Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РАКЕТА» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2019 года по делу №А19-22041/2018 по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РАКЕТА» (ОГРН 1163850073221, ИНН 3811435590, адрес: 664011, обл. ИРКУТСКАЯ, г. ИРКУТСК, ул. ГОРЬКОГО, д. 36Б, кв. 1-18) к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВМУ «КИНОМАКС» (ОГРН 1127746658995, ИНН 7705995118, адрес: 121096, г. МОСКВА, ул. ВАСИЛИСЫ КОЖИНОЙ, д. 1, кв. 7, ПОМ 1, КОМ 1) третье лицо: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 1133850019940, ИНН 3849029213, адрес: 664043, обл. ИРКУТСКАЯ, г. ИРКУТСК ул. СЕРГЕЕВА, д. 3/5 кв. 454) о расторжении договора субаренды,

(суд первой инстанции – Ю.С.Яцкевич),

при участии в судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Иркутской области:

от ООО «Ракета»: Лебедева Я.А. – представитель по доверенности от 10.09.2018 г., Хромцов М.А. – представитель по доверенности от 10.09.2018 г.,

от АО «Киномакс»: Макаренко Е.А. – представитель по доверенности №27/ф от 05.07.2019 г., Савченко В.В. – адвокат, представитель по доверенности от 30.08.2018 г.,

от ООО «Интеграл-Девелопмент»: Высоцкий А.Ф. – представитель по доверенности от 19.12.2017 г.

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РАКЕТА» (далее - ООО «РАКЕТА», субарендатор, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВМУ «КИНОМАКС» (далее - АО «КИНОМАКС», арендатор, ответчик) с требованием, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ:

-о расторжении договора субаренды нежилого помещения № б/н от 01.10.2016;

-о взыскании неосновательное обогащение в размере 490 729 руб. 16 коп.

-о взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 14 672 783 руб. 62 коп.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 16.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ», являющееся собственником помещения, переданного в субаренду истцу (далее - ООО «Интеграл-Девелопмент», третье лицо, арендодатель).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 21.11.2018 принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском в силу пункта 3 части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречное исковое заявление АО «КИНОМАКС» к ООО «РАКЕТА» о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого помещения № б/н от 01.10.2016 в размере 5 489 478 руб. 86 коп., из которых: 4 974 297 руб. 79 коп. - задолженность по арендной плате, 515 181 руб. 86 коп. - договорная неустойка.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 21.11.2018 первоначальное требование ООО «РАКЕТА» к АО «КИНОМАКС» о взыскании 15 163 512 руб. 78 коп. и встречное исковое требование АО «КИНОМАКС» к ООО «РАКЕТА» о взыскании 5 489 478 руб. 86 коп. выделено в отдельное производство. Выделенному производству присвоен номер дела № А19-28490/2018.

Таким образом, в рамках настоящего дела рассматривалось требование ООО «РАКЕТА» к АО «КИНОМАКС» о расторжении договора субаренды нежилого помещения № б/н от 01.10.2016.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

В обосновании суд первой инстанции указал, что истец, будучи лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность и проявляя должную степень внимательности и разумности, учитывая, что при заключении договора он не был ознакомлен с СТУ, был вправе отказаться от заключения спорного договора на стадии переговоров. Более того, фактически именно истец ООО «РАКЕТА» при реализации концепции детского парка «Любо Город» допустил нарушения правил пожарной безопасности при эксплуатации спорного помещения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.03.2019 г. по делу № А19-22041/2018 полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Полагает, что наличие арендных отношений, а равно как и условий договора субаренды о том, что ответственность за нарушение правил пожарной безопасности несет субарендатор, не является основанием для освобождения от ответственности АО «Киномакс» (как арендатора) и ООО «Интеграл-Девелопмент» (как собственника), на которых лежит бремя сохранности имущества, за соблюдения требований пожарной безопасности.

Судом не обоснованно сделан вывод о том, что «именно ООО «Ракета» при реализации концепции детского парка «Любо-Город» допустило нарушение правил пожарной безопасности при эксплуатации спорного помещения, поскольку из электронной переписки сторон следует, что представители АО «Киномакс» знали о проекте детского парка и выражали свое согласие на его размещение.

Ответчик, на момент заключения договора не мог не знать, что из себя представляет концепция детского парка «Любо-город», поскольку АО «Киномакс», действуя в своем интересе с целью получения прибыли, не заключил бы такой договор, который не отвечал бы его интересам. Тем более, проект договора был предложен именно АО «Киномакс».

При наличии согласованных двумя сторонами договора целей использования имущества и при постоянном контроле хода строительно-монтажных работ Ответчиком, нельзя сделать вывод, что только Истец изменил назначение помещения и нарушил правила пожарной безопасности. Данные действия осуществлялись при согласии Ответчика.

Также истец считает, что АО «Киномакс», отказывая в удовлетворении претензий ООО «Ракета» 27.04.2018 г. и 28.05.2018 г. о расторжении договора, действует с единственным желанием причинить вред ООО «Ракета», что должно расцениваться судом как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), поскольку в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды для целей, согласованных сторонами в договоре, ООО «Ракета» вынуждено платить АО «Киномакс» арендной плату, что противоречит подходу Верховного суда РФ.

Поэтому АО «Киномакс», допуская размещение в спорном помещении детского парка (путем согласования целей договора, путем непосредственной передачи помещения по актам приема-передачи под ведение строительной деятельности, под ведение коммерческой деятельности) в помещении, назначение и класс пожарной безопасности которого заведомо не соответствует целевому назначения, нарушило обязанность, предусмотренную п. 1 ст. 611 ГК РФ.

Юридическая невозможность использовать помещение под цели коммерческой деятельности установлена вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 13.08.2018 г. по делу № 2-1892/2018. Поэтому ООО «Ракета» имеет право требовать расторжения договора субаренды на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ.

Вывод суда о том, что «ООО «Ракета», получив СТУ, после заключения договора субаренды и полагая, что установленные в данном документе требования к размещению на 4-м этаже игровой зоны с классом функциональной пожарной опасности Ф.2.2 являются препятствием к использованию помещения для целей, указанных в договоре субаренды, имел право приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков» сделан без полной и всесторонней оценки обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

Представленная совокупность доказательств, позволяет сделать однозначный вывод о том, что АО «Киномакс» как арендатор, ООО «Интеграл-Девелопмент» как собственник помещения знали и до заключения договора, и период производства строительно-монтажных работ, и в последующий период осуществления коммерческой деятельности о том, что планируется размещать в арендуемом помещении, согласовали данный проект, знакомились с проектной и рабочей документацией, направляли своих представителей контролировать процесс строительно-монтажных работ.

Кроме того, истец ссылается на судебную практику.

На апелляционную жалобу истца поступил отзыв ответчика, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 11.06.2019.

Представители истца в судебном заседании дали пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители ответчика дали пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель третьего лица дал пояснения о согласии с решением суда первой инстанции, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, отношения между сторонами урегулированы договором субаренды нежилого помещения № б/н от 01.10.2016 (далее по тексту - договор субаренды от 01.10.2016), в редакции дополнительных соглашений № 1 от 11.03.2017, № 2 от 01.10.2017, № 3 от 01.10.2017, № 4 от 01.10.2017, по условиям которого арендатор (АО «КИНОМАКС») обязался передать субарендатору (ООО «РАКЕТА») помещение площадью 1682,5 кв.м., из которых: 1510 кв.м - для организации детского парка «Любо Город»; 120 кв.м. - для оказания услуг общественного питания; 20 кв.м. - для торговли сувенирной продукцией; 32,5 кв.м. - для организации гардероба, включая возможность размещения второго яруса (антресоль), площадь которого не учитывается при расчете арендной платы (площадь помещения выделена на поэтажном плане, являющемся Приложением № 1 к договору), расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск. Ул. Сергеева, д. 3/5, 4 этаж, часть помещения на поэтажном плане № 538 площадью 1650 кв.м., примыкающая к помещению № 538, и часть помещения № 538 площадью 32,5 кв.м., примыкающая к помещению № 551, во временное владение и пользование, а субарендатор обязался принять помещение и оборудование в аренду и выплачивать арендатору арендную плату и иные платежи, в соответствии с условиями договора (п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2017).

В п. 2.4 договора сторонами согласовано условие о том, что в период с 01.10.2016 по 18.12.2016 включительно, субарендатор проводит в помещение строительные и отделочные работы. Арендатор обязан обеспечить допуск субарендатора в помещение для проведения ремонтно-строительных работ не позднее 01.10.2016 г. (п. 2.5 договора).

В силу п.п. 5.3.1, 5.3.1а, арендатор обязался передать субарендатору помещение по акту приема-передачи помещения для ведения строительных работ в срок не позднее 01.10.2016; для ведения коммерческой деятельности - не позднее 01.01.2017

Субарендатор, в свою очередь, в силу п. 5.4.1.б, обязался до начала монтажно-строительных работ разработать и согласовать с арендатором рабочую документацию разделов АР, ВК, ОВиК, ЭОМ, СКС, ТХ.

Согласно п. 4.1 договора - договор заключен сроком на 14 лет. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ; с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 330 календарных дней с даты его подписания сторонами (п. 1.21 договора).

Помещение, указанное в п. 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2017 передано истцом ответчику для производства строительно-монтажных работ по акту от 01.10.2016 (согласно отметке субарендатора – 01.11.2016 (т.1, л.д. 41), а для ведения коммерческой деятельности по акту приема-передачи от 12.03.2017 (т. 3 л.д.79-80).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в период с момента подписания акта от 12.03.2017 и до 20.04.2018 помещение использовалось ответчиком без замечаний.

Однако, 20.04.2018 Свердловским районным судом города Иркутска в рамках гражданского дела № 2-1892/2018 по иску прокурора города Иркутска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, о понуждении ООО «Интеграл-Девелопмент» устранить нарушения требований пожарной безопасности, приостановлении деятельности в части эксплуатации здания, приняты обеспечительные меры путем запрета собственнику здания ООО «Интеграл-Девелопмент» осуществлять деятельность по эксплуатации здания по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева, дом 3/5, кадастровый номер 38:36:000031:21693, до принятия решения судом.

Впоследствии, 28.04.2018 Свердловским районным судом г. Иркутска частично удовлетворено заявление ООО «Интеграл-Девелопмент» об отмене мер по обеспечению иска; до принятия решения судом ООО «Интеграл-Девелопмент» запрещено осуществлять деятельность по эксплуатации здания по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева, дом 3/5, кадастровый паспорт 38:36:000031:21693, в том числе: в части размещённой на 4-ом этаже здания детской игровой зоны «Любо-город» (определение суда от 28.04.2018 об отмене мер по обеспечению иска - т.4 л.д.10, в т.ч. оборотная сторона).

Определением Свердловского районного суда г. Иркутска от 26.06.2018 ООО «РАКЕТА» привлечено к участию в деле № 2-1892/2018 в качестве соответчика (т. 1 л.д.44-73).

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 13.08.2018, оставленным без изменения апелляционным определением Иркутского областного суда от 31.10.2018, исковые требования прокурора города Иркутска в интересах неопределенного круга лиц удовлетворены. Суд, обязал ООО «Ракета» устранить нарушения требований пожарной безопасности, прекратить размещение и эксплуатацию детской игровой зоны «Любо-город» на 4-м этаже здания ТРЦ «СильверМолл» (т.2 л.д. 149-154, 147-148, соответственно).

Из содержания указанных судебных актов следует, что в ходе проверки исполнения законодательства о пожарной безопасности в торгово-развлекательном комплексе «СильверМолл», расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева д. 3/5, кадастровый номер 38:36:000031:21693, принадлежащем ООО «Интеграл-Девелопмент», проводимой прокуратурой г. Иркутска совместно со специалистами ГУ МЧС России по Иркутской области, Службы государственного строительного надзора Иркутской области, ФГБУ СЭУ ФПС «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области, ГУ МВД России по иркутской области, Управления Росгвардии по Иркутской области, были выявлены многочисленные нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации в области пожарной безопасности, в том числе: установлено нарушение ООО «РАКЕТА» п. 5.42 СП 118.13330.2012 «Свод правил. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ АКТУАЛИЗИРОВАННАЯ РЕДАКЦИЯ СНиП 31-06-2009», в связи с чем, ООО «РАКЕТА» предписано устранить нарушения требований пожарной безопасности, прекратить размещение и эксплуатацию детской игровой зоны «Любо-Город» на 4-м этаже здания ТРЦ «СильверМолл».

На основании изложенного истец полагает, что переданное ему ответчиком (арендатором) помещение имеет недостатки, не позволяющие его использовать для целей, указанных в договоре субаренды от 01.10.2016, что, по мнению истца, является основанием для расторжения договора по требованию субарендатора.

27.04.2018 истцом ответчику вручена претензия (исх. № 48 от 27.04.2018) содержащая сведения о несении субарендатором убытков и предложение о расторжении договора субаренды, на основании п. 1 ст. 620 ГК РФ, в течение 15 календарных дней с даты получения претензии (т. 1 л.д.58-59). В ответ на указанную претензию, ответчик, письмом (Исх. № 10/05-КМ от 11.05.2018) указал ООО «РАКЕТА» на отсутствие правовых оснований для ее удовлетворения (т. 1 л.д.60).

Претензией от 28.05.2018 (исх. № 60) истец повторно обратился к ответчику предложением расторгнуть договор и возместить убытки в размере 25 533 732 руб. 40 коп., в том числе обеспечительный платеж в размере 577 059 руб. 16 коп. (т. 1 л.д.61-62), в ответ на которую, АО «КИНОМАКС» указало, что с 28.04.2018 препятствий в осуществлении коммерческой деятельности в арендованных помещениях не имеется.

Поскольку сторонами соглашение о расторжении договора субаренды от 01.10.2016 не достигнуто, истец обратился в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 425 ГК РФ, условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как правильно указывает суд первой инстанции, из текста спорного договора аренды, стороны согласовали все его существенные условия, которые касаются аренды имущества, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В абзаце втором указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества либо потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из содержания статей 450, 620 ГК РФ, договор аренды по требованию арендатора может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 статьи 620);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2 статьи 620);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3 статьи 620);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 12.2 договора, досрочное прекращения его действия возможно по соглашению сторон, по решению суда или в соответствии с условиями договора. Договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендатора или субарендатора в соответствии с условиями договора (п. 12.3 договора).

В п. 12.5 договора сторонами согласовано условие о том, что договор может быть расторгнут до истечения срока его действий по инициативе субарендатора с письменным уведомлением арендатора не менее чем за 15 дней до даты расторжения, в том числе: если арендатор создает препятствия пользованию помещения в соответствии с условиями договора (п. 12.5.1 договора) или же, если переданное субарендатору помещение имеет препятствующие пользованию им существенные недостатки, которые не были оговорены арендатором при заключении настоящего договора, не были заранее известны субарендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения при его передаче по акту приема-передачи (п. 12.5.2).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что согласно анализу названных правовых норм, учитывая условия заключенного сторонами договора, способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, определяются в данном случае в соответствии с нормами ГК РФ.

Как указывает суд первой инстанции, субарендатор воспользовался правом, предусмотренным абзацем 5 п.1 статьи 612 ГК РФ и потребовал расторжения договора аренды, о чем указал в претензиях от 28.04.2018 №48 и от 28.05.2018 №60.

Недостижение субарендатором и арендатором соглашения по основаниям и условиям расторжения договора субаренды явилось причиной для предъявления иска субарендатора к арендатору о расторжении договора в связи с наличием в переданном помещении недостатков, не позволяющих использовать помещение для целей, указанных в договоре.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Суду первой инстанции истец привел доводы о том, что юридическим препятствием в пользовании спорным помещением является в том числе, тот факт, что согласно решению Свердловского районного суда г. Иркутска на 4-м этаже ТРК «Сильвер Молл» не может располагаться детская игровая зона «Любо Город».

Ответчик утверждал, что помещение, предоставленное по договору субаренды, полностью соответствует условиям заключенного договора.

Аналогичные доводы сторонами приведены апелляционному суду.

Оценив данные доводы, суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

Согласно условиям заключенного сторонами договора субаренды, спорное помещение на 4-м этаже ТРК «СильверМолл» передавалось арендатором субарендатору для ведения коммерческой деятельности – торговля и оказание услуг по организации тематического Детского парка / городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город» (пункт 2.2 договора субаренды).

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При передаче помещения субарендатор принял помещение без замечаний, указав в акте, что претензий к помещению не имеет. Однако впоследствии субарендатор заявил о наличии в переданном помещении недостатков, не позволяющих ему использовать спорное помещение для целей, указанных в договоре.

В соответствии с пунктом 2 статьи 78 Федерального закона №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» для зданий, сооружений, для которых отсутствуют нормативные требования пожарной безопасности, на основе требований названного Федерального закона должны быть разработаны специальные технические условия, отражающие специфику обеспечения их пожарной безопасности и содержащие комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности. Названные специальные технические условия подлежат согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на решение задач в области пожарной безопасности (статья 20 Федерального закона от 01.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

Как правильно установлено судом первой инстанции, ООО «СПБ «ПРОЕКТ» для ООО «Интеграл-Девелопмент» разработаны специальные технические условия на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности объекта «Реконструкция незавершенного строительством объекта «Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой», расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева д.3/5 (т.2 л.д.42-60, далее СТУ). Данные СТУ зарегистрированы в УНД и ПР ГУ МЧС России по Иркутской области 05.06.2015 №2-2-12-1467.

Согласно абз. 6 п. 4.1 СТУ, здание торгово-развлекательного комплекса включает в свой состав помещения следующего функционального назначения, в том числе: Четвертый уровень в осях П-Л'; 4-19 - развлекательный блок - кинокомплекс с кинозалами (13 кинозалов различной вместимости) и вестибюлем, зоной отдыха, зоной фуд-корта, сан.узлами. На данном уровне также расположен игровой комплекс с игровыми автоматами. Высота переменная 6,9-14 м. (в чистоте). Максимальная вместимость всех кинозалов 2400 человек. Вместимость игрового зала около 300 чел. - класс функциональной пожарной опасности - Ф.3.2., Ф.2.1; Ф2.2.

При этом из содержания решения Свердловского районного суда г. Иркутска от 13.08.2018, следует, что в ходе осуществленной проверки государственным инспектором г. Иркутска по пожарному надзору Ивановым СВ. от 12.04.2018 было установлено, что наряду с прочими нарушениями правил пожарной безопасности в здании торгово-развлекательного комплекса «СильверМолл» по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева, дом 3/5, имеются такие нарушения как: допущено размещение детской игровой зоны (Любо-город) на 4-м этаже здания торгово-развлекательного центра; допущено изменение без соблюдения установленного порядка, предусмотренного документацией класса функциональной пожарной опасности части здания на 4 этаже класса ФПО Ф2.2. (игровая зона) путём расположения в ней детской игровой зоны «Любо-город» класса ФПО Ф1.1. (детская организация с временным пребыванием детей) (п. 31 и п. 32 заключения).

В статье 32 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» проведена классификация зданий, сооружений, строений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности. Здания (сооружения, строения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений, строений - помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, строении, возможности пребывания их в состоянии сна подразделяются на: Ф1 - здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей, Ф2 - здания зрелищных и культурно-просветительных учреждений.

Истец суду первой инстанции, как и апелляционному суду, привел доводы о том, что наличие у предоставленного по договору субаренды помещения класса функциональной пожарной опасности Ф 2.2 (игровая зона согласно СТУ) не позволяет использовать спорное помещение для цели, согласованной сторонами при заключении договора субаренды – для ведения коммерческой деятельности – торговля и оказание услуг по организации тематического Детского парка / городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город» (пункт 2.2 договора субаренды). Концепция тематического Детского парка / городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город» предусматривает пребывание детей в зоне тематического парка, в том числе, без сопровождения родителей, а изменение данной концепции является нецелесообразным, поскольку разработанный ООО «РАКЕТА» проект детского парка / городка такого размещения не предусматривает.

Данные доводы правильно были отклонены судом первой инстанции в связи со следующим.

В силу абз. 2 п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что при заключении договора сторонами не было определено, что включает в себя указанное в п. 2.1 договора понятие «тематического Детского парка / городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город». Заключенный сторонами договор субаренды не содержит условий, позволяющих определить, является ли целью субаренды использование помещения для размещения игровой зоны, имеющей класс функциональной пожарной опасности Ф2.2 (как это установлено СТУ) либо помещение будет использовано субарендатором с целью создания зоны временного пребывания детей без сопровождения родителей, то есть зоны, имеющей класс функциональной пожарной опасности Ф.1.1. Из электронной переписки субарендатора с арендатором также не представляется возможным установить, что каждая из сторон при заключении договора субаренды вкладывала в понятие «тематический Детский парк / городок под торговым наименованием (знаком) «Любо Город». При этом сторонами не оспаривается, что в ходе преддоговорной переписки сторон и переписки, состоявшейся уже после заключения договора, концепция детского парка сторонами не согласовывалась, в большей степени переписка фактически касалась внешнего оформления зоны парка и применяемых материалов (т.3 л.д. 23-37).

Апелляционный суд с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку класс функциональной пожарной опасности сторонами не обсуждался, в договоре таких условий нет, и из обсуждавшихся вопросов о «тематическом Детском парке / городке под торговым наименованием (знаком) «Любо Город» сделать вывод о классе его функциональной пожарной опасности не представляется возможным.

В связи с указанным апелляционный суд отклоняет и доводы о том, что толкование условий договора следует производить в пользу истца, так как проект договора был предложен ответчиком, поскольку данный вопрос в договоре не отражен.

Также суд первой инстанции правильно учел отсутствие доказательств того, что в соответствии с п. 5.4.1.б субарендатор до начала строительно-монтажных работ согласовал с арендатором рабочую документацию разделов АР, ВК, ОВиК, ЭОМ, СКС, ТХ, а также отметил, что представленный суду альбом «Архитектурные решения» (т.2 л.д. 155- 169), содержащий чертежи архитектурных решений (чертежи сооружения, отображающие авторский замысел объекта с комплексным решением пространственных, планировочных, функциональных и эстетических требований к нему), датирован 2017 годом, то есть уже после даты передачи спорного помещения для производства строительно-монтажных работ (01.10.2016). При этом доказательства его согласования арендатором в материалах дела отсутствуют, на наличие таких доказательств стороны в ходе судебного разбирательства не ссылались.

Апелляционный суд, поддерживая данные выводы суда первой инстанции, и отклоняя соответствующие доводы апелляционной жалобы, также исходит из того, что отсутствие доказательств согласования с субарендатором документации до начала строительно-монтажных работ и до заключения договора и передачи помещения подтверждает правомерность выводов суда первой инстанции относительно толкования условий договора и недоказанности надлежащей осведомленности субарендатора для выводов о классе функциональной пожарной опасности объекта.

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом суду не представлено допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих факт осведомленности арендатора (АО «КИНОМАКС») на момент заключения договора о цели использования субарендатором имущества (концепции планируемого к размещению парка «Любо Город»), поэтому следует вывод, что цель использования передаваемого помещения, как её понимает истец (детский городок, предусматривающий временное пребывание детей без сопровождения родителей), сторонами при заключении договора согласована не была.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом не доказано наличие в переданном по договору субаренды помещении недостатков, не позволяющих использовать арендованное имущество по назначению, согласованному сторонами при заключении договора субаренды.

Также судом первой инстанции правильно учтено, что часть помещения передана субарендатору для оказания услуг общественного питания, торговли сувенирной продукцией и организации гардероба, при этом доказательств невозможности использования данных помещений также не представлено.

Апелляционный суд также по материалам дела не усматривает того, что использование арендованного помещения по оговоренному в договоре назначению - торговля и оказание услуг по организации тематического Детского парка / городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город» - невозможно применительно к установленным противопожарным требованиям при изменении концепции работы тематического детского парка.

Доводы истца об уклонении арендатора от передачи субарендатору СТУ, приведенные и апелляционному суд, судом первой инстанции также правильно отклонены, поскольку в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения ни факт направления истцом ответчику требования о предоставлении СТУ, ни факт уклонения ответчика либо третьего лица (собственника помещения - ООО «Интеграл-Девелопмент») от предоставления данного документа субарендатору. Более того, допрошенный в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля бывший главный инженер ООО «РАКЕТА» Талочкин В.В., осуществляющий свою трудовую деятельность на основании трудового договора в период с 24.08.2016 по 24.02.2017 в ООО «РАКЕТА», а также параллельно в период с 01.11.2016 по 31.03.2013, являющийся инженером по надзору за строительством в АО «КИНОМАКС», пояснил, что на момент производства работ по монтажу детского парка «Любо Город» у него имелись спорные СТУ.

Доводы истца о том, что к показаниям данного лица следует отнестись критически, отклоняются апелляционным судом, поскольку свидетель допрошен в установленном порядке, предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний, кроме того, его показания соотносятся с иными доказательствами по делу.

Так, как правильно указывает суд первой инстанции, из представленного протокола № 38 АА № 2812040 осмотра письменных доказательств, а именно: информационного ресурса, опубликованного в электронном виде, расположенного на сервере почтового ящика, имеющего реквизиты talo025@mail.ru судом установлено, что 21.10.2016 на электронный адрес Талочкина В.В. talo025@mail.ru, а также Ивана Волгушкина (volgiv@gmail.ru) (полномочия которого как представителя ООО «РАКЕТА» не оспариваются истцом) от Кондрашкина Сергея Васильевича (заместителя директора департамента развития и строительства АО «КИНОМАКС») с электронного почтового ящика pmanager@kinomax.ru поступило электронное письмо следующего содержания: «Владимир, отправляю вам СТУ на ТРЦ «Сильвер Молл». Обратите внимание на разделы VI и VII». Во вложении данного электронного письма содержался файл со специальными техническими условиями на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности объекта «Реконструкция незавершенного строительством объекта «Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой», расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева д.3/5.

Довод истца о том, что вложенный в письмо файл СТУ не содержит подписи уполномоченных лиц, в том числе, печати об их утверждении УНД и ПР ГУ МЧС России по Иркутской области, приведенный и апелляционному суду, обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание, поскольку при сличении судом текста вложенного файла с текстом, имеющимся в материалах дела (т.2 л.д.42-60), искажений и несоответствий судом не обнаружено.

Довод ООО «РАКЕТА» о неправомерном использовании Талочкиным В.В. при переписке личного почтового ящика talo025@mail.ru при наличии в ООО «РАКЕТА» корпоративной электронной почты, также правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку как установлено судом в судебном заседании 04.02.2019 при осмотре электронной переписки генерального директора ООО «РАКЕТА» Циденова А.Б., им так же при заключении договора и после его заключения в переписке между сторонами спора использовался личный электронный почтовый адрес: tsydenovab@gmail.com.

То обстоятельство, что данный файл, содержащий СТУ, поступил после заключения договора субаренды, о расторжении которого заявлен настоящий иск, правильно оценено судом первой инстанции следующим образом.

Из системного анализа статей 328 и 606 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, а в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Таким образом, истец, получив СТУ после заключения договора субаренды и полагая, что установленные в данном документе требования к размещению на 4-м этаже игровой зоны с классом функциональной пожарной опасности Ф2.2 являются препятствием к использованию помещения для целей, указанных в договоре субаренды, имел право приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Однако истец, получив СТУ, правом на отказ от договора не воспользовался, напротив, продолжил исполнение данного договора путем дальнейшего производства работ по монтажу детского городка и последующей его эксплуатации.

Таким образом, из поведения ООО «РАКЕТА» после заключения договора и получения СТУ явствовало, что у субарендатора отсутствуют претензии к переданному по договору помещению.

Суд первой инстанции правильно посчитал не доказанным и доводы истца о том, что указанное истцом в обоснование требования о расторжении договора субаренды обстоятельство не могло быть обнаружено субарендатором до заключения спорного договора субаренды, ввиду следующего.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ ).

Истец, будучи лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность и проявляя должную степень внимательности и разумности, учитывая, что при заключении договора он не был ознакомлен с СТУ, был вправе отказаться от заключения спорного договора на стадии переговоров.

Фактически именно истец ООО «РАКЕТА» при реализации концепции детского парка «Любо Город» допустил нарушения правил пожарной безопасности при эксплуатации спорного помещения, что и послужило основанием для вынесения Свердловским районным судом города Иркутска, решения, которым ООО «РАКЕТА» предписано прекратить размещение и эксплуатацию на 4-м этаже торгово-развлекательного комплекса «СильверМолл» по адресу: г. Иркутск, ул. Сергеева, дом 3/5 детской игровой зоны «Любо Город».

В целом, поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд также исходит из следующего.

Согласно п.5.42 Свода правил СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, утвержденного. приказом Министерства регионального развития РФ от 29 декабря 2011 г. N 635/10, детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода.

Причем данное требование содержалось в этом документе изначально и сохранялось во всех редакциях, действовавших как до заключения договора, так и после его заключения, то есть, всегда был установлен запрет на размещение детских игровых зон выше 2 этажа.

Следовательно, истец, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, должно было это учитывать, планируя размещение своего объекта в арендуемом помещении. Нахождение арендуемого объекта выше 2 этажа на момент заключения договора было очевидным, поэтому отказ от договора только после вынесения указанного решения Свердловским районным судом города Иркутска апелляционный суд не может признать добросовестным и разумным, тем более, сделать вывод, что это ответчик злоупотребляет правами, отказываясь расторгать договор субаренды.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии определенных п.2 статьи 612 и абзацем 2 статьи 620 ГК РФ оснований для расторжения договора субаренды по требованию субарендатора.

Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что доказательств нарушения условий договора со стороны ответчика, воспрепятствования деятельности истца, а также того, что целью АО «КИНОМАКС» при отказе от расторжения договора является желание причинить вред истцу (злоупотребление правом) материалы дела не содержат.

Для досрочного расторжения субарендатором договора субаренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Как правильно указывает суд первой инстанции, в спорном договоре субаренды стороны не предусмотрели возможность досрочного расторжения договора по конкретным основаниям, отличным от оснований, установленных статьей 620 ГК РФ.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 431 ГК РФ условия пунктов 12.2, 12.3,12.5, 12.5.1., 12.5.2 договора субаренды, регулирующих порядок его расторжения, пришел к правильному выводу, что сторонами не согласована возможность безосновательного одностороннего расторжения договора субаренды, заключенного на срок 14 лет по инициативе сторон.

Доказательств того, что сторонами согласованы иные основания для расторжения договора субаренды, не поименованные в тексте самого договора, в материалы дела не представлено, как и не приведены данные основания в претензиях от 28.04.2018 №48 и от 28.05.2018 №60 о расторжении договора субаренды, направленных истцом в адрес ответчика.

Утрата арендатором интереса в использовании имущества не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, поэтому суд первой инстанции правильно отказал истцу в удовлетворении иска.

Ссылки истца на судебную практику отклоняются, поскольку указываемые судебные акты вынесены при иных фактических обстоятельствах.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 марта 2019 года по делу № А19-22041/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.О.Никифорюк

Судьи Н.В.Ломако

Д.В.Басаев