Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 февраля 2021 года по делу № А58-7350/2020 по иску заместителя прокурора Республики Саха (Якутия) к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Арт-Строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 02.09.2019 №2224, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании отсутствующим права собственности на объект «Блок-склады», исключении указанного объекта из Единого государственного реестра недвижимости, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии:

от ООО УК «Арт-Строй»: ФИО1 - представитель по доверенности от 20.11.2020;

от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия): ФИО2 - представитель по доверенности от 11.01.2021.

установил:

заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) (далее – Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (далее - Министерство, ответчик-1), и обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Арт-Строй» (далее – ООО УК «Арт-Строй», ответчик-2) о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 02.09.2019 № 2224, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании отсутствующим права собственности на объект «Блок-склады», исключении указанного объекта из Единого государственного реестра недвижимости.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28.10.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Саха (Якутия) (далее - Росреестр).

Решением от 10 февраля 2021 года Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) отказал в удовлетворении исковых требований.

Истец, не согласившись с указанным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование доводов своей апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции не проведён правовой анализ на предмет квалификации объекта в качестве недвижимого либо движимого имущества, не установлено наличие или отсутствие признака недвижимого имущества – неразрывной связи с земельным участком, которая препятствует перемещению объекта без его разрушения. Между тем, суд первой инстанции руководствовался лишь фактом государственной регистрации объекта. Считает, что объект «Блок-склады» возведён из металлических утеплённых панелей по металлическому каркасу, что говорит о возможности разборки объекта и перемещения без его разрушения. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание консультативное заключение Управления архитектуры и градостроительства Республики Саха (Якутия) от 18.08.2020 №28/2615, ссылается на то, что осмотр нотариусом объекта был проведён в отсутствие представителя прокуратуры, отмечает необоснованный отказ суда в назначение экспертизы. Обращает внимание на то, что земельный участок был продан ООО УК «Арт-Строй» по льготной цене – 342 490,12 руб. Просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражало против доводов апелляционной жалобы – земельный участок был продан ООО УК «Арт-Строй» в законном порядке, регистрация объекта ответчика-2 подтверждает его недвижимый характер, поскольку регистрации права в ЕГРН предшествует проверка наличия у объекта признаков недвижимого имущества. Отметило, что консультативное заключение Управления архитектуры и градостроительства было обоснованно отклонено судом первой инстанции. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

ООО УК «Арт-Строй» также представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором отметило, что объект «Блок-склады» был приобретен им по договору купли-продажи от 24.10.2003 с открытым акционерным обществом «Якутский речной порт» (далее – ОАО «Якутский речной порт»). Право собственности было зарегистрировано в ЕГРН, имеется свидетельство о государственной регистрации права серия 14-АА №063081. Факт того, что объект «Блок-склады» является недвижимым имуществом также подтверждается актом обследования земельного участка №2590 от 21.08.2019 и нотариальным протоколом осмотра доказательств от 25.01.2021. Просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители отетчика-1 и ответчика-2 возражали против доводов апелляционной жалобы, поддержали доводы, ранее ими изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, просили оставить обжалуемое решение без изменения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Между ОАО «Якутский речной порт» (Продавец) и ООО «Управляющая компания «Арт-Строй» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (блок-складов) от 24.10.2003, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество, здание (блок-складов), находящееся по адресу: <...>, общей полезной площадью 786, 2 м².

В указанном договоре имеется положение о том, что объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Типового договора о возведении капитального строительства и эксплуатации объекта на отведенном земельном участке от 11.03.2002. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 14-АА № 063081. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4783 м².

Позднее 26 декабря 2003 года была произведена государственная регистрация права собственности на здание (блок-складов) (далее – спорный объект «Блок-склады»), находящееся по адресу: <...>, общей полезной 4 площадью 786,2 м², в связи с чем было выдано свидетельство серия 14-АА № 152223, а в ЕГРН сделана запись регистрации от 26.12.2003 № 14-01/36-22/2003-1295. Также ответчику-2 было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.05.2007 серия 14АА 370443 (л.д. 123, т.1).

Указанный спорный объект «блок-склады» располагался на земельном участке государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 14:36:103017:26, который находился в аренде у ООО «УК «Арт-Строй» на основании договора аренды земельного участка от 18.10.2016 № 09/2016-0301 на срок с 18.10.2016 по 18.10.2036.

02.09.2019 между Министерством (Продавец) и ООО УК «Арт-Строй» (Покупатель) со ссылкой на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор № 2224 купли-продажи указанного земельного участка (далее – договор №2224), государственная собственность на который не разграничена. В соответствии с договором №2224 Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов в зоне объектов речного транспорта с включением складских объектов, объектов сочетающейся с ней общественно-деловой застройки, объектов инженерной инфраструктуры, необходимых для функционирования данной зоны (ИТ-1В) с кадастровым номером 14:36:103017:26, расположенный по адресу: <...> «а», площадью 4282 м² с видом разрешенного использования под производственную базу, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.08.2019 № КУВИ-001/2019-19969216.

В пункте 1.2 договора №2224 отмечалось, что на участке имеется блок-склады, назначение: нежилое, площадью 786, 2 м², количество этажей: 1, инв. № 16577, лит. А, А1, I, с кадастровым номером 14:36:105006:213, принадлежащий Покупателю на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 26.12.2003 № 14-01/36- 22/2003-1295.

В пункте 2.1 договора №2224 было предусмотрено, что цена участка составляет 342 490, 12 рублей исходя из расчета цены выкупа земельного участка, указанного в договоре.

Исполняя договор №2224, сторонами был составлен акт приема-передачи земельного участка от 11.10.2019, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 14:36:103017:26 (далее – спорный земельный участок) передан Покупателю на праве собственности. Факт выплаты цены участка в полном объёме подтверждён платёжным поручением №158 от 03.09.2019. В соответствии с договором № 2224 Росреестром 29.10.2019 была осуществлена государственная регистрация права собственности ООО УК «АртСтрой» на земельный участок (номер регистрации 14:36:103017:26-14/165/2019-3).

Прокуратура, посчитав договор №2224 недействительной сделкой, посягающей на имущественные интересы публично-правового образования - Республики Саха (Якутия), обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском.

Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что оспариваемый договор №2224 заключен между ответчиками в соответствии с действующим законодательством, в пределах полномочий Министерства, в удовлетворении исковых требований Прокуратуры отказал.

Апелляционный суд не находит оснований для иных выводов.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Исходя из позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной в Постановлении от 12.10.1999 N 2061/99, к недвижимому имуществу относятся объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет, иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект.

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации в определении от 22.12.2015 по делу №304-ЭС15-11476, №А27-18141/2014 отмечал, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из положений абзаца 2 пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом (определения от 5 июля 2001 года N 132-О и N 154-О и др.).

Из материалов дела следует, что спорный объект «Блок-склады» до поступления в собственность ответчика -2 находился в собственности ОАО «Якутский речной порт». Право собственности ОАО «Якутский речной порт» было зарегистрировано на спорный объект «Блок-склады» в качестве недвижимого имущества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 25.04.2002 серия 14АА 063081 (л.д. 15 т. 2).

После приобретения ООО УК «Арт-строй» спорного объекта «Блок-склады» 26 декабря 2003 года была произведена государственная регистрация права собственности ответчика-2, в связи с чем, было выдано свидетельство серия 14-АА № 152223, а в ЕГРН сделана запись регистрации от 26.12.2003 № 14-01/36-22/2003-1295.

Таким образом, регистрирующий орган, регистрируя право собственности сначала ОАО «Якутский речной порт», а затем право собственности ООО УК «Арт-Строй» на один и тот же объект «Блок-склады» дважды произвел проверку законности оснований регистрации и пришёл к выводу о признании данного имущества недвижимым.

Из акта обследования земельного участка №2590 от 21.08.2019, составленного Управлением муниципального контроля Окружной Администрации города Якутска следует, что на территории спорного земельного участка имеются капитальные строения ответчика-2 (л.д. 107, т.1).

Факт неразрывной связи с землёй и свойство капитального строения у спорного объекта «Блок-склады» также подтверждается нотариальным протоколом осмотра доказательств (л.д.63-66 т.2). На представленных фотографиях с протоколом видно, что у спорного объекта имеется фундамент, в который помещены балки спорного объекта. В связи с этим, у «Блок-сладов» ответчика-2 имеется свойство прочной связи с землёй, изымание указанных балок спорного объекта приведёт к несоразмерному ущербу для недвижимого объекта.

Довод Прокуратуры о том, что нотариальный протокол осмотра доказательств не может быть принят, поскольку при осмотре не присутствовал представитель Прокуратуры, апелляционный суд оценивает критически. Правовой статус нотариуса, гарантированный «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 №4462-1) обеспечивает независимость нотариусов при выполнении нотариальных действий. В связи с этим, присутствие или отсутствие лиц участвующих в деле при осуществлении нотариусом осмотра, не должно влиять на содержания оформляемого нотариусом протокола осмотра.

Следует отметить, что Верховный Суд Российской Федерации в определении от 03.12.2008 N 9-Г08-19 пришёл к выводу о том, что выводы о том, что понятие "объекты недвижимости" не тождественно понятию "объекты капитального строительства", содержащемуся в части 3 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является результатом неправильного несистемного толкования норм федеральных законов. Таким образом, указание в протоколе на то, что спорный объект «Блок-склады» является капитальным строением, также говорит о свойстве недвижимой вещи.

Частями 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о критической оценке консультативного заключения Управления архитектуры и градостроительства Республики Саха (Якутия) от 18.08.2020 №28/2615. Как следует из содержания данного документа, его выводы основаны лишь на том, что отсутствуют сведения о прочной связи с землей в разделе «Описание конструктивных элементов» Технического паспорта объекта, на основании которого был осуществлен государственный кадастровый учет недвижимого имущества. Таким образом, консультативное заключение основано лишь на формальной проверке технического паспорта, без непосредственного осмотра спорного объекта.

Исходя из изложенного, суд, оценивая совокупность представленных доказательств и обстоятельств дела, а также их взаимосвязь, приходит к выводу о том, что спорный объект «Блок-склады» является недвижимым имуществом.

Относительно довода истца о незаконном отказе суда первой инстанции в проведении строительно-технической экспертизы апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Указанные положения применяются и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

Часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истец в рамках рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявлял, что является процессуальным риском Прокуратуры.

Кроме того, учитывая массив доказательств, представленных сторонами, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции мог на их основе вынести решение по существу спора без проведения строительно-технической экспертизы.

Согласно статье пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Поскольку спорный объект «Блок-склады» является недвижимым имуществом, находится в собственности ООО УК «Арт-Строй», то у ответчиков имелись все основания для реализации вышеуказанной нормы земельного законодательства и заключения договора №2224.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В договоре №2224 определён предмет, он подписан уполномоченными представителями ответчиков, соответствует пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Оснований предусмотренных статьями 167-173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые повлекли бы квалификацию договора №2224 как ничтожной сделки и применения последствий её ничтожности не установлено.

Расчёт покупной цены приведён в таблице пункта 2.1 договора №2224. Указанный расчёт соответствует положениям, установленным Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) №377 от 30.08.2012, согласно которому цена выкупа земельных участков для размещения производственных и административных зданий в г. Якутске установлена в размере 8-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции вынесено верно и отмене не подлежит.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.

При таких обстоятельствах решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 февраля 2021 года по делу №А58-7350/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: Е.Н. Скажутина

Судьи: Е.М. Бушуева

С.И. Юдин