Гражданский кодекс часть 1

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горецкой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паздерина Алексея Юрьевича на решение Арбитражного суда Владимирской области от 13.10.2021 по делу № А11-2823/2021, принятое по иску индивидуального предпринимателя Паздерина Алексея Юрьевича (ОГРНИП 307184001800011) к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГАТОРГ» (ОГРН 1023301253689, ИНН 3326003683) об уменьшении размера арендной платы и взыскании неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании представителя ООО «МЕГАТОРГ» – Булановой А.П. по доверенности от 22.03.2021 сроком действия один год,

установил:

индивидуальный предприниматель Паздерин Алексей Юрьевич (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МЕГАТОРГ» (далее – ответчик, Общество) об уменьшении на 96,17% размера арендной платы по договору краткосрочной аренды № МЕГ-Д-2018-0340 от 16.10.2018 за период с 17.03.2020 по 13.06.2020, о взыскании переплаты по названному договору в сумме 168 319 руб. 77 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 293 руб. 98 коп. за период с 20.01.2021 по 03.02.2021 с последующим их начислением по день вынесения решения суда.

Решением от 13.10.2021 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении иска отказал полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

По существу возражения заявителя сводятся к несогласию с выводом суда первой инстанции о недоказанности факта обращения Предпринимателя к Обществу за уменьшением арендной платы в период действия договора. Кроме того, заявитель полагает требование истца от 18.12.2020 является законным основанием для снижения размера арендной платы, поскольку нормами Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ) срок предъявления соответствующего требования (претензии) арендодателю не обозначен, исходя из прямого толкования норм арендатор имел право предъявить соответствующее требование об уменьшении арендной платы в течение всего 2020 года.

Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу выразил несогласие с позицией истца, полагая доводы заявителя несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.10.2018 между Обществом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) был заключен договор аренды № МЕГ-Д-2018-0340, в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатора объект аренды (часть помещения торгового центра - торговое место площадью 10 кв.м, находящееся на первом этаже Торгового комплекса по адресу: г. Владимир, ул. Тракторная. д. 45) и ограничено осями Р-С и 18-19, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, а также выполнять другие условия настоящего договора. Объект аренды предоставляется арендатору для его использования в целях: розничная торговля часами.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование объектом аренды по настоящему договору арендатор оплачивает арендную плату. Арендная плата ежемесячно подлежит начислению с момента передачи объекта аренды арендатору по настоящему договору и подписания сторонами соответствующего акта.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата состоит из следующих частей: постоянная часть арендной платы, переменная часть
№ 1 арендной платы, переменная часть № 2 арендной платы, переменная часть № 3 арендной платы, переменная часть № 4 арендной платы.

В пункте 11.1 договора стороны согласовали, что арендатор обязуется перечислить арендодателю в качестве гарантийного депозита арендатора по настоящему договору денежную сумму, равную сумме 100 000 руб. НДС не облагается в следующем порядке: в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора и получения от арендодателя соответствующего счета на оплату. Сумма гарантийного депозита по настоящему договору автоматически индексируется по окончании каждого года с даты заключения настоящего договора на 3%. Дополнительного уведомления арендатора об этом и/или заключения между сторонами какого-либо соглашения об индексации не требуется. В свою очередь арендатор в срок не более 10 дней с момента индексации обязуется пополнять гарантийный депозит до его нового размера путем перечисления арендодателю соответствующей денежной суммы.

При соблюдении арендатором условий настоящего договора соответствующая часть суммы гарантийного депозита засчитывается арендодателем в счет оплаты арендатором постоянной и переменной № 4 части арендной платы за последний месяц аренды. При этом, если иное не предусмотрено настоящим договором, оставшаяся часть гарантийного депозита (в случае ей наличия) подлежит возврату арендатору (пункт 11.5 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2018.

01.01.2020 между сторонами подписано дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды № МЕГ-Д-2018-0340 от 16.10.2018, пунктом 2 которого предусмотрено возобновить договор на срок с 01.01.2020 по 30.11.2020 включительно.

Письмом от 14.03.2020 истец просил расторгнуть договор аренды
№ МЕГ-Д-2018-0340 от 16.10.2018.

Впоследствии Общество письмом № МЕГ-И-2020-0379 от 27.03.2020 уведомило Предпринимателя о временном закрытии торгового центра «Мегаторг» с 28.03.2020 по 05.04.2020 на основании Указа губернатора Владимирской области № 55 от 27.03.2020 о временном приостановлении работы объектов розничной торговли.

В претензии от 20.05.2020 Предприниматель, ссылаясь на запрет арендодателя использовать арендованные помещения в период с 28.03.2020 по 18.05.2020, просил расторгнуть договор, вернуть 100 000 руб., оплаченные за аренду помещения, и не начислять арендную плату за апрель и июнь 2020 года.

В ответе от 27.05.2020 № МЕГ-И-2020-0525 Общество разъяснило, что приостановление деятельности арендатора не обусловлено действиями арендодателя, а следует из нормативно-правовых актов; в соответствии с уведомлением арендатора о расторжении договора от 14.03.2020 договор аренды действует до 13.06.2020; арендодателем будет производиться начисление арендной платы за весь период действия договора.

13.06.2020 объект найма возвращен арендодателю по акту приема-передачи (возврата).

18.12.2020 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием об уменьшении арендной платы за период с 17.03.2020 по 13.06.2020 и о возврате денежных средств в размере 168 319 руб. 77 коп.

Поскольку Общество претензионное требование Предпринимателя в добровольном порядке не исполнило, последний обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи истцом ответчику имущества в арендное пользование подтверждается материалами дела, следовательно, у ответчика возникло встречное обязательство по внесению арендной платы.

Предприниматель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, вручив арендодателю уведомление от 14.03.2020.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7.2 заключенного сторонами договора предусмотрено что каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, направив соответствующее уведомление другой стороне не позднее, чем за три календарных месяца до момента отказа от исполнения договора.

Из материалов дела видно, что письмом от 14.03.2020 истец просил расторгнуть договор аренды № МЕГ-Д-2018-0340 от 16.10.2018, указав, что согласно договору уведомляет Общество за 3 месяца.

Изложенное позволило суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о том, что заключенный сторонами договор аренды прекратил действие 13.06.2020.

Доказательств возврата нежилого помещения до указанной даты ответчик в дело не представил, напротив именно в указанную дату стороны составили двусторонний акт возврата арендованного имущества.

При этом сумма гарантийного депозита была арендодателем частично зачтена в счет оплаты арендной платы за май, июнь 2020 года. Оставшаяся часть суммы гарантийного депозита в размере 50 836 руб. возвращена арендатору 31.07.2020. Так, за период с марта по июнь (с 01 по 13 июня) 2020 года арендодателем была начислена арендная плата в соответствии с условиями договора в сумме 61 289 руб. за март 2020, 60 000 руб. за апрель 2020, 60 000 руб. за май 2020, 26 000 руб. за июнь 2020 (с 01 по 13 июня).

Изложенное отражено в актах сверки взаимных расчетов за по состоянию на 30.06.2020, а также за 2020 год в целом, которые подписаны сторонами без возражений.

Однако впоследствии Предприниматель, ссылаясь на недостижение сторонами соглашения по вопросу уменьшения арендной платы на период введения ограничительных мер, предъявил в арбитражный суд настоящее исковое заявление.

В силу статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий.

Частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Федеральный закон № 98-ФЗ) предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года
№ 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской 7 Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона
№ 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы, в том числе путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Предприниматель ссылается на то, что фактически просил истца об уменьшении размера арендной платы на период введения ограничительных мер посредством направления Обществу претензии от 20.05.2020 (том 1,
л.д. 68-69).

Вместе с тем из содержания данного документа, вопреки утверждению заявителя, не следует, что он предлагал арендодателю рассмотреть вопрос об уменьшении арендной платы.

Отсутствие у арендатора волеизъявления на уменьшение арендной платы за спорный период также подтверждается фактом подписания им без каких-либо замечаний актов сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2020, а также за 2020 год в целом (том 1, л.д. 82, 107). Подписывая данные акты сверки, истец выразил согласие с отраженными в них начислениями.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

Поэтому суд апелляционной инстанции полагает необходимым применить к данной ситуации также принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования Предпринимателя об уменьшении арендной платы судом правомерно не установлено, поскольку документальных доказательств надлежащего обращения Предпринимателя к Обществу в период действия договора за уменьшением арендной платы в дело не представлено.

Соответствующее обращение последовало лишь в декабре 2020 года, когда заключенный сторонами спора договор аренды прекратил свое действие.

Однако действующее законодательство не предусматривает возможности внесения изменений в прекративший действие договор. Такая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.01.2017 № 306-ЭС16-9493.

Изменить договорное обязательство, которое уже исполнено, невозможно, поскольку оно прекратилось и имущество возвращено. Требование об изменении договора может быть заявлено только в отношении действующего договора, договор, прекративший свое действие, не может быть изменен по решению суда.

При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения предъявленного Предпринимателем иска.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Следовательно, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 13.10.2021 по делу № А11-2823/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Паздерина Алексея Юрьевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова

А.Н. Ковбасюк