Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением к Мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля с участием третьего лица - Закрытого акционерного общества «Ярославский центр недвижимости» о признании недействительным постановления мэрии г. Ярославля №2536 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> части цены имущества, превышающей 14180508.47 руб. без НДС; об обязании Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля изложить п.2.1, п. 2.2. договора купли-продажи от 02.11.2011 нежилых помещений №№6-17.42,44,45.47,49-51 общей площадью 598 кв. м по адресу: <...>, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ИП ФИО1 в следующей редакции: п. 2.1. «Цена продажи имущества составляет 14 180 508,47 руб. без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет об оценке № 11286-0 ЗАО «Ярославский центр недвижимости»)»; п.2.2. «Оплата имущества осуществляется Покупателем в рассрочку сроком на 5 лет ежемесячно равными платежами Продавцу в размере 236341, 81 руб. 10 числа расчетного месяца с

одновременной уплатой процентов, начисляемых в соответствии с п.2.3 настоящего договора, первым расчетным месяцем является месяц, следующий за месяцем заключения договора».

Истец в судебном заседании поддержал требования в полном объеме.

Представитель ответчиков (Мэрии и КУМИ) в судебном заседание представил письменный отзыв, согласно которому пояснил следующее. Указанный отчет ЗАО «Ярославской центр недвижимости» составлен с многочисленными нарушениями законодательства об оценочной деятельности (федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1) Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254), а при расчетах объекта доходным подходом (стр. 29-31 отчета) использовались несуществующие (т.е. недостоверные) данные, расчеты имеют арифметические ошибки с очевидностью искажающие стоимость имущества. Нарушения по хронологии составления отчета:

1. Согласно п. 4 ФСО № 3 отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности. Страницы 14-15 отчета посвящены исследованию рынка земельный участков, при том, что оцениваемый объект является помещениями, указанные данные никак не используются при оценке, более того рынок земли анализируется по состоянию на 2007-2009 годы, тогда как оценка производится в 2011 году.

2. Согласно п.п. ж) пункта 8 ФСО № 3 в отчете должен быть выполнен анализ рынка объекта оценки. Указанный анализ рынка объекта оценки фактически не выполнен, содержится информация абстрактного характера о недвижимости в регионе.

3. Стр. 21, 22 отчета. Нарушен пункт 4 ФСО № 3, содержится информация по порядку расчета затратным подходом, который не использовался (использовались сравнительный и доходный подходы).

4. Стр. 25-27 отчета. Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, не обеспечивают проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиками в рамках применения сравнительного подхода - отсутствует обоснование корректировок по объектам-аналогам (отсутствует обоснование корректировок «на дату сделки».

«коэффициент зоны», «корректировка на конструктив», «на масштаб», отсюда следуют неясности. Пункт 13 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки. Пункт 15 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. Если какие - либо корректировки не использовались, то подлежали исключению из отчета, так как нарушен п. 4 ФСО № 3 (отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки).

5. В отчете описана только корректировка на торг. Вместе с тем применение названной корректировки не обосновано. Так как из описания корректировки следует, что она учитывает разницу между ценой предложения и продажи (ситуация требует корректировки использованных в настоящей оценке цен предложения на продажу стр. 25 отчета). Между тем, в оценке взяты не цены предложения (например, из объявления

о продаже), а цены конечной продажи КУМИ мэрии объектов, взятых в качестве аналогов.

6. Отчет вводит в заблуждение при описании объектов аналогов. Описано, что все объекты находятся на т.н. первой линии. Между тем на первой линии квартала жилой застройки находится только один из пяти аналогов (ул. Орджоникидзе). При этом имеются открытые данные о сделках с магазинами расположенными в «торговом коридоре Авиаторов Машиностроителей» на первой линии, которые, по мнению самого отчета, находятся в той же по престижности зоне Заволжского района (просп. Авиаторов 88, магазин, дата сделки 24.12.2010, площадь 213,1 кв.м., цена 12408000 рублей, цена за 1 кв.м. 58 226 рублей).

7. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, (п. 14 ФСО №1). Взятые объекты аналогами оцениваемым помещениям не являются. На странице 17 отчета указано, что торговый коридор Авиаторов - Машиностроителей является «наиболее престижной зоной Заволжского района. Максимальная цена» (так в отчете). В качестве аналогов взята внутриквартальная застройка, в том числе несопоставимой площади 24,9 кв.м против магазина площадью 598 кв.м. Взяты административно-сервисные помещения, на прилагаемом фото -парикмахерская (Машиностроителей д. 11 корп.2) в аналог магазину (торговым помещениям). Таким образом, при наличии прямого аналога по просп. Авиаторов 88 (первая линия застройки, тот же по престижности «торговый коридор», то же назначение магазин) то есть обладающего наиболее сходными характеристиками, в расчеты включены объекты, обладающие наименее сходными характеристиками.

8. Расчеты противоречат принятым условиям, содержат необоснованные значения факторов, учитываемых при расчетах (нарушение п. 15 ФСО N 3). В расчетах присутствует никак не обоснованная и не описанная корректировка «коэффициент зоны». Из данного коэффициента следует, что он принят 1,10. То есть оценщик считает, что оцениваемая площадь на первой линии «торгового коридора Авиаторов - Машиностроителей» за 1 кв. м на 10 % дороже, чем внутри квартала на удалении от маршрутов транспорта и остановок. Одновременно описывая рынок недвижимости на стр. 16 отчета оценщик дает диапазон цен сделок для торговой недвижимости в Заволжском районе 15 000 - 80 000 рублей (более чем в пять раз). При этом указывает, значительный разброс цен внутри каждого района, также во многом объясняется конкретным расположением объектов. Так объекты равного качества расположенные в южных окраинных зонах Фрунзенского района имеют стоимости в 2-3 раза ниже, чем аналогичные объекты, располагающиеся вдоль наиболее престижной магистрали... Определенное влияние на стоимость оказывает локальное местоположение, Так для торговых помещений близость к оживленным магистралям, ориентация входа помещений на оживленную «проходную» улицу являются факторами, повышающими стоимость таких объектов, удаленность объекта от основных магистралей, маршрутов общественного транспорта, отсутствие удобных подъездов мест парковки может привести к снижению от среднерыночных значений на 20 -50%. Таким образом, размер принимаемой корректировки никак не обоснован и противоречит анализу рынка, выполненному самим же оценщиком.

9. На странице29 отчета, указаны ставки арендой платы по разным объектам при расчетах доходным подходом. Без указания на источник информации. Таким образом нарушен пункт 10 ФСО № 3, который устанавливает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, также нарушен принцип проверяемости отчета (пункт 4 ФСО № 3). В отсутствии источника

информации невозможно проверить ни арендные ставки, ни являются ли объекты сравнения аналогов, оцениваемому. С очевидностью следует, что Авиаторов 64 находится в другом конце Заволжского района и не является аналогом оцениваемому объекту.

10. В расчетах на странице 29 также не описаны приятые корректировки.

11. На странице 29 отчета изложена недостоверная информация о доходности ОФЗ № 25071 на дату оценки. Так в отчете (страница 29) указана текущая доходность ОФЗ 7,08. На самом деле по данным указанным в отчете (сайт www. micex. гu) доходность ОФЗ 25071 на дату оценки составляла 6,76 (распечатка с сайта на 27.04.2011 (дата оценки) прилагается). Таким образом, премия за ликвидность составит не 3,54, а 3,38. (6*6,76)/12=3,38. Изложенное означает, что отчет основан не достоверной, несуществующей информации.

12. На странице 30 отчета производилась оценка рисков. При этом бизнес-риск учтен дважды. При исключении двойного учета бизнес-риска из расчетов средневзвешенное значение риска составит 4,1 вместо 4,7. 13. При проведении расчетов на основании действительных данных: доходность ОФЗ 6,76, риск 4,1, премия за ликвидность 3,38 ставка капитализации составит 14,24 (против 15,32 в отчете). При примении указанной ставки капитализации стоимость имущества даже на основании данных оценщика, только при исправлении недостоверностей и ошибок в расчетах доходным подходом составит 17687000 (против 16440000 указанных в отчете). Учитывая изложенное, такой отчет об оценке не мог быть принят и использован в принятия решения о приватизации муниципального имущества.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает необходимым отложить предварительное судебное заседание для представления дополнительных документов.

Руководствуясь статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1. Отложить предварительное судебное заседание на 11 апреля 2012 года на 16 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: <...>, каб.327, тел.(4852) 67-31-43 (помощник судьи Тарапун Любовь Павловна).

2. Сторонам представить следующие документы: Третьему лицу - представить письменные пояснения с учетом отзыва ответчика.

Стороны уведомляются, что на официальном сайте Арбитражного суда Ярославской области http://yaroslavl.arbitr.ru и информационном стенде в здании суда размещается информация о перерывах в судебных заседаниях.

Судья

Сорокина С.Р.

2 А82-17258/2011

3 А82-17258/2011

4 А82-17258/2011