Гражданский кодекс часть 1

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Юдина С.И., Бушуевой Е.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ваулиной Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Либерти» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 февраля 2021 года по делу №А19-18890/2020 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Либерти» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Коллаж» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 593 257 руб. 11 коп.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Либерти» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью «Коллаж» об изменении дополнительного соглашения № 7 к договору №ДА-212- 07/2017-Д от 01.08.2017, о взыскании обеспечительных платежей по договору аренды нежилого помещения №ДА-212-07/2017-Д от 01.08.2017 в размере 608 335 руб.

В процессе рассмотрения истец уточнил исковые требования, просил взыскать обеспечительный платеж по договору аренды нежилого помещения № ДА-212-07/2017-Д от 01.08.2017 в размере 593 257 руб. 11 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Четвертый арбитражный апелляционный суд с жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что начиная с 30 марта 2020 года по 31 июля 2020 года, арендная плата не подлежала начислению, так как в указанный период действовали ограничительные меры. Истец осуществляет деятельность в области общественного питания, которая в свою очередь была ограничена с 30 марта 2020 года по 01 августа 2020 года. Арендованное помещение использовалось истцом для организации предприятия общественного питания (ресторан быстрого обслуживания) под торговым наименованием «Subway», согласно ассортиментному перечню, утвержденному арендодателем и для складских и административных целей, связанных с такой розничной торговой деятельностью. С учетом необходимых платежей, направленных на содержание помещения, при расторжении договора ответчику следовало произвести возврат обеспечительного взноса в размере 593 257,11 рублей.Ответчиком не оспаривалось, а наоборот подтверждалось не начисление арендной платы в период действия ограничительных мер, которое ответчик отразил в своем письме №324 от 17.04.2020. Судом не дана оценка тому, что ответчик не предъявлял каких-либо претензий к истцу о неисполнении условий договора, что говорит о наличии достигнутых между сторонами соглашений о начислении арендной платы. Ответчик не предъявлял встречных требований о взыскании начисленной арендной платы, следовательно, удержание обеспечительного взноса произведено в отсутствие имеющихся на то оснований.Пояснения относительно измененных условий договора аренды судом первой инстанции не были приняты во внимание.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения.

Истец представил возражения на отзыв на апелляционную жалобу.

Участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Коллаж» (арендодатель) и ООО «Либерти» (арендатор) 01.08.2017 заключен договор №ДА-212-07/2017-Д аренды нежилого помещения, предметом которого является помещение №32 на первом этаже площадью 62 кв.м., расположенной по адресу: г. Иркутск, уд. 3-го Июля, д. 25.

Согласно п. 1.2 договора помещение используется арендатором для организации предприятия общественного питания (ресторан быстрого обслуживания) под торговым наименованием «Subway», согласно ассортиментному перечню, утвержденному арендодателем и для складских и административных целей, связанных с такой розничной торговой деятельностью.

Срок действия договора определен сторонами до 31.07.2020 (п. 2.1 договора).

Разделом 3 договора определен порядок расчета арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной составляющих.

В соответствии с п. 3.2.1 договора арендная ставка по договору составляет 4200 руб. за 1 квадратный метр площади помещения в месяц.

Ставка операционных расходов по договору составляет 500 руб. за 1 квадратный метр площади помещения в месяц.

Согласно п. 3.2.3 договора постоянная составляющая арендной платы за каждый месяц срока арендной платы вносится ежемесячно авансом, в течение 5 первых рабочих дней оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 3.3 договора переменная составляющая арендной платы – компенсация арендатором затрат арендодателя за фактическое обеспечение коммунальными услугами арендуемого помещения, пропорциональная доля в затратах арендодателя по обеспечению коммунальными услугами комплекса, а также плата с оборота.

Согласно п. 3.3.2 договора оплата переменной составляющей арендной платы производится в срок не позднее 5 рабочих дней с даты выставления счета.

Пунктом 3.4 договора предусмотрен обеспечительный взнос, являющийся средством обеспечения исполнения арендатором следующих обязательств: по своевременной уплате арендных платежей; по уплате экономических санкций; по возмещению убытков, причиненных арендодателю или собственникам комплекса; по уплате арендатором суммы в размере 100% обеспечительного взноса в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора или по инициативе арендодателя по причине ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств.

В соответствии с п. 3.4.1 договора в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению платежей, предусмотренных договором, а также в случае повреждения помещения и/или здания и/или иного имущества, относящегося к комплексу или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору, в том числе требований правил для арендаторов, а также иных правил, установленных арендодателем в здании комплекса, арендодатель имеет право зачесть соответствующие суммы возмещения причиненного арендодателю ущерба и возмещения всех сумм, которые арендатор должен арендодателю для восстановления нарушенного права арендодателя, а также его убытков. Согласно п. 3.4.3 договора размер обеспечительного взноса согласован сторонами в сумме 608335 руб.

Во исполнение указанного условия договора арендатором внесен обеспечительный платеж в сумме 699 694 руб. 24 коп. (платежные поручения №578 от 03.08.2017, №792 от 13.10.2017, №789 от 19.08.2019, №981 от 24.08.2018).

С 30 марта 2020 года истец в связи с введением ограничительных мер, во исполнение Указа Губернатора Иркутской области №66-уг от 28 марта 2020 года «О введении режима функционирования повышенной готовности для территориальной подсистемы Иркутской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Указа Президента Российской Федерации №206 от 25 марта 2020 года «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» приостановил осуществление своей деятельности в арендуемом помещении.

В период действия ограничительных мер арендодателем в адрес арендатора направлено письмо исх. №324 от 17.04.2020, в котором указано о начислении в период действия ограничительных мер только операционных расходов.

31.07.2020 в связи с истечением срока действия договора сторонами договора подписан акт сдачи-приема помещения, в соответствии с которым арендуемое помещение возвращено арендодателю из аренды.

В дальнейшем арендодателем в адрес арендатора направлено дополнительное соглашение №7 от 01.04.2020, в котором предложено уменьшение размера арендных платежей по договору. Согласно дополнительному соглашению в период с 30 марта 2020 года по дату окончания периода приостановления деятельности не подлежат начислению и плата за помещение и рекламные платежи. В указанный период оплачиваются только операционные (эксплуатационные) расходы и коммунальные платежи.

В ответ арендатор направил письмо от 18.08.2020, в котором указал, что дополнительное соглашение не может быть подписано, так как датировано периодом после истечения срока действия договора, кроме того, арендатор не согласился с наличием задолженности по арендной плате, указав, что согласно письму №324 от 17.04.2020 арендная плата не подлежит начислению.

Арендодателем на указанное выше письмо арендатора 27.08.2020 дан ответ №931, в котором указано, что поскольку дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы сторонами не подписано, арендная плата подлежит начислению в соответствии с условиями договора.

Задолженность арендатора по постоянной составляющей арендной платы и рекламным платежам за период с 01.05.2020 по 31.07.2020 включительно по расчётам истца составила 681 789 руб. 71 коп.

Согласно п. 3.10. договора в редакции дополнительного соглашения №5 арендодатель на основании отдельного агентского договора, заключенного между сторонами, ежемесячно производит расчет величины расходов за фактическое обеспечение ресурсоснабжающими организациями потребностей арендатора в коммунальных услугах для осуществления им деятельности в рамках настоящего договора аренды в соответствии с ценами снабжающих организаций. Арендатор (принципал) обязуется ежемесячно возмещать такие расходы арендодателю и уплачивать вознаграждение агенту в порядке и сроки, установленные в агентском договоре.

Между ООО «Коллаж» (агент) и ООО «Либерти» (принципал) заключен агентский договор №95/2019 от 21.03.2019.

В соответствии с п. 2.5.3, 2.5.4 агентского договора, принципал обязуется выплачивать агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленном агентским договором, а также возмещать агенту расходы, понесенные им по оплате коммунальных услуг.

В соответствии с п.2.1. договора агент ежемесячно не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным, обязуется предоставлять принципалу отчет агента по форме Приложения №2, счета на возмещение расходов и оплату вознаграждения, счет-фактуру или унифицированный передаточный акт на сумму коммунальных услуг, акт на агентское вознаграждение с приложением подтверждающих документов, полученных от ресурсоснабжающих организаций.

В соответствии с п. 2.4 агентского договора, агент вправе производить зачеты денежных требований к Принципалу, в том числе по другим заключенным между сторонами договорам. Зачет производится на основании Агентского договора, иных заявлений (соглашений) о зачете не требуется.

О фактах и суммах, произведенного в соответствии с агентским договором зачета, агент уведомляет принципала в течение 5 рабочих дней, со дня проведения зачета.

По состоянию на 01 октября 2020 года задолженность принципала по агентскому договору составила 21 492 руб. 05 коп., из которых:

17 492 руб. 05 коп. задолженность по возмещению расходов агента, понесенных им по оплате коммунальных услуг за период с 01.04.2020 по 31.07.2020;

4 000 руб. задолженность по агентскому вознаграждению за период с 01.04.2020 по 31.07.2020.

Арендодателем 29.10.2020 за №1167 в адрес арендатора направлено уведомление о зачете суммы задолженности из обеспечительного взноса, ответчик произвёл зачёт суммы задолженности по оплате постоянной составляющей арендной плате и рекламным платежам за период с 01 мая 2020 года по 31 июля 2020 года в размере 681 789 руб. 71 коп. из суммы обеспечительного взноса, внесенного арендатором.

Также, по агентскому договору агент произвёл зачёт суммы задолженности: - по возмещению суммы расходов агента на оплату стоимости коммунальных услуг, потреблённых принципалом в помещении, здании в размере 17 492 руб. 05 коп. за период с 01 апреля 2020 года по 31 июля 2020 года; по оплате вознаграждения агента в размере 4000 руб. за период с 01 апреля 2020 года по 31 июля 2020 года.

При расчете задолженности, подлежащей зачету, арендатор снизил ставку размера арендной платы, с июля 2020 года расчет произведен исходя из размера ставки арендной платы равного 2264 руб. 26 коп.

Истец, полагая, что письмом исх. №324 от 17.04.2020 условия договора аренды относительно размера арендной платы изменены, удержание обеспечительного платежа является неправомерным, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что изменения в договор аренды не внесены, а соответственно он действует в первоначальной редакции, в удовлетворении исковых требований отказал.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку дополнительное соглашение, предложенное арендодателем, арендатор подписывать отказался, то является верным вывод суда первой инстанции о том, что условия договора сохранились в неизменном виде.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что условия договора были изменены арендодателем в одностороннем порядке в связи с направлением письма № 324 от 17.04.2020, не могут быть приняты апелляционным судом, как основанные на неверном понимании действующего законодательства.

Норма пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указано, что в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Заключенный сторонами договор аренды положений, позволяющих арендодателю в одностороннем порядке изменить условия договора в части изменения размера арендной платы не содержит, а соответственно в силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендодателя в одностороннем порядке изменить условия договора в части из размера арендной платы может быть реализовано только один раз в год.

Письмо № 324 от 17.04.2020, на которое ссылается заявитель жалобы в обоснование своих доводов об одностороннем изменении условий договора, не содержит указаний на изменение в одностороннем порядке арендодателем условий договора в части изменения размера арендной платы.

В письме лишь предлагается по заключенному договору аренды следующие условия сотрудничества: «в период с 30 марта по дату окончания периода приостановления деятельности не подлежат начислению и оплате плата за помещение и рекламные платежи. В указанный период оплачиваются только операционные (эксплуатационные) расходы и коммунальные платежи. Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды будет подготовлено и направлено Вам для подписания после окончания ограничительных мероприятий».

Из дословного содержания письма следует, что арендодатель выступает с предложением (офертой) изменить на период введенных Указами Президента, Указом Губернатора Иркутской области и Постановлениями Правительства Иркутской области ограничений (период приостановления деятельности) условия договора аренды в части размера арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 данного Кодекса (пункт 3 статьи 434), согласно которой совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора

Из приведенных норм следует, что соглашение об изменении договора, заключенного в письменной форме, должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 438), к которой приравнивается письменное предложение внести изменения в договор и конклюдентные действия лица, получившего данное предложение, свидетельствующие о выполнении указанных в нем условий договора.

В данном случае имел место выраженный отказ истца изменить условия договора, поскольку как указывает сам истец, подписывать дополнительное соглашение, предусматривающее те же условия, что и в письме № 324 от 17.04.2020, он отказался.

Доводы заявителя жалобы о том, что арендатором до истечения срока договора (31 июля 2020 года) была приостановлена его деятельность, а соответственно он вправе требовать уменьшения арендной платы, не могут быть приняты апелляционным судом.

На основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Режим повышенной готовности в связи с новой коронавирусной инфекции в Иркутской области введен с 18.03.2020 Постановлением Губернатора Иркутской области от 18.03.2020 № 59-уг.

Однако право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено исключительно невозможностью использования арендованного имущества по независящим от него обстоятельствам, а не самим фактом введения режима повышенной готовности

Вопреки доводам заявителя жалобы деятельность ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных организаций общественного питания была возобновлена в Иркутской области не с 01 августа 2020 года на основании Указа Губернатора Иркутской области от 24 июля 2020 года № 214-уг, а с 19 мая 2020 года.

Так период приостановления коммерческой деятельности истца закончился 19 мая 2020 года в связи с Указом Губернатора Иркутской области от 18 марта 2020 года № 59-уг (в редакции от 12.05.2020 года №144-уг), которым была разрешена деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги ресторанов, кафе, столовых, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания при обслуживании на вынос, а также доставки заказов.

Таким образом, Истец, начиная с 19 мая 2020 года имел возможность использовать арендованное имущество, возобновив деятельность на вынос или в формате доставки заказов.

В этой связи отказ в использовании арендованного имущества до окончания срока договора аренды (31 июля 2020 года) связан исключительно с решением самого истца, а объективные и независящие от воли арендатора причины, которые обязывали его не вести коммерческую деятельность в период с 19 мая по 31 июля 2020 года, отсутствовали.

С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.02.2021 по делу
№А19-18890/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий: А.Е. Мацибора

Судьи Е.М. Бушуева

С.И. Юдин