Гражданский кодекс часть 1

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Барковской О.В., Корзовой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Вохмяниной О.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальний Восток-транс" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 февраля 2019 года по делу № А58-9794/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Дальний Восток-транс" (ОГРН <***> ИНН <***>, адрес: 677000, <...>) к администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ОГРН <***> ИНН <***>, адрес: 678300, Республика Саха (Якутия), Кобяйский улус, пгт. Сангар, ул. Ленина 10) о взыскании 7 218 730, 82 руб.,

по встречному иску администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) к обществу с ограниченной ответственностью "Дальний Восток-транс" об обязании исполнить обязательство по договору купли-продажи, взыскании 17 606 484, 47 руб.,

(суд первой инстанции: Т.С. Шамаева)

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Дальний Восток-транс" обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском, с последующим уточнением, к администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилых помещений №0116300027414000039-1 от 08.09.2014 в размере 7 218 730,82 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12.02.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2018 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. С Администрации муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) взыскана в пользу ООО «Дальний Восток-Транс» задолженность в размере 7 218 730,82 руб.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.09.2018 судебные акты первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 26.11.2018 принято встречное исковое заявление к ООО "Дальний Восток-транс" с требованиями об обязании исполнить обусловленное договором купли-продажи жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме в муниципальную собственность №0116300027414000039-1 от 08.09.2014 обязательство, а именно: в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу зарегистрировать право собственности на жилые помещения и передать администрации жилые помещения (квартиры) и о взыскании 17 606 484,47 руб. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 февраля 2019 года первоначальный иск удовлетворен частично: с Администрации муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) в пользу ООО "Дальний Восток-транс" взыскано 3 358 519,26 руб. долга. В остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. В результате зачета удовлетворенных требований с ООО "Дальний Восток-транс" в пользу Администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) взыскано 14 247 965,21 руб. пени

Не согласившись с решением суда, ООО "Дальний Восток-транс" обжаловало его в апелляционном порядке. Заявитель в своей апелляционной жалобе и письменных пояснениях и дополнениях ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части взыскания с ООО "Дальний Восток-транс" в пользу Администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) 17 606 484,47 руб. пени, ссылаясь на следующие обстоятельства. ООО "Дальний Восток-транс" указывает, что дополнительным соглашением № 3 от 31 декабря к Договору купли-продажи № 0116300027414000039-1 от 08 сентября 2014 года сторонами изменен пункт 9.1. договора в отношении срока действия договора до 1 июня 2016 года.

Изменение срока действия договора, было вынесено в результате объективных причин, так как в 2015 г. в результате паводка (выхода из берегов Реки Лена) образовалось затопление поселка, в связи с чем невозможно было завезти на стройку, строительные материалы. Однако суд взыскал неустойку за период с 21.11.2015 г. без учета продления дополнительным соглашением от 31 декабря 2015 г., срока действия договора до 01 июня 2016 г. Кроме того, первую претензию администрация МО «Поселок Сангар» направило только в 2017 г. после направления обществом "Дальний Восток-транс" претензии с требованием оплатить задолженность. ООО "Дальний Восток-транс" указывает, что не смогло исполнить свои обязательства по договору из-за ненадлежащего выполнения своих обязательств администрацией МО пос. Сангар. Суд кассационной инстанции правомерно обратил внимание на Приложение 4 к договору, где срок окончательного расчета привязан не к регистрации квартир, а к сроку сдачи объекта в эксплуатацию.

Кроме того, администрация пос. Сангар специально не воспользовалось правом в судебном порядке обязать регистрационную палату осуществить регистрацию квартир, построенных ООО "Дальний Восток-транс", чтобы не оплачивать остаток задолженности по контракту (злоупотребление правом).

Представленные ООО "Дальний Восток-транс" в обоснование доводов жалобы распечатку с официального сайта news.ykt.ru о паводке, копию решения Кобяйского районного суда РС(Я) от 13 июня 2019 года, копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24 марта 2016 года, копию акта приемки законченного строительством объекта от 24 марта 2016 года, суд апелляционной инстанции на основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ возвратил апеллянту.

Администрация муниципального образования «Поселок Сангар» в возражениях на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонила.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, апелляционную жалобу полагает не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по итогам открытого аукциона в электронной форме на основании подпрограммы "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда" государственной программы Республики Саха (Якутия) "Обеспечение качественным жильем на 2012-2016 годы" сторонами заключен договор купли-продажи N 0116300027414000039-1 от08.09.2014, по условиям которого ООО "ДВ-ТРАНС" (продавец) обязалось передать администрации (покупатель) в собственность 14 жилых помещений (14 квартир), которые будут расположены в строящемся многоквартирном доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Кобяйский улус (район), <...>, общей площадью не менее 593,6 кв. м. (без учета лоджий), не более 660,9 кв. м., покупатель обязуется принять квартиры и оплатить их.

Согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2015 N 1) цена квартир определена в сумме 37 531 189,22 руб. из расчета стоимости 1 кв. м общей площади квартиры в размере 56 788 руб. по приказу Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия) от 28.03.2014 №53, из них средства: Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства -8 428 813,18 руб.; бюджета Республики Саха (Якутия) - 23 629 666,74 руб.; бюджета муниципального образования "Поселок Сангар" - 2 254 748,40 руб.; внебюджетные средства - 3 217 960,90 руб.

Покупатель оплачивает цену за приобретаемые квартиры путем перечисления на расчетный счет застройщика в следующем порядке и сроки:

-на счет продавца авансовый платеж в размере 30% от стоимости контракта, при условии предоставления продавцом следующих документов: счета на авансовый платеж в течение 20 банковских дней,

-возможна поэтапная оплата муниципального контракта на основании форм КС-2, КС-3, актов выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат соответственно, в течение 15 банковских дней,

- окончательный расчет в размере 10% по муниципальному контракту
производится в течение 20 банковских дней после государственной регистрации права
муниципальной собственности на приобретаемые квартиры и подписания актов приема-
передачи квартир.

В соответствии с графиком платежей (приложение №4 к договору) покупатель оплачивает 30% от цены договора в сумме 11 259 356,77 руб. в течение 20 банковских дней со дня заключения договора, 60% от цены договора в сумме 22 518 713,22 руб. в течение 15 банковских дней после подписания форм КС-2, КС-3, 10% от цены договора в сумме 3 753 118,93 руб. в течение 20 дней после подписания акта ввода объекта в эксплуатацию.

Претензией от 30.10.2017 №72 общество указало на неисполнение обязательства по оплате в размере 3 606 889,25 руб. и просило администрацию устранить нарушения по договору. В ответ на данную претензию администрация письмом от 07.11.2017 №01-1871 сообщила, что ввод объекта в эксплуатацию произведен позже установленного срока, обязательства, предусмотренные пунктами 3.1.1, 3.1.2 договора, продавцом не исполнены, и указала, что окончательный расчет по договору будет возможен только при исполнении всех условий договора, устранении выявленных недостатков и проведении работ по благоустройству придомовой территории.

В связи с неисполнением ответчиком обязательства по оплате квартир, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.

Исходя из буквального значения содержащихся в разделах 1, 3 договора №0116300027414000039-1 от 08.09.2014 слов и выражений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор по содержанию прав и обязанностей сторон признакам ни договора подряда, ни договора долевого участия в строительстве не соответствует.

По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", далее – постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54).

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением ответчиком
за плату товара, который будет создан истцом в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.09.2011 №5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Как следует из условий договора, в соответствии с порядком передачи квартир, установленным в пунктах 3.1.1 -3.1.4 договора N 0116300027414000039-1 от 08.09.2014, продавец обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру и направить покупателю сообщение о готовности квартиры к передаче. В срок не позднее 10 дней с даты направления сообщения о готовности квартиры к передаче подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Составить передаточный акт (приложение №3 к договору) в трехдневный срок после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Судом кассационной инстанции было указано исследовать порядок передачи квартир, согласованный сторонами, дать оценку реальным действиям продавца по его соблюдению.

Судом первой инстанции во исполнение указания суда кассационной инстанции определением от 21.09.2018 Администрации предложил представить документацию об электронном аукционе на приобретение квартир в муниципальную собственность, на основании документации об электронном аукционе в соответствии с Законом о контрактной системе обосновать в письменной форме противоречия подпункта 2.1.4 договора №0116300027414000039-1 от 08.09.2014 и приложения №4 к нему, в том числе, определение окончательного расчета за приобретение квартир.

Из представленной документации о проведении электронного аукциона №0116300027414000039, а именно, проекта договора купли-продажи, следует обязательство продавца передать квартиры покупателю не позднее 20 ноября 2015 г. Право собственности покупателя на квартиры возникает после государственной регистрации права собственности. В соответствии с пунктами 3.1.1 - 3.1.4 проекта договора продавец обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру и направить покупателю сообщение о готовности квартиры к передаче не позднее, чем за 10 дней до наступления срока, указанного в п.1.2 договора. В срок не позднее 10 дней с даты направления сообщения о готовности квартиры к передаче подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Составить передаточный акт (приложение №3 к договору) в трехдневный срок после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

Таким образом, общество, участвуя в электронном аукционе, было осведомлено о порядке передачи квартир, в частности, регистрации права собственности на квартиры и последующего оформления перехода права собственности к покупателю.

Материалами дела подтверждается, что со стороны Администрации были направлены неоднократно в адрес общества письма от 05.10.2016 №01-147, 15.02.2017 №01-207, от 10.08.2017 №01-1377, от 18.10.2017 №01-1742, от 18.04.2018 №01-512 с требованием о регистрации права собственности на квартиры и направления сообщения готовности о передаче квартир. При этом невозможность регистрации права собственности Администрации на квартиры следует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 07.10.2017 об отказе в государственной регистрации на объекты недвижимости по причине отсутствия регистрации права собственности продавца (л.д.81, т.3).

При таких обстоятельствах доводы общества об отсутствии препятствий самостоятельной регистрации права собственности на приобретаемые квартиры судом отклонены.

В соответствии со ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 2.1.4 договора N 0116300027414000039-1 от 08.09.2014 установлено, что окончательный расчет в размере 10% по муниципальному контракту производится в течение 20 банковских дней после государственной регистрации права муниципальной собственности на приобретаемые квартиры и подписания актов приема-передачи квартир.

В силу положений ст.157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Из разъяснений, содержащихся в п.52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по смыслу п.3 ст.157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе, и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Таким образом, гражданское законодательство допускает включение в договор условия наступление, которого зависит от воли одной из сторон.

В то же время в приложении №4 к договору момент об окончательном расчете определен иным образом и связан с подписанием акта ввода объекта в эксплуатацию.

Судом кассационной инстанции установлено, что вопрос противоречия пункта 2.1.4 договора и приложения №4 к нему судом апелляционной инстанции не рассматривался и не разрешался, истинная воля сторон относительно момента окончательного расчета с учетом документации об электронном аукционе в соответствии Федеральным законом от 05.04.2013 №44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" не выяснялась.

При новом рассмотрении суд первой инстанции установил, что из представленной документации о проведении электронного аукциона №0116300027414000039 (проекта договора купли-продажи) следует оплата покупателем цены за приобретаемые квартиры путем перечисления на расчетный счет застройщика, в следующем порядке:

авансовый платеж в размере 30% от стоимости контракта при условии предоставления продавцом счета на авансовый платеж в течение 20 банковских дней,

возможна поэтапная оплата контракта на основании форм КС-2, КС-3, актов выполненных работ и справок о стоимости выполненных работ и затрат соответственно, в течение 15 банковских дней,

окончательный расчет в размере 10% по контракту производится в течение 20
банковских дней после государственной регистрации права муниципальной собственности на приобретаемые квартиры и подписания актов приема-передачи квартир.

В извещении о проведении электронного аукциона для закупки №0116300027414000039, раздел «План оплаты исполнения контракта за счет бюджетных средств» предусмотрена оплата за 2014 год в размере 11 259 356,77 руб., за 2015 год в размере 37 531 189,22 руб.

Конкурсная документация не предусматривает графика платежей (приложения №4 к договору).

В соответствии с ч.2 ст.34 Закона о контрактной системе при заключении и исполнении контракта изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей и статьей 95 указанного Закона. Согласно ч.1 ст.95 Закона о контрактной системе изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случаях, предусмотренных пунктами 1 - 7 части 1 названной статьи.

Сохранение условий государственных и муниципальных контрактов в том виде, в котором они были изложены в извещении о проведении открытого аукциона в электронной форме и в документации об аукционе, невозможность ведения переговоров между заказчиками и участниками закупок (ст.46 Закона о контрактной системе) и исполнение контракта на условиях, указанных в документации, направлены на обеспечение равенства участников размещения заказов, создание условий для свободной конкуренции, обеспечение в связи с этим эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, на предотвращение коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов с тем, чтобы исключить случаи обхода закона - искусственного ограничения конкуренции при проведении аукциона и последующего создания для его победителя более выгодных условий исполнения контракта.

В рассмотренном случае, ни извещение о проведении открытого электронного аукциона, ни проект договора купли-продажи, являющейся частью конкурсной документации, не предусматривал график платежей, являющийся приложением №4 к контракту и который противоречил подпункту 2.1.4 контракта.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что приложение №4 к договору не подлежит применению как противоречащее требованиям конкурсной документации и Закона о контрактной системе.

Как следует из материалов дела, при заключении контракта, основываясь на положениях ст.421 ГК РФ, и в пределах, установленных законодательством о контрактной системе, стороны предусмотрели осуществление покупателем оплаты в три этапа в пределах бюджетных ассигнований, что соответствует требованиям документации об открытом аукционе в электронной форме.

Третий этап оплаты предусматривает окончательный расчет в размере 10% в течение 20 банковских дней после государственной регистрации права муниципальной собственности и подписания актов приема-передачи квартир.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку государственная регистрация муниципальной собственности на приобретаемые квартиры не произведена в полном объеме, у общества отсутствует правовое основание требовать, не дожидаясь истечения второго этапа оплаты, взыскания стоимости договора в полном объеме.

Истцом не определено, какие суммы с учетом строго определенных сроков и частичной оплатой по договору подлежали оплате Администрацией.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательств, в том числе, акта сверки взаимных расчетов за период 01.01.2014-23.12.2016 (л.д.52, т.1), отражающей произведенные Администрацией оплаты, и исходя из суммы, которая заявлена к взысканию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что общество обратилось преждевременно с требованием о взыскании 3 860 211,56 руб. (10% от 38 602 111,56 руб.), в связи с чем требование общества удовлетворил частично в сумме 3 358 519,26 руб. (7 218 730,82 – 3 860 211,56).

В данной части решение суда фактически не оспаривается.

Администрацией заявлена к взысканию неустойка по пункту 5.2 договора за нарушение обществом обязательства по передаче квартир.

В силу ч.4 ст.34 Закона о контрактной системе в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом.

Как разъяснено в пункте 9 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, стороны не вправе дополнительным соглашением изменять сроки выполнения работ по государственному (муниципальному) контракту, если иное не установлено законом и заключенным в соответствии с ним контрактом.

Соглашения, предусматривающие изменение сроков исполнения контракта, являются ничтожными (п.2 ст.168 ГК РФ, ч.2 ст.8, п.2 ст.34, п.1 ст.95 Закона о контрактной системе).

Из положений частей 4, 6, 7, 8 ст.34 Закона о контрактной системе следует, что законодательство о контрактной системе намеренно отделяет просрочку исполнения обязательства от иных нарушений поставщиком обязательств и устанавливает специальную ответственность за просрочку исполнения обществом обязательства.

Поскольку материалами дела подтвержден факт нарушения обязательства обществом срока передачи квартир (не позднее 20.11.2015), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки.

Расчет неустойки Администрацией произведен за период с 21.11.2015 по 08.11.2018 на основании Правил определения размера неустойки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.11.2013 №1063. Расчет судом проверен и признан арифметически верным, соответствующим требованиям законодательства о контрактной системе закупок.

Поскольку доказательств, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон либо кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера неустойки либо действовал недобросовестно, оснований для уменьшения размера ответственности должника в соответствии с положениями статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не установлено.

Согласно ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача
недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20.09.2011 № 5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

В соответствии с порядком передачи квартир, установленным в подпунктах 3.1.1-3.1.4 договора, застройщик обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру и направить заказчику сообщение о готовности квартиры к передаче. В срок не позднее 10 дней с даты направления сообщения о готовности квартиры к передаче подписать и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Составить передаточный акт (приложение №3 к контракту) в трехдневный срок после государственной регистрации права собственности заказчика на квартиры.

Исходя из согласованных сторонами условий договора в совокупности с положениями приведенных норм материального права, обязанность общества по передаче квартир администрации не ограничивается лишь фактической передачей имущества в пользование и не может считаться исполненной надлежащим образом в отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на вновь созданную вещь и при необеспечении последним перехода права собственности к покупателю. На дату проведения судебного заседания государственная регистрация права собственности на квартиры не произведена, обязательство общества по договору не исполнено, суду не представлены передаточные акты.

Довод апелляционной жалобы ООО "Дальний Восток-транс" о неправильном расчете нестойки за период с 21.11.2015 г. без учета продления дополнительным соглашением от 31 декабря 2015 г., срока действия договора до 01 июня 2016 г. судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклоняется, в связи со следующим.

Пунктом 2.1.4 договора № 0116300027414000039-1 от 08.09.2014 (дополнительное соглашение № 1 от 30.11.2015) установлено, что окончательный расчет в размере 10% по муниципальному контракту производится в течение 20 банковских дней после государственной регистрации права муниципальной собственности на приобретаемые квартиры и подписания актов приема-передачи квартир.

Следовательно, ООО "Дальний Восток-транс" обязано было исполнить условия договора надлежащим образом и зарегистрировать свое право собственности на жилые помещения (квартиры), а также направить Администрации сообщение о готовности квартиры к передаче не позднее, чем за 10 дней до наступления срока, указанного в п. 1.2 договора, т.е. не позднее 20.11.2015 г.

Таким образом, срок начала периода для начисления пени судом установлен правильно.

При таких обстоятельствах требование Администрации судом обоснованно удовлетворено.

Довод ООО "Дальний Восток-транс" о злоупотреблении правом судом рассмотрен и отклоняется как не подтвержденный соответствующими доказательствами.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт нарушения обязательства обществом срока передачи квартир, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания неустойки.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка, выводы суда являются обоснованными.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права, следовательно, основания для отмены либо изменения судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 5 февраля 2019 года по делу № А58-9794/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий Л.В. Оширова

Судьи О.В. Барковская

Н.А. Корзова