Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соломиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МСЕРВИС" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2019 года по делу №А19-22656/2018 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МСЕРВИС" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, место нахождения: город Иркутск) о расторжении договора аренды, о взыскании 1 500 000 руб.,

(суд первой инстанции: судья Уразаева А.Р.),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - представителя по доверенности от

10.07.2018,

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности от 05.11.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МСЕРВИС" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды №01/03.2018 от 05.04.2018; о взыскании 500 000 руб. предоплаты по договору, 1 000 000 руб. неустойки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения и принятии нового судебного акта, ссылаясь на то, что судом приняты во внимание устные доводы ответчика о полном выполнении гравирования, асфальтирования прилегающей территории, в том числе в сроки, обусловленные договором. Суд пришел к выводу о выполнении обязательств ответчиком по установке ворот в количестве 2 штук, в то время, как данный вопрос не являлся предметом судебного разбирательства и исковых требований. Акт приема-передачи к договору является приложением к договору аренды от 05.04.2018, который не указывает на исполнение обязательств и выполнение объема работ в сроки и порядке, установленные пунктами 3.1 и 3.2 договора, в связи с чем не может свидетельствовать о выполнении работ и указывать на односторонний отказ от договора.

Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он ссылаясь на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 11.04.2019.

Представитель истца в судебном заседании дала пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с апелляционной жалобой по доводам, изложенным в отзыве, просил в ее удовлетворении отказать.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «МСЕРВИС» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 01/03.2018 от 05.04.201(далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется в срок с 01.04.2018 сдать арендатору в аренду (во временное владение и пользование) следующее нежилое помещение и земельный участок (далее по тексту – арендуемое помещение) на следующих условиях: Адрес: Иркутская область, г. Иркутск, <...>; состав помещения и земельного участка: здание нежилое, земельный участок, кадастровый номер 38:06:130821:2255; общая площадь арендуемого помещения 770,4 кв.м. и часть прилегающей территории с предоставлением услуг по наружной охране помещения (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендуемые площади используются по следующим направлениям: 770,4 кв.м. по усмотрению арендатора; 400 кв.м – земельный участок под размещение техники.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендуемое помещение должно быть передано арендодателем и принято арендатором в течение 7 недель после предоплаты.

Согласно пункту 3.2 договора в течение срока, указанного в п.3.1 настоящего договора, арендодатель должен подготовить помещение для передачи арендатору, а именно:

установить ворота в количестве 2 штук;

провести водоснабжение и водоотведение;

обеспечить электроэнергией и теплом; выполнить бетонную стяжку для смотровых ям (согласно приложенной схеме) в количестве 4 шт.;

выполнить гравирование прилегающей территории;

произвести асфальтирование территории до 1 октября 2018 года.

В пункте 8.1 договора указано, что в случае невыполнения арендодателем пункта 3.2 договора в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 10% от суммы предоплаты за каждый день просрочки.

В силу пункта 3.3 договора передача арендуемого помещения осуществляется по передаточному акту, подписание которого свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду.

Срок аренды устанавливается со дня передачи арендуемых помещений по передаточному акту до 01.04.2019.

В соответствии с пунктом 5.1 договора размер арендной платы составляет 250 000 руб. Ежемесячная арендная плата начисляется с 01.10.2018, оплата производится не позднее 25 числа каждого календарного месяца (п.5.3 договора).

Арендатор обязуется обеспечить предоплату по данному договору в сумме 500 000 руб. (п. 7.2 договора).

Согласно пункту 4.2 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору, письменно предупредив арендодателя и обосновав в письме причины отказа в срок 25 дней. В случае такого одностороннего отказа договор считается расторгнутым по истечении указанного в настоящем пункте срока.

Пунктом 8.2 договора предусмотрено, что в случае отказа от арендуемых площадей сумма предоплаты арендатору не возвращается.

По акту приема-передачи (приложение № 1 к договору, лист дела № 37) объект аренды был передан истцу.

Платежным поручением № 2357 от 06.04.2018 истец перечислил на счет ответчика предоплату в размере 500 000 руб. по договору аренды № 01/03.2018 от 05.04.2018.

Истец ссылается на то, что ответчиком не исполнены в установленный договором аренды срок обязательства, предусмотренные п.3.2 договора.

27.07.2018 истец направил ответчику претензию с предложением расторгнуть договор, в связи с невыполнением обязательств, предусмотренных п.3.2 договора, а также возвратить сумму внесенной предоплаты в размере 500 000 руб. и оплатить штраф, предусмотренный п. 8.1 договора.

05.10.2018 (после предъявления иска) истец повторно направил ответчику уведомление о расторжении договора с приложением акта приема-передачи.

Поскольку претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора, для удовлетворения требований.

Принимая судебный акт, суд первой инстанции обоснованно и правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Относительно порядка предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно отметил, что претензионный порядок соблюден.

В пункте 4.2 договора аренды предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора, при этом в случае такого отказа сумма внесенной предоплаты арендатору не возвращается в соответствии с п. 8.2.

В качестве основания для расторжения договора, взыскания предоплаты и неустойки истец указывает на невыполнение арендодателем обязательств, предусмотренных п. 3.2 договора.

Как указано выше, согласно пункту 3.2 договора в течение срока, указанного в п.3.1 настоящего договора (7 недель после предоплаты), арендодатель должен подготовить помещение для передачи арендатору, а именно: установить ворота в количестве 2 штук; провести водоснабжение и водоотведение; обеспечить электроэнергией и теплом; выполнить бетонную стяжку для смотровых ям (согласно приложенной схеме) в количестве 4 шт.; выполнить гравирование прилегающей территории; произвести асфальтирование территории до 1 октября 2018 года.

Поскольку предоплата по договору аренды в размере 500 000 руб. была внесена истцом 06.04.2018, обоснованы выводы суда о том, что обязательства, предусмотренные п. 3.2 договора должны быть выполнены в срок до 25.05.2018.

Исходя из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статей 67 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценка доказательств отнесена к непосредственной компетенции суда.

Как следует из представленного истцом акта приема-передачи (приложение № 1) без указания даты его подписания, подписанного сторонами без разногласий и скрепленный их печатями, объект аренды передан истцу. При этом указано, что передана часть нежилого помещения, площадью 770,4 кв.м, стены бетонные, перекрытие из бетонных блоков, внутри двухэтажное помещение, каркас сделан из металлоконструкций – состояние полностью удовлетворяет всем требованиям; а также указано, что передана часть земельного участка площадью 320 кв.м., кадастровый номер 38:06:130821:2255 – состояние полностью удовлетворяет всем требованиям.

Из пояснений ответчика следует, и это не опровергнуто истцом, что данный акт был подписан одновременно с договором (05.04.2018), переписка сторон велась по электронной почте, в подтверждение чего ответчик представил соответствующие сканы страниц с электронного почтового ящика.

Оценивая указанный акт, суд первой инстанции обоснованно отметил, что в спорном акте приема-передачи переданный объект аренды соответствует параметрам, указанным в п.1 договора аренды, в том числе, совпадает площадь здания и кадастровый номер земельного участка, в связи с чем, правомерно определил, что данный документ подтверждает факт передачи объекта во временное владение и пользование истца.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлен акт осмотра от 17.08.2018 к договору аренды нежилого помещения № 01/03.2018 от 05.04.2018, подписанный представителем истца ФИО4, которым ранее подписан и договор аренды, в данном акте осмотра перечислены коммуникации и оборудование, указанное в п.3.2 договора: в наличие ворота подъемные в количестве 2 шт., водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, бетонная стяжка смотровых ям; отсутствует электрическое отопление; на прилегающей территории присутствует гравирование, асфальтирование отсутствует (не предусмотрено).

При этом, правомерно обращено внимание суда на то, что по условиям договора аренды асфальтирование прилегающей территории должно быть произведено до 1 октября 2018 г., то есть на момент подписания акта осмотра 17.08.2018, как и на момент направления претензии о расторжении договора (27.07.2018) у ответчика еще не возникла обязанность по асфальтированию территории, при этом из пояснений ответчика следует, и это не опровергнуто истцом, что по устной договоренности сторон асфальтирование предполагалось произвести после въезда арендатора с учетом специфики прилегающей к зданию территории и планируемой в арендуемом здании деятельности истца.

Акт осмотра от 17.08.2018 истцом не оспорен, надлежащими доказательствами не опровергнут, о фальсификации данного документа в порядке статьи 161 АПК РФ истцом не заявлено.

Как следует из материалов дела, в подтверждение выполнения в установленный срок предусмотренных пунктом 3.2 договора обязательств, ответчиком представлены договоры подряда от 06.04.2018 с актами выполненных работ; договор поставки; акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности от 05.03.2018; акт о выполнении технических условий от 13.03.2018; акт об осуществлении технологического присоединения; фотоматериал датированный 16.02.2019.

Оценивая при непосредственном восприятии информацию, содержащуюся в указанных документах, в совокупности с актом осмотра от 17.08.2018, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о доказанности ответчиком факта выполнения обязательств, предусмотренных в п.3.2 договора в установленный договором срок, а именно: установка ворот в количестве 2 шт., проведение водоснабжения и водоотведения; электричества, выполнение бетонной стяжки для смотровых ям, гравирование прилегающей территории.

Вопреки доводам апелляционной жалобы вопросы установки ворот судом первой инстанции обсуждались. По данному вопросу стороны приводили свои правовые позиции.

При наличии указанных выше доказательств, доводы истца, приведенные суду апелляционной инстанции об установке ворот за его счет, несостоятельны. Соответствующими относимыми доказательствами не подтверждены. Актов о выполнении работ по установке ворот на спорном объекте аренды не представлено. Приложенные к апелляционной жалобе счет на оплату, платежное поручение, счет-фактура были возвращены заявителю апелляционной жалобы на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него. Кроме того, данные документы не содержали информации, которая позволяла бы их соотнести с объектом аренды.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, представленный истцом фотоматериал без указания даты производства фотосъемки не может быть принят в качестве относимого доказательства по настоящему спору.

При наличии не опровергнутых истцом доказательств в виде акта приема-передачи (приложение № 1 к договору аренды) и акта осмотра от 17.08.2018, довод о воспрепятствовании со стороны ответчика в доступе в спорное здание сам по себе, в отсутствие иных доказательств не подтверждает факт чинения истцу препятствий в пользовании объектом аренды или доступе к нему.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, а равно и оснований для расторжения договора применительно к статье 620 Гражданского кодекса РФ и как следствие об отсутствии основании для удовлетворения исковых требований, в том числе о взыскании предоплаты и неустойки.

Приведенные в апелляционной жалобы доводы при установленных фактических обстоятельствах не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 01 марта 2019 года по делу №А19-22656/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий В.ФИО5

Судьи Е.О.Никифорюк

В.А. Сидоренко