Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Северянка» (далее –
ООО «Северянка», истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к акционерному обществу «Сибагропромстрой» (далее –
АО «Сибагропромстрой», ответчик) о взыскании задатка в двойном размере - 859 800 рублей, процентов за пользование денежными средствами в сумме 2703 рублей 07 копеек за период с 12.02.2021 по 10.03.2021, а также процентов за пользование денежными средствами, рассчитанных по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, от суммы - 859 800 рублей за период с 11.03.2021 по дату фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 01.11.2021 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель выразил несогласие с отказом суда в удовлетворении исковых требований, считает, что суд первой инстанции неверно оценил переписку сторон как свидетельствующую об отсутствии в действиях ответчика признаков уклонения от заключения основного договора аренды.

Апеллянт обращает внимание на то, что письмо от 21.12.2020 не свидетельствует об исполнении ответчиком своих обязательств по предварительному договору аренды (пункты 1.1 и 1.16). Сам текст письма и вложения к нему не содержат существенных условий основного договора аренды (сведения о введенном в эксплуатацию объекте недвижимости), а также, вопреки условиям предварительного договора, не содержат информации о возникновении у ответчика права собственности на спорный объект. При оценке письма от 25.02.2021суд первой инстанции не учел того, что в материалах дела имеется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН), согласно которой в отношении объекта аренды 24.02.2021 между АО «Сибагропромстрой» и ООО «Майк энд Молли» заключен договор аренды.

Таким образом, как указано апеллянтом, к моменту направления предложения заключить основной договор с приложением правоподтверждающих документов на помещение спорный объект аренды уже был передан в аренду иному лицу. При этом на этот момент право собственности было зарегистрировано уже не за АО «Сибагропромстрой», а за ФИО3 Соответственно, данное письмо свидетельствует об отсутствии намерения ответчика заключить договор аренды с истцом, что выразилось в реальном действии по заключению договора аренды с ООО «Майк энд Молли».

Кроме того, вопреки выводам суда о добросовестном поведении ответчика, истец считает предложениеответчика заключить договор аренды в отношении объекта, который уже был передан во владение и пользование иному лицу, недобросовестным поведением, не преследующим цель исполнить предварительный договор аренды.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 26.01.2022. Судебное разбирательство откладывалось, в том числе до 06.07.2022, в рамках данного судодня объявлялся перерыв, в ходе рассмотрения дела в составе суда производились замены судей.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

В дальнейшем от ответчика поступили дополнительные пояснения (от 13.05.2022 вх. №13749) к отзыву на апелляционную жалобу.

В ходе рассмотрения дела представители сторон поддерживали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

В судебном заседании 06.07.2022 представитель истца заявил ходатайство об отказе от иска в части взыскания с ответчика денежных средств в сумме 429 900 рублей и начисленных на указанную сумму процентов за пользование денежными средствами в размере 1351 рубля 53 копеек.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Ходатайство об отказе от исковых требований в части взыскания с ответчика 429 900 рублей и процентов за пользование денежными средствами в сумме 1351 рубля 53 копеек изложено в письменной форме, подписано представителем ООО «Северянка»
ФИО2, действующим на основании доверенности от 05.01.2020. Полномочие на отказ от исковых требований в доверенности предусмотрено.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Поскольку заявленный отказ от требований в части взыскания с ответчика 429 900 рублей и процентов за пользование денежными средствами в сумме 1351 рубля 53 копеек не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов других лиц, препятствий для принятия частичного отказа от исковых требований у суда апелляционной инстанции не имеется, в связи с чем заявление истца подлежит удовлетворению, судебный акт - отмене в указанной части, производство по делу в указанной части - прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между ООО «Северянка» (арендатором) и АО «Сибагропромстрой» (арендодателем) заключен предварительный договор аренды от 10.03.2020 № 488/2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ЖК «Притяжение», м-н «Слобода Вены», жилой дом № 2 со встроенными нежилыми помещениями и инженерным обеспечением, первый этаж, офис № 1, площадью 429,9 кв.м.

Согласно пункту 1.1 предварительного договора срок заключения основного договора аренды - в течение 15 (пятнадцати) дней после государственной регистрации арендодателем права собственности на данное нежилое помещение. После государственной регистрации арендодателем права собственности на нежилое помещение арендодатель предоставляет арендатору документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение.

В соответствии с пунктом 1.8 договора ориентировочной датой возникновения у арендодателя права собственности на объект аренды является 31.12.2020.

В соответствии с пунктом 1.14 предварительного договора для обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора арендатор обязуется оплатить арендодателю задаток в сумме 429 900 рублей.

В силу пункта 1.15 предварительного договора задаток, внесенный арендатором по настоящему договору, после подписания сторонами основного договора засчитывается в счет уплаты обеспечительного платежа по основному договору.

Пунктом 1.16 предварительного договора предусмотрена обязанность арендодателя до истечения срока в пункте 1.1 договора письменно уведомить арендатора о необходимости заключения основного договора. В случае отказа/уклонения арендатора от заключения основного договора или расторжения настоящего договора по вине/инициативе арендатора в сроки, предусмотренные пунктом 1.1 настоящего договора, задаток арендатору не возвращается и остается в распоряжении арендодателя.

Согласно пункту 1.18 предварительного договора в случае отказа/уклонения арендодателя от заключения основного договора по вине/инициативе арендодателя в сроки, предусмотренные пунктом 1.1 предварительного договора, арендатору возвращается задаток в двойном размере.

В силу пункта 2.5 договора стороны заключат договор аренды на условиях, изложенных в приложении № 2 к настоящему договору. Стороны свидетельствуют, что они согласны со всеми без исключения условиями (как относимыми действующим законодательством к существенным, так и иными), указанными в приложении № 2. Включение дополнительных условий в договор аренды, не предусмотренных в приложении № 2, а также не включение в договор аренды каких-либо условий, предусмотренных приложением № 2, не допускается, за исключением положений пунктов 3.2-3.5 основного договора. Пропуски, содержащиеся в договоре аренды, должны быть заполнены при подписании сторонами договора аренды.

Во исполнение пункта 1.14 предварительного договора истец внес задаток в сумме 429 900 рублей (платежными поручениями № 1298 от 30.04.2020, № 1350 от 28.05.2020).

Как указано истцом, согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым номером 24:50:0400416:20986, подлежащее передаче в аренду истцу по условиям предварительного договора, зарегистрировано 18.12.2020 за АО «Сибагропромстрой» (о чем последнее не известило истца в установленный предварительным договором срок), в дальнейшем 11.02.2021 право собственности на объект перешло к ФИО3, который, в свою очередь, заключил договор аренды спорного помещения с ООО «Майк энд Молли».

Ссылаясь на уклонение арендодателя от заключения основного договора, соответственно, существенное нарушение условий предварительного договора, которые влекут для арендодателя последствия в виде возврата задатка в двойном размере, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения суда в силу следующего.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, 10.03.2020 между ООО «Северянка» (арендатором) и АО «Сибагропромстрой» (арендодателем) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № 488/2020.

Из статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование искового требования о взыскании в двойном размере задатка (859 800 рублей), внесенного по предварительному договору, истец указывал, что нарушение арендодателем условия по сроку уведомления арендатора о регистрации права собственности, заключении основного договора и нарушение условия о сроке заключения основного договора составляют существенное нарушение условий предварительного договора; арендодатель не исполнил возложенную на него предварительным договором обязанность по уведомлению арендатора о регистрации права собственности и необходимости заключения основного договора; арендатор не мог своевременно направить предложение/уведомление о заключении основного договора в силу отсутствия информации о кадастровом номере помещения, момента регистрации права собственности арендодателя; бездействие ответчика в отношении отправки уведомления о регистрации права собственности и предложения заключить основной договор являются уклонением от заключения основного договора.

Как следует из условий предварительного договора, срок заключения основного договора аренды - в течение 15 (пятнадцати) дней после государственной регистрации арендодателем права собственности на данное нежилое помещение. При этом после государственной регистрации арендодателем права собственности на нежилое помещение арендодатель предоставляет арендатору документы, подтверждающие его право собственности на данное помещение. Также предусмотрена обязанность арендодателя до истечения указанного выше срока письменно уведомить арендатора о необходимости заключения основного договора.

Таким образом, по условиям предварительного договора арендодатель, учитывая дату регистрации права собственности на спорный объект - 18.12.2020, должен был в срок до 02.01.2021 известить арендатора об этом и, соответственно, уведомить о необходимости заключения основного договора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции не установил со стороны ответчика (арендодателя) нарушений условий предварительного договора о направлении истцу уведомления о регистрации права собственности на объект недвижимости, а соответственно, - вины арендодателя в том, что основной договор не был заключен сторонами. При этом суд исходил из того, что само по себе ненаправление истцу таких документов не свидетельствует о неисполнении ответчиком обязательства по заключению основного договора аренды и уклонении/отказе ответчика от заключения основного договора.

Между тем, анализируя имеющиеся в деле доказательства, в том числе переписку сторон спора, в частности – письма от 15.12.2020, от 21.12.2020, от 25.02.2021, суд апелляционной инстанции не согласился с указанным выводом суда, а напротив, признал заслуживающим внимания довод истца об уклонении ответчика от заключения основного договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что заключив предварительный договор, в дальнейшем истец направил ответчику по адресу электронной почты письмо от 15.12.2020 (л.д. 188) следующего содержания «В связи с возможными ограничениями в использовании помещения из-за сложившейся ситуации пандемии в договоре истцом изменены или добавлены пункты 2.4.1, 3.19, 5.1.2, 5.8».

Письмом от 21.12.2020 (л.д. 187) ответчик сообщил истцу о направлении окончательной редакции договора, указав на ожидание подписанного договора к 23.12.2020.

Учитывая, что иного ответа на письмо ООО «Северянка» от 15.12.2020 ответчик в материалы дела не представил, соотнеся даты писем истца и ответчика, принимая во внимание то, что стороны в порядке пункта 2.5 предварительного договора при его заключении согласовали все без исключения условия основного договора (приложение № 2 к предварительному договору – «проект основного договора»), то есть и ранее согласовывали условия проекта основного договора, подлежащего заключению при наступлении предусмотренных предварительным договором условий, а также учитывая неизвещение ООО «Северянка» о проведенной государственной регистрации права и отсутствие в приложении документов, подтверждающих государственную регистрацию арендодателем права собственности на нежилое помещение, как того требуют условия пункта 1.1 предварительного договора, суд апелляционной инстанции, вопреки позиции АО «Сибагропромстрой», не расценивает письмо от 21.12.2020 как уведомление арендатора о необходимости заключения основного договора (пункт 1.16 предварительного договора), рассматривая упомянутое письмо как ответ на просьбу ООО «Северянка» изменить отдельные условия проекта основного договора с тем, чтобы при наступлении предусмотренных предварительным договором условий заключить основной договор в измененной сторонами редакции.

Указанную позицию подтверждает и последующее поведение ответчика в виде направления истцу впоследствии четкого и понятного письма от 25.02.2021 №528, содержащего уведомление арендатора о совершении регистрации права собственности нежилого помещения, а также о необходимости заключить основной договор с новым арендодателем, с приложением соответствующих документов, подтверждающих регистрацию права собственности за новым арендодателем (копии выписки из ЕГРН от 11.02.2021).

Между тем указанное письмо от 25.02.2021 №528 суд апелляционной инстанции не принимает во внимание как надлежащее уведомление истца о готовности заключить основной договор, поскольку на дату направления данного уведомления ответчик уже не являлся собственником помещения, подлежащего передаче по договору аренды, 11.02.2020 право собственности зарегистрировано за физическим лицом –
ФИО3 (л.д. 148), который указанное письмо не подписывал – то есть волю на передачу спорных помещений истцу не выразил, а, напротив, как указано ответчиком, -24.02.2022 передал помещения в аренду другому лицу – ООО «Майк энд Молли».

Таким образом, ответчик направил данное письмо в качестве уведомления о необходимости заключить договор аренды нежилого помещения, которое ему уже на тот момент не принадлежало и в отношении которого у третьего лица возникло право аренды, при этом такой документ направлен по истечении установленного предварительным договором срока на заключение основного договора.

С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком своих обязательств, предусмотренных предварительным договором аренды нежилого помещения от 10.03.2020 № 488/2020, вследствие чего не был заключен основной договор с истцом.

При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание и несколько пассивное поведение истца, который, узнав о регистрации права собственности на спорные помещения за АО «Сибагропромстрой», то есть наступлении условий для заключения основного договора, не обратился к ответчику с требованием о понуждении к заключению основного договора либо, как минимум, разъяснении причин игнорирования АО «Сибагропромстрой» обязанности по заключению договора, не сообщил о сохранении заинтересованности в спорных помещениях, а обратился с претензией от 22.01.2021 о прекращении действия предварительного договора аренды и возврате задатка в двойном размере (л.д.19-20), тогда как на дату обращения с этой претензией объект еще находился в собственности АО «Сибагропромстрой» и возможность заключения основного договора не была утрачена.

При установленных арбитражным апелляционным судом обстоятельствах суд полагает подлежащим применению условий пункта 1.15 (абзаца 2) заключенного сторонами предварительного договора аренды от 10.03.2020 № 488/2020, согласно которому при переходе права собственности на помещение к третьему лицу (новому арендодателю) до заключения основного договора, арендодатель возвращает сумму задатка арендатору в течении 5 (пяти) банковских дней с момента регистрации такого перехода либо передает сумму задатка новому арендодателю и она засчитывается в счет уплаты обеспечительного платежа по основному договору.

Поскольку право собственности перешло к третьему лицу (ФИО3), которым договор аренды на спорные помещения заключен с иным лицом - ООО «Майк энд Молли», у прежнего арендодателя (АО «Сибагропромстрой») возникла обязанность по возврату уплаченного по условиям предварительного договора задатка.

Возврат задатка в однократном размере соответствует изложенным условиям предварительного договора, фактическому поведению сторон спора, свидетельствующему, по сути, об утрате интереса как истца, так и ответчика, в заключении основного договора, а также принципу соблюдения баланса интересов сторон.

При таких обстоятельствах, учитывая отказ истца от иска в части взыскания с ответчика денежных средств в сумме 429 900 рублей, его требование о взыскании задатка по предварительному договору в однократном размере - 429 900 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме.

Наряду с требованием о взыскании задатка истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2703 рублей 07 копеек за период с 12.02.2021 по 10.03.2021.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая частичный отказ от иска, в том числе от требования о взыскании процентов в сумме 1351 рубля 53 копеек, рассмотрению судом апелляционной инстанции подлежит требование о взыскании процентов в сумме 1351 рубля 53 копеек.

Поскольку истец отказался от иска в части взыскания 429 900 рублей, а суд апелляционной инстанции признал обоснованным и подлежащим взысканию задаток в однократном размере - 429 900 рублей, проценты, начисленные на указанную сумму и за заявленный период, с учетом положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и даты получения ответчиком претензии с требованием о возврате задатка, составляют 1351 рубля 53 копеек (429 900 х 27 х 4,25% / 365), и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в заявленном размере - 1351 рубля 53 копеек.

Так как денежное обязательство по возврату задатка до вынесения решения по делу ответчиком не исполнено, требование истца о взыскании процентов по день фактической оплаты денежных средств является правомерным и подлежит удовлетворению (пункт 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

При указанных выше обстоятельствах Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения арбитражного суда и принятии нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Поскольку истец частично отказался от иска (в размере 50% от изначально заявленных требований), в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации ему из федерального бюджета возвращается 50 % подлежащей возврату государственной пошлины, уплаченной за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате оставшейся государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, учитывая результат рассмотрения спора, относятся на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 49, 150, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Северянка» от иска в части взыскания денежных средств в сумме 429 900 рублей и процентов за пользование денежными средствами в сумме 1351 рубля 53 копеек.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от «01» ноября 2021 года по делу № А33-5745/2021 в указанной части отменить, производство по делу в этой части прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Северянка»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 7103 рубля 50 копеек государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 01.03.2021.

В остальной части решение Арбитражного суда Красноярского края от «01» ноября 2021 года по делу № А33-5745/2021 отменить. Принять новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества «Сибагропромстрой» (ИНН <***>,
ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Северянка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задаток в размере 429 900 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 12.02.2021 по 10.03.2021 в сумме 1351 рубля 53 копеек, проценты за пользование денежными средствами, рассчитанные по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, от суммы - 429 900 рублей за период с 11.03.2021 по дату фактического исполнения обязательства,
11 625 рублей судебных расходов за рассмотрение иска, 1500 рублей - за рассмотрение апелляционной жалобы.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

Н.А. Морозова