Гражданский кодекс часть 1

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Лоншаковой Т.В., Ниникиной В.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гурулевой А.А.,

при участии в судебном заседании представителяЧПОУ «Витязь» – ФИО1, по доверенности №3 от 06.01.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Частного профессионального образовательного учреждения «Учебный центр «Витязь» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2022 года по делу №А78-5309/2021 по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Частному профессиональному образовательному учреждению «Учебный центр «Витязь» (ОГРН <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Техцентр №1» (ОГРН <***>, ИНН<***>) о расторжении договора аренды земельного участка №132/18 от 15.03.2018, об обязании возвратить земельный участок площадью 5 554 кв.м, местоположение которого определено: <...>, с кадастровым номером 75:32:020162:149 в состоянии пригодном для дальнейшего использования, путем осуществления действий по сносу забора и здания, имеющего одно оконное перекрытие и одно дверное,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерства образования науки Забайкальского края (ОГРН <***>, ИНН <***>),

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к частному профессиональному образовательному учреждению «Учебный центр «Витязь» о расторжении договора аренды земельного участка №132/18 от 15.03.2018, об обязании возвратить земельный участок площадью 5554 кв.м, местоположение которого определено: <...>, с кадастровым номером 75:32:020162:149 в состоянии пригодном для дальнейшего использования, путем осуществлению действий по сносу забора и здания, имеющего одно оконное перекрытие и одно дверное.

К участию в деле в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью «Техцентр №1».

Определением от 03.02.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство образования науки Забайкальского края.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26 апреля 2022 года исковые требования удовлетворены, договор аренды расторгнут, суд обязал ООО «Техцентр №1» возвратить земельный участок. В иске к ЧПОУ «Учебный центр «Витязь» отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик ЧПОУ «Учебный центр «Витязь» обратился с апелляционной жалобой в Четвертый арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указывает, что суд не учел то обстоятельство, что Программа «Развития образования Забайкальского края на 2014-2025 г.г.», предусматривала финансирование и строительство здания военно-патриотической школы до 4 квартала 2017 года. Земельный участок был передан ответчику поле прекращения программы, 15.03.2018. ЧПОУ «Учебный центр «Витязь» не получало и не могло получить финансирование по данной программе, также ему не передавалась техническая документация для строительства 2-этажного здания военно-патриотической школы. Условия договора аренды также не содержат каких-либо требований к зданию объекта, таким образом, ответчик не обязан и не должен был строить именно это здание, все проектные работы проводил за свой счет. Материалами дела подтверждено получение ответчиком 28.10.2020 согласованного градостроительного плана земельного участка и направление на согласование проектной документации на строительство военно-патриотической школы. Из чего следует, что ответчик подготавливал (осваивал) данный участок для производства на нем строительных работ и это время не могло входить в трехлетний период, в силу прямого указания закона.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЧПОУ «Учебный центр «Витязь» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец и ответчик-2 явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и ответчика-2 надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Законом Забайкальского края от 01 апреля 2009 года №152-ЗЗК «О регулировании земельных отношений на территории Забайкальского края», Положением о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утвержденным постановлением Правительства Забайкальского края от 29.12.2017 №585, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Забайкальского края по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент).

15.03.2018 между Департаментом и Частным профессиональным образовательным учреждением «Учебный центр «Витязь» был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена №132/18 от 15.03.2018.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законном порядке. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 75:32:020162:149, площадью 5554 кв.м, местоположение которого установлено: <...>.

Земельный участок предоставлен для размещения военно-патриотической школы. Договор заключен на срок до 14.03.2027.

21.01.2021 Департаментом осуществлен выезд на местность в результате было установлено, что участок частично огорожен. На участке имеется здание, имеющее одно оконное перекрытие и одно дверное перекрытие.

По сведениям представленным Комитетом градостроительной политики администрации городского округа «Город Чита» от 15.02.2021 разрешение на строительство на объект капитального строительства» «Военно-патриотическая школа» на земельном участке с кадастровым номером 75:32:020162:149, по адресу: <...> на ООО «Витязь» не зарегистрировано, заявлений о его выдаче не поступало.

Согласно письмам Министерства образования Забайкальского края от 18.02.2021 №1494, от 08.04.2021 №3528 получена информация, что создание объекта социально-культурного назначения «Военно-патриотическая школа» является не выполненным, дальнейшая реализация не предусмотрена.

08.04.2021 №01-19/2476-А в адрес ответчика направлено письмо с предложением о расторжении вышеуказанного договора аренды. На предложение получен отказ от ответчика.

Истец, ссылаясь на то, что земельный участок Частным профессиональным образовательным учреждением «Учебный центр «Витязь» по назначению не используется, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

По общему правилу в этот трехлетний период не включается время, необходимое для освоения участка.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 23 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно представленным материалам дела ответчик не разработал и не согласовал надлежащий проект военно-патриотической школы, не согласовал градостроительный план, не получил разрешение на строительство. Согласно акту обследования земельного участка на арендованном участке имеется частичное ограждение и возведено здание, имеющее одно оконное и одно дверное перекрытие (т. 1 л.д.48). При этом разрешительных документов на строительство данного здания суду не представлено. Признаков производства строительных работ (рытья траншей, котлованов, наличия на участке техники и механизмов) также не представлено.

С учетом вышеуказанных доказательств, представленных в материалы дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик в течении четырех лет с момента получения земельного участка в аренду не освоилего и к строительным работам не приступил.

Апелляционным судом отклоняется довод заявителя жалобы о том, он использовал земельный участок, что подтверждается получением 28.10.2020 согласованного градостроительного плана земельного участка и направление на согласование проектной документации на строительство военно-патриотической школы, а соответственно это время не могло входить в трехлетний период.

Как следует из материалов дела, 28.10.2020 Администрация действительно вынесла распоряжение об утверждении градостроительного плана участка.

В тоже время утверждение градостроительного плана участка не может свидетельствовать об освоении земельного участка.

Под освоением земельного участка следует понимать процесс достижения предусмотренной договором аренды цели предоставления земельного участка, то есть в данном случае возведение военно-патриотической школы по согласованному с арендатором проекту.

В этой связи доказательством освоения земельного участка будет являться проведение проектных изыскательских работ, получение разрешения на строительство и само строительство.

В материалы дела представлен проект военно-патриотической школы (т. 1 л.д.62- 106). Из данного проекта следует, что запланировано строительство одного корпуса площадью 30,4 м²(т. 1 л.д.65) и спортивная площадка, при этом в проектируемом здании из 30,4 м², 23,2 м² занимает магазин.

В этой связи Администрация городского округа город Чита 15.07.2021 отказала в согласовании данного проекта (т. 1 л.д.131).

Заявитель жалобы не представил доказательств, что он исправил проект и намерен в дальнейшем произвести действия по достижению результата по организации военно-патриотической школы. Так согласованного проекта в материалы дела не представлено, также как и разрешения на строительство.

Кроме того, вопреки доводам заявителя жалобы, самовольное строительство на арендованном земельном участке представляет собой противоправное действие и не может служить в качестве доказательства освоения земельного участка.

Доводы заявителя жалобы о том, что Программа «Развития образования Забайкальского края на 2014-2025 г.г.» предусматривала финансирование и строительство здания военно-патриотической школы до 4 квартала 2017 года, а, соответственно, ЧПОУ «Учебный центр «Витязь» не получало и не могло получить финансирование по данной программе, отклоняются апелляционным судом, как не влияющие на отношения по договору аренды.

Так, земельный участок был передан арендатору 15.03.2018, то есть уже после прекращения Программы, а соответственно заявитель жалобы не мог не понимать, что после заключения договора аренды земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования (организация военно-патриотической школы), расходы на проектирование и строительство военно-патриотической школы будет нести именно арендатор, о чем свидетельствует представленный им проект.

Пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации императивно устанавливает свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде новому арендатору без согласия арендодателя.

Согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Учитывая, что материалами дела подтвержден факт уведомления истца о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, который прошел государственную регистрацию, является верным вывод суда первой инстанции о том, что все выполненные и не выполненные по договору обязательства ЧПОУ «Учебный центр «Витязь» перешли на нового арендатора – ООО «Техцентр №1».

С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В ИЛ :

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 26.04.2022 по делу
№А78-5309/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий: А.Е. Мацибора

Судьи Т.В. Лоншакова

В.С. Ниникина