качестве назначения платежа указано «Оплата по договору купли-продажи недвижимости по адресу: <...>»,

- рукописные расписки от 11.07.2013 и от ноября 2013 года о получении ФИО3 от ФИО1 денежных средств в размере 500 000 руб. и в сумме 1 340 000 руб., соответственно.

В подтверждение наличия финансовой возможности уплатить указанную сумму заявителем представлена копия договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2013 на сумму 5 000 000 руб., налоговые декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за 2011-2013г.г.

01.10.2015 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание в стадии реконструкции, назначение: нежилое, А2, А1-2 (по проекту), А2-3 (по проекту) – этажный, общая площадь застройки – 598 кв.м., процент готовности: А – 47%, А1-1 – 7%, А2 – 6%, инв. № 06078, лит. А, А1, А2, Г (сарай), кадастровый номер 76:20:080427:21, существующие обременения: выполнение условий охранного обязательства собственника на объект культурного наследия; и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для реставрации и реконструкции нежилого здания с возведением пристройки под размещение магазинов и офисов, общая площадь 1002 кв.м., кадастровый номер 76:20:080427:14, расположенные по адресу: <...>.

Стороны договорились, что исполнение обязательств по ранее заключенным договорам с третьими лицами относительно объекта недвижимости, указанного в пункте 1 настоящего договора, покупатель принимает на себя с момента подписания настоящего договора и передаточного акта к нему (пункт 7 договора купли-продажи от 01.10.2015).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.10.2015.

Как указывает заявитель, спорное помещение было ему передано после подписания предварительного договора купли-продажи квартиры от 28.06.2013, однако помещение № 3 по адресу переулок Вознесенский, д. 5 на ФИО1 так и не зарегистрировано, сейчас в нем нет коммуникаций, пользоваться помещением не возможно.

Заявитель полагает, что поскольку ФИО2 в договоре от 01.10.2015 принял на себя исполнение обязательств по указанному дому, то он должен возвратить ФИО1 уплаченную за помещение сумму в полном объеме.

ФИО3 считает требования заявителя законными и обоснованными. В отзыве на заявление указал, что подтверждает все обстоятельства, изложенные ФИО1 в заявлении, в том числе факт передачи им денежных средств ФИО2 и ФИО3 в полном объеме. Пояснил, что после покупки помещения ФИО1 туда заехал, у него там был офис, сидели работники; ФИО2 и ФИО3 неоднократно давали обещание заявителю о введении дома в эксплуатацию и выполнении до конца своих обязательств вплоть до отчуждения ФИО3 1/2 доли ФИО2 Считает, что по условиям договора купли-продажи от 01.10.2015 все обязательств по ранее заключенным договорам с покупателями помещений, в том числе и с ФИО1, принял на себя ФИО2 Указал, что после этого ФИО2 также регулярно обещал всем дольщикам передать помещения, о чем неоднократно выходили сюжеты в эфирах местного телеканала. Делает вывод, что ФИО2 должен вернуть ФИО1 деньги либо передать помещение. Считает, что на отношения сторон должны распространяться положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ). Пояснил, что регистрация предварительного договора была невозможна.

До вынесения окончательного судебного акта представитель должника и конкурсного кредитора ФИО6 заявили о пропуске заявителем срока исковой давности для судебной защиты нарушенного права. Указывают, что основной договор должен был быть заключен 01.07.2014, соответственно, срок исковой давности на взыскание денежных средств начинает течь с 01.07.2015.

Должник с указанными доводами не согласен. Отметил, что спорный договор предусматривал полную оплату за передаваемое помещение, которая осуществлена ФИО10 в соответствии с условиями договора. С учетом изложенного, ссылаясь на положения статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении № 54 от 11.07.2011, считает, что фактически спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты. Пояснил, что у него не было оснований для предъявления требований о возврате денежных средств, поскольку у ФИО1 были обоснованные ожидания передачи ему помещения. А именно, продавцы утверждали, что документы на здание оформляются, ими предпринимались меры по документальному оформлению продолжения строительства, а в дальнейшем попытки получения разрешительной документации на построенный дом. Указывает, что разрешительные документы по проведению работ на доме были выданы только 25.05.2016, после чего в установленные законом сроки ООО «МАН», действуя в интересах собственника ФИО2, пыталось утвердить отчетную документацию на дом в 2016 году и сдать выполненные работы Департаменту, а получив отказ, до 25.01.2018 обжаловало его. Данные обстоятельства подтверждаются судебными актами арбитражного суда по делу № А82-17990/2016. Поскольку сроки сдачи дома неоднократно отодвигались и ФИО2 продолжались попытки оформить разрешительную документацию до января 2018 года, считает, что срок 01.07.2014 нельзя считать пресекательным для определения момента, когда ФИО1 должен был прекратить ожидать передачи ему помещения по договору от 28.06.2013, т.к. продавец не только сообщал о намерении исполнить обязательства по договору купли-продажи, но и предпринимал для этого реальные действия.

По мнению заявителя к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федеральный закон № 214-ФЗ. Полагает, что согласно статье 9 указанного Закона ФИО1 как участник долевого строительства вправе отказаться от договора, но не обязан этого делать; участник долевого строительства может продолжать ожидать передачи ему помещений, либо заявить требование об одностороннем отказе от исполнения условий договора в любое время по истечении этого срока. После того, как судом была введена процедура реструктуризации долгов ФИО2, ФИО1 посчитал, что надлежащим способом защиты его прав будет требование о возврате денежных средств путем включения в реестр требований кредиторов, обеспеченное залогом.

Дополнительно ссылается на положения пункта 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве, пункта 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) и полагает, что ФИО1 не может заявлять иного требования, кроме денежного, поскольку по смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника.

Отмечает, что аналогичные договоры были заключены с другими гражданами на другие помещения в этом доме; заявления о включении в реестр требований кредиторов заявлены в рамках настоящего дела и ни в одном заявлении должник и кредитор ФИО6 не ссылаются на истечение срока исковой давности.

Оценивая доводы должника и кредитора в отношении истечения срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита права по иску лица, право которого нарушено, возможна в установленный законом срок (исковая давность).

Как определено в пункте 1 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Пунктом 2 указанной нормы права установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 14 постановления от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», возражения на требования конкурсных кредиторов, основанные на пропуске исковой давности, являются средством защиты заинтересованных лиц, а потому могут заявляться любым лицом, имеющим право на заявление возражений относительно требований кредиторов в соответствии со статьями 71 или 100 Закона о банкротстве.

Если обстоятельства, на которые ссылаются указанные лица, подтверждаются в судебном заседании, арбитражный суд выносит определение об отказе во включении требования данного кредитора в реестр требований кредиторов в связи с пропуском срока исковой давности (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Между сторонами имеются разногласия относительно правовой природы спорного договора и применяемых к нему правовых норм.

В частности, по мнению должника применению подлежат положения о предварительном договоре купли-продажи, по мнению заявителя – положения о купле-продаже будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, нормы Федерального закона № 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено, что правоотношения между заявителем, должником и третьим лицом возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи помещения, расположенного в момент его заключения в нежилом здании, находящемся в стадии реконструкции, при этом ФИО1 во исполнение условий данного договора были переданы ФИО2 и ФИО3 денежные средства в размере стоимости приобретаемого помещения.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось после 1 апреля 2005 года, суд пришел к выводу, что на отношения, возникшие между указанными сторонами, распространяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ.

Вышеизложенное согласуется с позицией судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 10.05.2016 № 78-КГ16-13.

В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

При этом объект долевого строительства не может быть передан участнику долевого строительства ранее, чем возводимое (реконструируемое) здание будет введено в эксплуатацию.

Сторонами не оспаривается, что дом № 5, расположенный в пер. Вознесенский города Рыбинска Ярославской области до настоящего времени в эксплуатацию не введен. Документы, подтверждающие обратное, в дело не представлены, в связи с чем суд пришел к выводу, что фактическая возможность передачи застройщиком заявителю спорного помещения отсутствует.

При этом по мнению суда заявителем представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о наличии у него обоснованных ожиданий после 31.07.2014 в намерении должника выполнить свои обязательства.

Пункт 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 9 указанного закона, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора.

Таким образом, течение срока исковой давности на взыскание денежных средств с застройщика для участника долевого строительства, отказавшегося от договора в одностороннем порядке, не может начаться ранее, чем на 21 рабочий день от даты прекращения договорных отношений.

В рассматриваемом случае отказ от договора осуществлен путем направления в суд настоящего требования, что не запрещено нормами действующего законодательства, и согласуется с положениями статьи 201.5 Закона о банкротстве.

Соответственно, срок на взыскание задолженности в судебном порядке заявителем не пропущен.

Позиция должника о незаключенности договора также не свидетельствует о попуске заявителем срока исковой давности:

Течение срока исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Исходя из вышеназванных положений действующего законодательства и соответствующих разъяснений, принимая во внимание, что спорный договор подписан обеими сторонами, после подписания договора ФИО1 исполнил обязательство по оплате в полном объеме, а должник осуществлял действия по реконструкции дома № 5 по пер. Вознесенский в г. Рыбинске Ярославской области, разрешения на выполнение работ на данном объекте выдавались 23.12.2013, 20.04.2014, 16.09.2015, а в 2017 году арбитражным судом рассматривался спор о признании незаконным решения Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области об отказе в утверждении Отчетной документации по работам на указанном объекте, при этом должник от исполнения своих обязанностей по указанному договору не отказывался, суд пришел к выводу, что ФИО1 добросовестно рассчитывал на получение завершенного реконструкцией офиса № 3 до момента возбуждения в отношении должника настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) (04.10.2018).

Материалами дела иное не доказано, судом не установлено.

Заявление поступило в суд по истечении 5 месяцев после возбуждения арбитражным судом дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2, а именно, 19.03.2019, т.е. в пределах трехлетнего срока, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом сам по себе факт отсутствия государственной регистрации предварительного договора, с учетом того, что обе стороны исполняли принятые на себя обязательства по данному договору, не опровергает вышеуказанные обстоятельства и не может свидетельствовать о том, что в период до возбуждения в отношении должника дела о банкротстве, когда должник продолжал исполнение обязательств по реконструкции нежилого здания и обе стороны рассчитывали на то, что офис № 3 будет передан ФИО1, последний знал или должен был знать о том, что должник неосновательно сберег за счет ФИО1 денежные средства в размере 6 840 000 руб.

При изложенных обстоятельствах суд отклоняет доводы должника и конкурсного кредитора об истечении срока исковой давности для судебной защиты ФИО1 его нарушенных прав; заявление подлежит рассмотрению по существу.

Должник против удовлетворения заявления в полном объеме возражает. Указывает, что ФИО2 принял от ФИО1 только 2 500 000 руб. Остальные денежные средства переданы заявителем ФИО3 По мнению должника ФИО1 не может претендовать на суммы, переданные им в рамках спорного договора не ФИО2, а ФИО3 Считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства принятия должником на себя исполнение обязательств ФИО11 перед ФИО1; в случае принятия доводов заявителя, отмечает, что имеет место перевод долга с ФИО3 на ФИО2 без согласия кредитора. Указывает, что если принять доводы заявителя о том, что предварительный договор по своей сути является договором купли-продажи будущей вещи, следует обратить внимание на отсутствие его государственной регистрации. В судебном заседании 22.10.2019 представитель должника выразил позицию о незаключенности предварительного договора, поскольку не были согласованы все параметры передаваемого помещения; ссылки на проект отсутствуют. Пояснил, что спорная задолженность была урегулирована передачей помещения в другом здании, однако документального подтверждения данным обстоятельствам не имеется.

Конкурсный кредитор ФИО6 поддержал возражения должника, считает, что пункт 7 договора купли-продажи от 01.10.2015, подписанный между ФИО2 и ФИО3 является неопределенным.

Оценивая сложившуюся правовую ситуацию, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве и статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

Применительно к положениям статьи 2 Закона о банкротстве кредиторами признаются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.

В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Согласно пункту 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Как было указано выше, рассматриваемое требование основано на невыполнении должником обязательств по передаче заявителю нежилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.06.2013, за который ФИО1 уплачена покупная цена в полном объеме.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доказательства уплаты ФИО1 денежных средств за офис № 3 в размере 6 840 000 руб. представлены в материалы дела.

ФИО2 и ФИО3 факт получения денежных средств от заявителя в указанной сумме не оспаривается; лица, участвующие в деле, возражений в данной части не заявили; оснований не доверять представленным доказательствам у суда не имеется.

Суд учитывает, что в настоящее время собственником дома № 5 по адресу: <...> является ФИО2, соответственно, у ФИО3 не имеется возможности передать заявителю спорное помещение, за которое им уплачена полная покупная стоимость.

Доводы должника об отсутствии оснований для включения в реестр требований кредиторов денежных средств, переданных ФИО1 ФИО11 судом отклонены как противоречащие пункту 7 договора купли-продажи от 01.10.2015.

По мнению суда данный пункт является достаточно определенным и не допускающим двоякого толкования. Возражений против согласования ФИО2 и ФИО3 возникновения обязанности перед третьими лицами в отношении объекта недвижимости исключительно у ФИО2 со стороны ФИО1 не поступило.

Доводы должника о незаключенности договора судом также не принимаются в силу разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в котором указано, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По мнению должника спорное требование не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия государственной регистрации предварительного договора купли-продажи квартиры от 28.06.2013.

Как было указано выше, при рассмотрении настоящего спора, помимо норм Закона о банкротстве, суд руководствуется положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

Статья 17 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации.

Вместе с тем, отсутствие госрегистрации договора не является основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, что следует из позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/2008.

Поскольку спорный договор был подписан заявителем и должником и исполнен со стороны заявителя в полном объеме за несколько лет до возбуждения дела о банкротстве ФИО2, при этом ни один из участников предварительного договора не подвергал сомнению наличие у должника обязательства передать ФИО1 спорное жилое помещение, отказ во включении требования заявителя в реестр требований кредиторов только по причине отсутствия регистрации спорного договора является необоснованным.

Таким образом, суд пришел к выводу, что в реестр требований кредиторов должника подлежат включению требования ФИО1 в сумме 6 840 000 руб.

При этом, исходя из положений статьи 209.1 Закона о банкротстве, указанное требование подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе четвертой очереди.

Заявитель просит признать за ним статус залогового кредитора в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве.

Применительно к положениям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 58), при рассмотрении вопроса об установлении и включении в реестр требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника (далее - залоговых кредиторов), судам необходимо учитывать следующее.

Если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

Согласно статье 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, должно обеспечиваться либо залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, либо поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 этого же Закона.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 12.1 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ залогом обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом и (или) договором.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривает возникновение права залога участника долевого строительства на отдельные конкретные жилые или нежилые помещения, являющиеся частями многоквартирного дома, и доли в праве общей долевой собственности, а предусматривает на многоквартирный дом в целом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/2008 отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Сведения о регистрации предварительного договора купли-продажи от 28.06.2013 в материалах спора отсутствуют, в связи с чем оснований для признания за ФИО1 статуса залогового кредитора у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 5, 100, 142, 201.9-201.11, 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Включить в реестр требований кредиторов ФИО2 в состав четвертой очереди требование ФИО1 в сумме 6 840 000 руб.

В удовлетворении заявления об установлении за ФИО1 статуса залогового кредитора отказать.

Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Определение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ст.186 АПК РФ).

Судья Е.А. Савченко