Гражданский кодекс часть 1

от истца (департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска): ФИО1, представитель по доверенности от 01.07.2015 № 78

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Форекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «23» марта 2015 года по делу №А33-14590/2014, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярска) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Форекс» (далее – ООО «Форекс», ответчик) (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск) о:

1. взыскании задолженности по арендной плате в размере 70 648 рублей 95 копеек и пени в размере 12 816 рублей 95 копеек;

2. расторжении договора аренды №9465 от 01.09.2005;

3.обязании вернуть нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 28.07.2014 возбуждено производство по делу.

Решением от 23.03.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что задолженность по арендной плате не сегодняшний день отсутствует, кроме того имеется переплата в размере 886 рублей 32 копеек; договор №9466 от 01.09.2005 является незаключенным, так как дополнительное соглашение №8 от 19.12.2012 об установлении с 01.01.2013 арендной платы в размере 162 611 рублей 40 копеек ответчиком не подписано; истцом неверно применен коэффициент Кфунк в размере 0,54.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 03.08.2015.

От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены как необоснованные.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://www.3aas.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на апелляционную жалобу

При повторном рассмотрении дела, арбитражным судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

01.09.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 9465 (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, а арендатор обязуется своевременно вносить установленную договором арендную плату и возвратить арендованное имущество по истечении срока договора.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение № 66 на 1 этаже 17-этажного жилого дома, общей площадью 21 кв.м, нежилое помещение № 67, площадью 18,6 кв.м, расположенные по адресу: <...>, для использования под офис (в редакции дополнения от 12.10.2005).

Срок аренды установлен в п. 2.1 договора – с 26.08.2005 по 01.06.2008. дополнением № 4 от 18.10.2007 срок действия договора аренды продлен с 02.06.2008 по 31.12.2022.

Согласно п. 3.1 договора за использование нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом и письменным дополнением о перерасчете арендной платы. Согласно расчету (приложение № 2) размер арендной платы в месяц составляет 1 121 рублей 40 копеек.

Дополнением №1 от 12.10.2005 арендная плата в месяц установлена 2 114 рублей 64 копеек.

Дополнением № 2 от 11.08.2006 арендная плата в месяц установлена 2 518 рублей 56 копеек.

Дополнением № 3 от 09.04.2007 арендная плата в месяц установлена 2 827 рублей 44 копеек с 20.01.2007.

Дополнением № 5 от 24.03.2008 арендная плата в месяц установлена 3 041 рублей 28 копеек с 21.01.2008.

Дополнением № 6 от 25.02.2009 арендная плата в месяц установлена 6 082 рублей 56 копеек с 22.01.2009.

В материалы дела также представлены дополнение № 8 от 19.12.2012 об установлении арендной платы в год в размере 162 611 рублей 40 копеек с 01.01.2013, дополнительное соглашение №9 от 23.12.2013 согласно которому арендная плата в год составляет 216 815 рублей 28 копеек (8 486 рублей 46 копеек и 9 581 рубль 48 копеек в месяц за каждое из помещений соответственно), расчет произведен истцом с учетом базовой ставки арендной платы в размере 1 840 рублей, значения Кфунк равного 0,54. Данные дополнения представителем ответчика не подписаны.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 3.4 договора арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.

Пунктом 5.2 установлено, что за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут по решению Арбитражного суда, в случае существенного нарушения условий договора, в том числе, если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев (пункт 6.3. договора).

Согласно п. 6.4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в суде только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить нарушенное обязательство.

26.08.2005 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в пользование нежилое помещение № 66 на 1 этаже 17-этажного жилого дома, общей площадью 21 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

12.10.2005 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в пользование нежилое помещение № 67, площадью 18,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

19.05.2014 истцом в адрес ответчика направлено (список №001 внутренних почтовых отправлений от 19.05.2014 с оттиском печати отделения почтовой связи, квитанция от 19.05.2014 №14808-14826, почтовый конверт и почтовое уведомление №14812 от 19.05.2015 с отметкой о возвращении почтового отправления в связи с истечением срока хранения) письмо 15.06.2014 №19493 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 155 381 рублей 22 копеек и по пене в размере 20 383 рублей 38 копеек по состоянию на 14.05.2015 до 24.05.2014. В случае неисполнения указанного требования истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в срок до 24.05.2014.

Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.07.2013 по 21.09.2014 составляет 70 648 рублей 29 копеек, задолженность по пене за период с 01.07.2013 по 21.05.2014 составляет 12 816 рублей 95 копеек.

В обоснование отсутствия задолженности по арендной плате ответчик представил в материалы дела следующие платежные документы: платежное поручение №659 от 13.12.2012 на сумму 6 300 рублей, платежное поручение от 17.11.2013 №279 на сумму 6 200 рублей, чек-ордер от 06.12.2012 на сумму 5 873 рублей 78 коп., чек-ордер от 06.12.2012 на сумму 15 000 рублей, чек-ордер 06.12.2012 на сумму 15 000 рублей, чек-ордер от 25.02.2014 на сумму 78 000 рублей, чек-ордер от 26.02.2014 на сумму 8 735 рублей, чек-ордер от 24.09.2014 на сумму 62 000 рублей, чек-ордер от 02.12.2014 на сумму 19 500 рублей.

Ссылаясь на то, что в добровольном порядке задолженность ответчиком не оплачена, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом иска по настоящему делу является взыскание задолженности по арендной плате, пени за нарушение сроков внесения арендной платы, расторжение указанного договора по инициативе арендодателя и возврат нежилого помещения, переданного по договору аренды.

Невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды недвижимого имущества и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи, подписанным полномочными представителями сторон.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стороны согласовали в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Из представленного в материалы дела расчета исковых требований следует, что в период действия договора ответчиком допущено нарушение сроков внесения арендных платежей.

Повторно проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции установил, что расчет подлежащей внесению арендной платы произведен истцом в соответствии с достигнутым сторонами соглашением о размере арендной платы, период пользования имуществом определен с учетом фактических обстоятельств дела.

Представленные истцом чек-ордер от 25.02.2014 на сумму 78 000 рублей, чек-ордер от 26.02.2014 на сумму 8 735 рублей были обоснованно учтены судом первой инстанции при рассмотрении судом дела №А33-13073/2013, в рамках которого взыскивалась задолженность по указанному договору по арендной плате в размере 93 920 рублей 40 копеек за период с 01.11.2012 по 30.06.2013, 8 817 рублей 49 копеек пени за период с 12.01.2009 по 12.06.2013.

Платежное поручение №659 от 13.12.2012 на сумму 6 300 рублей, платежное поручение от 17.11.2013 №279 на сумму 6 200 рублей, чек-ордер от 24.09.2014 на сумму 62 000 рублей, чек-ордер от 02.12.2014 на сумму 19 500 рублей, были учтены истцом при определении размера заявленной ко взысканию арендной платы, что следует из представленного истцом расчета.

Доказательств уплаты 70 648 рублей 29 копеек долга за период с 01.07.2013г. по 21.05.2014 в материалы дела не представлено, требования истца (в том числе расчет) ответчиком не оспорены.

Поскольку материалами дела подтверждено наличие задолженности ответчика перед истцом в размере 70 648 рублей 29 копеек за период с 01.07.2013 по 21.05.2014, доказательств внесения арендной платы не представлено, требование истца о взыскании 70 648 рублей 29 копеек долга правоверно удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме.

В рамках настоящего дела истцом также заявлено требование пени в размере 12 816 рублей 95 копеек.

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно представленному истцом расчету пени ее размер за период с 01.07.2013г. по 21.05.2014 составляет 12 816 рубля 95 копеек.

Арифметический расчет пени, представленный истцом, повторно проверен судом апелляционной инстанции и признан обоснованным

Представленный истцом расчет ответчиком не оспорен.

Поскольку в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлен факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы по договору, требование истца о взыскании пени правомерно удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме.

В рамках настоящего дела истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора, в том числе, в случае, если арендатор допустил просрочку арендной платы на срок более двух месяцев.

19.05.2014 истцом в адрес ответчика направлено (список №001 внутренних почтовых отправлений от 19.05.2014 с оттиском печати отделения почтовой связи, квитанция от 19.05.2014 №14808-14826, почтовый конверт и почтовое уведомление №14812 от 19.05.2015 с отметкой о возвращении почтового отправления в связи с истечением срока хранения) письмо 15.06.2014 №19493 с требованием оплатить задолженность по арендной плате в размере 155 381 руб. 22 коп. и по пене в размере 20 383 руб. 38 коп., по состоянию на 14.05.2015 до 24.05.2014. В случае неисполнения указанного требования истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в срок до 24.05.2014.

Таким образом, материалами дела подтверждается соблюдение истцом претензионного порядка при расторжении договора аренды.

Предупреждение оставлено ответчиком без ответа, на дату направления предупреждения задолженность по договору составляла более двух сроков подряд. Договор аренды до настоящего времени добровольно сторонами не расторгнут.

В связи с изложенным, требование истца о расторжении договора аренды обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с тем, что договор прекращается в связи с его расторжением, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

При данных обстоятельствах, суд правомерно обязал ответчика вернуть истцу истребуемое имущество.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал, что задолженность по арендной плате не сегодняшний день отсутствует, кроме того имеется переплата в размере 886 рублей 32 копеек; договор №9466 от 01.09.2005 является незаключенным, так как дополнительное соглашение №8 от 19.12.2012 об установлении с 01.01.2013 арендной платы в размере 162 611 рублей 40 копеек ответчиком не подписано; истцом неверно применен коэффициент Кфунк в размере 0,54.

Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Довод ответчика о том, что указанный договор является незаключенным, так как ответчиком не подписано дополнительное соглашение № 8 от 19.12.2012, правомерно отклонен судом первой инстанции как необоснованный, в связи с тем, что размер арендной платы был согласован сторонами при подписании договора и далее изменялся по соглашению сторон путем подписания дополнительных соглашений.

Неподписание ответчиком дополнительного соглашения № 8 от 19.12.2012 может свидетельствовать о его несогласии с указанным в дополнении размером арендной платы, но не о незаключенности договора аренды № 9465 от 01.09.2005.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемого во взаимосвязи со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении договора и формировании его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Ответчиком не учтено положение пункта 3.4. договора аренды, согласно которому арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты, указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя.

Решением Красноярского городского совета депутатов от 11.10.2012 В-323 определена методика расчета арендной платы за 2013 год и за 2014 год (приложение N 2), согласно которой с 01.01.2013 изменена базовая ставка арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда и составила 1380 руб. за 1 кв. м в месяц (пункт 1.1.), соответственно с 01.01.2014 - 1840 рублей за 1 кв. м в месяц (пункт 1.2.).

Таким образом, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при изменении размера арендной платы необходимо согласование данного условия с ответчиком, не основаны на нормах права.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о неверном применении истцом коэффициент Кфунк в размере 0,54 также не могут быть признаны обоснованными.

Решением Красноярского городского совета депутатов от 11.10.2012 В-323 установлено значение коэффициента Кфунк для объектов, переданных в аренду для административного использования в размере 0,54.

Размер арендной платы определен истцом исходя из размера базовой ставки арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда равного 1380 рублей за 1 кв. м в месяц и коэффициента Кфунк равного 0,54 в соответствии с Решением Красноярского городского совета депутатов от 11.10.2012 В-323.

На основании изложенного, учитывая назначение, для которого были переданы в аренду помещения, истцом был правомерно применен Кфунк 0,54 .

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик также ссылается на платежные поручения, свидетельствующие об оплате долга.

Судом апелляционной инстанции установлено, что представленные истцом чек-ордер от 25.02.2014 на сумму 78 000 рублей, чек-ордер от 26.02.2014 на сумму 8 735 рублей были обоснованно учтены судом первой инстанции при рассмотрении судом дела №А33-13073/2013, в рамках которого взыскивалась задолженность по указанному договору по арендной плате в размере 93 920 рублей 40 копеек за период с 01.11.2012 по 30.06.2013, 8 817 рублей 49 копеек пени за период с 12.01.2009 по 12.06.2013.

Доводы ответчика о наличии переплаты в размере 886 рублей 32 копеек являются несостоятельными, поскольку материалами дела подтверждается наличие задолженности в размере 70 648 рублей 29 копеек за период с 01.07.2013г. по 21.05.2014

Таким образом, по результатам рассмотрения жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит. Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку (с учетом достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, основания для отмены решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «23» марта 2015 года по делу №А33-14590/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

О.В. Ишутина

В.В. Радзиховская