Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального района «Читинский район» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 мая 2012 года по делу №А78-2548/2012 по иску администрации муниципального района «Читинский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>) к дачному некоммерческому товариществу «Смоленские пруды» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>) о расторжении договора аренды земельного участка №1602 от 12.03.2009, третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Технология» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>),

принятое судьей О. В. Герценштейн,

установил:

Администрация муниципального района «Читинский район» обратилась с иском к дачному некоммерческому товариществу «Смоленские пруды» о расторжении договора аренды земельного участка №1602 от 12.03.2009 на основании подпункта «б» пункта 4.1 договора в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Арбитражный суд решением от 31 мая 2012 года в удовлетворении заявленных требований отказал.

Истец в апелляционной жалобе просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, выражая несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что арендатором не допущено нарушений договора аренды. Истец полагает, что с учетом пункта 1.7 договора, согласно которому договор одновременно является актом приема-передачи, установленный статьей 46 Земельного кодекса РФ трехлетний срок, в течение которого арендатор не использовал земельный участок по назначению, следует считать с даты подписания договора – 12.03.2009. При этом истец указывает, что данное обстоятельство было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу №А78-2549/2011.

По мнению истца, представленные ответчиком и принятые судом доказательства освоения спорного участка по целевому назначению (копия договора с ООО «Альпари» на выполнение работ по уборке территории, копия договора с ТАМП «Читаархпроект» на разработку проекта планировки ДНТ «Смоленские пруды», ответ научно-исследовательского и проектного института территориального планирования и управления от 11.04.2012, договоры строительного подряда членов ДНТ) не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств, поскольку руководители указанных организаций сами являются членами ДНТ «Смоленские пруды», т.е. заинтересованными лицами. Кроме того, договоры строительного подряда не являются доказательствами использования участка по назначению, поскольку спорный участок предоставлен для сельскохозяйственного использования, но не для строительства.

Истец обращает внимание, что суд первой инстанции, отказывая в иске, необоснованно руководствовался решением Совета муниципального района «Читинский район» №260 от 02.10.2008, которым был утвержден проект генерального плана сельского поселения «Смоленское», опубликованный в газете «Вести Читинского района» №37 от 10.10.2008. Данное решение Совета муниципального района «Читинский район» было признано не соответствующим Градостроительному кодексу решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу №А78-2044/2011.

Кроме того, истец полагает, что судом не дана оценка деятельности ДНТ «Смоленские пруды» на предмет соответствия Федеральному закону от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика и третьего лица возразили относительно доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением главы администрации муниципального района «Читинский район» №115 от 01.02.2008 обществу с ограниченной ответственностью «Технология» из земель сельскохозяйственного назначения утвержден проект границ земельного участка предварительной общей площадью 13,7806 га, расположенный по адресу: Читинская область, Читинский район, а. д. «Амур», км. 7+850 м., владение № 1, для ведения сельскохозяйственного производства.

12 марта 2009 года между муниципальным районом «Читинский район» - арендодателем и обществом с ограниченной ответственностью «Технология» - арендатором был подписан договор № 1602 аренды земельного участка, расположенного в Забайкальском крае, Читинском районе, в районе автомобильной дороги «Амур», км. 7+850 м., владение № 1, общей площадью 13,7806 га, кадастровый номер участка: 75:22:660120:24 для сельскохозяйственного производства, участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 1.7 договора он является одновременно актом приема-передачи земельного участка. Договор зарегистрирован 29 мая 2009 года, номер регистрации 75-7501/062/2009-272. Срок договора составляет десять лет с момента государственной регистрации, то есть до 30 мая 2019 года (пункты 2.1 и 2.2 договора).

Поскольку цель использования спорного земельного участка прямо оговорена в договоре - для ведения сельскохозяйственного производства, то не имеет значения для существа рассматриваемого спора довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно сослался на признанное решением Арбитражного суда Забайкальского края по делу №А78-2044/2011 недействительным решением Совета муниципального района «Читинский район» №260 от 02.10.2008, которым был утвержден проект генерального плана сельского поселения «Смоленское», и спорные земли сельскохозяйственного назначения отнесены к землям населенного пункта. Независимо от категории земель, из которых предоставлен спорный земельный участок, целевое назначение земельного участка - для ведения сельскохозяйственного производства - не изменилось.

21.12.2009 между обществом с ограниченной ответственностью «Технология» - арендатором и дачным некоммерческим товариществом «Смоленские пруды» - субарендатором подписаны договор субаренды с дополнительным соглашением № 1 от 11.03.2010 спорного земельного участка. Договор субаренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 18.03.2010, номер регистрации 75-75-01/021/2010-003.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 20.10.2011 по делу № А78-2180/2011 общество с ограниченной ответственностью «Технология» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 3 месяца, утвержден конкурсный управляющий ФИО5

Уведомлением исх. № 32 от 08.02.2012 конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Технология» уведомил администрацию муниципального района «Читинский район» вх. № 436 от 08.02.2012 о том, что собранием кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Технология» от 20.12.2011 принято решение об отчуждении права аренды земельного участка, общей площадью 13,7806 га с кадастровым номером 75:22:660120:24, местоположение которого установлено: Забайкальский край, Читинский район, а.д. «Амур», км. 7+850 м., владение 1, возникшее из договора аренды земельного участка № 1602 от 12.03.2009, с учетом дополнительного соглашения от 26.10.2009, обремененного договором субаренды земельного участка от 21.12.2009, заключенного на весь земельный участок с ДНТ «Смоленские пруды», путем совершения сделки уступки права (цессии) (л.д. 162).

Продажа (уступка) права осуществлена посредством проведения электронных торгов, что подтверждается протоколом № 1656-ОАОФ/2 от 14.02.2012 (л.д. 163-165), в результате проведения которых был заключен договор уступки права №1 от 22.02.2012 года с ДНТ «Смоленские пруды», государственная регистрация договора проведена 21.03.2012 года, номер регистрации 75-75-01/052/2012-140 (л.д. 166-168).

По условиям договора уступки права № 1 от 22.02.2012 общество с ограниченной ответственностью «Технология» - продавец уступает ДНТ «Смоленские пруды» - покупателю в полном объеме принадлежащие продавцу, как арендатору по договору аренды № 1602 от 12.03.2009, право аренды земельного участка, общей площадью 13,7806 га с кадастровым номером 75:22:660120:24, местоположение которого установлено: Забайкальский край, Читинский район, а.д. «Амур», км. 7+850 м., владение 1, за 209 265, 78 руб. В силу п. 3.1 договор имеет силу акта приема-передачи.

Оплата по договору подтверждена приходным кассовым ордером № 1 от 17.02.2012 на сумму 169 265 руб. (л.д. 169) и № 5 от 09.02.2012 на сумму 40 000 руб. (т.1, л.д. 170).

Уведомлением от 12.04.2012 исх. № 1-15 председатель ДНТ «Смоленские пруды» ФИО6 уведомил администрацию муниципального района «Читинский район» вх. № 1275 от 13.04.2012 о передаче по договору уступки права № 1 от 22.02.2012 всех прав и обязанностей по договору аренды № 1602 от 12.03.2009 от общества с ограниченной ответственностью «Технология» к ДНТ «Смоленские пруды».

Таким образом, к ответчику от общества с ограниченной ответственностью «Технология» перешли все права и обязанности по договору аренды № 1602 от 12.03.2009, включая обязанность использовать участок по целевому назначению – для ведения сельскохозяйственного производства.

В целях проверки соблюдения целевого использования земельного участка Администрацией муниципального района «Читинский район» 20.07.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Технология» была проведена внеплановая проверка, в ходе которой выявлены следующие нарушения: «Территория земельного участка не огорожена, на момент проведения проверки территория земельного участка не используется, в настоящий момент подготавливается проектная документация размещения ДНТ «Смоленские пруды». О выявленных нарушениях составлен акт №39.

30.03.2012 актом проверки №07 (т.1, л.д.15-16) администрацией муниципального района «Читинский район» в отношении общества с ограниченной ответственностью «Технология» установлено, что земельный участок по-прежнему не огорожен, на территории имеется частичное загрязнение мусором, на момент проверки данный земельный участок не используется.

06.04.2012 проведена проверка в отношении ДНТ «Смоленские пруды», по результатам которой в акте № 17 зафиксировано, что земельный участок не огорожен, на территории частичное загрязнение мусором, на момент проверки земельный участок не используется (т.1, л.д. 81-82).

Вышеуказанные акты проверок никем не оспорены, недействительными не признаны. Таким образом, данными актами подтверждается тот факт, что спорный земельный участок не используется по целевому назначению. Следовательно, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 1 и подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Подпункт 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому аренда земельного участка прекращается в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса, в настоящем деле не подлежит применению, поскольку нецелевое использование земельного участка актами проверки не доказано, а доказан факт неиспользования.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктами 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; направление предложения о расторжении договора (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); обращение в суд с требованием о расторжения договора - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в материалы дела истцом представлена претензия от 30.03.2012, где констатируется факт несоблюдения требований статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно факт неиспользования участка сельскохозяйственного назначения более трех лет, в связи с чем в претензии содержится требование о расторжении договора аренды. Претензия вручена лично председателю ДНТ «Смоленские пруды» 10.04.2012 (т.1, л.д. 58-59).

Исходя из содержания данный претензии, апелляционный суд приходит к выводу, что истец письменно не предупредил арендатора о необходимости исполнения обязательств с установлением разумного срока, но сразу указал на необходимость расторжения договора аренды. Акты проверок использования земельного участка также не содержат сведений о соответствующем предупреждении арендатора.

Кроме того, с учетом требований пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды земельного участка №1602 от 12.03.2009, считается заключенным с момента его регистрации 29.05.2009, поскольку иное не установлено законом.

При этом пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является специальным по отношению к пункту 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этой связи подлежит отклонению довод заявителя жалобы о том, что договор должен считаться заключенным с момента передачи вещи 12 марта 2009 года, а установленный статьей 46 Земельного кодекса РФ трехлетний срок следует исчислять именно с 12 марта 2009 года.

Поскольку трехлетний срок по спорному договору начинает течь с 29.05.2009, то он истекает 29.05.2012. Истец обратился с иском в Арбитражный суд Забайкальского края 03.04.2012. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истец обратился в суд до истечения трехлетнего срока.

Представленные ответчиком: копия договора с обществом с ограниченной ответственностью «Альпари» на выполнение работ по уборке территории спорного земельного участка с актом на выполнение работ; копия договора с ТАМП «Читаархпроект», на основании которого разработан проект планировки ДНТ «Смоленские пруды» (л.д. 120-126); ответ научно-исследовательского и проектного института территориального планирования и управления от 11.04.2012, согласно которому из материалов генерального плана территория ДНТ «Смоленские пруды» входит в планируемые границы н.п. Смоленка с установлением функциональной зоны СХ4 (Ф), что в соответствии с регламентом Правил землепользования и застройки МО «Смоленское» предусматривается вид разрешенного использования исключительно для размещения подсобных, дачных хозяйств, садоводства и огородничества в границах населенного пункта; договоры строительного подряда членов ДНТ с подрядными организациями; сами по себе не подтверждают факт использования спорного участка для сельскохозяйственного производства, поскольку из данных документов нельзя сделать вывод о том, какое сельскохозяйственное производство будет предусмотрено соответствующими планами. Кроме того, как указывалось выше, доказательств какого-либо реального освоения земельного участка не имеется.

Вместе с тем вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком осуществляются действия по освоению спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, не привел к принятию неправильного судебного акта.

Довод заявителя жалобы о том, что судом не дана оценка деятельности ДНТ «Смоленские пруды» на предмет соответствия Федеральному закону от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», подлежит отклонению, поскольку предметом спора по настоящему делу не является оценка деятельности ДНТ «Смоленские пруды» на предмет соответствия Федеральному закону от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.258, ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 31 мая 2012 года по делу №А78-2548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий М. А. Клепикова

Судьи А.В. Стрелков

ФИО7