Определение № А82-2831/12 от 13.02.2013 АС Ярославской области

55/2013-3831(1)

Арбитражный суд Ярославской области

150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51
http://yaroslavl.arbitr.ru, e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru

Резолютивная часть определения оглашена 15 января 2013 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Русаковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черновой А.В., секретарем судебного заседания Игнашевой А.С.,

рассмотрев в судебном заседании заявление Общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Ярославский» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о включении в реестр требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Рост» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

суммы 21 954 351,10 руб. по договорам аренды от 01.04.2011 №2, от 01.04.2011 №3, от 01.07.2011 №4

при участии

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 17.10.2012, ФИО2 по доверенности от 17.10.2012

от конкурсных кредиторов – ФИО3, по свидетельству от 16.07.2001, ФИО4, представитель по доверенности от 09.01.2013, ФИО5, представитель по доверенности от 19.11.2012

от временного управляющего - ФИО6, по определению суда от 25.06.2012, ФИО7, представитель по доверенности от 22.10.2012

от должника – не присутствует

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Ярославский» (далее – ООО «Агрохолдинг «Ярославский», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Рост» (далее – ООО «Агрофирма Рост», должник) задолженности в общем размере 42 858 756,80 рубля.

Определением суда от 25.07.2012 требование заявителя принято к рассмотрению. Указанным определением суда от 25.07.2012 в отдельное производство выделено требование о включении в реестр требований кредиторов должника суммы 36 711 236,80 руб. по договорам аренды от 01.04.2011 №2, от 01.04.2011 №3, от 01.07.2011 №4.

В ходе рассмотрения дела представители заявителя представили письменное ходатайство об уменьшении размера предъявленных требований, согласно которому просили включить в реестр требований кредиторов ООО «Агрофирма Рост» в состав третьей очереди 21 954 351,10 руб., в том числе:

- 12 098 652,04 руб. задолженности по договору аренды от 01.04.2011 №2, из них 4 287 768 руб. арендной платы за период с апреля 2011 по март 2012, 7 810 884,04 руб. пеней за период с 06.04.2011 по 20.03.2012;

- 3 716 505,66 руб. задолженности по договору аренды от 01.04.2011 №3, из них 1 340 892 руб. арендной платы за период с апреля 2011 по март 2012, 2 375 613,66 руб. пеней за период с 11.04.2011 по 20.03.2012;

- 6 139 193,40 руб. задолженности по договору аренды от 01.07.2011 №4, из них 2 653 830 руб. арендной платы за период с июля 2011 по март 2012, 3 485 363,40 руб. пеней за период с 11.07.2011 по 20.03.2012.

Суд, уставив, что уменьшение суммы требований заявлено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушает права и законные интересы других лиц, принимает его.

Должник, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения требования, в судебное заседание представителя не направил, возражений не представил, в связи с чем дело рассматривается в его отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, назначенном на 10.01.2013, объявлялся перерыв до 13 час. 30 мин. 15.01.2013, информация о котором размещалась на официальном сайте Арбитражного суда Ярославской области в информационно-коммуникационной сети «Интернет» и на информационном стенде в здании суда. После окончания перерыва судебное заседание продолжено при участии представителей заявителя, временного управляющего и конкурсного кредитора.

Временный управляющий требования не признал по основаниям, изложенным в письменных отзывах от 10.08.2012, от 11.09.2012, от 26.10.2012, от 10.01.2013.

Из пояснений представителя временного управляющего следует, что договоры аренды от 01.04.2011 №2, от 01.04.2011 №3, от 01.07.2011 №4, на основании которых предъявлены ко включению в реестр требований кредиторов ООО «Агрофирма Рост» суммы задолженности по арендной плате и пени, являются незаключенными, а также мнимыми и ничтожными сделками. По мнению временного управляющего, заявление ООО «Агрохолдинг «Ярославский» не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Представители конкурсного кредитора Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 в судебном заседании поддержали позицию временного управляющего, в удовлетворении предъявленных требований просили отказать в полном объеме, изложив свои доводы в возражениях от 26.10.2012 и от 10.01.2013.

Должником в материалы дела представлен письменный отзыв от 26.10.2012, подписанный представителем ФИО8 по доверенности от 16.10.2012, выданной директором ФИО9, согласно которому ООО «Агрофирма Рост» подтверждает, что заключило с ООО «Агрохолдинг «Ярославский» договоры № 2, 3, 4 и приняло от заявителя земельные участки, не выплачивало арендную плату ввиду финансовых трудностей, в связи с чем признает предъявленные требования в полном объеме.

По ходатайству Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 в судебное заседание вызвана в качестве свидетеля ФИО9, из показаний которой следует, что в период подписания рассматриваемых договоров аренды по февраль 2012 она являлась директором должника. С 01.02.2012 уволена по собственному желанию, о чем имеется резолюция учредителя ФИО10 на заявлении об увольнении и издан приказ. Спорные договоры аренды и дополнительные соглашения к ним подписаны «задним» числом в ноябре-декабре 2011 перед составлением описи имущества в рамках исполнительного производства под давлением учредителя. В собственности должника по состоянию на апрель 2011 имелось около 100 голов крупного рогатого скота и 80-90 голов телят. Телята содержались в помещениях, скот пасли на соседних земельных участках, не принадлежащих ООО

«Агрохолдинг «Ярославский» по устной договоренности с их собственниками. Должник в собственности земельных участков не имел. Скот перегоняли через дорогу в 50 метрах от фермы, разрешения на перегон через которую не требовалось. Через железнодорожные пути скот не перегоняли. В ноябре 2011 скот передали в собственность ООО «Агрохолдинг «Ярославский» с целью сохранения, поскольку было возбуждено исполнительное производство. Документы подписывала от имени руководителя должника и после увольнения под давлением, которое заключалось в угрозе привлечения к уголовной ответственности и удержания принадлежащего ей имущества, которое располагалось на ферме должника. Место расположения переданных в аренду земельных участков, не знала, при подписании актов приема- передачи на место не выходили. В ЕГРЮЛ сведения об освобождении от должности руководителя не вносила.

Представитель ООО «Агрохолдинг «Ярославский» просил относиться к показаниям свидетеля критически.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 21.03.2012 на основании заявления Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Агрофирма Рост» (ИНН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 152108, Ярославская область, Ростовский район, дер. Вахрушево, ул. Квартал А, д.9, зарегистрировано 08.11.2006 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №2 по Ярославской области).

Определением суда от 25.06.2012 заявление Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 о признании ООО «Агрофирма Рост» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО6, член Некоммерческого партнерства Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Стратегия».

В силу ч. 1 ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения.

Объявление о введение наблюдения в отношении должника было опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 30.06.2012 №118.

Заявитель обратился в суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника с суммой 3 487 080 руб. как требования кредитора третьей очереди 18.07.2012, то есть в срок, установленный ст. 71 Закона о банкротстве.

Арбитражным судом рассматривается обоснованность указанного требования заявителя к должнику в порядке ст. 71 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 1 ст.32 Закона о банкротстве и ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Из материалов дела следует, что 01.04.2011 между заявителем и должником заключен договор аренды земельного участка №2 (далее - договор аренды №2), согласно которому заявитель (арендатор) обязался предоставить должнику (арендатору)

в аренду земельный участок площадью 2 143 880 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Ново-Никольский сельский округ, с кадастровым номером 76:13:020101:48 из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, границы которого указаны на прилагаемом к договору плане участка, который является составной и неотъемлемой частью договора, а арендатор обязался принять указанный земельный участок по акту приема-передачи, использовать его в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, своевременно производить арендные платежи за землю, не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле (пункты 1.1., 1.3., 3.2. договора аренды №2).

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев с момента его подписания с пролонгацией договора на тех же условиях на тот же срок, если ни одна из сторон до момента окончания срока договора не заявит о его прекращении (пункт 8.1. договора аренды №2).

За пользование земельным участком арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату не позднее 5 числа каждого месяца в размере 357 314 рублей (пункт 2.1. договора аренды №2).

Заявитель владеет указанным земельным участком на праве собственности, в подтверждение чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2011 серии 76-АБ №342780.

Земельный участок площадью 2 143 880 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Ново-Никольский сельский округ, с кадастровым номером 76:13:020101:48, передан должнику по акту приема-передачи от 01.04.2011.

02.04.2011 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды №2, согласно которому пункт 8.1. договора изложен в новой редакции: «Настоящий договор заключен на неопределенный срок и вступает в силу с момента его подписания». Договор аренды №2 государственную регистрацию не прошел.

01.04.2011 между заявителем и должником заключен договор аренды земельного участка №3 (далее - договор аренды №3), согласно которому заявитель (арендатор) обязался предоставить должнику (арендатору) в аренду земельный участок площадью 670 446 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Ново-Никольский сельский округ, с кадастровым номером 76:13:020201:30 из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, границы которого указаны на прилагаемом к договору плане участка, который является составной и неотъемлемой частью договора, а арендатор обязался принять указанный земельный участок по акту приема-передачи, использовать его в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, своевременно производить арендные платежи за землю, не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле (пункты 1.1., 1.3., 3.2. договора аренды №3).

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев с момента его подписания с пролонгацией договора на тех же условиях на тот же срок, если ни одна из сторон до момента окончания срока договора не заявит о его прекращении (пункт 8.1. договора аренды №3).

За пользование земельным участком арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату не позднее 10 числа каждого месяца в размере 111 741 рублей (пункт 2.1. договора аренды№3).

Заявитель владеет указанным земельным участком на праве собственности, в подтверждение чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 14.02.2011 серии 76-АБ №343498.

Земельный участок площадью 670 446 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Ново-Никольский сельский округ, с кадастровым номером 76:13:020201:30, передан должнику по акту приема-передачи от 01.04.2011.

19.10.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды №3, согласно которому увеличен срок действия договора до 61 месяца. Сторонами согласовано, что условия действия указанного дополнительного соглашения применяются к правоотношениям, возникшим до его заключения, а именно с 01.04.2011. Договор аренды №3 государственную регистрацию не прошел.

01.07.2011 между заявителем и должником заключен договор аренды земельного участка №4 (далее - договор аренды №4), согласно которому заявитель (арендатор) обязался предоставить должнику (арендатору) в аренду земельный участок площадью 1 769 228 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Ново-Никольский сельский округ, с кадастровым номером 76:13:020101:46 из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, границы которого указаны на прилагаемом к договору плане участка, который является составной и неотъемлемой частью договора, а арендатор обязался принять указанный земельный участок по акту приема-передачи, использовать его в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, своевременно производить арендные платежи за землю, не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле (пункты 1.1., 1.3., 3.2. договора аренды №4).

Договор аренды заключен сроком на 11 месяцев с момента его подписания с пролонгацией договора на тех же условиях на тот же срок, если ни одна из сторон до момента окончания срока договора не заявит о его прекращении (пункт 8.1. договора аренды №4).

За пользование земельным участком арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату не позднее 10 числа каждого месяца в размере 294 870 рублей (пункт 2.1. договора аренды №4).

Заявитель владеет указанным земельным участком на праве собственности, в подтверждение чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 16.06.2011 серии 76-АБ №263781.

Земельный участок площадью 1 769 228 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Ново-Никольский сельский округ, с кадастровым номером 76:13:020101:46, передан должнику по акту приема-передачи от 01.07.2011.

19.10.2012 сторонами подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды №4 от 01.07.2011, согласно которому стороны в связи с тяжелым материальным положением ООО «Агрофирма Рост» расторгли договор со дня подписания дополнения. Договор аренды №4 государственную регистрацию не проходил.

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы за период действия договоров по 20.03.2012 включительно свои обязательства по внесению арендной платы не выполнил, за ним, по данным заявителя, образовалась задолженность в общей сумме 8 282 490 руб., а также начислена неустойка в общем размере 13 671 861,10 руб., что и послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым требованием.

Оценивая приведенные истцом доводы, суд исходит из следующего.

Согласно ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд, в порядке ст.ст.67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу о том, что требования заявителя не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Предъявленные требования ООО «Агрохолдинг «Ярославский» рассмотрены судом по приведенным доводам применительно к каждому из рассматриваемых договоров аренды, наличие задолженности по которым послужило основанием для обращения заявителя в суд.

Договор аренды №2

В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ).

В силу ст. 9 Закона №101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (пункт 3). Таким образом, для земель сельскохозяйственного назначения федеральным законодателем установлен максимальный срок аренды (49 лет), а для отдельной категории таких земель - сельскохозяйственных угодий, к которым относится спорный участок, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются минимальные сроки аренды (в зависимости от разрешенного использования угодий).

В ст. 7 (2) Закона Ярославской области от 23.10.2003 №55-з «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ярославской области» (далее – Закон Ярославской области №55-з) установлено, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий не должен быть менее пяти лет в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Федерального закона и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальные и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Временный управляющий, обосновывая позицию о ничтожности договора аренды №2 и, как следствие, отсутствие оснований для удовлетворения включения в реестр требований кредиторов должника предъявленной суммы задолженности, ссылается на положения статей 9 Закона №101-ФЗ, 7 (2) Закона Ярославской области № 55-з, статей 10, 167, 168, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению временного управляющего, срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения должен быть абсолютно определенным, заключение договора на неопределенный срок противоречит условию о заключении договора на срок не менее пяти лет, поскольку в силу абз.2 п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, что может привести к действия договора менее установленного законно периода. Таким образом рассматриваемый договор аренды №2 является ничтожной сделкой и не обосновывает обязанность к уплате арендной платы.

Возражая против доводов временного управляющего, представители заявителя в ходе рассмотрения требования поясняли, что заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на неопределенный срок не противоречит действующему законодательству, так Закон Ярославской области №55-з и Закон №101- ФЗ устраняют неопределенность императивно установленными минимальным и максимальным сроком. Вместе с тем, поскольку договор аренды №2 заключен на неопределенный срок, он не подлежал государственной регистрации.

Заслушав представителей сторон, оценив изложенные доводы, суд исходит из следующего.

Договором аренды №2 (пункт 8.1) (с учетом дополнительного соглашения от 02.04.2011), на который заявитель ссылается в обоснование своих требований, установлен неопределенный срок договора. Следовательно, данное условие договора не соответствует положениям ст. 9 Закона №101-ФЗ и ст. 7 Закона Ярославской области №55-з (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, недействительность (ничтожность) пункта 8.1 договора аренды не влечет недействительности всего договора (ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом норм статьи 9 Закона №101-ФЗ и статьи 7 (2) Закона Ярославской области №55-з условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым (такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации). Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В описанных случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации (в соответствии со ст. 7 (2) Закона Ярославской области № 55-з - 5 лет), и не более максимального, установленного Законом №101-ФЗ (49 лет). Таким образом, возникший пробел (установление неопределенного срока действия договора) устраняется федеральным законом и законом субъекта Российской Федерации.

Вместе с тем законодательное закрепление сроков (максимальных и минимальных) аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) не отменяет общие правила норм гражданского и земельного законодательства о необходимости государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости (земельного участка), заключенного на срок более одного года.

Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор аренды №2 не прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

При таких обстоятельствах договор аренды №2 в силу закона (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Кодекса, пункт 1 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации) считается незаключенным и соответственно не может породить правовых последствий.

Договор аренды №3

Временный управляющий, обосновывая позицию о ничтожности договора аренды №3 в редакции дополнительного соглашения от 19.10.2012, ссылался на ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Учитывая, что рассматриваемый договор аренды №3, заключенный сроком на 61 месяц, не прошел государственную регистрацию, такой договор считается незаключенным и не может породить правовых последствий.

Возражая против доводов временного управляющего, представители заявителя в ходе рассмотрения требования поясняли, что именно действия временного управляющего, инициировавшего вынесение арбитражным судом в рамках рассмотрения настоящего дела определения о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Ярославской области регистрации договора аренды №3 и дополнительного соглашения к нему, создали препятствия к такой регистрации.

Заслушав представителей сторон, оценив изложенные доводы, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Кодекса).

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Договор аренды №3 в редакции дополнительного соглашения от 19.10.2012, заключенный сроком на 61 месяц, что составляет более пяти лет, не прошел процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке. Данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

При таких обстоятельствах договор аренды №3 в силу закона (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Кодекса, пункт 1 статьи 25, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации) считается незаключенным и соответственно не может породить правовых последствий.

Договор аренды №4

Временный управляющий, обосновывая позицию о ничтожности договора аренды №4, мотивирует свои возражения доводами, изложенными применительно к договору аренды №2. По его мнению, исходя из положений статей 9 Закона №101-ФЗ, 7 (2) Закона Ярославской области № 55-з, статей 10, 167, 168, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды №4 является ничтожной сделкой, поскольку условиями договора предусмотрен срок аренды, противоречащий действующему законодательству.

По мнению временного управляющего, срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения должен быть абсолютно определенным, заключение договора на неопределенный срок противоречит условию о заключении договора на срок не менее пяти лет, поскольку в силу абз.2 п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, что может привести к действия договора менее установленного законно периода. Таким образом рассматриваемый договор аренды №4 является ничтожной сделкой и не обосновывает обязанность к уплате арендной платы.

Возражая против доводов временного управляющего, представители заявителя в ходе рассмотрения требования пояснили, что поскольку рассматриваемый договор аренды расторгнут сторонами в соответствии с дополнительным соглашением от 19.10.2012, то исполненный договор не может быть признан незаключенным, в связи с чем настаивали на удовлетворении предъявленных требований в полном объеме.

Как указывалось выше применительно к договору аренды №2, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Федерального закона и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальные и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре от 01.07.2011 (пункт 8.1) срок аренды определен сторонами равным 11 месяцам. Следовательно, данное условие договора не соответствует положениям статьи 7(2) Закона Ярославской области № 55-з. Вместе с тем, недействительность (ничтожность) пункта 8.1 указанного договора аренды не влечет недействительности всего договора (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом приведенных применительно к договору аренды №2 выводов о том, что с учетом норм ст. 9 Закона № 101-ФЗ и ст. 7(2) Закона Ярославской области № 55-з условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым, такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации.

Поскольку законодательное закрепление сроков (максимальных и минимальных) аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) не отменяет общие правила норм гражданского и земельного законодательства о необходимости государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости (земельного участка), заключенного на срок более одного года, суд пришел к выводу о необходимости регистрации рассматриваемого договора аренды №4.

Исходя из анализа позиций сторон, с учетом приведенных выводов о необходимости государственной регистрации договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, в том числе при установлении срока договора аренды менее года, руководствуясь положениями п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 25, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требования ОАО «Агрохолдинг «Ярославский», основанного на договоре аренды №4, не прошедшего в установленном порядке процедуру государственной регистрации, о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности по арендной плате.

Доводы заявителя о невозможности признания незаключенным исполненного договора аренды отклоняются судом, поскольку договор, не прошедший государственную регистрацию, не может считаться заключенным в силу закона, в связи с чем данный договор не порождает юридических последствий для сторон по такому договору. При этом расторжение договора по соглашению сторон не свидетельствует о том, что при изложенных выше обстоятельствах договор может быть признан заключенным и действительным. Вместе с тем, из содержания указанного соглашения от 19.10.2012 следует, что оно носит характер дополнительного. В отсутствие основного договора (в связи с его незаключенностью) дополнительное соглашение не может иметь юридической силы.

В дополнение к позиции временного управляющего конкурсным кредитором ФИО3 в представленных возражениях изложены доводы, согласно которым, по его мнению, договоры аренды №2, №3, №4 являются мнимыми сделками, так как стороны не имели намерения их исполнять, заключили при наличии значительной кредиторской задолженности у ООО «Агрофирма Рост». Должник не осуществлял хозяйственную деятельность, связанную с использованием земельных участков, земельные участки с кадастровыми номерами 76:13:020101:48, 76:13:020201:30, 76:13:020101:46 заброшены, не использовались ООО «Агрофирма Рост» и их использование нецелесообразно ввиду отдаленного расположения от места нахождения организации и нахождения между местом расположения арендатора и земельными участками земель транспорта (железнодорожного и автомобильного). Арендные платежи не вносились, о взыскании задолженности в судебном порядке по указанным договорам заявитель не обращался, вместе с тем подписано дополнительное соглашение к договору аренды №3, устанавливающее срок действия договора более 5 лет при нахождении должника в процедуре банкротства и отсутствии крупного рогатого скота у должника. Кроме того, договоры аренды №2, №3, №4 отвечают признакам подозрительной сделки. Однако может быть признаны и ничтожными как заключенные со злоупотреблением правом, так как подписаны не в связи с

необходимостью использования земельного участка в хозяйственной деятельности, а исключительно с целью нарушения интересов кредиторов должника и получения истцом в ходе банкротства ответчика большинства голосов на первом собрании кредиторов (более чем в десять раз по отношению к требованию Архипова В.С.). В частности, договоры заключены при наличии обязательств перед иными кредиторами, в условиях заведомой невозможности оплаты, по завышенной цене, впервые за все время деятельности должника, при аффилированности арендодателя и арендатора, поскольку они имеют одного учредителя Соловьева М.В.

Заявитель, отрицая мнимость договоров аренды №2, №3, №4, отметил, что они реально исполнены, земельные участки переданы должнику и им использовались, ООО «Агрофирма Рост» не имела собственной земли и всегда в своей деятельности использовала арендованные земли, рассматриваемые договоры заключены более чем за год до введения в отношении ответчика процедуры наблюдения.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что договоры аренды земельного участка от 01.04.2011 №2, от 01.04.2011 №3, от 01.07.2011 №4 не зарегистрированы в установленном законом порядке, вследствие чего признаны судом незаключенными.

Поскольку незаключенный (несуществующий) договор не создает каких-либо прав и обязанностей для лиц, его подписавших, и не влечет правовых последствий, то он не может быть признан мнимой сделкой в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая указанные обстоятельства, доводы временного управляющего и конкурсного кредитора ФИО3 о мнимости подписанных сторонами договоров аренды земельного участка от 01.04.2011 №2, от 01.04.2011 №3, от 01.07.2011 №4 не подлежат оценке и судом не рассматриваются.

Согласно ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Исходя из статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожный договор не влечет юридических последствий.

Следовательно, по рассматриваемым договорам аренды земельного участка от 01.04.2011 №2, от 01.04.2011 №3, от 01.07.2011 №4 не возникли у должника обязанность и у заявителя право требовать уплаты спорных арендных платежей и неустойки.

Вопрос о возможности применения к правоотношениям сторон норм о неосновательном обогащении не рассматривался, так как о взыскании платы за фактическое использование ответчиком какого-либо земельного участка, принадлежащего истцу, в настоящем деле не заявлено.

В связи с этим оснований для удовлетворения заявления ООО «Агрохолдинг «Ярославский» о включении в реестр требований кредиторов ООО «Агрофирма Рост» с сумой требования 21 954 351,10 руб. не имеется.

Руководствуясь статьей 71 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг «Ярославский» о включении в реестр требований кредиторов Общества с

ограниченной ответственностью «Агрофирма Рост» с сумой требования 21 954 351,10 руб. отказать.

Определение вступает в силу немедленно и может быть обжаловано в установленном порядке и сроки во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров).

Судья Русакова Ю.А.