Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Забайкальское ЖАСО" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 декабря 2016 года по делу №А78-9587/2016 по исковому заявлению акционерного общества "Забайкальское ЖАСО" (ОГРН <***>, ИНН <***>; место нахождения: 672007, <...>) к государственному учреждению - Забайкальское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 672000, <...>) об обязании выполнить ремонтно-восстановительные работы,

(суд первой инстанции – Е.А. Фадеев),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 01.06.2016, ФИО2, генерального директора,

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 18.11.2016,

установил:

Акционерное общество "Забайкальское ЖАСО" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к государственному учреждению - Забайкальское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации (далее - ответчик) об обязании выполнить ремонтно-восстановительные работы, обязании заключить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 408 от 16.06.2012.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования, указав перечень работ, подлежащих выполнению ответчиком (т.3, л.д. 3-7).

Истец также заявил отказ от исковых требований в части обязания заключить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды № 408 от 16.06.2012.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 19 декабря 2016 года прекращено производство по делу в части требований об обязании заключить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды №408 от 16.06.2012. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих факт ухудшения арендованного имущества сверх его нормального износа.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Забайкальского края от 12.12.2016 года по делу №А78-9587/2016 по иску АО «Забайкальское ЖАСО» к ГУ Забайкальское региональное отделение Фонда социального страхования Российской Федерации о понуждении к выполнению ремонтно-восстановительных работ - отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме

Полагает, что судом не учтено следующее: виды и объемы работ, определенные в акте от 20.07.2012 полностью соответствуют видам и объемам работ, определенных в акте от 16.07.2012, что подтверждает доводы истца о том, что акт от 20.07.2012 был составлен позже и не отражает действительного положения; решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу №А78-6516/2013 установлен факт передачи помещений арендатору в надлежащем состоянии; актом выполненных работ от 31.07.2012, актом приемки от 20.07.2012 определены объемы работ - во всех переданных в аренду помещениях, а не в каких-либо отдельных кабинетах; договором аренды определено состояние помещений, в котором они подлежат передаче при прекращении арендных отношений; арендатор, в нарушение условий договора аренды, не известил арендодателя о возникших авариях и затоплениях 14.12.2013, 30.04.2015, а арендодатель принял все необходимые меры для устранения последствий данных затоплений; истцом указывалось, что в экспертном заключении имеющиеся недостатки помещений не являются недостатками, связаны с естественным износом помещений; царапины, сколы, фрагментарное загрязнение стен, потертости полов, отсутствие керамических плиток, повреждение стекла, решетки не являются нормальным износом; акты приема-передачи помещений не подписаны ответчиком и не направлены в адрес истца до настоящего времени, помещения не переданы; не учтены положения ст.655 ГК РФ; состояние помещений, определенных экспертом при осмотре и указанное в экспертном заключении, отражено с учетом нормального износа, т.е. недостатки, составляющие естественный износ, не включены в дефектную ведомость и сметный расчет; согласно счетам на оплату и актам сверки расчетов за 2012 года по договорам №408 от 16.07.2012, №409 от 16.07.2012, №414 от 17.17.2012, арендатор не нес расходов на выполнение каких-либо ремонтных работ в арендованных помещениях; расходы, которые нес арендатор в рамках договора №409 от 16.07.2012, не являются расходами на осуществление текущего ремонта арендуемых помещений, а связаны с обслуживанием помещений арендатора в обычных рабочих условиях: сторожа, дворник, сантехник, электрик, уборщицы; отзыв на исковое заявление подписан и.о. управляющим Отделения ФИО4, но документов, подтверждающих ее полномочия на подписание отзыва, не представлено.

На апелляционную жалобу поступил отзыв ответчика, в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 14.01.2017.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы. Просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании дала пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ЗАО Забайкальское железнодорожное акционерное страховое общество «ЖАСО» является собственником административного встроено-пристроенного здания, общей площадью 1354,90 кв.м, состоящего из двух этажей - цокольного и первого, расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права 75АБ154299 от 16.05.2006, т.1, л.д.37).

16.07.2012 между ЗАО Забайкальское «ЖАСО» (арендодатель) и ГУ - Забайкальское региональное отделение Фонда социального страхования РФ (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №408, предметом которого явилось предоставление Арендатору во временное владение и пользование нежилых помещений общей площадью 530 кв.м (в том числе, служебная площадь 376,8 кв.м), расположенных по адресу: <...>. (т.1, л.д.22-27).

По акту приема-передачи помещений по договору аренды от 16.07.2016 помещения переданы арендатору (т.1, л.д.28).

Впоследствии, ответчиком были приняты во временное пользование и владение нежилые помещения: №3, общей площадью 13 кв.м, принято 16.07.2012, №11, общей площадью 4,6 кв.м, принято 20.09.2012, №21, общей площадью 4,6 кв.м, принято 20.09.2012, №26, общей площадью 39,3 кв.м, принято 01.11.2012.

В период августа-сентября 2012 года в помещениях, переданных ответчику, произведены ремонтные работы.

Согласно экспертному заключению ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз» №16/01/24 от 29.01.2016, 25.01.2016 проведен осмотр помещений, переданных во временное владение и пользование ответчику, в результате которого были определены дефекты отделочных покрытий помещений, не относящихся к нормальному износу (т.1, л.д.50-108).

Полагая, что ответчик должен произвести ремонтно-восстановительные работы в ранее занимаемых помещениях, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтвержден материалами дела.

В силу части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Судом первой инстанции по материалам дела установлено, что в соответствии с актом предварительного осмотра помещения от 20.07.2012 переданные в аренду помещения имели недостатки (т.3, л.д.59).

Для устранения указанных в акте недостатков истцом произведен ремонт помещений, сторонами подписан акт приемки выполненных работ от 21.09.2012 (т.3, л.д.60).

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (часть 1).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2).

Из договора аренды следует, что сторонами согласованы условия: арендодатель обязан за свой счет производить текущий и капитальный ремонт переданных в аренду помещений (пункт 2.1.5); арендатор обязан поддерживать помещения в исправном санитарном и техническом состоянии, нести расходы на содержание помещений, своевременно и за свой счет производить текущий ремонт (пункт 2.3.3).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как правильно указывает суд первой инстанции, по условиям договора обязанность осуществлять текущий ремонт распространяется на арендодателя и арендатора. При этом договор аренды не содержит указания на вид работ, их объем, сроки и периодичность его выполнения, а также состояние помещений, в котором они подлежат передаче при прекращении арендных отношений.

Апелляционный суд, изучив указанные условия договоров, полагает, что из них следует, что, поскольку осуществление текущего ремонта возлагается на обе стороны, то при проведении текущего ремонта одна сторона не могла бы требовать с другой стороны возмещения своих затрат, если бы это не было бы согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору.

Следовательно, оснований для выводов о том, что ответчик должен после освобождения помещений произвести текущий ремонт, не имеется.

Истец в обоснование своего требования об обязании ответчика выполнить в помещениях ремонтно-восстановительные работы сослался на экспертное заключение, выполненное ООО «Забайкальская краевая лаборатория судебных экспертиз», согласно которому путем осмотра нежилых помещений по адресу: <...>, экспертом была определена площадь конструктивных элементов обследуемых помещений, зафиксированы дефекты отделочных покрытий потолка, стен, пола (т.1, л.д.50-108).

Суд апелляционной инстанции по результатам оценки названного экспертного заключения приходит к выводу о недоказанности истцом факта того, что ухудшение качественных характеристик объектов аренды (как отражено в заключение: частичное отслаивание остаточного окрасочного слоя, фрагментарное загрязнение, царапины, сколы и т.д.) не является их нормальным износом. В данном случае, апелляционный суд исходит из того, что на разрешение эксперту был поставлен вопрос: «Какова стоимость ремонтно-восстановительных работ в нежилых офисных помещениях после освобождения данных помещений арендаторами – ГУ Забайкальское региональное отделение Фонда социального страхования РФ по адресу; <...>?», оснований для выводов о том, что стоимость ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях определена без учета нормального износа, также не имеется.

Кроме того, судом первой инстанции обращено внимание на то, что договор строительного подряда, заключенный между истцом и ИП ФИО5, не содержит указания на помещения, в которых проводился ремонт, в связи чем, не представляется возможным установить их состояние на момент такой передачи ответчику, и арендатор извещал арендодателя (т.3, л.д. 105-107), о том, что после атмосферных осадков произошло затопление помещений с отслоением лакокрасочного покрытия и разрушения штукатурки.

Доводы, приведенные апелляционному суду о том, что ответчик должен был оставить помещение в таком состоянии, которое позволяло бы сразу же запустить других арендаторов, также отклоняются, поскольку сдача помещений в аренду является видом предпринимательской деятельности, поэтому, если в договоре не оговорено условие о том, что помещение освобождается арендатором в выполнением ремонта, то предполагается, что арендодатель в арендную плату включил затраты на последующее восстановление.

Суд первой инстанции также указал, что доказательств передачи истцу помещений №3, 11, 21, 26, как и их состояния, материалы дела не содержат. Постановка помещений на охрану таким доказательством не является (ст.65 АПК РФ).

В опровержение данных доводов истец сослался на акты, которые исследовались экспертом (т.1 л.д.85, 86).

Апелляционный суд исследовав данные акты, подписанные со стороны ответчика представителем ФИО6, а также акты, подписанные 01.03.2016г. и 2.03.2016г. со стороны ответчика управляющим ФИО7, усматривает, что ответчик предпринимал попытки сдать истцу помещения, в том числе, помещения №№ 3, 11, 21, 26. Таким образом, из действий ответчика усматривается, что данные помещения в его владении были.

Вместе с тем, не подтвержден момент передачи их ответчику во владение, а также, как правильно указывает суд первой инстанции, их состояние на момент передачи. С учетом вышеуказанных выводов об отсутствии оснований для обязания ответчика произвести ремонт, оснований для обязания произвести ремонт указанных помещений, также не имеется.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих факт ухудшения арендованного имущества сверх его нормального износа.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

В части прекращения производства по делу самостоятельных доводов апелляционному суду не заявлено, апелляционный суд нарушений ст.49, 150-151 АПК РФ при принятии отказа от требования об обязании заключить дополнительное соглашение о расторжении договора по материалам дела не усматривает, поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции в части прекращения производства по делу не находит.

По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 19 декабря 2016 года по делу № А78-9587/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.О.Никифорюк

Судьи Э.В.Ткаченко

Д.В.Басаев