Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Европейский Север» (далее – ООО «Европейский Север», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском об обязании Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация, ответчик) заключить соглашение о продлении на неопределенный срок договора № 01/07-2096 от 29.12.2007 аренды земельного участка под кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036, площадью 2 146 кв. м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства объекта «Многофункциональное здание офисного типа».

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2016 Обществу в удовлетворении иска отказано.

ООО «Европейский Север» с принятым решением суда не согласилось, и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2016 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что дополнительным соглашением от 20.07.2012 стороны установили, что договор аренды от 29.12.2007 заключен сроком до 29.08.2014. Ссылаясь на указанные обстоятельства, Общество считает неправомерным применение к спорным отношениям Закона № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015.

Кроме того, Общество указывает, что спорный земельный участок им используется, производится оплата арендных платежей.

Администрация отзыв на апелляционную жалобу не представила.

Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.

Пунктом 21 статьи 1 Закона № 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Соответственно, исходя из изложенных норм права, а также статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, орган местного самоуправления вправе отказать арендатору земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, в заключении нового договора аренды в преимущественном порядке по истечении срока предыдущего договора аренды. Иные же привилегии предусмотрены пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ и состоят в возможности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.12.2007 между ФИО1 и Администрацией был заключен договор №01/07-2096 аренды земельного участка площадью 2146 кв. м с кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036, предоставленного по постановлению Главы Администрации от 29.08.2007 № 8/3270 для строительства объекта «Многофункциональное здание офисного типа» по адресу: <...>. Договор заключен на период до 29.08.2012 (пункт 1.2) и зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 14).

По акту приема-передачи от 29.12.2007 участок передан ФИО1 (л.д. 16)

23.04.2012 по договору уступки прав аренды земельного участка права Арендатора по договору № 01/07-2096 переданы от ФИО1 ООО «Европейский Север» (л.д. 17-18).

20.07.2012 между Администрацией и Обществом подписано Соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 29.12.2007 № 01/07-2096. Одновременно стороны продлили срок действия договора на период до 29.08.2014 (пункт 1.1.2 Соглашения), соглашение также было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 19).

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока договора продлить его действие на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора или заключить новый договор.

30.04.2015 (срок действия договора аренды до 29.08.2014) Общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении права аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036.

Письмом от 18.05.2015 № 15-02/кол/051109 Администрация отказала в предоставлении земельного участка для строительства объекта «Многофункциональное здание офисного типа» по ул. Куратова в г. Сыктывкаре на том основании, что с 01.03.2015 вступили в силу поправки в Земельный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми право аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть продлено без проведения торгов для завершения строительства однократно собственникам объектов незавершенного строительства, при этом в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах Общества на объект недвижимого имущества (Многофункциональное здание офисного типа) на земельном участке с кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036 (л.д. 12).

Не согласившись с вынесенным отказом, ООО «Европейский Север» обращалось в Арбитражный суд Республики Коми с иском о признании незаконным отказа Администрации МОГО «Сыктывкар» в продлении договора № 01/07-2096 от 29.12.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036 площадью 2146 кв. м, предоставленного для строительства объекта «Многофункциональное здание офисного типа» по адресу: <...> оформленный письмом от 18.05.2015 № 15-02/кол/051109.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу № А29-6878/2015, оставленным в силе постановлениями Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 и Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судом установлено, что фактически истец заявил о заключении нового договора аренды земельного участка на три года.

При этом истец имел в пользовании спорный земельный участок с апреля 2012 года, однако так и не подал заявление на получение разрешительной документации, строительство объекта не начинал, то есть сам истец не использовал земельный участок в течение более трех лет. Общество указывало лишь на выполнение комплекса проектных работ и получение необходимых технических условий от энергоснабжающих организаций.

Как следует из материалов дела, истцом не приводятся новые основания для рассмотрения требований в настоящем деле, отличные от рассмотренных судами в деле А29-6878/2015. Истец указывает на выбор надлежащего способа защиты своих прав и обратился с требованием о понуждении Администрации заключить соглашение о продлении на неопределенный срок договора № 01/07-2096 от 29.12.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:01 06 043:0036, площадью 2146 кв.м, расположенного по адресу: <...> предоставленного для строительства объекта «Многофункциональное здание офисного типа».

В данном случае заявитель не может признаваться субъектом, соответствующим всем условия, предусмотренным статьей 39.6 ЗК РФ, при которых заключение нового договора аренды земельного участка возможно без проведения торгов.

По правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Между тем, доказательств нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, как и того, что строительные работы на арендованном земельном участке начаты, Обществом в материалы дела не представлено.

Действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство.

На основании изложенного апелляционным судом отклоняется как противоречащий материалам дела, довод Общества об использовании спорного земельного участка.

Довод Общества о возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок в связи с тем, что ни одна из сторон не заявляла о прекращении арендных отношений, отклоняется апелляционным судом, поскольку, зная об имеющихся в пункте 4.1 договора условиях, при которых договор считается продленным или вновь заключенным, ООО «Европейский Север» не исполнило своей обязанности по подаче заявления на продление договора не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

С заявлением о продлении права аренды спорного земельного участка ООО «Европейский Север» обратилось только 30.04.2015, то есть спустя 8 месяцев после истечения срока договора аренды.

Довод Общества о внесении платы за пользование земельным участком отклоняется апелляционным судом, поскольку не свидетельствует о продлении договора аренды земельного участка, так как указанная плата вносится Обществом добровольно за фактическое пользование спорным земельным участком, при том, что в соответствии с требованиями земельного законодательства пользование земельными участками в Российской Федерации является платным.

Довод Общества о неправомерном применении к спорным отношениям Закона № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Закон № 171-ФЗ не содержит указания на применение к договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления его в силу, прежних положений законодательства.

Срок действия договора аренды земельного участка (с учетом пункта 1.1.2 Соглашения) определен до 29.08.2014, поэтому после указанной даты, то есть применительно к спорным правоотношениям, распространение на них положений Закона № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015, является обязательным.

Отказ в продлении срока действия спорного договора прав Общества не нарушает, поскольку истец не лишен возможности заключить договор аренды интересующего его земельного участка на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2016 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела.

Оснований для удовлетворения жалобы Общества по изложенным в ней доводам у апелляционного суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.12.2016 по делу № А29-8697/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Европейский Север» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

Т.В. Хорова

Л.И. Черных