Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к администрации г. Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 162 444 рублей 48 копеек убытков, составляющих сумму излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.06.2013 № АФ27884.

Определением суда от 03.12.2014 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А74-8225/2014.

Администрация города Абакана обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 166 507 рублей 29 копеек, в том числе 112 234 рублей 87 копеек задолженности по договору аренды земельного участка №АФ27884 за период с 26.06.2013 до 10.10.2013 и 54 272 рублей 42 копеек неустойки за период с 17.09.2013 по 27.01.2015.

Определением суда от 05.02.2015 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А74-600/2015.

Определением арбитражного суда от 06.04.2015 дела № А74-8225/2014,
№ А74-600/2015 объединены в одно производство с присвоением делу номера
А74-8225/2014.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 26 мая 2015 года в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 отказано. Иск администрации города Абакана удовлетворен.

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.

В обоснование своих доводов заявитель в апелляционной жалобе указывает на следующее:

- при принятии обжалуемого решения судом не принято во внимание, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, с 10.10.2013 арендатором земельного участка является ФИО5, в связи с чем истец лишен возможности обращения в орган кадастрового учета с соответствующим заявлением для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости в целях изменения кадастровой стоимости земельного участка;

- судом не учтено, что во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-6211/2014 арендодатель (администрация г. Абакана) обязан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов арендатора ФИО2 и исчислять арендную плату за земельный участок исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с видом разрешенного использования до принятия оспоренного постановления администрации города Абакана от 12.08.2013 № 1536.

Администрация г. Абакана направила отзыв на апелляционную жалобу, в котором отклонила доводы жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.

Определением от 07.07.2015 апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, назначено судебное заседание на 30.07.2015.

Определениями от 30.07.2015 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 25.08.2015, в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.08.2015.

Определением от 24.08.2015 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 3.7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12, в связи с очередным ежегодным отпуском судьи Магда О.В. произведена ее замена в судебном составе по настоящему делу на судью Ишутину О.В.

Администрация города Абакана, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела путем направления копий определений от 07.07.2015, от 30.07.2015 и размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание не явилась. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя
ФИО2 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Просил решение суда отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ФИО2 и отказе в удовлетворении исковых требований администрации города Абакана.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельствам о регистрации права серии 19 АА № 156713, № 483544,
№ 483543, № 483545, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, индивидуальный предприниматель ФИО2 владел на праве собственности следующим имуществом: склад общей площадью 1543 кв.м, расположенный по адресу: <...>
31 Н, литер Б9, нежилые здания общей площадью 96,7 кв.м, 680,6 кв.м, 316, 1 кв.м, расположенные по этому же адресу (т.1, л.д. 70-73).

Постановлением Мэра города Абакана от 24.04.2008 № 716 истцу предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 4851 кв.м, расположенный по адресу: <...> в аренду, сроком на 11 месяцев, для эксплуатации и обслуживания складов (литер Б8, литер Б9).

24.04.2008 между администрацией города Абакана (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка
№ АФ14031, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью 4 851 кв.м, кадастровый номер 19:01:030132:1267, расположенный по адресу: <...> - для эксплуатации и обслуживания складов (литер Б8, литер Б9) (т.1, л.д. 74-76).

В соответствии с пунктом 2.1. договора период аренды участка по договору определен сторонами с 24.04.2008 до 24.03.2009.

Согласно пункту 2.2. договора на момент заключения договора размер арендной платы, исчисленной в годовом выражении, составлял 380 818 рублей 13 копеек.

Для расчета арендной платы применяются следующие данные по видам использования земельного участка, согласно фактическому использованию строений:

- 310 218 рублей 17 копеек в год – для части земельного участка площадью 1845 кв.м – за земельные участки, занятые прочими административно-управленческими объектами;

- 70 599 рублей 96 копеек в год – для части земельного участка площадью 3006 кв.м – за земельные участки, предоставленные под производственные территории предприятий, организаций, предпринимателей и физических лиц, в том числе земельные участки, занятые административно-управленческими объектами, капитальными гаражами и боксами, расположенными на производственных территориях.

В силу пункта 2.3. договора арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

По акту приема-передачи земельного участка от 24.04.2008 указанный в договоре участок передан арендатору (т.1, л.д. 78).

В связи с поступлением в администрацию города Абакана заявления ФИО2 от 17.12.2012 о выкупе земельного участка и расторжении договора аренды от 24.04.2008 № АФ 14031, постановлением Мэра города Абакана от 29.12.2012 № 2709 предоставлен в собственность вышеуказанный земельный участок.

В постановлении Мэра города Абакана от 26.06.2013 № 1175 констатирован факт расторжения по соглашению сторон договора аренды земельного участка от 24.04.2008
№ АФ 14031 с 26.06.2013, постановление от 29.12.2012 № 2709 «О предоставлении в собственность путем выкупа» отменено, индивидуальному предпринимателю
ФИО2 предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 4 851 кв.м, кадастровый номер 19:01:030132:2450, расположенный по адресу: <...>, в аренду сроком на 3 года для эксплуатации и обслуживания склада с магазином. Пунктом 4 постановления установлен для земельного участка коэффициент Кв для расчета арендной платы в соответствии с пунктом 5.1 приложения к решению Совета депутатов города Абакана от 27.11.2012 № 482 – земельные участки, занятые магазинами, рынками, торговыми (оптово-розничными) базами, торговыми комплексами, ресторанами, кафе, барами, иными объектами общественного питания (кроме столовых, закусочных, буфетов), бильярдными, боулинг-клубами, парикмахерскими, салонами красоты, объектами автосервиса, АЗС, АГЗС (т.1, л.д. 23).

Получив от администрации города Абакана проект договора аренды земельного участка от 26.06.2013 № АФ27884, истец не согласился с указанными в них видом разрешённого использования земельного участка (для эксплуатации и обслуживания склада с магазином) и размерами коэффициентов Кв.

Истец указал, что торговля ни в одном из складов не осуществлялась, 22.07.2013 и 16.10.2013 ФИО2 подано заявление в администрацию г. Абакана с предложением привести проект договора от 26.06.2013 № АФ27884 в соответствие с фактическим использованием земельного участка по адресу: г. Абакан,
ул. Промышленная, 31Н - для эксплуатации и обслуживания складов.

Постановлением Мэра города Абакана от 12.08.2013 № 1536 внесены изменения в постановление от 26.06.2013 № 1175, истцу предоставлен указанный земельный участок в аренду сроком на 11 месяцев для эксплуатации и обслуживания склада с магазином, а также указано, что земельный участок состоит из: части земельного участка площадью 104 кв.м (от общей площади 4 851 кв.м) без установления границ на местности, используемой для осуществления торговой деятельности; части земельного участка площадью 4 747 кв.м ( от общей площади 4 851 кв.м) без установления границ на местности, используемой для эксплуатации и обслуживания складов. Для указанных частей земельного участка применены коэффициенты Кв для расчет арендной платы: для части земельного участка площадью 104 кв.м - в соответствии с пунктом 5.1 приложения к решению Совета депутатов города Абакана от 27.11.2012 № 482 – земельные участки, занятые магазинами, рынками, торговыми (оптово-розничными) базами, торговыми комплексами, ресторанами, кафе, барами, иными объектами общественного питания (кроме столовых, закусочных, буфетов), стационарными бильярдными, боулинг-клубами, парикмахерскими, салонами красоты, объектами автосервиса (шиномонтажными мастерскими-мойками, СТО), АЗС, АГЗС, а также земельные участки, предоставленные для реконструкции и строительства указанных объектов; для части земельного участка площадью 4 747 кв.м - в соответствии с пунктом 9.1 приложения к решению Совета депутатов города Абакана от 27.11.2012 № 482 - за земельные участки, предоставленные под производственные территории, в том числе занятые расположенными на производственных территориях административно-управленческими объектами, капитальными гаражами и боксами, а также земельные участки предоставленные на период строительства и реконструкции промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (т.1, л.д. 24).

Между администрацией города Абакана (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 26.06.2013 заключён договор аренды земельного участка № АФ27884 (далее – договор), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4851 кв.м, кадастровый номер 19:01:030132:2450, кадастровый квартал 030132, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровая стоимость 31 883 100 рублей 48 копеек, расположенный по адресу: Республика Хакасия, город Абакан,
ул. Промышленная, 31Н, для эксплуатации и обслуживания склада с магазином, в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение 1). Земельный участок общей площадью 4851 кв.м состоит из части земельного участка площадью
4747 кв.м, используемой для эксплуатации и обслуживания складов; части земельного участка площадью 104 кв.м, используемой для осуществления торговой деятельности (т.1, л.д. 14-16).

В соответствии с пунктом 2.1 договора период аренды участка по договору определен сторонами с 26.06.2013 до 26.05.2014.

Согласно пункту 2.2 договора на момент заключения договора размер арендной платы, исчисленной в годовом выражении, составлял 586 199 рублей 50 копеек.

- 24 607 рублей 37 копеек в год за земельные участки, занятые магазинами, рынками, торговыми (оптово-розничными) базами, торговыми комплексами, ресторанами, кафе, барами, иными объектами общественного питания (кроме столовых, закусочных, буфетов), стационарными бильярдными, боулинг-клубами, парикмахерскими, салонами красоты, объектами автосервиса (шиномонтажными мастерскими-мойками, СТО), АЗС, АГЗС, а также земельные участки, предоставленные для реконструкции и строительства указанных объектов - для части земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора, площадью 104 кв.м;

- 561 592 рублей 13 копеек в год за земельные участки, предоставленные под производственные территории, в том числе занятые расположенными на производственных территориях административно-управленческими объектами, капитальными гаражами и боксами, а также земельные участки предоставленные на период строительства и реконструкции промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок - для части земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора, площадью 4747 кв.м (пункт 2.3 договора).

В силу пункта 2.4 договора арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Согласно пункту 6.12 договора арендатор принял на себя обязательство произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с 17.12.2012 по 26.06.2013 в соответствии с установленными в указанный период Абаканским городским Советом депутатов размером арендной платы в сумме 291 933 рублей 61 копейки в срок до 01.12.2013.

В соответствии с пунктом 7.2 договора арендатор несет ответственность по договору - в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.

По акту приема-передачи земельного участка от 26.06.2013 указанный в договоре участок передан арендатору (т.1, л.д. 18).

Не согласившись с постановлением Мэра города Абакана от 12.08.2013 № 1536 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка и применения коэффициента Кв, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным пунктов 1.1, 1.2, 1.3 указанного постановления и обязании администрации города Абакана внести соответствующие изменения.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30.01.2014 по делу
№ А74-6211/2013 удовлетворены требования индивидуального предпринимателя ФИО2, признаны недействительными пункты 1.1, 1.2, 1.3 постановления администрации города Абакана от 12.08.2013 № 1536 как несоответствующие нормам Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации; суд обязал администрацию города Абакана по вступлении в законную силу решения суда устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путём внесения в пункты 1.1, 1.3 постановления от 12.08.2013 № 1536 изменений, изложив их в следующей редакции:

- пункт 3: «Предоставить ФИО2 (далее Арендатор) (свидетельства о регистрации права от 13.12.2012/ 19 АА483543/, 13.12.2012/19 АА483544/, 13.12.2012/19 АА483545/) земельный участок, относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 4 851 кв.м, кадастровый номер 19:01:030132:2450, расположенный по адресу: <...>, в аренду сроком на 11 месяцев, для эксплуатации и обслуживания складов»;

- пункт 4: «Установить для земельного участка, указанного в п. 3 настоящего постановления, коэффициент Кв для расчёта арендной платы в соответствии с п. 9.1 Приложения к решению Совета депутатов города Абакана от 27.11.2012 № 482 - земельные участки, предоставленные под производственные территории, в том числе занятые расположенными на производственных территориях административно-управленческими объектами, капитальными гаражами и боксами, а также земельные участки, предоставленные на период строительства и реконструкции промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 15.10.2013 по делу № А74-4302/2013 удовлетворены требования индивидуального предпринимателя ФИО6, установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью
4 851 кв.м, с кадастровым номером 19:01:030132:2450, предоставленного для эксплуатации и обслуживания склада с магазином, расположенного по адресу: <...> участок 31 Н, равная рыночной стоимости в размере 12 825 000 рублей.

Постановлением администрации города Абакана от 01.04.2014 № 586 в постановление от 12.08.2013 № 1536 внесены изменения и дополнения согласно решению арбитражного суда от 30.01.2014 по делу №А74-6211/2013.

Согласно постановлению администрации города Абакана от 06.11.2013 № 2228 в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости с 10.10.2013 арендатором земельного участка по договору № АФ27884 от 26.06.2013 следует считать ФИО5.

К договору аренды № АФ27884 арендодателем и ФИО5 (арендатором) 06.11.2013 подписано соответствующее дополнительное соглашение.

В письме от 30.04.2014 № 3485 филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Хакасия (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия) сообщил, что с 08.02.2013 осуществлен учет изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка на «для эксплуатации и обслуживания склада с магазином», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:01:030132:2450 составляет по состоянию на 01.01.2013 – 9623 171 рубль 25 копеек; с 08.02.2013 по 27.11.2013 – 31 883 100 рублей 48 копеек; на 01.01.2014 – 12 825 000 рублей (период действия с 28.11.2013 по 13.01.2014); с 14.01.2014 – 9 716 310 рублей 45 копеек (т.1, л.д. 33).

Арендатор письмами от 05.03.2014, 06.05.2014, от 21.07.2014 просил арендодателя произвести перерасчет арендной платы. Арендодатель в ответах от 03.06.2014 № 3977, от 06.08.2014 № 5926 сообщил арендатору, что задолженность по арендной плате за период с 17.12.2012 по 09.10.2013 составляет 114 144 рубля 27 копеек. При расчете арендной платы применил кадастровую стоимость, определенную в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия от 30.04.2014.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 07.07.2014 обратился в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия с просьбой осуществить учет изменений объекта недвижимости и внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 08.02.2013 в размере 9 623 171 рубль 25 копеек в соответствии с видом разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания складов. По результатам рассмотрения письмом от 18.07.2014 № 5080 документы истцу возвращены в связи с несоответствием заявления установленной форме.

На заявление ФИО2 от 23.07.2014 ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия принято 08.08.2014 решение №19/14-25848 об отказе в учете изменений объекта недвижимости по причине обращения с заявлением ненадлежащего лица (т.1, л.д. 100).

Полагая, что с учетом вышеуказанных обстоятельств, у арендатора возникли убытки в виде переплаты арендных платежей по договору аренды от земельного участка от 26.06.2013 № АФ27884, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском о взыскании убытков в арбитражный суд.

Администрация города Абакана, считая, что ФИО2 ненадлежащим образом исполнил обязательство по оплате арендных платежей по договору за период с 26.06.2013 по 09.10.2013, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендой плате и неустойки.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с рассматриваемой жалобой.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Между администрацией города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО2 сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Администрация города Абакана надлежащим образом выполнила принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование по акту приёма-передачи оговорённый в договоре аренды земельный участок.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Договор аренды земельного участка от 26.06.2013 № АФ27884 был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определен не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, поэтому к этому договору подлежит применению регулируемая арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия установлены Положением о порядке определения размера арендной платы, а также порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия, утвержденным Постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05.

Согласно постановлению Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 № 05 размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле: Ап = КС x Кв x Ки, где: Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.; КС - кадастровая стоимость земельного участка, определенная в соответствии с земельным законодательством, Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка с учетом экономического обоснования; Ки - коэффициент инфляции.

Как следует из апелляционной жалобы, доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к несогласию с использованием при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка в размере 31 883 100 рублей 48 копеек.

Отказывая в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 о взыскании с администрации города Абакана убытков, суд первой инстанции исходил из того, что индивидуальным предпринимателем ФИО2 не доказано обстоятельство, свидетельствующее о наличии переплаты ответчику арендной платы по договору аренды земельного участка от 26.06.2013 № АФ27884, то есть наличие убытков, поскольку расчет подлежащей уплате индивидуальным предпринимателем арендной платы произведен администрацией города Абакана исходя из кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, наличие переплаты индивидуальным предпринимателем не доказано.

Суд апелляционной инстанции полагает, что вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом факта наличия переплаты по договору аренды не соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права в силу следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта.

Согласно части 2 статьи 1 указанного закона государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с данным Законом недвижимом имуществе, федеральным государственным информационным ресурсом.

Кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости (статья 3 Закона).

Таким образом, надлежащим доказательством рыночной стоимости земельного участка, используемой в формуле расчета регулируемой арендной платы, являются сведения государственного кадастра недвижимости.

Как следует из письма ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия от 30.04.2014 № 3485, 08.02.2013 осуществлен учет изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования на основании поступившего в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия постановления администрации города Абакана от 29.12.2012 № 2709. В результате осуществленного учета разрешенное использование изменено на «для эксплуатации и обслуживания склада с магазином». Кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 31 883 100 рублей 48 копеек.

Следовательно, основанием для увеличения кадастровой стоимости земельного участка до 31 883 100 рублей 48 копеек явилось постановление администрации города Абакана от 29.12.2012 № 2709, впоследствии отмененное постановлением администрации города Абакана от 26.06.2013 № 1175 в связи с незаключением договора купли-продажи (т.1, л.д. 23).

Как следует из пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу тринадцатому статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

При этом сам по себе факт последующей отмены постановления администрации города Абакана от 29.12.2012 № 2709 не является препятствием для оценки законности указанного постановления в рамках настоящего дела, если в период действия такого акта были нарушены (могли быть нарушены) права и законные интересы истца, защищаемые посредством предъявленного индивидуальным предпринимателем ФИО2 иска.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30.01.2014 по делу
№ А74-6211/2013 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 19:01:030132:2450 с разрешенным видом использования для эксплуатации и обслуживания складов, расположенном по адресу: <...> расположены склады, а не склад с магазином. Указанное обстоятельство установлено по спору между теми же лицами, в связи с чем в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежит доказыванию вновь.

Установление судом факта отсутствия на земельном участке магазина при рассмотрении дела № А74-6211/2013 послужило основанием для вывода о незаконности постановления администрации города Абакана от 12.08.2013 № 1536 в части пунктов 1.1, 1.2, 1.3 в связи с тем, что для расчета арендной платы за земельный участок, арендуемый индивидуальным предпринимателем ФИО2, должен применяться коэффициент Кв, установленный пунктом 9.1 приложения к решению Совета депутатов города Абакана от 27.11.2012 № 482 за земельные участки, предоставленные под производственные территории и не подлежит применению коэффициент Кв, установленный пунктом 5.1 указанного приложения – за земельные участки, занятые магазинами, рынками, торговыми (оптово-розничными) базами, торговыми комплексами и т.д.

Принимая во внимание, что материалами дела не опровергается и сторонами спора не оспаривается тот факт, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 19:01:030132:2450 не изменялся в период владения данным участком индивидуальным предпринимателем ФИО2, факты осуществления торговли в эксплуатируемых предпринимателем складах в рамках дела № А74-6211/2013 не установлены, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у администрации города Абакана отсутствовали правовые основания для указания в пунктах 2, 2.1 постановления администрации города Абакана от 29.12.2012 № 2709 на вид разрешенного использования земельного участка: «для эксплуатации и обслуживания склада с магазином», «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», вследствие чего указанное постановление в части установления вида разрешенного использования земельного участка является незаконным и не подлежит применению.

Таким образом, поскольку увеличение в период с 08.02.2013 по 27.11.2013 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 19:01:030132:2450 с 9 623 171 рубля 25 копеек до 31 883 100 рублей 48 копеек явилось результатом издания администрацией города Абакана незаконного постановления от 29.12.2012 № 2709, кадастровая стоимость земельного участка в размере 31 883 100 рублей 48 копеек не может быть использована при расчете арендной платы по договору, как не имеющая законных оснований её установления.

По расчету суда апелляционной инстанции, выполненному с использованием в формуле расчета величины кадастровой стоимости земельного участка, существовавшей до её увеличения вследствие издания администрацией города Абакана незаконного постановления от 29.12.2012 № 2709, размер годовой арендной платы в 2013 году составляет 173 217 рублей 08 копеек (9 623 171,25 * 1,8% * 1), следовательно, арендная плата, подлежащая уплате за период с 01.01.2013 по 09.10.2013 (282 дня), составляет 133 827 рублей 99 копеек.

Отрицательное сальдо за 2012 год (задолженность за период с 17.12.2012 по 31.12.2012) составляет 6 829 рублей 11 копеек (166 630,21 (годовой размер арендной платы) : 366 дней * 15 дней). Фактически индивидуальным предпринимателем оплачено 296 273 рубля 22 копейки, что подтверждается платежными поручениями от 15.03.2013
№ 249, от 20.06.2013 № 516, от 24.09.2013 № 31, от 15.11.2013 № 235 (т.1, л.д. 19-22) и односторонним актом сверки расчетов от 21.05.2015 (т. 2, л.д. 54).

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об излишней уплате индивидуальным предпринимателем ФИО2 арендной платы на сумму 155 616 рублей 12 копеек.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая, что арендная плата, полученная администрацией города Абакана, превышает размер арендной платы, которая подлежала бы уплате арендатором в случае использования при расчете кадастровой стоимости земельного участка, определенной органом кадастрового учета с учетом надлежащего вида разрешенного использования земельного участка, и у арендодателя отсутствуют предусмотренные законом основания для ее получения в уплаченном предпринимателем размере, то к отношениям по возврату излишне уплаченной индивидуальным предпринимателем ФИО2 арендной платы в сумме 155 616 рублей 12 копеек подлежат применению нормы Гражданского кодексе Российской Федерации о неосновательном обогащении, в связи с чем иск предпринимателя ФИО2 к администрации города Абакана подлежит удовлетворению в части взыскания 155 616 рублей 12 копеек.

Удовлетворяя требования администрации города Абакана о взыскании с индивидуального предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 26.06.2013 по 10.10.2013 и неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что расчет задолженности по арендной плате правомерно произведен арендодателем исходя из величины кадастровой стоимости земельного участка, содержащейся в спорный период в государственном кадастре недвижимости, индивидуальный предприниматель не оспорил решение ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Хакасия №19/14-25848 об отказе в учете изменений объекта недвижимости, в связи с чем расчет задолженности и неустойки признан судом первой инстанции правомерным.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

Как следует из материалов дела и указано выше, увеличение кадастровой стоимости земельного участка до 31 883 100 рублей 48 копеек, повлекшее увеличение размера арендной платы за земельный участок, явилось результатом издания администрацией города Абакана незаконного постановления от 29.12.2012 № 2709, неверно определившего вид разрешенного использования земельного участка.

С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 30.01.2014 по делу № А74-6211/2013, которым констатирована незаконность постановления администрации города Абакана от 12.08.2013 № 1536 в части пунктов 1.1, 1.2, 1.3 в связи с неправильным определением администрацией вида разрешенного использования земельного участка, а также установлен имеющий правовое значение для определения вида разрешенного использования земельного участка факт отсутствия на арендуемом земельном участке магазина, администрация города Абакана, являющаяся одновременно арендодателем и лицом, издавшим незаконный ненормативный правовой акт, действуя разумно и добросовестно (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) обязана была произвести перерасчет арендной платы за весь спорный период, исключив из расчета все используемые в формуле величины, не соответствующие нормативным правовым актам и нарушающим права и интересы предпринимателя.

При указанных обстоятельствах сам по себе факт наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о размере арендной платы, составляющем 31 883 100 рублей 48 копеек не может быть признан обстоятельством, свидетельствующем о добросовестности арендодателя, поскольку данные изменения сведений кадастра возникли исключительно по причине определения арендодателем как органом публичной власти не соответствующего действительности вида разрешенного использования земельного участка и направления соответствующего ненормативного акта (постановления от 29.12.2012 № 2709) в орган кадастрового учета в результате информационного взаимодействия, о чем арендодателю было известно.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что администрация города Абакана обратилась с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки после принятия решения суда по делу № А74-6211/2013 (согласно почтовому штемпелю на конверте – 30.01.2014), что также служит основанием для вывода о недобросовестном осуществлении ею принадлежащих гражданских прав.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации города Абакана о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженности по арендной плате и неустойки.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции статей 10, 12, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела, что в силу пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения арбитражного суда от 26 мая 2015 года с принятием нового судебного акта об отказе в иске администрации города Абакана и частичном удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО7

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, понесенные заявителем при обращении с апелляционной жалобой в размере 3000 рублей, подлежат взысканию с администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2

В связи с тем, что при обращении в арбитражный суд первой инстанции государственная пошлина индивидуальным предпринимателем ФИО2 не уплачена (в платежном поручении от 17.11.2014 № 1357 в качестве назначения платежа в указано: «государственная пошлина в суд общих юрисдикций, мировых судей»), требования предпринимателя удовлетворены частично, и ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за рассмотрение дела в суде первой инстанции подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета в размере 205 рублей, то есть пропорционально размеру исковых требований, в удовлетворении которых индивидуальному предпринимателю отказано).

Руководствуясь статьями 268, 269, 270 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «26» мая 2015 по делу
№ А74-8225/2014 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска администрации города Абакана отказать.

Иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 155 616 рублей 12 копеек неосновательного обогащения.

В удовлетворении остальной части иска индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Взыскать с администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 205 рублей государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

П.В. Шошин

Судьи:

Н.Н. Белан

О.В. Ишутина