Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в отсутствие сторон апелляционную жалобу ООО «Прогресс-М» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 аперля 2007 года (судья Грибещенко Г.Н.) по делу №А19-17537/06-16 по иску ООО «Артель старателей «Прогресс» к ООО «Прогресс-М» о признании договоров незаключенными,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Артель старателей «Прогресс» (далее ОАО «АС «Прогресс») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исками к Обществу с ограниченной ответственностью «Прогресс-М» (далее ООО «Прогресс-М»):

- о признании незаключенным подписанного 30.06.04г. между ОАО «АС «Прогресс» и ООО «Прогресс-М» договора купли-продажи 17 объектов недвижимости производственной базы «Кяхта», расположенных на земельном участке площадью 14,1 га, находящихся в районе 14-15 км от г.Бодайбо с правой стороны от автодороги Бодайбо-Кропоткин (дело № А19-17537/06-16);

- о признании незаключенным подписанного 30.06.04г. между ОАО «АС «Прогресс» и ООО «Прогресс-М» договора купли-продажи административного здания (конторы) и здания котельной, расположенных на земельном участке площадью 4 689 кв.м, находящихся в г.Бодайбо в районе СМП-582 ул.Таежная (дело № А19-17538/06-16).

Определением суда от 05.04.07г. дела № А19-17537/06-16 и № А19-17538/06-16 были объединены в одно производство для совместного рассмотрения под общим номером А19-17537/06-16.

Требования мотивированы тем, что в нарушение ст.ст. 432, 554 Гражданского кодекса РФ договоры купли-продажи недвижимости от 30.06.04г., подписанные между истцом и ответчиком, не содержат индивидуально-определенных признаков объектов недвижимости, отчуждаемых по данным договорам, в связи с чем, нельзя считать договоры заключенными.

Решением суда от 10 апреля 2007 года заявленные требования удовлетворены.

Ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и в иске отказать, полагая, что исковое заявление подписано неуправомоченным лицом – арбитражным управляющим Маркиным А.А., тогда как отстранение предыдущего арбитражного управляющего Каверзина В.В. было признано судом кассационной инстанции незаконным. Кроме того, ответчик полагает, что такой способ защиты права, как обращение в суд с иском о признании договора незаключенным, не предусмотрено законом, и истцом не доказано, что его права были нарушены.

Стороны о рассмотрении спора уведомлены, представителей в суд не направили. Дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Принимая решение по существу спора, суд первой инстанции правильно отклонил доводы ответчика о том, что исковые заявления подлежат оставлению без рассмотрения как подписанные неуполномоченным лицом.

26.04.06г. Арбитражным судом Иркутской области было вынесено определение по делу № А19-7234/05-34 о признании несостоятельным (банкротом) ОАО «АС «Прогресс».

Поименованным определением жалоба конкурсных кредиторов ОАО «АС «Прогресс» на действия конкурсного управляющего Каверзина В.В. признана обоснованной, Каверзин В.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО «АС «Прогресс».

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.07.06г. определение Арбитражного суда Иркутской области от 26.04.06г. по делу № А19-7234/05-34 отменено в связи с нарушением судом при рассмотрении жалобы кредиторов ОАО «АС «Прогресс» требований п.1 ст. 145 ФЗ от 26.10.02г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в случае отмены определения арбитражного суда об отстранении утвержденного арбитражного управляющего за ненадлежащее исполнение возложенных на него в соответствии с настоящим Федеральным законом обязанностей, арбитражный управляющий подлежит восстановлению арбитражным судом в рамках той процедуры банкротства, в которой он был отстранен от профессиональной деятельности. В сложившейся ситуации арбитражный управляющий Маркин А.А. не был отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО «АС «Прогресс», жалоба конкурсных кредиторов должника направлена Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.07.06г. на новое рассмотрение. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 20.12.06г. по делу № А19-7234/05-34 Каверзин В.В. был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО «АС «Прогресс», конкурсным управляющим ОАО «АС «Прогресс» был назначен и на момент рассмотрения спора по настоящему делу являлся Маркин А.А.

При таких обстоятельствах, основания для оставления исковых заявлений без рассмотрения не имелось.

30.06.04г. между ОАО «АС «Прогресс» (продавец) и ООО «Прогресс-М» (покупатель) были подписаны договоры купли-продажи.

Согласно п.1.1 первого договора от 30.06.04г. (дело № А19-17537/06-16) продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: объекты недвижимости производственной базы «Кяхта», расположенные на земельном участке площадью 14,1 га, находящемся в районе 14-15 км от г.Бодайбо с правой стороны от автодороги Бодайбо-Кропоткин. В приложении № 1 к поименованному договору указаны объекты недвижимости производственной базы «Кяхта»: здания бани, гаража, гаража а/моб с (ДЭС), конторы, котельной для теплицы, котельной УКМТ, четырехэтажного общежития, двухэтажного овощехранилища, пилорамы, свинарника, склада ГСМ, склада материалов и запчастей, склада стройматериалов, столярного цеха, сушилки пиломатериалов, двух теплиц, с местом нахождения - база «Кяхта».

Согласно п.1.1 второго договора от 30.06.04г. (дело № А19-17538/06-16) продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: административное здание (контора) и здание котельной, расположенные на земельном участке площадью 4 689 кв.м, находящемся в г.Бодайбо в районе СМП-582 ул.Таежная. В приложении № 1 к поименованному договору имущество охарактеризовано следующим образом: двухэтажное здание конторы с подвалом в цокольном этаже площадью 1 584,2 кв.м, одноэтажное здание котельной со встроенной ДЭС-30 кВт площадью 112,34 кв.м.

Истец просил признать вышеуказанные договоры незаключенными, ссылаясь на отсутствие в договорах индивидуально-определенных признаков отчуждаемых по договорам объектов недвижимости, что свидетельствует о несогласовании сторонами предмета договоров.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии с требованиями ст.554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

О фактическом наличии и местоположении объекта недвижимости на соответствующем земельном участке свидетельствует присвоение объекту при осуществлении кадастрового и технического учета кадастрового номера, являющегося уникальным и присваиваемым каждому объекту недвижимости в отдельности при осуществлении кадастрового и технического инвентаризационного учета.

Согласно абзацу 2 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.

Согласно абзацу 4 п.6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», индивидуализирующими объект недвижимости признаками, подлежащими включению в подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также являются его адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.

В договорах от 30.06.04г. и приложениях к ним отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Так, в договорах отсутствуют сведения о местонахождении объектов недвижимости на земельных участках, их адреса (номера домов, кадастровые номера, иное). Представленные в материалы дела передаточные акты от 01.07.04г. также не содержат сведений о местонахождении имущества, являющегося предметом договоров от 30.06.04г. В договорах, приложениях к ним и передаточных актах отсутствуют сведения о площадях большинства отчуждаемых объектов недвижимости.

Из представленных в материалы дела сведений Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» от 21.03.07г. следует, что техническая инвентаризация объектов недвижимости, расположенных по адресам: Иркутская область, г.Бодайбо, ул.Таежная, 1, Иркутская область, г.Бодайбо, 14-15 км с правой стороны от автодороги Бодайбо-Кропоткин, не проводилась, кадастровые номера объектам недвижимости по данным адресам не присваивались; в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Бодайбо, ул.Таежная, 18, техническая инвентаризация проводилась в 1991 году. При этом договор в отношении административного здания (контора) и здания котельной, расположенных на земельном участке площадью 4 689 кв.м, находящемся в г.Бодайбо в районе СМП-582 ул.Таежная, не содержит сведений, позволяющих установить точный адрес данных объектов (номера домов, кадастровые номера, номер земельного участка); в материалах дела не имеется каких-либо документов, содержащих характеризующие соответствующий земельный участок сведения и определяющих его местонахождение.

В материалах дела имеется сообщение Администрации г.Бодайбо и района от 27.03.07г. № 705, из которого следует, что в районе п.Кяхтинский Бодайбинского района (в 9-18 км от г.Бодайбо по автодороге Бодайбо-Кропоткин) расположено несколько производственных баз, в том числе производственные базы ЗАО ГПП «Реткон», АС «Лена», ООО «Кяхта». Производственные базы расположены в кадастровом квартале 38:22:000095, почтовые адреса не присвоены.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Подписание сторонами договоров купли-продажи недвижимости, не содержащих предусмотренных ст.554 Гражданского кодекса РФ сведений о соответствующих объектах недвижимого имущества, суд полагает не направленным на определенный правовой результат, что свидетельствует об отсутствии волеизъявления сторон на совершение сделки в соответствии с требованиями ст. 153 Гражданского кодекса РФ. Подписание передаточных актов, также не содержащих идентификационных данных продаваемых объектов, исполнение обязательства по оплате недвижимости, не влияют на оценку соблюдения сторонами требований, установленных в ст.554 Гражданского кодекса РФ об указании в договоре данных, позволяющих определенно установить предмет договора.

Таким образом, требования ОАО «АС «Прогресс» о признании незаключенными договоров продажи недвижимого имущества от 30.06.04г. удовлетворены обоснованно.

Доводы ответчика о том, что ст. 12 Гражданского кодекса РФ не предусмотрена возможность обращения с заявленными требованиями, подлежат отклонению.

Согласно ст. 554 ГК РФ, договор продажи недвижимости, в отсутствие в нем данных, позволяющих определенно установить предмет договора, не считается заключенным.

Из фактических обстоятельств дела усматривается, что сторона ответчика не согласна с тем, что договоры сторон от 30.06.04г. являются незаключенными.

Соответственно, истец имеет право обращения в суд с требованием о признании подписанных сторонами договоров незаключенными.

При этом, истец, как сторона, подписавшая такой договор, не соответствующий установленным требованиям закона, является заинтересованным в разрешении спора лицом.

Иск удовлетворен правильно.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 10 апреля 2007г. по делу № А19-17537/06-16 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

председательствующий судья Шаркова К.Ж.

судьи Стасюк Т.В.

Юдин С.И.