Определение № А82-4209/11 от 04.08.2011 АС Ярославской области

191/2011-50056(1)

Арбитражный суд Ярославской области

150054, г. Ярославль, пр. Ленина, дом 28, тел. (4852) 67-31-30, факс 32-12-51
http://yaroslavl.arbitr.ru, e-mail: dela@yaroslavl.arbitr.ru

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Сорокиной С.Р.,

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ДАТАПЛЮС - Техническая лаборатория"

к Мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля

при участии третьих лиц - Общества с ограниченной ответственностью «Оценка ПРОФИ» и Общества с ограниченной ответственностью «Кипарис»

о признании незаконным п.1 постановления мэрии г. Ярославля от 21.01.2011 № 136 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> части слов «стоимости 4819000 рублей»; обязании мэрии г. Ярославля устранить допущенные нарушения прав ООО ««ДАТАПЛЮС - Техническая лаборатория» путем внесения в постановление мэрии от 21.01.2011 № 136 изменений о размере стоимости выкупаемых помещений, определить ее, согласно справке об оценке ООО «Кипарис» в размере 2490.000 рублей; признании незаконными действий КУМИ мэрии г. Ярославля по включению в договор купли продажи недостоверной стоимости и назначения помещений; обязании КУМИ мэрии г. Ярославля устранить допущенные нарушения прав заявителя путем внесения изменений в договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: <...> между ООО «ДАТАПЛЮС - Техническая лаборатория» и КУМИ мэрии г. Ярославля в части стоимости выкупаемого имущества, определив ее, согласно справке об оценке ООО «Кипарис» в размере 2 490.000 рублей,

при участии

от истца – ФИО1 – адвокат по доверенности б/н от 14.03.2011,

от ответчика 1 (Мэрии) – ФИО2 – представитель по доверенности № 1/50- 3891 от 05.11.2008,

от ответчика 2 (КУМИ) - ФИО2 – главный специалист – юрисконсульт по доверенности № 9 от 04.01.2011,

от третьего лица 1 (ООО «Оценка – Профи») – ФИО3 – представитель по доверенности от 01.06.2011,

от третьего лица 2 (ООО «Кипарис») – не явился,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДАТАПЛЮС - Техническая лаборатория" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля

при участии третьих лиц - Общества с ограниченной ответственностью «Оценка ПРОФИ» и Общества с ограниченной ответственностью «Кипарис» о признании

незаконным п.1 постановления мэрии г. Ярославля от 21.01.2011 № 136 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова д.19/14 в части слов «стоимости 4819000 рублей»; обязании мэрии г. Ярославля устранить допущенные нарушения прав ООО ««ДАТАПЛЮС - Техническая лаборатория» путем внесения в постановление мэрии от 21.01.2011 № 136 изменений о размере стоимости выкупаемых помещений, определить ее, согласно справке об оценке ООО «Кипарис» в размере 2490.000 рублей; признании незаконными действий КУМИ мэрии г. Ярославля по включению в договор купли продажи недостоверной стоимости и назначения помещений; обязании КУМИ мэрии г. Ярославля устранить допущенные нарушения прав заявителя путем внесения изменений в договор купли- продажи нежилых помещений по адресу: г. Ярославль, ул. Чехова 19/14 между ООО «ДАТАПЛЮС - Техническая лаборатория» и КУМИ мэрии г. Ярославля в части стоимости выкупаемого имущества, определив ее, согласно справке об оценке ООО «Кипарис» в размере 2 490.000 рублей.

Истец в предварительном судебном заседании в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требования и просил признать недействительным пункт 1 постановления мэрии г. Ярославля от 21.01.2011 г. № 136 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>» в части, превышающей стоимость 2 490 000 руб.; обязать мэрию г.Ярославля внести изменения в постановление мэрии от 21.01.2011 № 136 в части установления стоимости выкупаемых помещений, не превышающую 2490.000 рублей.; признать незаконными действия КУМИ мэрии г. Ярославля по включению в договор купли - продажи недостоверной стоимости и назначения помещений и обязать КУМИ мэрии г. Ярославля устранить допущенный нарушения прав заявителя путем внесения изменений в договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: <...> между ООО «ДАТАПЛЮС - Техническая лаборатория» и КУМИ мэрии г. Ярославля в части стоимости выкупаемого имущества, включив стоимость, определенную согласно отчета об оценке ООО «Кипарис» 2490.000 руб.

Данное уточнение принято судом.

Представитель ответчиков в предварительном судебном заседании предъявленные требования не признал.

Третье лицо 1 в судебное заседание представило письменный отзыв, согласно

которому пояснило следующее. Отчет полностью соответствует требования

законодательства об оценочной деятельности, вместе с тем помещения действительно

оценивались на основе объектов-аналогов, имеющих торгово-офисное назначение, без

коррекции в расчетах на иное функциональное использование. Такой расчет рыночной

стоимости был обусловлен позицией заказчика оценки - КУМИ мэрии. До ООО

«Оценка-ПРОФИ» заказчик не доводил существующее использование помещений

(обременение арендой, иными правами), не уточнял цели его использования в будущем

(выкуп арендатором, продажа на аукционе, мена, перепрофилирование, передача в

хозяйственное ведение или оперативное управление), заказчиком не предоставлялся

договор аренды, согласно которому в настоящем случае помещения используются под

мастерскую. КУМИ мэрии предоставлял только свидетельство о государственной

регистрации права и кадастровый паспорт, необходимость предоставления

документации по оцениваемым объектам игнорировалась. Таким образом, в

рассматриваемом случае оценка помещений, как торговых, обусловлена позицией

заказчика оценки. Действительно на практике помещения, используемые для оказания

бытовых услуг, имеют более низкую стоимость, поскольку рынок в настоящее время к

торговым помещения предъявляет более высокие требования, сказывающиеся на

стоимости. При таком назначении помещений коррекцию стоимости в сторону

понижения следует считать обоснованной. Что касается отчета, выполненного ООО «Кипарис», то очевидных нарушений законодательства в нем не усматривается, вместе с тем оценщик рассчитывает стоимость с использованием иной методологии, поэтому итоговая величина, рассчитанная нашей организацией и ООО «Кипарис», может отличаться. Учитывая, что недостаточность предоставленной КУМИ мэрии информации при оценке могла повлиять на итоговую стоимость, ООО «Оценка ПРОФИ», получив недостающие документы (договор аренды оцениваемого помещения с приложениями), откорректировало отчет об оценке № 75/12/10 с учетом назначения помещений, установленного договором аренды. В результате внесенных корректировок стоимость данных помещений составила с учетом НДС (18%) 2 798 000 (Два миллиона семьсот девяносто восемь тысяч) рублей, что без учета НДС составило 2 371 186 (Два миллиона триста семьдесят одна тысяча сто восемьдесят шесть) рублей. Скорректированный отчет об оценке был оправлен в КУМИ мэрии 18.07.2011.

Третье лицо 2 в судебное заседание не явилось, представило письменный отзыв, согласно которому пояснило следующее. Отчет в полном объеме соответствует требования закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998. Работа проводилась с использованием: федерального стандарта оценки «Общие положения, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256; федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255; федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254. Стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства СОО «Сибирь», членами которой являются оценщики, подписавшие отчет. Объект оценки нежилые помещения на дату оценки используемые под мастерскую по ремонту сложной бытовой и электронной вычислительной техники. В отличие от отчета, выполненного нашей организацией, ООО «Оценка-ПРОФИ» оценивала данные помещения как помещения магазина (торгового назначения), в качестве метода оценки был выбран Метод регрессионного анализа и применялся он в обоих подходах (сравнительный и доходный), использованных в отчете № 93/12/10, составленном ООО «Оценка- Профи». В качестве аналогов в указанном отчете 000 «Оценка-Профи» использовало помещения торгово-офисного назначения, при этом ни какие корректировки на фактическое использование оцениваемых помещений применены не были, хотя согласно таблицы на стр. 29 и 35 отчета № 93/12/10, составленном ООО «Оценка- Профи», данная корректировка должна была быть учтена при производстве расчетов рыночной стоимости указанных помещений (описание корректировок и их оцифровка приведены в таблицах на страницах 27 и 40). Как показывает вторичный рынок купли- продажи нежилых помещений, и что справедливо отмечено в отчете, составленном ООО «Оценка-ПРОФИ», помещения, используемые для оказания бытовых услуг, имеют более низкую стоимость, поскольку требования к торговым помещениям предъявляются более высокие, что существенно сказывающиеся на их стоимости. Считаем отчет, составленный ООО «Кипарис», полностью соответствующий требованиям законодательства об оценочной деятельности, соответственно стоимость определенную в отчете - действительной рыночной стоимостью нежилых помещений по ул. Чехова, д. 19/14, действующей по состоянию на дату оценки – 28.12. 2010.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает необходимым отложить предварительное судебное заседание.

Руководствуясь частью 3 статьи 127, статьями 133, 135, 137, 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1. Отложить предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 12 сентября 2011 года в 14 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: <...>, каб.327, тел.(4852) 67-31-43 (помощник судьи Тарапун Любовь Павловна).

2. Сторонам представить следующие документы: Истцу – уточнить пункт 2 требований применительно к ст.ст. 12, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; уточненное исковое заявление направить ответчику.

Ответчику 2 (КУМИ) – представить отчет по определению рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 28.12.2010 с указанием в нем назначения помещений первого этажа, соответствующего целевому использованию по договору аренды; копию отчета представить истцу до 05.09.2011.

3. Назначить судебное разбирательство по делу на 12 сентября 2011 года в 14 час. 30 мин. по тому же адресу.