Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малановой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского поселения «Ясногорское» на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 12 мая 2010 года по делу № А78-2262/2010 по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации городского поселения «Ясногорское» о признании незаконными действий, выразившихся в письме от 11 января 2010 года № 4 об отказе в продаже арендуемого помещения площадью 90,4 кв. м., расположенного по адресу: Оловяннинский район, п. Ясногорск, мкр. Луговой, д. 4 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов

(суд первой инстанции: Горкин Д.С.)

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, паспорт серии <...>, выдан ОВД Улетовского района Читинской области 8 января 2002 года, доверенность от 22 октября 2009 года;

от Администрации городского поселения «Ясногорское»: не было (извещена)

и установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением к Администрации городского поселения «Ясногорское» (далее – Администрация) о признании незаконными действий, выразившихся в письме от 11 января 2010 года № 4 об отказе в продаже арендуемого помещения площадью 90,4 кв. м., расположенного по адресу: Оловяннинский район, п. Ясногорск, мкр. Луговой, д. 4 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 12 мая 2010 года заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ФИО1 имеются все необходимые условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), для реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, являющегося обособленным объектом.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на то, что спорное нежилое помещение, являясь частью единого здания торгового комплекса, не может быть признано обособленным объектом. В обоснование своей позиции Администрация ссылается на технический паспорт и экспликацию к нему, из которой следует, что арендуемые ФИО1 помещения по своему месторасположению являются разрозненными и расположены в разных частях здания торгового комплекса, не имеют между собой общего и связующего их входа, а также общих стен, входящие в них инженерные коммуникации относятся ко всему зданию торгового комплекса, одно из арендуемых помещений имеет общий вход с другими площадями торгового комплекса. Учитывая, что арендуемая предпринимателем часть нежилых помещений в установленном порядке в качестве обособленного объекта недвижимого имущества не сформирована и не зарегистрирована, заявитель апелляционной жалобы полагает, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение этого помещения является законным.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя выразила согласие с решением суда первой инстанции, просила оставить его без изменения.

О месте и времени судебного заседания Администрация извещена надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовым уведомлением № 26696897, однако своего представителя в судебное заседание не направила. В соответствии с частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО1, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 29 декабря 2009 года ФИО1 обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 90,4 кв. м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Оловяннинский район, п. Ясногорск, мкр. Луговой, д. 4 (л.д. 35).

Письмом Администрации от 11 января 2010 года № 4 в реализации преимущественного права приобретения названного нежилого помещения отказано (л.д. 36). Из содержания письма следует, что единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа послужило то обстоятельство, что арендуемое предпринимателем нежилое помещение, хотя и обладает признаками обособленного помещения, но является частью здания торгового центра, которое по решению Совета городского поселения «Ясногорское» включено в план приватизации и будет реализовано на аукционе единым лотом. Одновременно предпринимателю было предложено принять участие в таком аукционе.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции о незаконности отказа Администрации в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения правильными, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или (применительно к рассматриваемому спору) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Администрацией не оспаривается, что ФИО1 является субъектом малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Спорное нежилое помещение находится в аренде у предпринимателя на основании договора аренды от 7 июля 2004 года, заключенного на срок с 1 июля 2004 года по 30 июня 2019 года (л.д. 9-17).

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Указанный договор аренды и дополнительное соглашение к нему от 14 марта 2007 года зарегистрированы в установленном порядке (л.д. 14, оборот л.д. 17).

Каких-либо претензий относительно надлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендной платы Администрацией ни в письме от 11 января 2010 года № 4, ни при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не высказано. Напротив, в названном письме Администрация подтвердила, что на день подачи заявления (29 декабря 2009 года) ФИО1 не имеет задолженности по арендной плате.

Кроме того, в материалах дела имеется Справка-расчет поступления арендной платы за период с ноября 2008 года по декабрь 2009 года включительно, из которой следует, что у предпринимателя задолженность по арендной плате отсутствует (л.д. 21).

Общая площадь спорного нежилого помещения (90,4 кв. м.) не превышает установленное статьей 1 Закона Забайкальского края от 26.12.2008 № 91-ЗЗК «Об установлении предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности Забайкальского края или муниципальной собственности, и срока рассрочки оплаты выкупной цены арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права на выкуп такого имущества» предельное значение площади арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в результате реализации преимущественного права (500 кв. м.).

Доказательств включения спорного нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что условия для реализации ФИО1 преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в рассматриваемом случае имеются, несоблюдение данных условий не являлось основанием для отказа предпринимателю в приватизации спорного нежилого помещения.

Указанное же в письме Администрации от 11 января 2010 года № 4 основание для отказа в реализации преимущественного права, а именно намерение продать здание торгового комплекса на аукционе как единое целое, действующим законодательством не предусмотрено.

На основании части 3 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку названные требования закона Администрацией выполнены не были, а законных оснований для отказа в реализации преимущественного права не имелось, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что спорное нежилое помещение не является обособленным (самостоятельным) объектом недвижимости, не выделено и не зарегистрировано в соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассмотрены, но признаны несостоятельными в силу следующего.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что по смыслу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под недвижимым имуществом (недвижимостью), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с этим Федеральным законом, понимаются, в том числе, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Как уже отмечалось выше, договор аренды от 7 июля 2004 года зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствуют штампы регистрационной надписи на этом договоре и дополнительном соглашении к нему (л.д. 14, оборот л.д. 17).

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

В материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 30 июля 2004 года серии АА75 № 042377 (л.д. 18).

Согласно пункту 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, в свидетельстве о государственной регистрации прав указывается, среди прочего, описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер.

Пунктом 8 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.2003 № 226, предусмотрено, что графа свидетельства «Объект права» содержит краткое описание объекта недвижимости. В графу «Кадастровый (или условный) номер» вносится номер объекта недвижимости, который должен соответствовать кадастровому или условному номеру, указанному в соответствующем разделе Единого государственного реестра прав.

В графе «Объект права» свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 30 июля 2004 года серии АА75 № 042377 в качестве объекта недвижимости указана часть нежилых помещений Торгового комплекса (назначение – торговое) общей площадью 90,4 кв.м., расположенный по адресу: Читинская область, Оловяннинский район, пос. Ясногорск, мкр. Луговой, д. 4.

Спорному нежилому помещению (объекту права) присвоен номер 75:14:26:00:00:00:04:00-3643/1/А/59:1002.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Частью 1 статьи 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу этого Федерального закона признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с данным Федеральным законом. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Таким образом, спорное нежилое помещение в силу закона является ранее учтенным объектом недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

В связи с изложенным довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорное нежилое помещение не может быть признано обособленным объектом недвижимости, является несостоятельным в правовом отношении и не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам. Ссылка Администрации на технический паспорт признана необоснованной, поскольку в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим доказательством статуса спорного нежилого помещения служит свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 30 июля 2004 года серии АА75 № 042377.

При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Забайкальского края от 12 мая 2010 года по делу № А78-2262/2010, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 12 мая 2010 года по делу № А78-2262/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья Г.Г. Ячменёв

Судьи Д.Н. Рылов

Э.В. Ткаченко