Гражданский кодекс часть 1

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мациборы А.Е., судей Каминского В.Л., Куклина О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ваулиной Ю.Д.,

при участии в судебном заседании:

представителей ООО «Торгсервис 75» по доверенности серии 75 АА №0779008 от 09.08.2018 ФИО1 и по доверенности №51 от 05.08.2020 ФИО2,

представителя индивидуального предпринимателя ФИО3 по доверенности от 14.08.2019 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 75» на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03.06.2020 по делу №А78-10254/2019 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 75» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 304 762 руб., пени за период с 11.03.2019 по 09.08.2019 в размере 41 241,44 руб., пени в размере 0,03% от суммы основного долга за каждый день начиная с 10.08.2019 по день фактической оплаты суммы основного долга, денежных средств на ремонт внутренней отделки помещения в размере 375 925,75 руб.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 75» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 304 762 руб., пени за период с 11.03.2019 по 09.08.2019 в размере 41 241,44 руб., пени в размере 0,03% от суммы основного долга за каждый день начиная с 10.08.2019 по день фактической оплаты суммы основного долга, а также взыскании денежных средств за ремонт внутренней отделки помещения в размере 375 925,75 руб.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 03.06.2020 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Четвертый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что суд не установил смешанный характер заключенного сторонами договора в виде аренды с элементами подрядного договора (п.2.1.1;2.1.5;3.5, приложение 1 Договора) и договора услуг (п. 2.1.2, 2.1.3, Договора). В результате чего, суд необоснованно пришел к выводу, что указанные в приложении 1 к договору ремонтно-строительные работы, при формулировках, указывающих на выполнение работ в будущем времени, с установленным сроком их выполнения и предусмотренном, в будущем времени, после регистрации договора, авансом, были выполнены до заключения договора, а п.3 акта сдачи-приема нежилого помещения (приложение 2), определяющий, что «Состояние нежилого помещения соответствует условиям Договора», т.е. принято с условием выполнения в указанные в договоре сроки ремонтных работ, свидетельствует о том, что работы выполнены ранее заключения договора. Суд ошибочно расценил, что перечень ремонтно-строительных работ (приложение 1) является описанием состояния помещения на момент подписания договора и двух приложений к нему (04.06.2014) и, следовательно, в таком состоянии (как было бы после выполнения указанных ремонтно-строительных работ) заявитель (ответчик), по мнению суда и должен был вернуть помещение истцу. Кроме того, судом неправильно истолкованы положения договора о распределении обязанностей, между арендодателем и арендатором по выполнению ремонта помещения. Суд не принял во внимание, что арендатор, в результате противоправных действий арендодателя (не выполнение обязанностей по ремонту помещения) был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Судом, в нарушение ч.1 ст.9 Закона «О бухгалтерском учете» в качестве доказательства оплаты по договору, принят акт сверки взаимных расчетов (т.1 л.д 119 ) между ответчиком, и лицом, которое по утверждению ответчика выполнило подрядные работы, без проверки первичных бухгалтерских документов.Участник арбитражного процесса ФИО5 в нарушение ч.1 ст.55 АПК РФ, ст.12 закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», определен судом, как «эксперт», а составленный им отчет - как «Заключение эксперта». Суд, в нарушение положений п.10 ч.2 ст. 153 АПК РФ и ч.1 ст. 41 АПК РФ не позволил представителю ответчика ФИО1 задать лицу, поименованному судом «эксперт», задать вопросы в той форме, в которой она считала нужным, потребовав задавать вопросы строго в определенной судом форме.В материалах дела отсутствует дефектовочный акт, либо другой документ, подтверждающий объем необходимых ремонтных работ помещения, после освобождения его (помещения) заявителем (арендатором).Синтаксическая ошибка в тексте договора - «привести в состояние, пригоднОМ для его использования...» вместо «привести в состояние, пригоднОЕ для его использования», явно свидетельствует о том, что стороны, при заключении договора изменили формулировку: «Передать нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи в состоянии, пригодном, для его использования....». Таким образом, договором предусмотрено иное распределение обязанностей, при проведении ремонта помещения, по сравнению с п.2.2.3 договора, при котором арендодатель обязан производить ремонт нежилого помещения за свой счет, когда ухудшение состояния нежилого помещения произошло по вине сотрудников, поставщиков (контрагентов), заказчиков (покупателей) арендатора, не позднее двух календарных месяцев с момента обнаружения такого ухудшения. Выражение «на безвозмездной основе», в данном случае, означает, что данная услуга не оплачивается отдельно. Цена за данную услугу входит в арендную плату.Арендная плата не может быть взыскана с заявителя (арендатора) в связи с тем, что использование помещения по целевому назначению стало невозможным по вине истца (арендодателя).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца просил решение суда оставить без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (истец, арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис 75» (ответчик, арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.06.2014 который был зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю, (номер регистрации 75-75-01/096/2014-711 от 21.07.2014).

По условиям договора и в соответствии с актом приема-передачи от 04.06.2014 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое одноэтажное помещение, общей площадью 1 035,5 (одна тысяча тридцать пять целых пять десятых) квадратных метров, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Черновский административный район, туп. Охранный, вл.3, строение 5, кадастровый номер 75:32:040954:147.

Указанное нежилое помещение должно было использоваться арендатором в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (п. 1.3. Договора).

Согласно условиям пункта 3.1. договора, арендная плата за нежилое помещение составляет 269 230 (двести шестьдесят девять тысяч двести тридцать) рублей исходя из расчета 260 рублей за 1 квадратный метр в месяц без НДС.

При этом, согласно условиям пункта 3.3., размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (за исключением первого полного года аренды).

Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем в виде его увеличения не может быть более 6 (шести) % арендной платы.

Согласно условиям договора размер арендной платы в 2019 году составляет 339 896 рублей в месяц.

Ответчиком, в адрес истца было направлено уведомление №90 от 08.10.2018 о расторжении договора аренды нежилого помещения, из содержания которого следует о намерении расторгнуть договор аренды недвижимого имущества с 03.01.2019 и передать имущество по акту приема-передачи.

В обосновании уведомления указано, что арендодатель не обеспечил надлежащее количество парковочных мест для автомобилей, в помещении плохое освещение, у прилегающей территории магазина разрушено асфальтовое покрытие, питьевая вода не соответствует гигиеническим нормативам, а электропроводка подключена с нарушением.

В ответ на указанное уведомление ИП ФИО6 направил в адрес ООО «Торгсервис 75» письменный ответ от 30.10.2018 (получен ответчиком 12.11.2018), согласно которому он отказал арендатору в подписании соглашения о расторжении договора.

Доказательств передачи нежилого помещение, являющееся предметом договора аренды, от ответчика к истцу в материалы дела не представлено.

Ответчик добровольно оплатил истцу арендную плату за январь 2019 года в полном объеме.

По условиям пункта 5.1. договора аренды от 04.06.2014 срок аренды установлен в 10 (десять) лет, с момента государственной регистрации договора.

При этом пунктом 4.6. договора предусмотрено, что одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора или арендодателя допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения, но не ранее, чем через 5 календарных лет с момента государственной регистрации договора.

Истец 26.04.2019 установив, что ответчик не использует помещение, направил ответчику уведомление о расторжении договора на основании п. 4.4 и 1.3 договора, согласно которым договор считается расторгнутым в течение 30 календарных дней с момента обнаружения причин расторжения договора.

Истец полагая, что договор расторгнут с 26.05.2019, и имеется задолженность за период с 01.02.2019 по 26.05.2019 по арендной плате в сумме 1 304 762 руб., обратился в суд с исковым заявлением о ее взыскании, а также взыскании неустойки за период с 11.03.2019 по 09.08.2019 в размере 41 241,44 руб., с последующим ее начислением по день фактической оплаты задолженности.

Актом осмотра помещения №1 от 04.02.2019, составленном в присутствии представителя ООО «Торгсервис 75» по доверенности и директора магазина ФИО7, были установлены недостатки помещения, выраженные в необходимости ремонта или замены входной двери, ремонта потолка, ремонта или замены сантехнических приборов, покраске внутренних стен и потолка, устранению замечаний по состоянию охранно-пожарной сигнализации.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5 от 29.04.2019 №96/13 стоимость ремонта внутренней отделки помещения составляет 375 925,75 рублей.

Руководствуясь полученным заключением, истец (как Заказчик) заключил с ООО СХ «СибСтройКонтракт» (Подрядчик) договор подряда от 29.04.2019, согласно которому подрядчик взял на себя обязательства произвести текущий ремонт помещения, расположенного по адресу: <...>.

Стоимость работ по договору подряда составила 375 926,00 рублей, которая была ИП ФИО3 оплачена подрядчику, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов.

В этой связи истец также заявил требование о взыскании с ответчика расходов на проведение ремонта в сумме 375 926,00 рублей.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной, при этом под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

При заключении договора стороны в пункте 5.1. договора аренды от 04.06.2014 согласовали условие, предусматривающее десятилетний срок договора, а в пункте 4.6. договора право арендатора на отказ от договора в одностороннем порядке не ранее, чем через 5 календарных лет с момента государственной регистрации договора при условии заблаговременного уведомления арендатора 45 календарных дней до даты расторжения.

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю 21.07.2014, а следовательно, как верно указано судом первой инстанции арендатор мог заявить односторонний отказ от исполнения договора не ранее 21.07.2020.

В этой связи является верным вывод суда первой инстанции (со ссылкой на правовую позицию Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении») о том, что односторонний отказ арендатора от исполнения договора уведомлением от 10.10.2018 не влечет юридических последствий в связи с отсутствием у арендатора такого права.

Поскольку неправомерный односторонний отказ от исполнения договора не влечет юридических последствий, а соответственно договор не был расторгнут до 25.05.2019 (расторжения в одностороннем порядке арендодателем), то факт освобождения арендуемого помещения не может являться основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о взыскании арендной платы и неустойки в связи с просрочкой внесения арендных платежей.

Доводы заявителя жалобы о том, что заключенный между сторонами договор является смешанным и содержит условия договора подряда и договора оказания услуг, отклоняется апелляционным судом, как противоречащие фактическому содержанию договора.

Вопреки указанному доводу заявителя жалобы в пунктах 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5 и 3.5 договора не содержится условий, указывающих на заключение договора подряда или оказания услуг. При этом перечень ремонтно-строительных работ, предусмотренных приложением № 1 к договору, лишь указывает на согласованные сторонами требования к передаваемому в аренду помещению, которое до передачи арендатору должно быть отремонтировано определенным образом и дооборудовано за счет авансовых платежей по арендной плате.

Доводы заявителя жалобы о том, что соответствующие работы, поименованные в приложении № 1 к договору, не были выполнены и арендатор не имел возможности пользоваться помещением, отклоняются апелляционным судом как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.

В материалы дела представлен акт приема-передачи помещения, подписанный 04.06.2014 без замечаний со стороны арендатора, что свидетельствует о надлежащей подготовке арендодателем передаваемого помещения.

Договор аренды был зарегистрирован 21.07.2014, что также свидетельствует о соответствии переданного помещения условиям договора.

В материалы дела не представлено доказательств наличия обращений арендатора к ИП ФИО3, связанных с ненадлежащим ремонтом или недостатками переданного помещения.

Более того сам ответчик не оспаривает, что с июля 2014 года по декабрь 2018 года осуществлял торговую деятельность в арендованном помещении и к ИП ФИО3 с требованиями устранения недостатков арендованного помещения не обращался.

Таким образом, принятое в аренду помещение удовлетворяло требованиям ответчика к нему, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Апелляционный суд также находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания 375 925,75 руб. расходов, понесенных истцом на ремонт помещения.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Аналогичные условия содержатся в положениях договора (2.2.3, 2.2.7)

Расторжение договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно акту осмотра помещений от 04.02.2019, подписанного представителем арендатора без замечаний, необходим ремонт или замена входной двери, ремонт потолка входного тамбура, замена (ремонт) сантехнических приборов, отсутствие четырех светильников, отсутствие тепловой завесы, покраска стен и потолков.

Указанные в акте недостатки небыли устранены арендатором, в связи с чем, арендатор был вынужден произвести ремонт за свой счет.

Поскольку доказательств ненадлежащего состояния помещения при принятии его в аренду ответчиком не представлено, а положения статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2.2.3 возлагают именно на арендатора обязанность по проведению текущего ремонта, восстановления конструктивных элементов здания и сантехнических приборов, то убытки арендодателя, связанные с приведением помещения в надлежащее состояние подлежат взысканию с арендатора.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Поскольку противоправное поведение ответчика, выразившееся в ненадлежащем исполнении договора аренды, подтверждено материалами дела, необходимость нести расходы на ремонт помещения является обычным последствием неисполнения обязанности по содержанию помещения в надлежащем состоянии, а размер расходов на ремонтные работы подтвержден представленным в материалы дела договором подряда (т.1, л.д. 121), актом формы КС-3 (т.1, л.д. 120) и актом сверки с подрядной организацией (т.1, л.д. 119), то истцом было доказано наличие совокупности условий для взыскания убытков.

Доводы заявителя жалобы о том, что лицо, проводившее исследование по заказу истца, не является экспертом, а соответственно оснований для принятия экспертного заключения в качестве доказательства не имеется, не могут быть приняты апелляционным судом.

Как указано выше, размер расходов на ремонтные работы подтвержден представленным в материалы дела договором подряда, актом формы КС-3 и актом сверки с подрядной организацией.

В этой связи представленное в материалы дела заключение специалиста является лишь одним из доказательств, подтверждающих стоимость необходимых ремонтных работ. При этом указанное заключение специалиста не является доказательством, имеющим для суда заранее установленную силу большую, чем иные доказательства.

Учитывая, что представленное в материалы дела экспертное заключение составлено специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы по специальности, выводы специалиста соответствуют исследовательской части работы, то суд первой инстанции обосновано принял отчет в качестве одного из доказательств, подтверждающих разумность заявленных расходов на проведение ремонтных работ.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ)

Поскольку в настоящем споре ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств, указывающих на неразумность заявленных расходов и наличия у истца возможности уменьшить убытки, а выводы специалиста подготовившего заключение № 19/36 не опровергнуты, суд первой инстанции обоснованно признав размер расходов разумным, удовлетворил в полном объеме требование о взыскании убытков.

С учетом фактических обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но признаются судом необоснованными и не способными повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь его отмену, судом апелляционной инстанции не установлено в связи с чем, решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 03.06.2020 по делу
№А78-10254/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий: А.Е. Мацибора

Судьи О.А. Куклин

В.Л. Каминский